核心观点 - 贝壳最新财报显示业绩稳健增长 但市场表现逊于大市 存在三大预期差 [1][2][12] - 内外资机构集体看多 给予买入评级 目标价显示较大上涨空间 [3][4][5][20] - 公司业务多元化成效显著 非房产交易服务占比创新高 抗周期能力增强 [8][9][15] - 市场估值未充分反映公司向居住服务生态转型的价值 [14][15] - 技术投入与AI赋能带来的效率提升被低估 [18] 机构评级与目标价 - 巴克莱银行给予买入评级 目标价25美元 [5] - 建银国际给予跑赢大市评级 目标价60.6港元 [5] - 摩根大通给予增持评级 目标价22.00美元 [5] - 野村证券给予买入评级 目标价25.10美元 [5] - 国金证券给予买入评级 目标价55.66港元 [5] - 广发证券给予买入评级 目标价59.32港元和22.86美元 [5] 财务业绩表现 - 2025年上半年总交易额(GTV)达1.72万亿元 同比增长17.3% [6] - 其中存量房GTV增长13.7% 新房GTV增长26.0% [6] - 上半年净收入493亿元 同比增长24.1% [7] - 家装家居净收入75亿元 同比增长16.5% [8] - 房屋租赁服务净收入107亿元 同比增长85.2% [8] - 二季度家装家居业务净收入46亿元 同比增长13% [9] - 二季度房屋租赁服务净收入57亿元 同比增长78% [9] 业务结构变化 - 二季度非房产交易服务业务净收入占比达41% 创历史新高 [9] - 业务多元化使抗周期能力显著增强 [9] - 门店数量达6.05万家 经纪人数量达55.80万人 [10] 股东回报 - 上半年回购3.94亿美元美国存托股份(ADS) [11] - 自2022年9月启动回购以来累计回购20.2亿美元 [11] - 累计回购股数占回购计划启动前已发行总股本的10.3% [11] - 回购计划扩大至50亿美元 延续至2028年8月底 [11] 市场预期差分析 - 市场仍以房产交易平台定价 忽略居住服务生态价值 [14][15] - 盈利能力被短期波动掩盖 长期结构改善被忽视 [16][17] - 低估AI与技术赋能带来的效率提升 [18] - 剔除客户备付金的广义现金余额达700亿元 [17] 资金流向 - 港股通资金呈现持续买入态势 [20] - 持仓比例明显提升 [20] - 最近60日累计资金净流入61.34亿元 [23]

市场趋势 - 行业处于深度调整期 政策导向从去杠杆转向防风险 需求由普涨变为分化 竞争从规模扩张转向质量比拼[4] - 城镇化长期逻辑仍在 居民对美好生活追求不变 "房住不炒"基调清晰 一二线核心地段仍缺好房子 改善性需求韧性强[4] - 短期走势取决于政策刺激力度 部分城市房价较高点下跌超30% 市场止跌回稳关系宏观经济与金融稳定[4] - 新房供应偏紧 供求关系改善为市场复苏提供条件 增量容易存量难 需以时间换空间等待信心恢复[4][5] - 头部城市限购放松/房票安置/购房补贴释放需求 供给端好房子加速入市 限售放松使次新房流入二手市场 推动市场前低后高轨迹[6] 投资策略 - 土拍市场分化严重 土地成交高度集中一二线城市 房企聚焦一二线寻找确定性[7][8] - 绿城上半年35个项目货值超900亿 一二线占比88% 下半年放缓拿地节奏 全年目标1200-1300亿 三四线采取谨慎机会主义策略 新获货值占比不足10%[9] - 越秀坚持精挑细选小地块策略 保证快周转低风险 上半年权益投资超百亿 92%集中一二线核心区域 平均溢价率9%[9] - 龙湖优先保障债务安全与保交楼 上半年仅在上海/苏州/重庆获取4地块 总建面25万方 权益建面18万方 新增货值约50多亿[9] - 龙湖未竣备总土储2840万方 权益土储2113万方 未售货值超2000亿 一二线占比70%[10] - 建发国际推进灯塔项目战略 聚焦核心城市核心地块高端改善型项目 上半年33宗地块利润率7%-9% 下半年产品利率润预计7%[10] 产品战略 - 产品力成为穿越周期关键 好房子新规推动产品内卷升级[11][12] - 龙湖重点关注产品细节品质 提升社区配套与物业服务 空中庭院/精装大堂/风雨连廊/社区会所等顶豪配置下沉至改善刚需项目[13] - 产品平权化打破居住资源阶层壁垒 好房子从奢侈品变为市场竞争基础门槛[13] - 贝壳基于C端客户思维沉淀数据洞察 通过自操盘项目检验产品化能力 强调供给侧需提供差异化而非同质化产品[15] - 行业可能回归个性化项目公司为主的时代 好房子应实现居住与生活融合 满足十五分钟生活圈需求[15] 利润表现 - 超60%房企预计亏损 利润下滑主因结转规模下降导致收入减少及计提资产减值损失[16][17] - 华润置地经常性业务占比21.7%却贡献60.2%核心净利润(60.2亿元) 开发销售业务贡献39.8亿元核心净利润 预计长期两大业务利润贡献将各占50%[18] - 中海上半年净利润95.3亿 核心归母净利润87.8亿 核心归母净利润率10.6% 保持高位因已售未结金额回报率高/聚焦一二线投资/商业资产布局/强成本管控能力[18][19] - 中海行政销售费用占比仅3.8% 平均融资成本2.9%[20] - 万科通过采购直达产地/自主完成低价项目软装/加强全周期现金流精算实现成本提效[21]

财务表现 - 2025年上半年总交易额达17224亿元 同比增长17.3% [1] - 净收入493亿元 同比增长24.1% [1] - 净利润21.62亿元 较上年同期23.33亿元有所下降 [1] 运营数据 - 平台活跃门店数58664家 同比增长超32% [1] - 活跃经纪人数量达491573名 同比增长超19% [1] - 多个全国性和地方性大中型房产经纪品牌加入平台 [1] 行业环境 - 中国房地产市场住房成交总额保持平稳态势 [1] - 第二季度市场进入调整期 [1]

市场表现 - 纳斯达克金龙中国指数上涨0.52% [1] - 阿里巴巴股价上涨超过2% [1] - 拼多多和京东股价均上涨超过1% [1] 个股表现 - 理想汽车和贝壳股价均上涨超过4% [1] - 蔚来汽车股价上涨超过3% [1] - 小鹏汽车股价下跌超过1% [1] - 携程股价下跌超过2% [1]

公司财务表现 - 2025年上半年总交易额达17224亿元 同比增长17.3% [1] - 同期净收入493亿元 同比增长24.1% [1] - 净利润21.62亿元 较上年同期23.33亿元有所下降 [1] 运营数据 - 平台活跃门店数58664家 同比增长超32% [1] - 活跃经纪人数量达491573名 同比增长超19% [1] 行业环境 - 中国房地产市场住房成交总额保持平稳 [1] - 第二季度市场进入调整期 [1] 战略发展 - 数个全国性和地方性大中型房产经纪品牌加入平台 [1]

百事公司 - 股价上涨5.8% 因激进投资机构Elliott Management持有其40亿美元股份 [1] Cytokinetics公司 - 股价上涨27.2% 因aficamten临床试验显示对梗阻性肥厚型心肌病患者有显著疗效 [1] Constellation Brands公司 - 股价下跌7.3% 因公司下调全年业绩指引 [1] 贝壳公司 - 股价上涨2.1% 绩后获多家机构重申"买入"评级 [1]

股份激励计划 - 公司根据2020年股份激励计划于2025年9月2日授出合共3.75万个受限制股份单位 相当于相同数量的A类普通股 [1] - 向独立非执行董事陈小红授出2.625万个受限制股份单位 [1] - 向独立非执行董事朱寒松授出1.125万个受限制股份单位 [1] - 该等董事授出事项无需获得股东批准 [1]

股份激励计划授出情况 - 公司根据2020年股份激励计划于2025年9月2日授出合共3.75万个受限制股份单位 相当于相同数量A类普通股 [1] - 向独立非执行董事陈小红授出2.625万个受限制股份单位 占总授出份额的70% [1] - 向独立非执行董事朱寒松授出1.125万个受限制股份单位 占总授出份额的30% [1] 授出安排特征 - 该等董事授出事项无需获得股东批准 [1]

股份激励计划授予情况 - 公司根据2020年股份激励计划批准于2025年9月2日授出合共37,500个受限制股份单位（相当于相同数目的A类普通股）[1] - 向独立非执行董事陈小红女士授出26,250个受限制股份单位[1] - 向独立非执行董事朱寒松先生授出11,250个受限制股份单位[1]

KE Holdings Inc. 貝殼控股有限公司 （於開曼群島註冊成立以不同投票權控制的有限責任公司） 香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告的內容概不負責，對其準確性 或完整性亦不發表任何聲明，並明確表示，概不對因本公告全部或任何部分內容而產生或因倚 賴該等內容而引致的任何損失承擔任何責任。 （股份代號：2423） 授出受限制股份單位 本公司根據2020年股份激勵計劃批准於2025年9月2日授出合共37,500個受限制股 份單位（相當於相同數目的相關A類普通股），包括(i)向陳小紅女士（為本公司的 一名獨立非執行董事）授出26,250個受限制股份單位，及(ii)向朱寒松先生（為本 公司的一名獨立非執行董事）授出11,250個受限制股份單位（各自為一項「董事授 出」，統稱為「董事授出」）。該等董事授出毋須獲得股東批准。 董事授出受2020年股份激勵計劃的條款及條件以及本公司與陳小紅女士及朱寒松 先生各自訂立的董事服務協議及獎勵協議的規限。2020年股份激勵計劃的主要條 款載於本公司日期為2022年5月5日的上市文件附錄四「法定及一般資料－股份激 勵計劃－2020年股份激勵計劃」一節及本公司 ...