行业分化 - 商业地产行业呈现冰火两重天格局，销售驱动型开发商面临利润断崖式下跌（如万科归母净利润-494亿元同比下滑超500%），而运营驱动型企业保持租金稳定增长（如华润置地租金收入233亿元同比增长8.4%）[1][3][4] - 商业模式差异导致现金流两极分化：销售驱动型企业依赖资产变现（如宝龙地产亏损55亿元），运营驱动型企业依靠租金形成可持续现金流（如龙湖集团运营收入267亿元占总营收20%）[2][3][4] - EBITDA成为衡量企业价值新锚点，运营型企业EBITDA利息保障倍数普遍高于4倍（如华润置地103亿元核心净利润覆盖息税成本），而销售型企业EBITDA覆盖能力薄弱[5][6][12] 财务结构 - 净负债率分层明显：太古地产4.4%处于净现金状态，万科80.6%从绿档跌入黄档，宝龙地产超100%面临债务压顶[8][9] - 现金短债比显示抗风险能力差异：华润置地1.46x、龙湖集团1.63x具备短期偿债保障，新城控股<1x显示偿债压力[10][11] - 财务健康企业呈现"租金→EBITDA→偿债"闭环，如华润置地连续三年租金覆盖息税成本，龙湖集团经营性现金净流入超60亿元[5][6][12] 租金质量 - 租金结构决定资产价值：华润万象城租金193.5亿元（出租率97.1%）、龙湖天街109.8亿元（出租率96.8%）具备REITs基础，而新城吾悦广场因下沉市场结构租金可持续性存疑[16][17][20] - 优质租金资产需满足三重标准：结构清晰（如华润已推出多只REITs）、现金流稳健（续租率高）、可证券化能力强[18][19][20] - 商场租金优于写字楼：华润购物中心租金同比增长8.4%，而中国国贸写字楼租金增速停滞，显示消费挂钩资产更受资本市场青睐[21][22] 战略模式 - 超长期持有运营型（太古/恒隆）坚持低杠杆慢增长，恒隆内地商场租金48.05亿港元且EBITDA稳定[24][25] - 双轮驱动混合型（华润/龙湖）形成开发-运营-证券化闭环，华润运营收入占比突破40%，龙湖三大支柱战略明确[24][26] - 重资产转轻资产型（万科/宝龙）转型困难，万科亏损494亿元后商管体系尚未建立，宝龙租金19.08亿元但资产证券化路径模糊[24][27] 估值逻辑 - 估值锚从地价预期转向现金流能力：华润商业REIT年化分派率5.08%股价上涨25.6%，宝龙租金增长但股价持续低迷[32][34][35] - 可证券化资产需具备现金流可预测性（如华润REITs）和租金多元化（如龙湖天街系统化运营），否则难以获得估值溢价[35][36] - 资本市场明确区分资产类型：太古地产股价回调有限因超长期现金流回报，恒隆股息收益率稳定在5%以上[34][36]

薪酬数据 - 2024年董事长及副董事长实际薪酬（含税）为936万元[13] - 2025年董事长及副董事长薪酬计划（含税）为996万元[13] 信息披露 - 2024年度董事会、财务报表等多项报告及方案于2025年4月1日在上海证券交易所网站披露[5][7][9][11][13][15][17][18]

业绩表现 - 2024年公司实现营收39.12亿元（同比-1.05%）[1] - 归母净利润12.62亿元（同比+0.25%）[1] - 毛利率58.14%（同比+0.13个百分点）[1] - 总租金收入28.8亿元（同比-1.14%）[1] 租金收入分业态 - 写字楼租金收入14.8亿元（同比-3.3%）[1] - 商场租金收入12.2亿元（同比+1.0%）[1] - 公寓租金收入1.9亿元（同比+2.2%）[1] 出租率与租金水平 - 写字楼平均租金639元/平方米/月（同比+0.2%），出租率93.1%（同比-2.8个百分点）[2] - 商场平均租金1309元/平方米/月（同比+2.3%），出租率96.5%（同比-1.7个百分点）[2] - 公寓平均租金367元/平方米/月（同比-1.0%），出租率88.9%（同比+3.0个百分点）[2] 财务与分红 - 分红率88%，每10股派11元，合计派发11.08亿元，股息率4.8%[2] - 借款总额10.9亿元（同比-31.1%）[2] - 资产负债率21.6%（同比-3.0个百分点）[2] - 平均融资成本3.55%，EBITDA全部债务比1.96，利息保障倍数32.7（同比提升）[2] 未来展望 - 预计2025-2027年营收分别为40.0、40.6、41.2亿元[3] - 预计2025-2027年归母净利润分别为13.0、13.3、13.5亿元[3] - 对应PE分别为17.9x、17.5x、17.1x[3]

报告公司投资评级 - 维持“持有”评级 [1] 报告的核心观点 - 2024年中国国贸业绩表现平稳，维持高分红比例；物业租金和出租率总体稳定，抗周期韧性强；成本管控有效，财务情况优化；预计未来三年归母净利润复合增长率为2.3%，考虑公司资产位置优越具备稀缺性，经营稳健，维持“持有”评级 [6] 根据相关目录分别进行总结 基础数据 - 总股本10.07亿股，流通A股10.07亿股，52周内股价区间为20.79 - 27.59元，总市值234.19亿元，总资产123.24亿元，每股净资产9.58元 [5] 业绩表现 - 2024年实现收入39.1亿元，同比下降1.1%；归母净利润12.6亿元，同比增长0.3%；拟向全体股东每10股派发现金红利11元（含税），占归属于上市公司股东净利润的比例88% [6] 分业务情况 - 物业租赁及管理板块2024年实现收入33.9亿元，同比增长0.04%，毛利率66.0%；其中写字楼下降3.2%至15.1亿，商城增长0.9%至12.9亿，公寓增长2.0%至18.7亿 [6] - 酒店经营板块2024年实现收入5.3亿元，同比下降7.6% [6] 租金与出租率 - 写字楼平均租金同比增长0.2%至639元/平方米/月，出租率下降2.8pp至93.1% [6] - 商城平均租金增长2.3%至1309元/平方米/月，出租率下降1.7pp至96.5% [6] - 公寓平均租金下降1.0%至367元/平方米/月，出租率提高3.0pp至88.9% [6] 成本与财务 - 费用率不断优化，销售、管理及财务费用率总计从6.3%降至5.8%，毛利率和净利率分别从58.0%和31.9%提升至58.1%和32.3% [6] - 2024年经营性净现金流净额同比小幅下降6.4%至18.0亿元，借款总额同比下降31.1%至10.9亿元，资产负债率呈下降趋势，年末资产负债率下降3pp至21.6%，EBITDA全部债务比提升至1.96，利息保障倍数由24.6持续增至32.7 [6] - 2018 - 2023年公司平均融资成本降至3.55% [6] 盈利预测假设 - 预计2025 - 2027年公司物业租赁及管理收入增速分别为4%/3%/2% [7] - 预计2025 - 2027年公司酒店经营增速分别为3%/2%/2% [7] 分业务收入成本预测 |业务|2024A|2025E|2026E|2027E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |物业租赁及管理收入（百万元）|3386.26|3521.7|3627.4|3699.9| |物业租赁及管理增速|0.0%|4.0%|3.0%|2.0%| |物业租赁及管理毛利率|66.0%|66.0%|66.0%|66.0%| |酒店经营收入（百万元）|525.80|541.6|552.4|563.5| |酒店经营增速|-7.6%|3.0%|2.0%|2.0%| |酒店经营毛利率|7.3%|7.3%|7.3%|7.3%| |合计收入（百万元）|3912.1|4063.3|4179.8|4263.4| |合计增速|-1.1%|3.9%|2.9%|2.0%| |合计毛利率|58.1%|58.2%|58.2%|58.2%| [8] 财务预测与估值相关指标 |指标|2024A|2025E|2026E|2027E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |营业收入（百万元）|3912.07|4063.28|4179.76|4263.36| |营业收入增长率|-1.05%|3.87%|2.87%|2.00%| |归属母公司净利润（百万元）|1262.39|1295.61|1325.94|1352.82| |归属母公司净利润增长率|0.25%|2.63%|2.34%|2.03%| |每股收益EPS（元）|1.25|1.29|1.32|1.34| |净资产收益率ROE|13.08%|12.72%|12.35%|11.98%| |PE|18.6|18.1|17.7|17.3| |PB|2.43|2.30|2.18|2.07| [2][10]

报告公司投资评级 - 维持“持有”评级 [1] 报告的核心观点 - 2024年中国国贸业绩表现平稳，维持高分红比例，预计未来三年归母净利润复合增长率为2.3%，考虑公司资产位置优越具备稀缺性，经营稳健，维持“持有”评级 [6] 根据相关目录分别进行总结 基础数据 - 总股本10.07亿股，流通A股10.07亿股，52周内股价区间为20.79 - 27.59元，总市值234.19亿元，总资产123.24亿元，每股净资产9.58元 [5] 2024年经营情况 - 实现收入39.1亿元，同比下降1.1%；归母净利润12.6亿元，同比增长0.3%；拟向全体股东每10股派发现金红利11元（含税），占归属于上市公司股东净利润的比例88% [6] - 物业租赁及管理板块实现收入33.9亿元，同比增长0.04%，毛利率66.0%；其中写字楼下降3.2%至15.1亿，商城增长0.9%至12.9亿，公寓增长2.0%至18.7亿 [6] - 酒店经营板块实现收入5.3亿元，同比下降7.6% [6] - 写字楼平均租金同比增长0.2%至639元/平方米/月，出租率下降2.8pp至93.1%；商城平均租金增长2.3%至1309元/平方米/月，出租率下降1.7pp至96.5%；公寓平均租金下降1.0%至367元/平方米/月，出租率提高3.0pp至88.9% [6] - 酒店业务营业收入同比小幅下降7.6%，毛利率小幅下降0.8pp至7.3% [6] - 费用率不断优化，销售、管理及财务费用率总计从6.3%降至5.8%，毛利率和净利率分别从58.0%和31.9%提升至58.1%和32.3% [6] - 2024年经营性净现金流净额同比小幅下降6.4%至18.0亿元，借款总额同比下降31.1%至10.9亿元，资产负债率呈下降趋势，年末资产负债率下降3pp至21.6%，EBITDA全部债务比提升至1.96，利息保障倍数由24.6持续增至32.7 [6] - 2018 - 2023年公司平均融资成本降至3.55% [6] 盈利预测 - 假设随着国内经济复苏，商业地产经营修复，预计2025 - 2027年公司物业租赁及管理收入增速分别为4%/3%/2%；随着市场回暖，酒店经营稳健，预计2025 - 2027年公司酒店经营增速分别为3%/2%/2% [7] - 预测2025 - 2027年物业租赁及管理收入分别为35.22亿元、36.27亿元、36.99亿元，增速分别为4.0%、3.0%、2.0%，毛利率均为66.0%；酒店经营收入分别为5.42亿元、5.52亿元、5.63亿元，增速分别为3.0%、2.0%、2.0%，毛利率均为7.3%；合计收入分别为40.63亿元、41.79亿元、42.63亿元，增速分别为3.9%、2.9%、2.0%，毛利率分别为58.2%、58.2%、58.2% [8] 财务预测与估值 |指标|2024A|2025E|2026E|2027E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |营业收入（百万元）|3912.07|4063.28|4179.76|4263.36| |增长率|-1.05%|3.87%|2.87%|2.00%| |归属母公司净利润（百万元）|1262.39|1295.61|1325.94|1352.82| |增长率|0.25%|2.63%|2.34%|2.03%| |每股收益EPS（元）|1.25|1.29|1.32|1.34| |净资产收益率ROE|13.08%|12.72%|12.35%|11.98%| |PE|18.6|18.1|17.7|17.3| |PB|2.43|2.30|2.18|2.07| [2]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [5] 报告的核心观点 - 2024年公司营收略降、归母净利润微增，租金收入小幅下行但利润率提升，分红比例维持高位，考虑业态需求复苏慢小幅下调盈利预测 [2][3][5] 根据相关目录分别进行总结 财务数据 - 2024年实现营收39.12亿元，同比-1.05%；归母净利润12.62亿元，同比+0.25%；第四季度营收9.62亿元，同比-4.20%；归母净利润2.44亿元，同比-5.12% [2] - 预计2025 - 27年公司归母净利润分别为12.8亿元/13.0亿元/13.1亿元（原为12.9亿元/13.6亿元/14.1亿元），同比+1.4%/+1.3%/+1.0% [5] 租金收入与利润率 - 2024年总租金收入28.8亿元，同比-1.14%；写字楼/商城/公寓租金收入分别为14.8/12.2/1.9亿元，同比分别为-3.3%/+1.0%/+2.2% [3] - 因成本节约，毛利率同比提升0.13pct至58.14%；因长期借款本金减少，净利率同比提升0.43pct至32.30% [3] 各业态出租率与租金 - 2024年写字楼平均出租率93.1%，较1 - 9月-0.1pct，较去年同期-2.8pct；平均租金639元/平/月，较1 - 9月降6元/平/月，较去年同期升1元/平/月 [3] - 2024年商城平均出租率96.5%，较1 - 9月略降0.1pct，较去年同期降1.7pct；平均租金1309元/平/月，较1 - 9月降26元/平/月，较去年同期升30元/平/月 [4] - 2024年公寓出租率88.9%，较1 - 9月降0.4pct，较去年同期升3.0pct；平均租金367元/平/月，与1 - 9月持平，较去年同期降3元/平/月 [4] 分红情况 - 公司拟向全体股东每10股派发现金红利11.00元（含税），合计派发11.08亿元，股利支付率为88%，按2024年3月31日收盘价计算，股息率为4.78% [4] 市场报告评级比率 | 日期 | 一周内 | 一月内 | 二月内 | 三月内 | 六月内 | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 买入 | 0 | 6 | 14 | 18 | 40 | | 增持 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | | 中性 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | | 减持 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | | 评分 | 0.00 | 1.00 | 1.00 | 1.00 | 1.00 | [13]

文章核心观点 公司公布2024年年度利润分配方案，拟向全体股东每10股派发现金红利11.00元（含税），该方案尚需提交股东大会审议，且本次利润分配不触及其他风险警示情形 [1][2] 利润分配方案内容 - 每股分配比例为每股派发现金红利1.10元（含税） [1] - 以实施权益分派股权登记日登记的总股本为基数分配利润，若登记日前总股本变动，拟维持每股分配比例不变，相应调整分配总额并另行公告 [1][2] - 截至2024年12月31日，公司总股本1,007,282,534股，以此计算合计拟派发现金红利，占普通股股东净利润的比例为88% [1] 本次利润分配不触及其他风险警示情形 - 最近三个会计年度累计现金分红及回购注销总额为3,122,575,855元，现金分红比例为258%，不触及《股票上市规则》第9.8.1条第一款第（八）项规定的可能被实施其他风险警示的情形 [2] 公司履行的决策程序 - 2025年3月28日，公司董事会召开九届十三次董事会会议，以12票赞成审议通过2024年年度利润分配方案 [3] - 2025年3月28日，公司监事会召开九届九次监事会会议，以3票赞成、0票反对、0票弃权审议通过该方案 [3]

文章核心观点 公司九届九次监事会会议审议通过多项 2024 年度报告及方案，监事会认为 2024 年年度报告编制和审议合规且能真实反映公司状况 [1][2] 会议召开情况 - 2025 年 2 月 6 日以电子邮件发召开会议通知，3 月 28 日在北京中国国际贸易中心国贸大厦 A 座国贸大酒店 6 层群贤厅召开监事会会议 [1] - 应出席监事 3 名，实际出席 3 名，江咏仪监事以网络视频方式出席，会议出席人数符合规定，决议合法有效 [1] 会议决议事项 - 以 3 票赞成，0 票反对，0 票弃权，审议通过公司 2024 年度监事会工作报告 [1] - 以 3 票赞成，0 票反对，0 票弃权，审议通过公司 2024 年度财务决算 [1] - 以 3 票赞成，0 票反对，0 票弃权，审议通过公司 2024 年年度利润分配方案 [1] - 以 3 票赞成，0 票反对，0 票弃权，审议通过公司 2024 年度内部控制评价报告 [1] - 以 3 票赞成，0 票反对，0 票弃权，审议通过公司 2024 年年度报告及其摘要 [1] 监事会对年度报告意见 - 公司 2024 年年度报告编制和审议程序符合法律、法规和中国证监会及上海证券交易所规定，信息能真实反映公司 2024 年度经营管理和财务状况 [2] - 提出意见前，未发现参与公司 2024 年年度报告编制和审议人员有违反保密规定行为 [2]

文章核心观点 中国国际贸易中心股份有限公司发布召开2024年年度股东大会的通知，涵盖会议基本情况、审议事项、投票注意事项、出席对象、登记方法等内容 [1][2] 召开会议的基本情况 - 股东大会类型和届次为2024年年度股东大会 [2] - 召集人为董事会 [2] - 表决方式是现场投票和网络投票相结合 [2] - 现场会议于2025年4月28日9点30分在北京市建国门外大街1号中国国际贸易中心国贸大酒店6层群贤厅召开 [2] - 网络投票系统为上海证券交易所股东大会网络投票系统，起止时间为2025年4月28日，交易系统投票平台投票时间为9:15 - 9:25、9:30 - 11:30 [2] - 融资融券、转融通、约定购回业务账户和沪股通投资者投票按相关规定执行 [2] - 不涉及公开征集股东投票权 [2] 会议审议事项 - 审议公司董事长与副董事长2025年度薪酬计划 [2] 股东大会投票注意事项 - 股东可通过交易系统投票平台或互联网投票平台投票，首次登陆互联网投票平台需完成股东身份认证 [3] - 持有多个股东账户的股东，可行使表决权数量为名下全部股东账户所持相同类别普通股和相同品种优先股数量总和 [3] - 持有多个股东账户的股东通过网络投票系统投票，可通过任一账户参加，投票后视为全部账户下相同类别普通股和相同品种优先股均已分别投出同一意见表决票 [4] - 持有多个股东账户的股东重复表决，各类别和品种股票以第一次投票结果为准 [4] - 股东所投选举票数超过拥有票数或差额选举中投票超过应选人数，该项议案选举票视为无效投票 [5] - 同一表决权重复表决，以第一次投票结果为准 [5] - 股东对所有议案均表决完毕才能提交 [5] 会议出席对象 - 股权登记日2025年4月22日收市后登记在册的A股股东有权出席并可委托代理人，股票代码600007，股票简称中国国贸 [5] - 公司董事、监事和高级管理人员 [5] - 公司聘请的律师 [5] - 其他人员 [5] 会议登记方法 - 登记手续：个人股东持本人身份证、持股凭证，代理人还需持授权委托书、本人身份证及授权人股东账户卡；法人股东持持股凭证、营业执照复印件、法定代表人授权委托书及出席者本人身份证 [5] - 登记时间：未提及 [5] - 登记地点：北京市朝阳区建国门外大街1号中国国际贸易中心国贸大厦A座29层，可传真或邮寄相关资料，传真010 - 65053862，联系人章侃 [5] 其他事项 - 报备文件为提议召开本次股东大会的董事会决议 [5] - 附件为授权委托书，委托人应在委托书中选择“同意”“反对”或“弃权”，未作具体指示受托人有权按自己意愿表决 [5][6]

独立董事独立性评估 - 公司独立董事不属于不得担任独立董事的八类人员范围，包括与公司存在任职、持股、业务往来等关联关系的情形 [1] - 独立董事已提交关于独立性的自查报告，董事会审阅后确认其符合相关规定 [1] - 董事会评估认为全体独立董事符合《上市公司独立董事管理办法》及上交所自律监管指引要求 [2] 独立性审查标准 - 独立性审查涵盖持股比例限制（如持股超1%或前十大股东的自然人股东及其亲属） [1] - 排除在主要股东（持股超5%或前五大股东）任职人员及其亲属 [1] - 禁止与公司/控股股东存在重大业务往来或服务关系的中介机构人员担任独立董事 [1] - 审查范围包括最近12个月内曾存在关联关系的人员 [1]