股份数据 - 2025年12月11 - 12日已发行股份（不含库存）3,366,778,024股，库存股0股，总数3,366,778,024股[3] - 公司已发行股份总数3,506,225,794股，含3,366,778,024股A类及139,447,770股B类普通股[6] 股份购回 - 2025年11月3 - 5日分别购回1,418,421、1,476,174、1,489,263股，每股价格5.6179、5.4194、5.3576美元[4] - 2025年12月12日购回519,474股，占比0.015%，每股5.775美元[5] - 2025年12月12日在纽交所购回519,474股，总价2,999,980美元，最高5.82美元，最低5.74美元[12] - 合共购回519,474股，拟注销519,474股，持作库存股0股[12] 购回授权 - 购回授权决议2025年6月27日通过[12] - 可购回股份总数360,216,007股[12] - 已购回83,459,769股，占比2.317%[12] 暂止期 - 股份购回后新股发行等暂止期至2026年1月11日[12]

报告行业投资评级 * 报告对覆盖的重点房地产公司均给予“买入”评级，并给出合理价值目标 [3] 报告核心观点 * 报告核心观点认为，房地产行业正进入“盈利筑底”阶段，2025年开盘去化率已呈现筑底回升趋势，市场正重回“品质时代” [1] * 报告指出，“开盘去化率”是能够较好指引新房销售景气度、预判行业盈利趋势并指导股价表现的高阶指标 [2] * 报告认为，“好房子”带来的产品力升级是驱动去化率提升的重要力量，主流房企凭借在核心城市和板块的布局优势，经营优势进一步扩大，有望率先实现盈利筑底 [2] 根据相关目录分别总结 一、寻找新房市场拐点：最有效的指标，开盘去化率 * 从历史周期看，地产股行情启动往往伴随行业盈利能力出现拐点，而“开盘去化率”是与板块走势相关性最好的景气度指标 [12][17] * 对比2014-2016年上行周期、2021-2024年下行周期及“924新政”以来三个阶段，开盘去化率的趋势与股价表现几乎完全一致，仅在2018年限价和2021年上半年“两集中”供地等政府强干预阶段出现背离 [15][16][17] * 根据中指院数据，重点11城开盘去化率在2024年第三季度达到41%的历史底部后回升，2025年前三季度整体为56%，较2024年全年提升8个百分点，2025年第三季度单季较2024年第三季度提升16个百分点 [2][23][26] 二、“好房子”带动去化率提升趋势 * 2025年前三季度，重点城市整体去化率稳定提升，结构上呈现核心区、纯新盘、主流房企去化率优势扩大的特征 [26][31] * 具体表现为：核心区去化率61%，非核心区53%，剪刀差8个百分点；纯新盘去化率65%，老盘加推51%，剪刀差14个百分点；主流房企去化率71%，其他房企47%，剪刀差达24个百分点 [31] * 去化率提升并非由推盘结构显著向核心区集中驱动，2025年前三季度核心区开盘套数占比为46%，仅比2024年提升1个百分点，表明是真实销售改善 [39][41] * 房屋品质提升是去化率改善的重要驱动力，中央及地方自2024年起推进“好房子”建设标准，产品力全方位升级 [2][52][54] * 一个侧面证据是，重点9城平均装修成本在连续5年回落后，于2024年开始同比转正，2025年前三季度装修标准为3243元/平，较2024年提升7%，市场进入由需求决定的“品质时代2.0” [2][58][61] 三、城市板块差异分析，头部房企经营优化路径明显 * 根据22-25年平均去化率水平，可将核心9城分为三类：一类城市（杭州75%、上海71%、成都69%）、二类城市（天津57%、北京53%、广州53%）、三类城市（深圳35%、南京33%、武汉33%） [63][68] * 城市内部板块分化加剧，按24-25年平均去化率可将各城市板块分为A类（>65%）、B类（40-65%）、C类（<40%） [73] * 至2025年前三季度，A、B、C类板块的去化率分别为88%、62%、31%，较2024年分别提升9、12、2个百分点，区域分化持续加剧 [87] * 报告构建“区位评分”体系以评估房企布局质量，主流房企21-24年区位评分持续提升，2025年前三季度达到历史最高的6.1分 [2][91] * 2025年的趋势是，在区位评分稳定的情况下，主流房企去化率提升11个百分点至71%，而其他房企去化率仅提升4个百分点至47%，主流房企经营优势进一步扩大 [2] 四、房企去化率表现及经营特点 * 绿城、滨江、金茂、华润是过去三年在重点6城开盘去化率无明显短板的房企 [2] * 2025年前三季度，保利、金茂、华润等房企去化率明显提升，且实现了区位评分与去化率的双提升 [2] * 参考2025年拿地行为，同时满足权益补货力度大于90%且拿地评分高于推货评分的房企是中海、建发、招商、华润，其中中海提升最为明显；绿城虽区位评分有下降但权益补货力度最高；报告认为以上5家公司2026年销售或有较好表现 [2] * 总结而言，主流房企的经营ROE或将先于行业量价见底，大地块带来利润率改善机遇，好产品带来去化率提升机会，将帮助其更早实现“盈利筑底” [2]

报告行业投资评级 - 对房地产及物管行业维持“看好”评级 [2][3] 报告核心观点 - 房地产行业仍将继续磨底，但核心城市止跌回稳将更早到来 [3] - 两大发展机遇值得关注：一是“好房子”政策上升高度，将推动房企由金融业转向制造业，迎接PB-ROE的向上突破；二是优质商业企业经营表现优异，恰遇我国正处货币宽松周期，消费类商业地产资产有望重估 [3] - 推荐五大投资方向：1）商业地产；2）“好房子”房企；3）低估值修复房企；4）物业管理；5）二手房中介 [3] 行业数据总结 新房成交量 - **周度成交环比回落**：上周（12.6-12.12）34个重点城市新房合计成交242.3万平米，环比下降12.3% [3][4] - 其中，一二线城市成交226.1万平米，环比下降12.9% [3][4] - 三四线城市成交16.2万平米，环比下降2.6% [3][4] - **月度成交同比降幅收窄**：12月（12.1-12.12）34城一手房成交同比下降32.2%，降幅较11月收窄4.3个百分点 [3][7] - 其中，一二线城市同比下降32%，降幅较11月收窄2.9个百分点 [3][7] - 三四线城市同比下降34.4%，降幅较11月收窄18.9个百分点 [3][8] - **累计成交同比**：年初至今34城累计成交1.15亿平米，同比下降16.7% [7] 二手房成交量 - **周度成交基本持平**：上周（12.6-12.12）13个重点城市二手房合计成交111.4万平米，环比微降0.4% [3][12] - **月度成交同比降幅扩大**：12月截至上周累计成交209.3万平米，同比下降36.4%，降幅较11月扩大19.2个百分点 [3][12] - **累计成交同比**：年初至今13城累计成交5597.8万平米，同比下降1.8% [12] 新房库存与去化 - **推盘与成交**：上周15个重点城市合计推盘98万平米，成交82万平米，成交推盘比为0.84倍 [3][22] - **可售面积**：截至上周末（2025/12/12），15城合计住宅可售面积为9005万平米，环比上升0.2% [3][22] - **去化周期**：15城住宅3个月移动平均去化月数为22.9个月，环比下降0.4个月 [3][22] 行业政策和新闻跟踪总结 宏观政策 - **中央经济工作会议定调**：会议于12月10日至11日举行，确定着力稳定房地产市场，具体方向包括：因城施策控增量、去库存、优供给；鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等；有序推动“好房子”建设；深化住房公积金制度改革 [3][30][31] 地方政策与市场动态 - **“好房子”建设**：青岛发布全国首个《“好房子”建设标准体系》及配套导则，明确四类20项指标，并配套激励政策，计划于2026年前新增不少于1.2万个优质住宅单元 [3][30][33] - **行政效率提升**：北京压缩企业不动产首次登记时限，并推出“全程网办”服务；香港进一步简化城规审批，以加快土地发展流程 [30][33] - **公积金政策**：长沙落地多项新政，包括二孩及以上家庭购房可核减一套住房认定、异地缴存职工不再核查缴存地住房，以及新增商转组合贷和公积金直付房租业务 [3][30][33] - **土地市场**：深圳市深圳湾和光明区两宗地块以39.5亿元成交，溢价率达42.5% [3][30][33] 重点公司动态总结 地产公司经营与融资 - **11月销售数据普遍同比下降**： - 保利发展：签约金额180.2亿元，同比下降24.9% [3][38][39] - 中国金茂：签约金额80亿元，同比下降0.02% [3][38][39] - 新城控股：合同销售金额14.5亿元，同比下降42.3% [3][38][39] - 招商蛇口：签约金额140.9亿元，同比下降34.7% [3][38][39] - 龙湖集团：总合同销售金额36.4亿元，同比下降57.1% [3][38][39] - 越秀地产：合同销售金额51.2亿元，同比下降49.0% [3][38][42] - 华润置地：总合同销售金额230亿元，同比下降10.8% [3][38][42] - **企业融资与担保动态**： - 越秀地产获得20亿元人民币（或等值港元）的双币定期贷款融资 [3][38][42] - 新城控股成功发行17.5亿元中期票据，期限5年，票面利率4% [3][38][42] - 中金-保利发展商业持有型不动产资产支持专项计划审核通过，拟发行规模16.6亿元 [3][38][42] - 保利发展通过发行可转换公司债券预案，拟募集资金不超过50亿元 [38][42] 物管公司动态 - **股份回购**： - 贝壳-W在12月5日至11日期间共耗资约1500万美元回购股份约264万股 [43][44] - 绿城服务在12月8日至12日期间共耗资约954万港币回购股份约215万股 [43][44] 板块行情回顾总结 地产板块表现 - **板块跑输大市**：上周SW房地产指数下跌2.62%，沪深300指数下跌0.08%，相对收益为-2.54%，在31个板块中排名第28位 [3][45] - **个股表现**：涨幅前五位分别为中润资源、南都物业、苏州高新、世联行、格力地产；跌幅后五位分别为海泰发展、*ST中迪、亚太实业、阳光股份、荣丰控股 [3][45][49] - **板块估值**：当前主流AH房企2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为21.2倍和18.5倍 [3][50] 物管板块表现 - **板块跑输大市**：上周物业管理板块个股平均下跌2.97%，相对沪深300收益为-2.89% [3][52] - **个股表现**：涨幅前五位分别为南都物业、烨星集团、建发物业、绿城服务、新城悦服务；跌幅后五位分别为浦江中国、佳源服务、建业新生活、鑫苑服务、和泓服务 [52][57] - **板块估值**：板块平均2025、2026年预测PE分别为13.4倍和12.0倍；其中华润万象生活估值较高（25/26年PE分别为22/20倍），中海物业估值较低（25/26年PE分别为9/8倍） [3][55][58]

行业趋势与市场洞察 - 房地产行业发展30多年后，“客户主权”首次站到核心位置，市场正从解决“有没有”转向解决“好不好”的阶段，客户需求从“住有所居”升级为“住有优居”[1] - 自2021年起，行业供求关系彻底改变，由卖方市场转为买方市场，客户购房更谨慎，成交周期变长，房企获客变难且销售费率增长[1] - 尽管市场下行，但匹配客户需求的好房子仍然热销，高品质项目销售流速更佳，近两年对头部10城1350多个新开盘项目的摸排调研证实了这一点[1] 公司战略与业务模式 - 公司推出以大数据和AI算法模型为基础的C2M定位方案，旨在深度洞察客户需求，提前预测目标客户意向的产品类型和价格预期，以精准指引楼盘产品定位[1] - 2025年以来，公司将C2M理念应用于拿地研判、定位规划、设计营造到营销推广等各环节的精准决策，并通过多个合作项目及自操盘项目进行验证[1] - 公司于2025年12月12日正式发布涵盖C2定位、C2设计、C2建管和品控、C2营销的“C2M全链解决方案”，提供从定位到营销的住宅开发全链条服务[2][3] - 公司明确转向轻资产平台模式，除成都金融城三期和上海奉贤新城项目外，将不再做自操盘项目，旨在与开发商合作以扩大规模，合作模式下一年可做约一百个项目，远超自操盘的十个项目上限[4] - 公司自主操盘打造了两个“样板楼”以形成完整关联经验并验证业务能力，其核心目标不是成为一家开发商，而是成为更有客户视角的“好伙伴”，通过轻资产模式与更多伙伴合作打造好房子[5] 项目验证与市场表现 - 成都“金融城·贝宸S1”是公司首个自主操盘项目，作为验证C2M模式与全链条开发能力的“样板之作”，截至2025年12月11日，在成都总价2000万以上住宅中，开盘不足一个月累计网签达20套，跻身2025年全市全年累计网签量第二名[4] - 上海“贝涟C1”是公司第二个验证C2M全链条开发能力的项目，于2025年10月底首次开盘，11月销售面积和销售套数均位列上海全市新房网签第三名[4] - 截至2025年11月，公司已在北京、上海、广州、成都、西安、杭州、南京、长沙、佛山、武汉等城市累计落地17个项目，合作方包括中海地产、招商蛇口、中国电建地产、越秀地产、中国金茂等开发企业[5]

公司股份回购 - 公司于2025年12月11日执行了股份回购操作 [1] - 此次回购总金额为300万美元 [1] - 此次回购涉及股份数量为51.3万股 [1]

公司股票回购操作 - 公司于2025年12月11日执行了股票回购操作 [1] - 此次回购耗资300万美元 [1] - 此次回购涉及股份数量为51.3万股 [1]

公司股份回购 - 公司于2025年12月11日执行了股份回购操作 [1] - 本次回购总金额为300万美元 [1] - 本次回购股份数量为51.3万股 [1]

股份数据 - 2025年12月10日开始时，已发行股份总数为3,366,778,024股[3] - 2025年12月11日结束时，已发行股份总数为3,366,778,024股[3] - 公司已发行股份数目总额为3,506,225,794股，含3,366,778,024股A类及139,447,770股B类普通股[5] 股份购回 - 2025年11月3 - 5日及12月11日有购回股份，各日数目及价格不同[4][6] - 2025年12月11日在纽交所购回512,760股，付出2,999,988美元[12] - 公司合共购回512,760股，付出2,999,988美元[12] - 购回授权决议2025年6月27日获通过[12] - 可根据购回授权购回360,216,007股[12] - 已购回股份占决议通过当日已发行股份2.303%[12] 其他 - 股份购回后新股发行等暂停期至2026年1月10日[12]

| 公司名称 | 成交金额 | 净买入额 | | --- | --- | --- | | 阿里巴巴-W(09988) | 35.98 亿元 | -6.26 亿元 | | 中芯国际(00981) | 20.71 亿元 | -2.92 亿元 | | 小米集团-W(01810) | 20.57 亿元 | -5.97 亿元 | | 腾讯控股(00700) | 18.82 亿元 | -1.93 亿元 | | 长飞光纤光缆(06869) | 14.09 亿元 | +649.78 万元 | | 美团-W(03690) | 13.70 亿元 | -3.69 亿元 | | 华虹半导体(01347) | 13.06 亿元 | -2.68 亿元 | | 中兴通讯(00763) | 9.58 亿元 | -1.56 亿元 | | 中国海洋石油(00883) | 9.09 亿元 | -4.67 亿元 | | 中国移动(00941) | 8.47 亿元 | -6713.17 万元 | 深港通（南向）十大活跃成交公司 智通财经APP获悉，2025年12月12日当天，阿里巴巴-W(09988)、中芯国际(00981)、小米集团-W(01810 ...

港股通资金流向总结 - 12月12日，港股市场北向资金（南向资金）整体呈现净卖出态势，总计净卖出52.87亿港元[1] - 其中，港股通(沪)渠道净卖出65.95亿港元，而港股通(深)渠道则净买入13.09亿港元[1] 个股资金净买入情况 - **美团-W (03690)** 是北水净买入最多的个股之一，在港股通(深)渠道获净买入24.81亿港元，整体获显著净买入[1][4] - **小米集团-W (01810)** 是北水净买入最多的个股之一，在港股通(深)渠道获净买入23.61亿港元[1][4] - **贝壳-W (02423)** 是北水净买入最多的个股之一，在港股通(深)渠道获净买入9.96亿港元[1][5] - **快手-W (01024)** 在港股通(深)渠道获净买入5.98亿港元[5] 个股资金净卖出情况 - **阿里巴巴-W (09988)** 是北水净卖出最多的个股，在港股通(深)渠道遭净卖出33.68亿港元，整体遭大幅净卖出[1][4] - **腾讯控股 (00700)** 是北水净卖出最多的个股之一，在港股通(深)渠道遭净卖出9.96亿港元[1][7] - **华虹半导体 (01347)** 是北水净卖出最多的个股之一，遭净卖出7.35亿港元[1][6] - **中芯国际 (00981)** 遭净卖出5.78亿港元[6] - **中国海油 (00883)** 遭净卖出4.67亿港元[7] - **中兴通讯 (00763)** 遭净卖出1.56亿港元[5] - **中国移动 (00941)** 遭净卖出6713.17万港元[7] 相关市场消息与机构观点 - **外卖平台行业**：摩根士丹利指出，随着《外卖平台服务管理基本要求》出台，外卖竞争预计在第三季度达到顶峰，阿里和美团均承诺确保理性竞争，竞争预计从第四季度开始趋缓[4] - **小米集团**：长江证券发布研报称，伴随品牌出圈及线下渠道拓宽，公司智能手机高端化成效显著，IoT业务高速增长，汽车产能迅速攀升，预计2025-2027年经调整归母净利润分别为446亿元、515亿元、622亿元，维持“买入”评级[4] - **贝壳**：国金证券发布研报认为，尽管受地产行情影响导致收入和利润下滑，但凭借AI技术赋能与成本控制，公司显示出强劲的阿尔法能力，表现远超大盘，看好其非房产交易业务的持续利润释放[5] - **快手**：大华继显发布报告预计，快手可灵AI在2026年的收入贡献将高于预期，公司专注于用户量增长，其在变现进展上的强劲表现将在竞争环境中形成护城河，维持“买入”评级及88港元目标价[5] - **中兴通讯**：公司拟使用自有资金10亿元至12亿元回购公司股票，同时公司正就涉及美国《反海外腐败法》合规性调查的相关报道与美国司法部进行沟通，并将通过法律手段维护权益[5] - **半导体行业**：消息面上，特朗普表示美国政府将允许英伟达向中国出售H200人工智能芯片，美国商务部正在敲定细节，同样安排也将适用于超微半导体公司和英特尔公司[6]