股份發行人及根據《上市規則》第十九B章上市的香港預託證券發行人的證券變動月報表 截至月份: 2026年2月28日 狀態: 新提交 致：香港交易及結算所有限公司 公司名稱: 恒大物業集團有限公司 ("本公司") 呈交日期: 2026年3月5日 I. 法定/註冊股本變動 | 1. 股份分類 | 普通股 | 股份類別 不適用 | | 於香港聯交所上市 (註1) | | 是 | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 證券代號 (如上市) | 06666 | 說明 | | | | | | | | | 法定/註冊股份數目 | | 面值 | | 法定/註冊股本 | | | 上月底結存 | | 100,000,000,000 | USD | | 0.0001 USD | | 10,000,000 | | 增加 / 減少 (-) | | 0 | | | USD | | 0 | | 本月底結存 | | 100,000,000,000 | USD | | 0.0001 USD | | 10,000,000 | 本月底法定/註冊股本總額： USD 10,000,0 ...

公司股价表现 - 恒大物业股票于2月10日尾盘交易时段上涨超过5%，具体涨幅为5.36% [1] - 公司股价报收于1.18港元 [1] - 当日成交金额为2463.17万港元 [1]

公司股价表现 - 恒大物业股价尾盘显著上涨，截至发稿涨幅达5.36%，报1.18港元 [1] - 当日成交额为2463.17万港元 [1] 核心事件进展 - 公司清盘人已接获若干选定的投标人提交的经更新要约方案，目前正在审阅并考虑相关条款 [1] - 清盘人将继续推进恒大物业的潜在出售程序 [1] 市场传闻与潜在交易方 - 市场近期传闻称，太盟投资集团、广东省旅游控股集团有限公司、中信资本旗下的信宸资本均有可能是恒大物业的潜在卖家 [1] - 截至目前，没有任何一方对市场传闻给予明确回复 [1] 交易信息披露情况 - 公司公告未披露投标方身份、报价金额及拟出售的资产范围 [1]

公司股价表现 - 恒大物业股价尾盘上涨超过5%，截至发稿时涨幅为5.36%，报1.18港元，成交额为2463.17万港元 [1] 潜在出售进展 - 公司清盘人已接获若干选定的投标人提交的经更新要约方案，目前正在审阅并考虑相关条款 [1] - 公告未披露投标方身份、报价金额及资产范围，清盘人将继续推进潜在出售程序 [1] 市场传闻 - 近期市场传闻称，太盟投资集团、广东省旅游控股集团有限公司、中信资本旗下的信宸资本均有可能是恒大物业的潜在买家 [1] - 截至目前，没有任何一方对相关传闻给予明确回复 [1]

公司发展历程与资本市场表现 - 公司前身广州市金碧物业管理有限公司成立于1997年，伴随首个项目“金碧花园”成功而创立 [5] - 2003年进军高端物业服务，2007年开始全国扩张，2018年在管项目突破1000个，覆盖全国31个省级行政区域 [5] - 2020年3月更名为恒大物业，同年12月2日在港交所上市，发行价8.8港元/股，上市首日总市值达949亿港元，成为当时港股物业板块市值第二大公司 [5][32] - 2017年至2020年上半年，公司收入分别为43.99亿元、59.03亿元、73.33亿元及45.64亿元，净利润分别为1.07亿元、2.39亿元、9.31亿元及11.48亿元 [6][32] - 上市后股价飙升，于2021年2月达到19.74港元的历史最高价，市值一度突破2000亿港元 [6][32] 重大风险事件：134亿元存款被挪用 - 2022年3月，公司在审核2021年度财报时发现约134亿元存款作为质押保证金已被相关银行强制执行 [7][33] - 该笔资金相当于公司过去十年的利润总和，涉及2020年12月至2021年8月期间，6家附属公司通过8家银行为第三方融资提供存单质押担保，合计三笔（20亿元、87亿元及27亿元）[7][34] - 相关资金最终被划转至中国恒大，用作母公司的营运资金，意味着公司在上市筹备及初期即被关联方“吸血” [7][8][35][36] - 事件导致多位高管辞职，股价从19.74港元顶峰一度跌至0.35港元，市值较巅峰时期蒸发超过98% [9][37] - 尽管2025年1月广州中院判决责任方需偿还134亿元本金及利息，但市场认为执行对象中国恒大已丧失偿债能力，款项追回存在重大不确定性 [9][10][11][38][39] 近期经营与财务状况 (2024年) - 2024年全年营收达到127.57亿元，同比增长2.2%；在管面积5.79亿平方米，同比增长4.3%；合约面积7.99亿平方米，同比微增0.6%；现金及现金等价物为26.97亿元，同比增长11.1% [12][40] - 关键利润指标恶化：净利润10.32亿元，同比大幅下滑34%；毛利率从24.9%降至19.2%，净利率从12.5%降至8.1%，呈现“增收不增利” [13][40] - 利润侵蚀原因包括：与134亿元事件相关的非经营性支出（法律诉讼、税收滞纳金）；对关联方应收贸易账款约21.99亿元，其中51.7%已计提减值；因第三方客户信用风险上升，会计上采取“只认成本、不计收入”的保守处理 [14][15][40][41] - 运营成本上升：全年投入超过3亿元完成4000余项园区升级改造；社区运营服务业务收入受市场环境影响大幅下降38.5% [15][41] - 积极信号：社区生活服务收入约9.11亿元，同比增长12.6%；资产管理服务收入约7.76亿元，同比增长4.9%；2024年新签约第三方面积超过4700万平方米，同比增长超过100%，合同年饱和收入超过10亿元 [15][41] - “去恒大化”成效显著：2025年上半年，来自关联方的收入占比仅约0.31%，来自第三方公司的收入占比达到99.68% [16][41] 清盘进程与股权出售 - 2024年1月，香港高等法院正式颁布中国恒大清盘令 [17][42] - 恒大物业51.016%的股权被清盘人视为重要资产，出售程序于2025年9月10日正式开启 [17][42] - 2025年2月6日公告显示，清盘人已接获选定的投标人提交的经更新要约方案，股权出售进入新一轮竞价及实质性谈判阶段 [4][18][19][30][43] - 潜在买家主要包括三家机构：太盟投资集团（PAG，管理超550亿美元资产）、广东省旅游控股集团有限公司（省属国企）、以及市场传闻的信宸资本 [20][44][45] - 估值分析：以当前市值约125亿港元计，51%股权对应市值约64亿港元；以2024年净利润10.32亿元计，静态市盈率约11.5倍，行业合理收购PE区间为6-8倍，按8倍PE计算公司估值约80亿元人民币，51%股权对应约43亿港元 [45] 公司核心资产与收购价值 - 战略价值：在管面积5.79亿平方米，位居行业第三；年收入超120亿元；2024年新增第三方面积超4700万平方米，同比增长超100%；覆盖全国280余个城市，在华东、华南等核心区域布局深厚 [45][48] - 历史包袱：134亿元存款追偿存在不确定性；对关联方有巨额应收账款；品牌形象受损带来市场拓展阻力 [45] “去恒大化”努力与独立挑战 - 历史依赖：上市前后业务高度依赖母公司，2017至2020年上半年，来自恒大集团的在管面积支持占比均超98%，向恒大集团的销售收入占总收入约35%-44% [22][46] - 切割措施：品牌上更名“金碧服务”；业务上2025年上半年关联方收入占比仅0.31%，超93%新增面积来自第三方；法律上就134亿存款被挪用起诉中国恒大并获判支持 [22][46] - 持续挑战：“恒大”品牌负面印象短期内难消除；对关联方的21.99亿元应收账款回收前景渺茫；截至2024年末流动负债净额约9.68亿元，存在流动性压力；部分底层物业项目存在交付延期、质量问题，影响经营质量 [23][24][47][48]

香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告之內容概不負責，對其準確性或完整性亦不發表 任何聲明，並明確表示概不就因本公告全部或任何部分內容而產生或因依賴該等內容而引致之任何損失承擔任何 責任。 Evergrande Property Services Group Limited 恒大物業集團有限公司 （於開曼群島註冊成立的有限責任公司） （股份代號：6666） 根據收購守則第 3.7 條作出的 每月進展更新公告 本公告由恒大物業集團有限公司（「本公司」）根據《公司收購及合併守則》（「收購守則」）第3.7條 作出。 茲提述本公司根據收購守則第3.7條作出的日期為2025年9月11日、2025年10月15日、2025 年11月14日、2025年12月19日及2026年1月13日的公告（「該等公告」）。除另有所指外，本 公告所用詞彙與該等公告所界定者具有相同涵義。 本公司董事（「董事」）會（「董事會」）謹此向本公司股東及潛在投資者提供最新進展：本公司獲 清盤人告知，於本公告日期，(i)清盤人已接獲若干選定的投標人提交的經更新的要約方案， 且清盤人正考慮該等方案；(ii)清盤人無意考慮任何新的非約束性意 ...

交易核心信息 - 中国恒大清盘人正在寻求出售其持有的恒大物业51.016%控股权，潜在买方一旦成功收购将获得实际控制权 [2][14] - 股权出售计划始于2025年9月，清盘人已与部分有意向方签署保密协议并收到非约束性要约 [2][18] - 2026年1月13日公告显示，清盘人已邀请选定投标人进行进一步尽职调查，并要求在1月底前提交更新后的要约方案，显示出推进交易的紧迫性 [2][18] 恒大物业公司概况与财务表现 - 恒大物业是中国恒大集团旗下专注于物业管理的子公司，于2020年12月2日在香港联交所上市 [8][25] - 2024年公司实现营业收入约127.57亿元，同比增长约2.2%；公司拥有人应占溢利约10.21亿元，同比减少33.75% [9][26] - 2024年毛利率约为19.2%，同比下降约5.7个百分点；净利率约为8.1%，同比下降约4.4个百分点 [9][26] - 截至2024年底，公司总合约面积约7.99亿平方米，在管面积约5.79亿平方米 [9][26] - 2024年累计新签约第三方面积超4700万平方米，同比增长超100%，合同年饱和收入超10亿元 [9][26] 恒大物业业务结构与市场地位 - 物业管理服务收入约106.89亿元，同比增长约3.6%，占总收入的83.8% [9][26] - 社区生活服务收入约9.11亿元，同比增长约12.6%；资产管理服务收入约7.77亿元，同比增长约4.9% [9][26] - 公司被视为中国恒大旗下最具价值的资产之一，其股权出售是清盘程序中的关键一环 [3][19] - 截至2026年2月5日收盘，恒大物业总市值约为122.16亿港元，较其最高峰时期的2064.71亿港元已下滑超过90% [4][21] 潜在买方分析：太盟投资集团 - 太盟投资集团是此次竞购中最受关注的买方，管理超过550亿美元资产，有“亚洲小黑石”之称 [5][22] - 其投资逻辑在于恒大物业拥有的近6亿平方米管理面积能产生稳定现金流，物业行业的轻资产特性及持续收入符合其“困境资产”投资偏好 [5][22] - 太盟曾参与对万达商管的多轮投资，包括2021年联合投入约468亿港元，以及2023年底注资600亿元获得万达商管60%股权 [5][22] 潜在买方分析：广东省旅游控股集团 - 广东旅控是广东省属国企，注册资本17亿元，由广东省国资委和财政厅共同持股 [5][22] - 截至2024年12月31日，公司总资产达141亿元，净资产59亿元，2024年营业收入41.96亿元，净利润2.38亿元 [6][23] - 作为以旅游为主业的省属企业，其业务涵盖六大板块，恒大物业管理的多种业态与其“商业物业及乐园”板块存在协同空间 [6][23] - 作为地方国资，其收购可能承担稳定员工队伍、保障数百万业主服务连续性的社会责任 [6][23] 收购前景与价值重估 - 太盟与广东旅控的竞购代表了两种截然不同的投资逻辑 [7][24] - 恒大物业目前估值面临母公司信用风险外溢和134亿元存款事件对公司治理形象损害的压力 [10][27] - 收购后的首要任务是彻底切断恒大物业与中国恒大的关联风险，重建市场信心，并通过数字化改造、服务升级提升运营效率 [10][27] - 若能成功实现业务“去恒大化”，恒大物业的内在价值有望得到重估 [10][27]

股本与股份 - 本月底法定/注册股本总额为1000万美元[1] - 月底法定/注册股份结存为100亿股，面值0.0001美元[1] - 上月底及本月底已发行股份总数均为10.810811亿股，库存股份为0[2] 公众持股 - 截至本月底公司符合25%最低公众持股量要求[3] 其他 - 股份期权不适用[4] - 香港预托证券资料不适用[5]

恒大物业股权出售交易进展 - 中国恒大清盘人正在寻求出售中国恒大及CEG Holdings所持的恒大物业51%股份，潜在交易已进入深入阶段[4] - 清盘人已与相关有意方订立保密协议，并收到部分不具约束力的指示性要约，计划在2025年11月前后邀请挑选的有意方提交最终建议书[4] - 根据2026年1月13日公告，清盘人已邀请选定投标人进行进一步尽职调查，并要求其在1月底前提交经更新的要约方案，且无意考虑任何新的非约束性意向要约[6][17] 潜在竞购方身份与背景 - 媒体报道指太盟投资集团及广东省旅游控股集团有限公司已与清盘人接洽，有意收购恒大物业股权[3][15] - 市场传闻中信资本旗下的信宸资本亦是潜在竞购方，但信宸资本、广东旅控及太盟投资均未对相关问询予以证实或评论[3][16] - 太盟投资是管理资产超过550亿美元的知名私募股权投资机构，在地产行业有显著投资记录，如对珠海万达商管的多轮投资累计规模巨大[8][20] - 广东旅控是广东省属大型旅游集团，总资产约147亿元，但其物业板块规模较小，2024年子公司营收仅约1222.9万元[9][22] - 信宸资本是中信资本的私募股权投资部门，管理资金总额达102亿美元，在物管行业有投资经验，曾通过并购打造管理面积1.8亿平方米的平台公司[7][18] 恒大物业经营状况与市场估值 - 2025年上半年，恒大物业营业收入约66.47亿元，同比增长6.9%，股东应占净利润约4.72亿元，同比下降6%[9][22] - 截至2025年6月30日，公司总在管面积约5.96亿平方米，位列行业前三[9][22] - 截至2026年2月3日，恒大物业股价报收1.13港元，总市值约122亿港元，静态市盈率约11倍[11][23] - 市场对估值存在分歧，部分投资者认为关联方负面影响可能阻碍按当前估值转让股权，也有观点认为清盘人对现有报价条件感到满意[11][23] 市场传闻与交易不确定性 - 交易进程中出现过多方市场传闻，包括中国海外发展、华润置地等曾被传为意向方，但均被相关公司否认[6][18] - 清盘人与潜在投标人尚未就交易达成任何正式或具有法律约束力的协议，签订交易文件的时间也未最终落实[6][17] - 新买家消息并未显著刺激股价，资本市场反应平淡，投资者仍在等待最终结果[11][23]

公司股价表现 - 恒大物业股价盘中一度下跌超过9% [1] - 截至发稿时，股价下跌7.87%，报1.17港元 [1] - 成交额为7593.42万港元 [1]