报告投资评级 - 对贝壳-W（02423.HK）维持“买入”评级 [3] 核心观点总结 - 贝壳作为业内龙头企业，在全国布局战略深化和平台优势加持下，将充分受益于行业市占率提升 [6] - 短期行业基本面仍有压力，但随着行业放松政策持续推出，行业基本面将触底回升 [6] - 公司扩大回购规模，彰显对未来发展信心并持续提升股东回报 [6] 公司基本状况与估值 - 公司总股本为3,529.62百万股，当前市价为44.54港元，总市值为157,209.17百万港元 [1] - 基于2026年3月16日收盘价，公司2025年市盈率（P/E）为46.3倍，预计2026-2028年市盈率分别为33.7倍、28.8倍、23.1倍 [3] - 公司2025年市净率（P/B）为2.1倍，预计2026-2028年市净率分别为1.9倍、1.8倍、1.7倍 [3] 2025年财务业绩回顾 - 2025年全年实现营业收入946亿元，同比增长1.2% [4][6] - 2025年实现扣非归母净利润29.9亿元，同比下降26.3% [4][6] - 盈利能力下滑主要系毛利率从上年同期的24.6%降至21.4% [6] - 截至2025年末，公司门店数同比增长18.5%，达到61,139家，经纪人数达到52.3万人，同比增长4.6% [6] 分业务表现 - **存量房业务**：2025年交易额（GTV）为2.15万亿元，同比下降4.2%，净收入为250亿元，同比下降11.3% [6] - **新房业务**：2025年GTV为8,909亿元，同比下降8.2%，净收入为306亿元，同比下降9.1% [6] - **家装业务**：2025年净收入为154亿元，同比增长4.4%，主要受益于房产交易与家装业务间的协同效应 [6] - **租赁服务**：2025年净收入为219亿元，同比增长52.8%，主要系省心租模式下房源规模增加所致 [6] 股东回报与回购 - 2025年公司回购金额达9.21亿美元，占2024年末已发行股份总数约4.1% [6] - 自2022年9月开启回购以来，公司已累计回购约25.5亿美元，回购股数占回购前总股本的比例为12.6% [6] 未来盈利预测 - 预计公司2026-2028年营业收入分别为1,026.20亿元、1,115.47亿元、1,216.98亿元，同比增长率分别为9%、9%、9% [3] - 预计公司2026-2028年归母净利润分别为41.21亿元、48.20亿元、60.02亿元，同比增长率分别为38%、17%、25% [3] - 预计公司2026-2028年每股收益（EPS）分别为1.17元、1.37元、1.70元 [3] - 预计公司2026-2028年毛利率分别为22.8%、23.0%、23.7%，净利率分别为4.0%、4.3%、4.9% [7] - 预计公司2026-2028年净资产收益率（ROE）分别为6.0%、6.5%、7.6% [7]

报告公司投资评级 - 买入（维持） [1] 报告核心观点 - 贝壳-W 2025年业绩受业务结构扰动影响利润承压，但多元业务增长动能逐步释放，公司平台壁垒突出，居住服务生态持续完善，且股东回报持续提升，业绩有望持续增长，因此维持“买入”评级 [7] 2025年业绩与财务表现 - **收入与利润**：2025年公司实现净收入945.80亿元，同比增长1.2% [7]。归母净利润为29.94亿元，同比下降26.3% [7]。Non-GAAP净利润为50.17亿元，同比下降30.4% [7] - **利润率下滑原因**：1) 低毛利率业务收入占比提升，叠加存量房业务贡献利润率下滑，导致整体毛利率下降3.2个百分点至21.4% [7]。2) 利息收入同比减少4.53亿元 [7] - **股东回报**：2025年公司回购金额达9.2亿美元，同比增长约29%，同时宣派现金分红约3亿美元，合计股东回报约12.2亿美元，同比增长约9%，约占non-GAAP净利润的170% [7] 各业务板块表现 - **门店与经纪人规模**：截至2025年末，公司活跃门店共5.8万家，同比增长17.5%，活跃经纪人共44.56万人，同比基本持平 [7] - **存量房业务**：2025年存量房业务总交易额（GTV）为21515亿元，同比下降4.2% [7]。实现收入250.20亿元，同比下降11.3% [7]。收入降幅高于GTV降幅主要因贝联经纪人交易占比提升，整体货币化率同比下降0.1个百分点 [7]。贡献利润率为39.3%，同比下降3.9个百分点，但2025年第四季度通过组织效率优化已单季度回升至40.4% [7] - **新房业务**：2025年新房业务GTV为8909亿元，同比下降8.2%，表现好于2025年全国商品住宅成交金额同比下降13.0%的行业整体水平 [7]。实现收入305.97亿元，同比下降9.1% [7]。贡献利润率为25.0%，同比提升0.2个百分点 [7] - **家装家居业务**：2025年收入为154.26亿元，同比增长4.4% [7]。通过提升供应链集采比例等措施，贡献利润率提升至31.4%，同比提升0.7个百分点 [7] - **房屋租赁服务业务**：2025年收入为219.00亿元，同比增长52.8%，主要得益于管理规模的增长 [7]。截至2025年末，在管房源超过70万套，同比增长62% [7]。该业务在2025年实现经营层面盈利，贡献利润率为8.6%，同比提升3.6个百分点，主要得益于净额法确认收入的房源占比增加以及运营效率提升 [7] 盈利预测与估值 - **盈利预测**：报告预计公司2026-2028年Non-GAAP净利润分别为65.76亿元、74.96亿元、84.95亿元 [1][7]。预计归母净利润2026-2028年分别为47.76亿元、57.96亿元、69.95亿元 [1] - **估值水平**：基于2026年3月17日数据，报告预计公司2026-2028年Non-GAAP口径市盈率（P/E）分别为21.1倍、18.5倍、16.3倍 [1][7]。预计最新摊薄口径市盈率（P/E）2026-2028年分别为29.04倍、23.93倍、19.83倍 [1] 市场与基础数据 - **股价与市值**：收盘价为44.54港元，一年最低/最高价为40.66/68.60港元 [5]。港股流通市值为133,244.35百万港元 [5] - **估值比率**：市净率（P/B）为2.05倍 [5] - **财务基础**：每股净资产为19.14元，资产负债率为43.05% [6]。总股本为3,529.62百万股 [6]

股份数据 - 2026年3月13日和16日，已发行股份（不包括库存股份）数目为3,391,029,167股，库存股份数目为0，已发行股份总数为3,391,029,167股[3] - 公司已发行股份数目总额为3,529,617,544股，包括3,391,029,167股A类普通股及138,588,377股B类普通股[7] 股份购回 - 2026年1月2日购回股份938,955股，每股价格USD 5.3251[4] - 2026年1月5日购回股份616,191股，每股价格USD 5.68[4] - 2026年3月16日购回股份876,903股，占有关事件前的现有已发行股份（不包括库存股份）数目百分比为0.025%，每股价格USD 5.6952[6] - 2026年3月16日在纽约证券交易所购回股份876,903股，付出价格总额4,994,109美元，每股最高购回价5.85美元，每股最低购回价5.56美元[13] - 公司合共购回股份总数876,903股，付出价格总额4,994,109美元，购回股份（拟注销）数目876,903股，购回股份（拟持作库存股份）数目0股[13] 购回授权 - 购回授权的决议获通过日期为2025年6月27日[13] - 公司可根据购回授权购回股份的总数为360,216,007股[13] - 根据购回授权在交易所或其他证券交易所购回股份的数目为108,860,595股[13] - 已购回股份数目占购回授权的决议获通过当日的已发行股份（不包括库存股份）数目的百分比为3.022%[13] 暂停期 - 股份购回后再进行任何新股发行或库存股份再出售或转让所适用的暂停期截至2026年4月15日[13]

股息信息 - 2025年末期普通股息为每股0.092美元[1] - 股息除净日为2026年4月2日[1] - 股份过户文件最后时限为2026年4月8日16:30[1] - 股息记录日期为2026年4月8日[1] - 股息派发日为2026年4月21日[1] 董事会组成 - 执行董事彭永东、单一刚、徐万刚、徐涛，非执行董事李朝晖，独立董事陈小红、朱寒松、武军[2]

投资评级 - 维持“买入”评级 [1][7] 核心观点 - 公司一体业务基本盘稳固，多元业务增长动能逐步释放，业绩有望持续增长 [7] - 公司平台壁垒突出，居住服务生态持续完善，回购与分红积极 [7] 2025年业绩总结 - 2025年公司实现净收入945.80亿元，同比增长1.2% [7] - 2025年归母净利润为29.94亿元，同比下降26.3% [1][7] - 2025年Non-GAAP净利润为50.17亿元，同比下降30.4% [1][7] - 收入增长但利润下滑，主要原因包括：低毛利率业务收入占比提升，叠加存量房业务贡献利润率下滑，整体毛利率下降3.2个百分点至21.4%；利息收入同比减少4.53亿元 [7] - 2025年股东回报持续提升，回购金额达9.2亿美元，同比增长约29%，同时宣派现金分红约3亿美元，合计股东回报约12.2亿美元，同比增长约9%，约占Non-GAAP净利润的170% [7] 业务板块分析 - **门店与经纪人**：截至2025年末，活跃门店共5.8万家，同比增长17.5%；活跃经纪人共44.56万人，同比基本持平 [7] - **存量房业务**：2025年GTV为21515亿元，同比下降4.2%；收入250.20亿元，同比下降11.3%；收入降幅高于GTV主要因贝联经纪人交易占比提升，整体货币化率同比下降0.1个百分点；贡献利润率为39.3%，同比下降3.9个百分点，但2025年第四季度通过组织效率优化已回升至40.4% [7] - **新房业务**：2025年GTV为8909亿元，同比下降8.2%，表现好于全国商品住宅成交金额同比下降13.0%的行业整体水平；收入305.97亿元，同比下降9.1%；贡献利润率为25.0%，同比提升0.2个百分点 [7] - **家装家居业务**：2025年收入154.26亿元，同比增长4.4%；通过提升供应链集采比例等措施，贡献利润率提升至31.4%，同比提升0.7个百分点 [7] - **房屋租赁服务业务**：2025年实现经营层面盈利，收入219.00亿元，同比增长52.8%，主要得益于管理规模增长；截至2025年末，在管房源超过70万套，同比增长62%；贡献利润率为8.6%，同比提升3.6个百分点，主要得益于净额法确认收入的房源占比增加以及运营效率提升 [7] 财务预测与估值 - **收入预测**：预计2026/2027/2028年营业总收入分别为880.06亿元、891.34亿元、934.56亿元 [1] - **归母净利润预测**：预计2026/2027/2028年归母净利润分别为47.76亿元、57.96亿元、69.95亿元 [1] - **Non-GAAP净利润预测**：预计2026/2027/2028年Non-GAAP净利润分别为65.76亿元、74.96亿元、84.95亿元 [1][7] - **每股收益预测**：预计2026/2027/2028年EPS（最新摊薄）分别为1.35元、1.64元、1.98元 [1] - **估值水平**：基于现价及最新摊薄EPS，预计2026/2027/2028年PE分别为29.04倍、23.93倍、19.83倍；基于Non-GAAP净利润，预计2026/2027/2028年PE分别为21.1倍、18.5倍、16.3倍 [1][7] - **其他财务比率预测**：预计2026/2027/2028年毛利率分别为23.62%、24.78%、25.70%；销售净利率分别为5.43%、6.50%、7.48%；ROE分别为7.07%、8.42%、9.93% [8]

投资评级与核心观点 - 报告对贝壳-W维持“买入”评级 [2] - 核心观点：公司业绩短期承压但未来向好，新兴业务利润率改善，平台壁垒深厚，行业地位稳固，估值具备优势 [7] 2025年财务业绩与股东回报 - 2025年总交易额（GTV）为3.18万亿元，同比下降5.0% [7] - 2025年实现净收入946亿元（即94,580百万元），同比增长1.2% [6][7] - 2025年归属母公司股东净利润为29.94亿元（即2,994百万元），同比下降26.3% [6][7] - 2025年经调整净利润（Non-GAAP）为50.2亿元，同比下降30.4% [7] - 公司注重股东回报，2025年斥资9.21亿美元回购并支付3亿美元现金分红，合计股东回报12亿美元，同比增长9% [7] - 截至2025年末，公司现金及现金等价物等合计555亿元，同比下降9.9% [7] 分业务板块表现 存量房（二手房）业务 - 2025年存量房交易GTV为2.15万亿元，同比下降4.2% [7] - 其中链家、贝联GTV占比分别为37%和63% [7] - 二手房业务收入250亿元，同比下降11% [7] - 贡献利润率39.3%，同比下降3.9个百分点 [7] - 链家、贝联货币化率分别为2.49%和0.37%，同比均略有下降 [7] - 2025年第四季度存量房GTV和净收入同比分别下降35%和39% [7] 新房业务 - 2025年新房交易GTV为8,909亿元，同比下降8.2% [7] - 其中链家、贝联GTV占比分别为18%和82% [7] - 新房业务收入306亿元，同比下降9% [7] - 贡献利润率25.0%，同比提升0.2个百分点 [7] - 货币化率3.4%，同比下降0.03个百分点 [7] - 2025年第四季度新房GTV和净收入同比分别下降42%和45% [7] 新兴业务（家装家居与房屋租赁） - 2025年家装家居业务实现净收入154亿元，同比增长4.4% [7] - 家装家居业务贡献利润率31.4%，同比提升0.7个百分点 [7] - 2025年房屋租赁业务实现净收入219亿元，同比增长53% [7] - 租赁业务贡献利润率8.6%，同比提升3.6个百分点 [7] - 家装及租赁业务盈利能力显著改善，分别实现经营亏损收窄与全年盈利 [7] 平台网络与贝好家业务 - 截至2025年末，公司活跃门店数量58,376家，同比增长17.5%；活跃经纪人44.6万名，同比持平 [7] - 贝好家业务探索C2M模式以提升新房产品力，并计划向平台化、轻资产商业模式靠拢 [7] 盈利预测与估值 - 报告下调了2026-2027年营收及盈利预测 [7] - 预计2026年营业收入为869.76亿元（即86,976百万元），同比下降8.04%；2027年营业收入为897.77亿元（即89,777百万元），同比增长3.22% [6][7] - 预计2026年归属母公司股东净利润为39.07亿元（即3,907百万元），同比增长30.50%；2027年为44.74亿元（即4,474百万元），同比增长14.51% [6][7] - 预计2026-2027年毛利率分别为23.2%和23.1% [7] - 按当前股价，对应2026/2027年市盈率（PE）分别为35倍和31倍；按Non-GAAP净利润计算，对应PE分别为20倍和18倍 [7] - 报告认为公司估值具备优势，对比规模更小的同业公司2026年Wind一致预期PE为38倍 [7]

投资评级 - 报告对贝壳-W维持“买入”评级 [2][7] 核心观点 - 报告认为公司业绩承压但未来向好，新兴业务利润率改善，平台壁垒深铸，行业地位稳定，估值具备优势 [7] 财务与业绩表现 - 2025年公司总交易额GTV为3.18万亿元，同比下降5.0% [7] - 2025年公司实现净收入946亿元，同比增长1.2%；其中第四季度净收入222亿元，同比下降28.7% [7] - 2025年归属普通股东净利润为29.94亿元，同比下降26.3% [6][7] - 2025年经调整后净利润为50.2亿元，同比下降30.4% [7] - 2025年销售、管理和研发费用率合计为19.0%，同比下降1.3个百分点 [7] - 截至2025年末，公司现金、现金等价物、受限资金和短期投资合计555亿元，同比下降9.9% [7] - 2025年公司斥资9.21亿美元回购，并进行3亿美元现金分红，合计股东回报12亿美元，同比增长9% [7] - 盈利预测：预计2026E/2027E/2028E营业收入分别为869.76亿元、897.77亿元、944.36亿元，同比增长率分别为-8.04%、3.22%、5.19% [6] - 盈利预测：预计2026E/2027E/2028E归属普通股东净利润分别为39.07亿元、44.74亿元、50.86亿元，同比增长率分别为30.50%、14.51%、13.68% [6] - 盈利预测：预计2026E/2027E/2028E每股收益分别为1.11元、1.27元、1.44元 [6] - 盈利预测：预计2026E/2027E/2028E ROE分别为5.55%、5.98%、6.37% [6] - 盈利预测：现价对应2026E/2027E市盈率分别为35倍、31倍 [6][7] - 报告下调了2026-2027年营收增速预测至-8%和+3%，原预测为0%和+7% [7] - 报告下调了2026-2027年毛利率预测至23.2%和23.1%，原预测为23.3%和23.7% [7] - 报告下调了2026-2027年归母净利润预测值至39亿元和45亿元，原预测为54亿元和64亿元 [7] - 报告下调了2026-2027年Non-GAAP净利润预测值至68亿元和78亿元，原预测为74亿元和85亿元 [7] 业务分项表现 - **存量房业务**：2025年交易额2.15万亿元，同比下降4.2%；其中链家、贝联GTV占比分别为37%、63% [7] - **存量房业务**：2025年收入250亿元，同比下降11%；贡献利润率39.3%，同比下降3.9个百分点 [7] - **存量房业务**：2025年链家、贝联货币化率分别为2.49%、0.37%，同比分别下降0.02、0.01个百分点 [7] - **存量房业务**：2025年第四季度GTV和净收入同比分别下降35%和39% [7] - **新房业务**：2025年交易额8909亿元，同比下降8.2%；其中链家、贝联GTV占比分别为18%、82% [7] - **新房业务**：2025年收入306亿元，同比下降9%；贡献利润率25.0%，同比上升0.2个百分点 [7] - **新房业务**：2025年货币化率3.4%，同比下降0.03个百分点 [7] - **新房业务**：2025年第四季度GTV和净收入同比分别下降42%和45% [7] - **家装家居业务**：2025年净收入154亿元，同比增长4.4%；贡献利润率31.4%，同比上升0.7个百分点 [7] - **房屋租赁业务**：2025年净收入219亿元，同比增长53%；贡献利润率8.6%，同比上升3.6个百分点 [7] - **贝好家业务**：探索通过C2M模式提升新房产品力，计划长期商业模式向平台化和轻资产模式靠拢 [7] - **运营规模**：2025年活跃门店数量58376家，同比增长17.5%；活跃经纪人44.6万名，同比持平 [7] 行业与公司分析 - 公司平台壁垒深铸，重塑经纪底层框架，锁定人房资源，平台赋能具备全流程管控闭环 [7] - 公司经纪业务市占率持续提升 [7] - 家装、租赁业务未来放量可期 [7] - 公司估值具备优势，对比规模更小的我爱我家2026年Wind一致预期市盈率38倍 [7]

市场表现与行情回顾 - 上周（2026.3.9-3.13）房地产板块（中信）涨跌幅为-0.2%，同期沪深300指数涨0.2%，万得全A指数跌0.5%，在29个中信行业中排名第14位[3][46] - 过去12个月，房地产板块表现落后于沪深300指数[2] 新房市场数据 - 上周（3.7-3.13）36城新房成交面积163.7万平方米，环比增长24.0%，但同比下降18.3%[3][8] - 截至3月13日，年内36城新房累计成交1196.2万平方米，同比大幅下降32.0%[3][8] - 13城新房去化周期为25.5个月，同比延长9.3个月；其中三四线城市去化周期高达135.2个月[3][21] 二手房市场数据 - 上周（3.7-3.13）15城二手房成交面积162.3万平方米，环比增长12.3%，但同比下降18.4%[3][15] - 截至3月13日，年内15城二手房累计成交1354.4万平方米，同比下降5.7%[3][15] 土地市场数据 - 上周（3.9-3.15）百城土地成交建筑面积1190.1万平方米，环比大幅下降55.2%，同比下降17.9%[3][38] - 上周百城土地成交楼面均价为941元/平方米，环比下降16.4%，同比下降12.8%；土地溢价率为1.8%[3][38] - 截至3月15日，年内百城累计土地成交建筑面积为20262.2万平方米，同比下降5.5%[3][38] 行业融资情况 - 上周（3.9-3.15）房地产企业发行信用债125.8亿元，环比下降11.2%，但同比增长39.2%；净融资额为-11.6亿元[39] - 2026年至今，房地产企业合计发行信用债837.4亿元，同比下降16.8%[39] 政策环境 - 3月13日，“十五五”规划纲要发布，为房地产行业定调：加快构建房地产发展新模式，健全租购并举的住房制度[3][55] - 地方层面，成都拟将单/双缴存人公积金最高贷款额度提高至80/120万元，并阶段性取消贷款次数限制[55][57] 投资建议 - 报告维持对房地产行业“看好”评级，并建议关注三类标的：1）土储优质的内地开发商；2）基本面稳健的轻资产运营公司；3）业务具防御性的港资开发商[3][7][56] 风险提示 - 主要风险包括：地产调控政策放宽不及预期、行业销售持续下行、以及行业信用风险蔓延和流动性恶化[3][58]

投资评级与核心观点 - 报告对贝壳美股和港股均维持“买入”评级 [1][5][6] - 给予贝壳美股目标价21.24美元，港股目标价55.17港币，对应2026年27.3倍市盈率 [5][6][16] - 核心观点：公司2025年第四季度利润因一次性费用暂时承压，但预计2026年第一季度将出现显著环比改善，经纪业务市占率有望提升，人效优化与成本控制将推动利润率改善 [1] 2025年第四季度业绩表现 - 第四季度总营收为222亿元人民币，同比下降28.7%，基本符合市场预期 [1] - 分业务营收同比变动：存量房业务下降39%，新房业务下降44%，家装业务下降12%，租赁业务增长18% [1] - 毛利率同比下降1.6个百分点至21.4%，主因利润率较高的经纪收入占比下降 [1] - 经调整净利润为5.2亿元人民币，低于市场预期12%，主因约7亿元人民币的一次性人员优化费用影响 [1] 存量房业务分析 - 第四季度存量房总交易额同比下降35%，收入同比下降39% [1][2] - 第一季度存量房市场已初现环比回暖迹象，降幅有望放缓 [1][2] - 人效显著改善：第四季度人员固定成本连续4个季度下降，存量房人均单量环比提升10%；非北上地区存量房成交率环比提升约8%，人均佣金收入环比增长2% [2] - 非链家经纪人人均存量房单量由2023年的不足2单提升至2025年的3单以上，同比增长6% [2] - 公司通过AI强化房客匹配效率，并取消经纪人地域流动限制，有助于优质经纪人向高效率组织集中 [2] 新房业务分析 - 第四季度新房业务总交易额同比下降42%，营收同比下降44% [1][2] - 第一季度存量房业务的边际改善有望缓冲新房收入的压力 [1] 家装家居业务分析 - 第四季度家装营收同比下降12% [1][3] - 2025年全年家装业务亏损收窄至约5亿元人民币，对比2024年亏损约20亿元 [3] - 预计2026年规模效应将集中释放：集采模式下材料成本有下降空间，且高线城市豪装需求及软装占比提升有望推动客单价提升约10-15% [3] - 第一季度存量房市场改善有望向家装业务传导，且“贝好家”项目落地将带来新增客源 [3] 租赁与新兴业务分析 - 第四季度租赁营收同比增长18%，利润改善至约4亿元人民币 [1][4] - 截至2025年末，在管房源规模超70万套，同比增长62% [4] - 采用净额法记收入的房源占比已超30% [4] - 租赁业务可部分对冲地产大盘走弱的影响，公司通过流程重构与AI应用提升管理人效和周转效率 [4] 股东回报与财务预测 - 2025年全年公司回购9.2亿美元股票，占美股总市值约4.5%，并宣布进行年末分红约3亿美元 [5] - 展望2026-2027年，报告下调收入预测11.7%/10.2%，主因租赁业务改为净额确认法及经纪业务复苏存在不确定性 [5][12] - 同步下调2026-2027年经调整净利润预测0.2%/2.5%至62.9亿/72.1亿元人民币 [5][12] - 引入2028年预测，收入与经调整净利润分别为858亿与76.6亿元人民币 [5][12] - 预计经调整归母净利率将提升，主因人效改善显著，且中长期受益于集采与AI，销售、管理、研发三项费用占比将逐步下降 [5][12] 市场环境与行业展望 - 2026年第一季度地产成交延续调整，但二手房较新房更具韧性 [10] - 年初至3月15日，44城新房成交面积同比下降29%，22城二手房成交面积同比下降9% [10] - 春节后重点城市二手房呈现“量优于价”的特点，成交量恢复接近2023年“小阳春”水平，但3月以来挂牌量上升，价格重启下跌 [10] - 上海新政为政策宽松提供了样本，建议关注3月市场改善的持续性 [1] - 预计2026年贝壳在经纪业务市场的占有率有望提升1至2.5个百分点 [1] 估值与同业比较 - 报告给予贝壳的2026年27.3倍市盈率估值，高于全球可比公司22.3倍的平均市盈率，主因贝壳具备重要的渠道价值 [5][16] - 前次目标价为美股21.85美元和港股56.07港币，对应2026年27.8倍市盈率 [5][16]

投资评级与核心观点 - 报告维持贝壳“买入”评级，目标价从21.80美元上调6%至23.00美元，较当前股价有36.1%的上涨空间[1][3] - 报告核心观点：尽管行业逆风导致短期营收承压，但公司盈利能力改善正步入正轨，核心业务市场份额提升，新业务盈利能力增强，成本优化措施将驱动2026年盈利复苏[1][6] 财务业绩与预测 - **2025年第四季度业绩**：营收同比下降28.7%至222亿元人民币，符合预期；非GAAP净利润为5亿元人民币，同比下降61.5%，但高于预期的4亿元人民币[1] - **2025年全年业绩**：总营收同比增长1%至945.8亿元人民币；非GAAP净利润为50.2亿元人民币，同比下降30%[1][2] - **2026年盈利预测**：预计非GAAP净利润将达70.0亿元人民币，同比增长39%[1] - **近期预测调整**：报告将2026年营收预测从915亿元人民币小幅下调1.7%至900亿元人民币，但将2026年营业利润预测上调5.1%至52亿元人民币[12] - **与市场共识对比**：报告对2026年营收预测为900亿元人民币，较市场共识974亿元人民币低7.7%；但对2026年非GAAP净利润预测70亿元人民币，略高于市场共识69亿元人民币[13] 业务运营分析 - **核心住房交易业务**：在行业逆风中持续获得市场份额。2025年第四季度，存量房交易（EHT）和新房交易（NHT）总交易额（GTV）分别同比下降35%和42%，营收分别同比下降39%和44%。但平台订单量同比下降17%，表现优于整体市场[6] - **新兴业务表现**：2025年第四季度，家装家居（HR&F）、房屋租赁服务及其他新兴服务营收分别为36亿元人民币（-12% YoY）、54亿元人民币（+18% YoY）和4.59亿元人民币（+5% YoY），三者合计贡献总营收的43%（2024年第四季度为29%）[6] - **盈利能力改善**：2025年，家装家居和房屋租赁服务的贡献利润率分别为31.4%和8.6%，同比提升0.7个百分点和3.6个百分点。2025年第四季度非GAAP运营费用为45亿元人民币，低于2024年同期的56亿元人民币[6] - **2026年第一季度展望**：预计总营收为187亿元人民币，同比下降20%，主要受行业逆风和会计处理变更影响。预计非GAAP营业利润为11亿元人民币，同比仅下降2%，非GAAP营业利润率预计为6.0%（2025年第一季度为4.9%）[6] 行业环境 - **市场销售状况**：截至3月15日，30个城市新房销售面积和14个城市二手房销售面积同比增速分别为-22%和-10%，较2025年第四季度的-29%和-23%有所改善。二手房市场势头强于新房[7] - **市场挑战**：全面复苏仍面临挑战，需求端受收入不确定性、房价下跌担忧和预售房交付风险抑制；供应端，截至2月底未售库存达4.38亿平方米，去化周期长[7] - **2026年预测**：预计全国新房销售额将同比下降6%至7.1万亿元人民币（量-5%，价-1%），二手房销售额将同比下降11%至6.5万亿元人民币（量+5%，价-14%）[7] 估值 - **目标价构成**：23.00美元的目标价基于分类加总估值法得出，其中贝壳核心业务估值为22.0美元/ADS，圣都（Shengdu）业务估值为1.0美元/ADS[6][15] - **估值倍数**：目标价对应2026年非GAAP市盈率为26.3倍[1][6] - **核心业务DCF估值**：贝壳核心业务贴现现金流估值为22.0美元/ADS[14]