报告投资评级 - 对地产及物管行业维持“看好”评级 [2][3] 报告核心观点 - 核心观点认为“好房子”政策将开辟新发展赛道，推动房企经营模式由金融业转向制造业，并引领核心城市利好共振 [3] - 在货币宽松周期下，商业地产作为大类资产优势明显，优质商业地产价值重估已开始显现 [3] - 报告推荐关注好房子房企、商业地产重估及低估值修复房企、二手房中介以及物业管理四类投资机会 [3] 行业数据总结 新房成交量 - 上周（10/18-10/24）34个重点城市新房合计成交256.6万平米，环比下降1.9% [3][4] - 其中一二线城市成交235.7万平米，环比下降3%；三四线城市成交20.8万平米，环比上升11.7% [3][4] - 10月（10/1-10/24）34城一手房成交同比-23%，较9月同期环比-11.4% [3][6] - 一二线城市10月成交同比-20.7%，三四线城市同比-42.6% [3][6] 二手房成交量 - 上周13个重点城市二手房合计成交115.5万平米，环比下降6.1% [3][12] - 10月截至上周累计成交293.1万平米，同比-20.1%，较9月同期环比-23.7% [3][12] 新房库存 - 上周15个重点城市合计推盘71万平米，成交105万平米，成交推盘比为1.48倍 [3][21] - 截至上周末15城合计住宅可售面积8,975.4万平米，环比-0.4% [3][21] - 3个月移动平均去化月数为24.5个月，环比下降0.8个月 [3][21] 行业政策和新闻跟踪 地产行业 - 二十届四中全会提出推动房地产高质量发展 [3][30] - 2025年1-9月全国房地产开发投资额67,706亿元，同比-13.9%；销售面积65,835万平米，同比-5.5%；销售额63,040亿元，同比-7.9% [3][30] - 9月单月投资额7,397亿元，同比-21.3%；销售面积8,531万平米，同比-10.5%；销售额8,025亿元，同比-11.8% [3][30] - 前三季度国有土地使用权出让收入22,302亿元，同比-4.2% [3][30] - 广州2025年计划完成老旧小区改造超150个、城中村改造固定资产投资1,000亿元；武汉经开区为首套购房家庭提供最高4万元贷款利息补贴 [3][30] 物管行业 - 2025深圳国际物业管理产业博览会展示AI物业等行业新趋势 [34] 重点公司公告 地产公司 - 中国海外发展1-9月累计销售面积756万方（-1%），销售额1,705亿元（-14%） [3][36] - 保利发展2025年度新增担保410.3亿元，对外担保余额1,131.8亿元 [3][36] - 越秀地产发行28.5亿元绿色点心债券，期限3年，收益率3.3% [3][36] - 保利发展发行5亿元3年期中票（利率2%）和25亿元5年期中票（利率2.21%） [3][36] - 华发股份累计回购5,510万股，耗资2.9亿元 [3][36] 物管公司 - 贝壳-W于10月17日-23日共耗资约2,500万美元回购股份约405万股 [38] - 绿城服务于10月22日-24日共耗资约300万港币回购股份约64万股 [38] 板块行情回顾 地产板块 - 上周SW房地产指数上涨1.51%，沪深300指数上涨3.24%，相对收益-1.73%，板块表现弱于大市 [3][40] - 板块在31个板块中排名第18位 [3][40] - 当前主流AH房企25/26年PE均值分别为19.7/17.5倍 [3][45] 物管板块 - 上周物业管理板块个股平均上涨2.62%，相对收益-0.62%，表现弱于大市 [3][47] - 板块平均25/26年PE分别为14/12倍 [48]

公司股份回购 - 公司于2025年10月23日执行股份回购 [1] - 回购股份数量约为81.31万股 [1] - 回购总金额约为500万美元 [1]

公司ESG战略与公益发展历程 - 公司公益基金会秉持“商业向善”核心理念，致力于“有尊严的服务者，更美好的居住”，并将公益行动深度融入企业发展战略 [2] - 公司公益基因可追溯至2006年，于2020年正式成立公益基金会，并获评4A级社会组织 [2] - 公司发挥其作为“科技驱动的一站式新居住服务平台”的资源优势开展公益行动 [2] 社区助老领域创新实践 - “我来教您用手机”项目始于2018年，通过发动平台超过44.5万活跃经纪人担任志愿者，以多种方式帮助长者跨越数字鸿沟，截至2025年9月已进入全国超130个城市，开设课程约9万节，累计服务约130万人次 [3] - “我来教您防跌倒”项目于2023年启动，联合医疗专家开展健康课堂，覆盖长者已超14.4万人次 [5] - “稳当当计划”于2024年启动，利用公司装修合作伙伴资源为老旧小区楼道安装安全扶手，目前在北京完成468个楼道改造，目标在2025年底完成1000个 [5] - “独居守护计划”于2024年发起，为60岁及以上独居老人提供智能居家风险解决方案，计划首批覆盖三座城市，为2000户家庭提供服务 [5] 儿童关怀与社区共建 - “贝壳助医爱心小家”项目自2020年起为异地就医的困境大病儿童家庭提供临时居所，截至2025年9月已累计为1848个家庭提供了超19000夜的住宿服务 [6] - 公司将线下门店网络转化为社区服务节点，例如广州的“邻里之家”整合了便民服务、亲子空间、青年就业支持等多重功能 [8] - 公司与相关部门联合打造205家“链新e家-羊城红驿站”，为外卖骑手等新就业群体提供遍布全城的休息站 [8] 公益模式核心逻辑与未来方向 - 公司公益核心逻辑为深度结合自身业务资源、门店网络与科技能力，精准响应“一老一小”及社区的关键需求 [8] - 公司未来将继续依托科技力量与社区网络，联动更多社会力量，探索可循环、可持续的社区公益新模式 [8]

公司回购操作 - 公司于2025年10月23日执行了股份回购操作 [1] - 此次回购耗资500万美元 [1] - 共回购81.31万股公司股份 [1]

公司股份回购 - 公司于2025年10月23日执行股份回购 [1] - 回购耗资约500万美元 [1] - 回购股份数量约为81.31万股 [1]

股份数量 - 2025年10月22日和23日已发行股份总数为3,403,080,518[3] - 公司可根据购回授权购回股份总数为360,216,007股[17] - 根据购回授权在交易所购回股份数目为60,868,656股[17] - 已购回股份数目占购回授权决议通过当日已发行股份数百分比为1.69%[17] 股份购回 - 2025年9月5 - 9日及10月23日多次购回股份[5][9] - 2025年10月23日购回813,147股，付出总额4,999,932美元[17] - 购回授权决议获通过日期为2025年6月27日[17] 其他 - 股份分类型为不同投票权架构公司普通股，类别A，代号02423[3] - 股份购回后新股发行等暂止期截至2025年11月22日[17]

公司ESG评级变动 - 贝壳-W（02423 HK）的MSCI ESG评级从A级上调至AA级 [1]

公司股份回购 - 公司于10月22日耗资500万美元进行股份回购 [1] - 此次回购数量为81.3万股 [1]

公司股份回购 - 公司于2025年10月22日斥资500万美元进行股份回购 [1] - 此次回购涉及股份数量为81.28万股 [1]

股份数量 - 2025年10月21日开始时，已发行股份总数为3,403,080,518股，库存股份为0股[3] - 2025年10月22日结束时，已发行股份总数为3,403,080,518股，库存股份为0股[3] - 公司已发行股份数目总额为3,544,031,893股，包括3,403,080,518股A类普通股及140,951,375股B类普通股[10] 股份购回 - 2025年9月5 - 10月21日多次购回股份，如9月5日购回1,110,219股，每股价格6.304美元[5] - 2025年10月22日在纽约证券交易所购回股份812,805股，付出价格总额4,999,997美元[16] - 公司合共购回股份总数812,805股，付出价格总额4,999,997美元[16] 购回授权 - 购回授权决议获通过日期为2025年6月27日[16] - 公司可根据购回授权购回股份总数为360,216,007股[16] - 根据购回授权在交易所或其他证券交易所购回股份数目为60,055,509股[16] - 已购回股份数目占决议获通过当日已发行股份数目的百分比为1.667%[16] 暂停期 - 股份购回后新股发行或库存股份再出售或转让暂停期截至2025年11月21日[16]