市场表现 - 纳斯达克金龙中国指数周四下跌超过2% [1] - 热门中概股多数下跌，其中贝壳股价下跌近6%，理想汽车和小鹏汽车股价下跌超过4%，阿里巴巴股价下跌超过3%，新东方股价下跌超过2% [1] - 恒生科技指数周四大幅下跌2.87%，创下去年7月以来新低，较去年10月的高点回调超过23% [1] - 恒生指数和国企指数分别下跌1.44%及2.44% [1] 分析师观点与行业展望 - 瑞银分析师认为，对人工智能的担忧反而创造了买入机会 [1] - 中国科技巨头目前的资本支出远低于美国同行 [1] - 预计中国本土的超大规模云服务商将在接下来的财报季宣布扩大资本支出计划 [1]

市场表现 - 纳斯达克金龙中国指数在周四下跌超过2% [1] - 恒生科技指数周四收盘大跌2.87%，创下去年7月以来新低，较去年10月高点回调超过23% [1] - 恒生指数和国企指数周四分别下跌1.44%及2.44% [1] 个股表现 - 贝壳股价下跌近6% [1] - 理想汽车和小鹏汽车股价均下跌超过4% [1] - 阿里巴巴股价下跌超过3% [1] - 新东方股价下跌超过2% [1] 行业观点 - 瑞银分析师认为，市场对AI的担忧反而创造了买入机会 [1] - 中国科技巨头目前的资本支出远低于美国同行 [1] - 预计本土超大规模云服务商将在接下来的财报季宣布扩大资本支出计划 [1]

核心观点 - 市场信心逐步回升，主流标的表现优异 [1] - 26年开年核心城市表现出的量价趋势及政策方向，引发资本市场较为乐观的预期，带动了主流开发企业的整体板块价值修复 [5] - 行业整体估值水平仍处于底部位置，市场预期修复处于初级阶段，低PS开发类企业拥有较好的股价弹性 [5] 一、房地产市场成交表现：新房疲弱，二手走强 - **新房市场成交低迷**：26年1月，监测的45城商品住宅成交面积862万方，同比下降26.7%，以农历对齐同比下降56.9% [5][14]。百强房企1月销售金额1822亿元，同比下降25%，剔除春节影响同比下降34% [5][31]。 - **二手房市场表现优异**：26年1月，监测的80城二手房实时成交套数同比增长73%，剔除春节基数影响同比增长12% [5]。11城二手房网签面积同比增长16.3% [5]。 - **市场热度指标改善**：26年1月，72城新房来访量同比增长79%（农历同比+7.5%），来访转化率提升至5.2%，为25年7月以来的新高 [5]。 - **城市表现分化**：新房方面，一线城市上海、广州、北京1月成交同比降幅（-10.5%至-19.6%）小于深圳（-56.0%）[27]。二手房方面，一线及多数二、三线城市网签及认购数据均呈现增长，如厦门网签同比增长106.9% [64][65]。 二、市场景气度指标：价格、库存及去化 - **二手房价格企稳回升**：26年1月，中介口径49城二手房成交价格环比上涨2.7%，为25年3月以来首次环比转正 [5][66]。分线城市看，一线、二线、三四线价格分别环比+3.7%、+4.3%和-0.3% [5][70]。 - **库存与去化周期**：26年1月，重点10城商品住宅库存面积环比下降0.9%，但去化周期环比上升0.37个月至16.06个月 [86]。二手房挂牌量基本稳定，重点12城1月挂牌量环比下降1.1%，过去三个月累计下降3.2% [5][83]。 - **新房去化率走低**：26年1月，重点11城新开盘首日认购去化率仅为34%，较25年12月下降7个百分点，其中纯新盘去化率52%，老盘新推去化率仅28% [5][96]。 三、政策环境：供需政策双改善 - **中央定调积极**：26年1月2日，《求是》杂志发文《改善和稳定房地产市场预期》，强调“政策要一次性给足”，为全年政策改善定调 [5][97]。 - **需求端政策延续**：1月14日，财政部将个人换购住房个人所得税退税政策延续至2027年底 [5][97]。1月15日，央行下调结构性货币政策工具利率0.25个百分点 [5][98]。 - **供给端融资支持加码**：1月9日，开发贷款展期期限最长可延长至5年 [5][103]。1月29日，媒体报道取消“三道红线”政策 [5][103]。 - **地方政策创新**：2月，上海试点“以旧换新”政策 [5]。 四、土地市场表现 - **土地市场开局冷淡**：26年1月，全国住宅用地出让金924亿元，同比下降46% [5]。 - **拿地意愿低迷**：城投与非城投企业拿地面积同比分别下降51%和24%，政府供地意愿和企业拿地意愿均较低 [5]。 五、板块行情回顾及投资观点 - **板块表现跑赢大盘**：26年1月，申万房地产指数上涨4.3%，跑赢沪深300指数2.7个百分点；香港本地房地产指数上涨14%，跑赢市场超7个百分点 [5]。 - **子板块普涨**：主流开发、其他A股房企、物业管理、香港地产板块1月分别上涨12.7%、2.7%、4.6%、17.3% [5]。 - **投资建议**：行业整体估值仍处底部，市场预期修复处于初级阶段，低市销率（PS）的开发类企业股价弹性更好，建议持续关注 [5]。 六、重点公司估值 - 报告覆盖多家重点房企并给出“买入”评级及合理价值，例如：万科A（000002.SZ）合理价值7.64元，保利发展（600048.SH）合理价值9.67元，华润置地（01109.HK）合理价值48.16港元等 [6]。

美股中概股盘前表现 - 美股中概股盘前交易时段出现普遍下跌行情 [1] 主要公司股价变动 - 拼多多股价下跌1% [1] - 京东与腾讯音乐股价均下跌2% [1] - 小鹏汽车、理想汽车、百度、贝壳、阿里巴巴股价均下跌3% [1]

公司公益捐赠与专项计划 - 贝壳集团联合创始人、董事长兼首席执行官彭永东于2025年4月宣布个人公益捐赠安排，捐出900万股公司股票，按当时股价计算价值约4.4亿元人民币[1] - 该笔捐赠与其2024年年报披露的“年薪”大致相当，相当于捐出了全部年薪[1] - 2025年12月，美股文件显示彭永东首次出售股票以兑现捐赠承诺，税后资金将按50%用于居住行业服务者及其家庭成员的医疗健康福利，50%用于应届毕业生等群体的租房帮扶[1] “冬青计划”项目详情 - 北京贝壳公益基金会与中国乡村发展基金会联合发起并执行面向家庭经济困难应届毕业生的专项帮扶项目“冬青计划”[1] - 该计划对选择在京就业的符合条件的专科、本科及硕士应届毕业生，提供每人3000元人民币的一次性生活补贴，不限用途[1] - “冬青计划”是上述捐赠中“应届生帮扶”板块的具体落地项目之一，彭永东的捐赠资金首款已拨付给中国乡村发展基金会[2] - 2026年“冬青计划”首年落地实施，将在北京率先试点，项目团队已与多所北京高校对接，首批资助资金预计于2026年7月由高校直接发放至学生个人账户[2] 项目发起背景与目标 - 项目发起源于彭永东2025年4月对外公布的个人公益捐赠安排[1] - 计划旨在缓解家庭经济困难应届毕业生初入社会阶段的经济压力，帮助他们在城市顺利“落脚”，从而更专注于自身发展和成长[1][2] - 项目同时希望助力城市留住更多优秀青年人才，以增强城市的竞争力与活力[2]

基金产品概况 - 博时港股通互联网ETF（159568）于2024年2月8日成立，基金全称为博时中证港股通互联网交易型开放式指数证券投资基金 [1] - 该基金的管理费率为每年0.50%，托管费率为每年0.10% [1] - 基金的业绩比较基准为中证港股通互联网指数收益率（经汇率调整后） [1] 基金规模与份额变动 - 截至2025年2月25日，该基金最新份额为3.33亿份，最新规模为5.21亿元 [1] - 相较于2024年12月31日（份额2.54亿份，规模4.24亿元），今年以来份额增长31.12%，规模增长22.96% [1] 市场交易与流动性 - 2025年2月26日，该基金收盘下跌2.18%，成交额为7274.44万元 [1] - 截至2月26日，近20个交易日累计成交金额为18.50亿元，日均成交金额为9248.19万元 [1] - 今年以来（33个交易日），累计成交金额为38.32亿元，日均成交金额为1.16亿元 [1] 基金经理与业绩 - 该基金现任基金经理为李庆阳，自2024年2月8日开始管理 [2] - 基金经理任职期内收益为63.13% [2] 基金投资组合 - 基金前十大重仓股均为港股通互联网相关公司，包括腾讯控股、阿里巴巴-W、小米集团-W、美团-W、商汤-W、快手-W、贝壳-W、京东健康、哔哩哔哩-W、金蝶国际 [2] - 具体持仓占比如下：腾讯控股（15.35%）、阿里巴巴-W（14.43%）、小米集团-W（13.96%）、美团-W（12.30%）、商汤-W（4.08%）、快手-W（3.77%）、贝壳-W（3.73%）、京东健康（3.71%）、哔哩哔哩-W（3.30%）、金蝶国际（3.25%） [2]

公司战略方向 - 公司董事长兼CEO彭永东发布内部信，阐述了公司应对行业重塑力量的五大战略方向，即五件“难而正确的事” [1] - 公司所有战略行动的核心根基是“为消费者创造价值”，这是从十年前“223事件”危机中吸取的深刻教训 [3][5] 消费者需求与产品升级 - 消费者需求已从“防被骗、真房源”等安全底线，升级为对“确定性”的顶峰渴求，源于海量信息过载与极高的试错成本 [1][6] - 经纪人需从“带看人”进化为提供决策依据的“真专家”，恪守中性市场观，做市场追涨杀跌的反作用力 [1][6] - 公司将改革产品供给，将复杂的房产交易封装成拥有确定性交付标准的“安居服务产品” [1][7] 科技应用与服务者赋能 - AI将重构交易行业底层逻辑，公司秉持“AI不可无视，人不可取代”的原则，以科技装备服务者 [1][8] - 平台智能底座是辅助服务者作业的“副驾驶”，服务者仍是关键决策回路里的绝对主角 [8] - 公司将改革培训和搏学大考体系，构建服务者驾驭新科技的能力体系，并投入更大资源培育服务者“有温度”的专业能力 [1][8] 协作生态与组织变革 - 作为公司商业模式根基的ACN（经纪人合作网络）将发生重大迭代，从过去“自上而下”、相对初级的分工模式，走向信任、开放、和谐、有机共生的现代商业生态 [2][9] - 从**2026年3月1日**起，公司将全面取消经纪人转会费，以促进人才更顺畅的流动 [2] - 公司将向内部官僚主义开刀，每年继续保持**不少于5%** 的干部淘汰率，确保资源掌握在能为消费者创造价值的人手中 [2][10] - 未来组织架构、考核激励、资源流向都将围绕消费者重写，目标是构建敏捷、扁平的组织 [11] 企业社会责任与服务者保障 - 公司重新审视自身与社会的关系，目标是成为社会的“服务者”，为“安居乐业”提供支撑 [2][12] - 公司生态连接着**五十多万**名服务者，建立面向未来的服务者基础保障机制是公司必须持续推进的重要命题 [2][13] - 公司联合创始人彭永东和单一刚共同捐赠**1000万股**A类普通股（价值约**4亿**元），设立“健康家贝守护金”，为平台**五十多万**服务者家庭提供长期健康保障 [1][13]

公司股价与交易动态 - 贝壳港股盘中一度大涨超11% [1] - 贝壳美股(BEKE.US)盘前上涨3.7%至17.740美元 [1] - 美股盘前成交额达7202.71万美元，成交量420.92万股 [1] - 公司总市值约为198.62亿美元 [1] 公司重大事件 - 贝壳联合创始人、董事长兼首席执行官彭永东和联合创始人单一刚共同捐赠1000万股A类普通股 [1] - 该笔捐赠价值约4亿元人民币，将作为贝壳、链家员工及行业服务者约50万人的保障金 [1] - 此举发生在贝壳和链家迈向25周年之际 [1] 行业政策环境 - 上海市五部门联合发布楼市“沪七条”，进一步调减住房限购政策 [1] - 政策旨在更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展 [1] - 该政策自2026年2月26日起施行 [1]

美股中概股盘前交易情况 - 贝壳盘前股价上涨3% [1] - 富途控股盘前股价上涨1% [1] - 拼多多与携程盘前股价均小幅上涨0.1% [1] - 京东盘前股价与前一日收盘价持平 [1] - 阿里巴巴盘前股价下跌0.5% [1] - 蔚来盘前股价下跌2% [1]

公司捐赠与员工保障计划 - 贝壳联合创始人彭永东和单一刚将共同捐赠1000万股A类贝壳普通股 税后资金用于设立“健康家贝守护金”作为员工及行业服务者的保障金[1] - 按2月23日收盘价计算 该笔捐赠价值约4亿元人民币 项目将于年内启动[1] - 这是彭永东继去年捐出900万股股票后 一年内的第二次捐赠 两位联合创始人一年内两笔捐赠金额合计已达8.4亿元人民币[5] 守护金具体项目与受益范围 - “健康家贝守护金”包含“生命急护金”、“家暖帮扶金”和“子女教育金”三个子项目[5] - “生命急护金”用于突发重疾确诊 资料齐全可在2个工作日内快速申领2万元人民币 定位为“生命救急”[5] - 失去劳动能力或符合条件的员工和平台服务者家庭可获“家暖帮扶金”专项一次性给予的10万元人民币[5] - 符合“家暖帮扶金”条件的受益人还可根据子女在读学龄阶段通过“子女教育金”专项获得2万到10万元人民币不等的一次性教育资金[5] - 本次“健康家贝守护金”专项受益人群超过50万人 覆盖入职6个月以上的贝壳和链家等十几万员工 以及入驻6个月以上的平台服务者[6] - 平台服务者包括贝壳直营城市链接的品牌主、店东、经纪人 服务贝壳惠居的保洁员和维修员 以及服务贝壳整装的项目经理、工人及保洁员[6] 公司历史保障计划与捐赠背景 - 2025年12月 彭永东首次出售个人所持900万股贝壳A类股并将税后所得全部捐赠 这是其自2020年贝壳美股上市以来首次出售股票[6] - 彭永东首次捐赠金额价值约4.4亿元人民币 其中50%资金用于应届毕业生等群体的租房帮扶 另外50%资金用于提升居住行业服务者及其家庭成员的健康医疗[6][7] - 公司2008年推出“格林计划” 为服务者及其家庭成员提供疾病保障支持 截至2025年底 该计划已发放救助金额超7.55亿元人民币 共救助超5.4万人次[7] - 公司内部还设有子女教育基金 为完全丧失劳动能力或符合条件的员工子女提供从幼儿园至高中的教育经费[7] 管理层观点与项目意义 - 公司董事长彭永东表示 平台的根本是为客户提供更优质、更值得信任的服务与价值 员工和服务者是创造客户居住服务价值重要的专业承载者[6] - 设立“健康家贝守护金”旨在多做一点 多保障一点 让服务者既能守护好小家 也能服务好千千万万个家庭[6] - 管理层的个人出资方向与公司内部的员工政策形成了基础保障的互补结构[7]