股东大会信息 - 2025年7月9日在广东珠海公司9楼会议室召开[2] - 出席股东和代理人590人[2] - 出席股东所持表决权股份886,095,368股，占比32.3316%[2] 公司股份数据 - 截至2025年7月3日，总股本2,752,152,116股，无表决权11,500,000股，有表决权2,740,652,116股[2] 议案表决情况 - 议案1.01刘颖喆，A股同意票数863,118,816，比例97.4069%[5] - 议案1.02向宇，A股同意票数863,179,906，比例97.4138%[5] - 议案1.01刘颖喆，5%以下股东同意票数138,150,833，比例85.7401%[8] - 议案1.02向宇，5%以下股东同意票数138,211,923，比例85.7780%[8] 律师见证情况 - 见证律所是广东恒益律师事务所，律师为黄卫、吴肇棕[9] - 律师见证股东大会程序合法，决议有效[9]

会议信息 - 股东大会由公司第十届董事局第五十七次会议决定召开，2025年6月24日公告通知[3] - 现场会议2025年7月9日上午10:00召开，网络投票7月9日9:15至15:00[4] 股东情况 - 出席现场会议股东5人，代表股份816,357,263股，占比29.79%[5] - 参加网络投票股东585人，代表股份69,738,105股，占比2.54%[5] - 出席现场和网络投票股东共计590人，代表股份合计886,095,368股，占比约32.33%[6] 会议结果 - 审议事项与通知一致，无修改原议案和提出新议案[7] - 《关于补选公司第十届董事局董事的议案》获通过[8] - 会议召集、召开等程序符合规定，决议合法有效[9]

机构调研 - 近30天机构调研数前二十热门公司有冰轮环境、博实结等，近5天有沪电股份、桂林三金等[5][18] - 近30天调研数前二十公司中评级机构家数≥10家的有5家，为冰轮环境、博实结等[5][18] - 骏鼎达和大族激光2024年归母净利润较2023年大幅增长[5][18] 股东增持 - 2025.6.30 - 2025.7.4，2家公司发布增持进展公告，评级机构家数≥10家的有2家，为人福医药和苏州银行[7][23] - 2025.1.1 - 2025.7.4，234家公司发布增持进展公告，评级机构家数≥10家的有64家，其中19家增持金额上下限均值占最新公告日市值比例＞1%[8][24] 公司回购 - 2025.6.30 - 2025.7.4，288家公司发布回购进展公告，评级机构家数≥10家的有78家，部分公司预计回购金额上下限均值占预案日市值比例＞1%[8][28] - 2025.1.1 - 2025.7.4，1573家公司发布回购进展公告，评级机构家数≥10家的有345家，93家预计回购金额上下限均值占预案日市值比例＞1%，部分处于董事会预案阶段[8][30] 机构资金流向 - 2025.6.30 - 2025.7.4，房地产、钢铁等行业获机构资金净流入[39] - 2025.6.4 - 2025.7.4，电力设备、家用电器等行业获机构资金净流入[40] 投资建议 - 关注近30天调研热度高、评级机构家数≥10家且2024年归母净利润增长大的骏鼎达和大族激光[45] - 关注评级机构家数＞10家且增持金额上下限均值占最新公告日市值比例＞1%的新集能源等公司[45] - 关注评级机构家数＞10家、回购比例大及处于董事会预案阶段的相关上市公司[47] 风险提示 - 市场短期波动风险，上市公司业绩不及预期风险[12]

报告核心观点 报告对2025年6月30日至7月4日机构调研、股东增持与公司回购情况进行梳理，给出投资建议，还分析了机构资金流向 [2][22][27]。 机构调研热门公司梳理 - 近30天机构调研数前二十的热门公司有冰轮环境、博实结等，近5天有沪电股份、桂林三金等 [2][8] - 近30天调研数前二十且评级机构家数≥10家的有冰轮环境、博实结等5家 [2][8] - 骏鼎达和大族激光2024年归母净利润较2023年实现较大增长 [2][8] A股上市公司重要股东增持情况 本周A股上市公司重要股东增持情况 - 2025年6月30日至7月4日，2家公司发布增持进展公告，评级机构家数≥10家的有人福医药和苏州银行 [3][12] 年初至2025/07/04部分上市公司重要股东增持情况 - 2025年1月1日至7月4日，234家公司发布增持进展公告，评级机构家数≥10家的有64家 [3][13] - 评级机构＞10家且拟增持金额上下限均值占最新公告日市值比例＞1%的公司共19家，建议关注新集能源、隧道股份等 [3][13] A股上市公司回购情况 本周A股上市公司回购情况 - 2025年6月30日至7月4日，288家公司发布回购进展公告，评级机构家数≥10家的共78家 [3][16] - 预计回购金额上下限均值占预案日市值比例＞1%的公司有厦门象屿、华发股份等 [3][16] 2025年部分上市公司回购情况 - 2025年1月1日至7月4日，1573家公司发布回购进展公告，评级机构家数≥10家的共345家 [3][18] - 预计回购金额上下限均值占预案日市值比例＞1%的有93家，处于董事会预案阶段的有长虹美菱、柳工等 [3][18] 机构资金流向 - 本周（2025/06/30 - 2025/07/04），房地产、钢铁等行业获机构资金净流入 [22] - 近30天（2025/06/04 - 2025/07/04），电力设备、家用电器等行业获机构资金净流入 [24] 投资建议 - 机构调研：关注近30天调研热度高、评级机构家数≥10家且2024年归母净利润增长大的骏鼎达和大族激光 [27] - 重要股东增持：关注评级机构家数＞10家且增持金额上下限均值占最新公告日市值比例＞1%的新集能源、隧道股份等 [27] - 公司回购：关注评级机构家数≥10家且回购比例大的公司，以及处于董事会预案阶段的长虹美菱、柳工等 [28]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [5] 报告的核心观点 - 我国一二手房总成交已稳且持续近3年，但量价未正向循环，中央对房地产止跌回稳表态升级，预计新一轮支持政策将出台，好房子政策助力优质房企进入底部拐点，推动经营模式转变，迎接PB - ROE向上突破 [5] 各部分总结 行业数据 - 新房成交量：上周34城新房周成交环比降0.3%，一二线升2.2%、三四线降38.4%；7月34城月成交同比降25%，一二线降25%、三四线降23% [6][9] - 二手房成交量：上周13城二手房周成交环比降13.7%，7月月成交同比降19.4% [14] - 新房库存：上周15城推盘82万平米，成交推盘比2.13倍，可售面积环比降1%，去化月数环比降0.8个月 [23] 行业政策和新闻跟踪 - 地产行业：住建部调研要求推动房地产止跌回稳；公积金政策多地调整；广西投入34亿推进保障性安居工程 [32] - 物管行业：2025中国国际物业管理产业博览会7月2 - 4日在青岛举办 [37] 重点公司公告 - 地产公司：万科获深铁借款；多家公司有销售、融资、回购等动态 [5][38] - 物管公司：贝壳-W回购股份，万物云股份质押融资 [42] 板块行情回顾 - 地产板块：上周SW房地产指数涨0.29%，跑输大市，排名第23位 [45] - 物管板块：上周物业管理板块个股平均涨0.23%，跑输大市 [52]

房企销售表现 - 2025年上半年仅保利发展、绿城中国、中海地产三家房企实现千亿销售额，操盘金额分别为1336.1亿元、1221.1亿元、1141.2亿元 [1] - 2025年全年可能仅剩7家千亿房企，上半年排行第七的万科地产销售额640.8亿元、第八的华发股份497.4亿元 [1][2] 新房市场趋势 - 2025年1-5月全国新建商品房销售面积3.5亿平方米同比下降2.9%，销售额3.4万亿元同比下降3.8% [3] - 现房销售表现优于期房：现房销售面积1.3亿平方米同比增长13.2%，占比35.6%较2024年提升4.8个百分点；期房销售2.3亿平方米同比下降10.0% [4] - 市场呈现"以质换量"特征：一线城市新房均价微涨0.8%，新一线/二线城市微降0.5%；120-140㎡、180-220㎡改善户型占比提升 [5][6] 城市分化特征 - 一线城市高端项目热度高：上海壹号院单盘销售额破百亿，多个项目认购率超200%；北京、上海、广州、深圳新房成交面积同比增幅均超15% [4][5] - 外围区域压力显著：上海新场板块等项目出现无人认购现象 [5] - 杭州、成都优质改善楼盘保持高热度，新房成交平稳 [4] 土地市场动态 - 300城住宅用地出让金同比增长近三成，平均溢价率10.2%同比提升6.0个百分点，TOP20城市占比达68% [7] - 核心城市优质地块受追捧：上海徐汇东安新村地块总价523.03亿元创纪录，7宗溢价率超30%；杭州69宗宅地53宗溢价，29宗溢价率超40% [7][8] - 北京、苏州等地分化明显：北京海淀树村地块楼面价达102347元/㎡，但二季度多底价成交；苏州工业园区地块溢价率45.3% [9]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [2][4][179] 报告的核心观点 - 房地产业是国民经济支柱产业，地产链影响广泛 本轮周期政策宽松，基本面深度调整后需求将逐步复苏 开工端降幅深、后续弹性大 竣工端下行但二手房表现好，C 端竣工链有优势 预计政策推动房地产止跌回稳，优质房企进入底部拐点，经营模式转向制造业，迎接 PB - ROE 向上突破 [4][179] 根据相关目录分别进行总结 前言 - 房地产业是支柱产业，产业链庞大，对金融系统稳定性影响深远 房地产开发周期长，涉及行业多 报告从基本面和股价角度剖析指标关联度和股价驱动因素，预判投资契机 [14] 1. 房地产：地产指标相互勾稽，前端筑底、后端弱 - **开工**：开工滞后拿地 6 - 9 个月 2017 年后拿地到开工传导关系变化受移动平均影响 预计 2025 年开工同比 - 15.1%，2026 年起底部复苏且更有弹性 [19][24] - **竣工**：竣工滞后新开工 2.5 年 2018 - 2020 年传导关系受多种因素影响延长 预计 2025 年竣工同比 - 20.0%，中期仍偏弱 [25][29] - **施工**：施工由开工和竣工拟合，偏滞后 2021 年净复工强，2022 - 2024 年走弱 预计 2025 年施工面积同比 - 10.5%，中期有下行压力 [30][38] - **投资**：投资由施工和拿地拟合，偏滞后 土地购置费与土地成交金额相关，2018 年起与预期背离 预计 2025 年房地产投资同比 - 11.0%，中期有下行压力 [40][51] - **销售**：短期销投分化，长期同步化 2014 - 2018 年销售领先拿地，2018 年后再次同步 预计 2025 年销售面积同比 - 4.5%、销售金额同比 - 6.5%，2026 年弱复苏 [52][56] - **小结**：目前前端弱、后端稳，后续前端筑底、后端弱 销售前瞻性强，拿地领先开工 6 - 9 个月，开工领先竣工 2.5 年 [57][61] 2. 产业链：地产链经济影响大，内部相互紧密关联 - **工程机械**：挖机和地产新开工强相关 2013 - 2015 年、2016 - 2018 年、2020 年、2024 年挖机与开工增速有差异，与挖机自身周期等因素有关 [65] - **建筑材料**：螺纹钢与新开工、施工及基建投资拟合好 铝合金与施工周期有关但扰动多 水泥与施工、基建投资拟合佳 玻璃从提前竣工到同步 五金/工具和基础建材与竣工和二手房成交相关 [69][87] - **家居消费**：空调、冰箱、洗衣机与竣工强相关，2020 年后与二手房成交趋势更一致 乘用车与竣工相关，滞后时间从 1.5 年调整为 1 年 [91][100] - **燃料能源**：动力煤销量与新开工相关，2020 年后趋势背离，源于火电产量及基建投资拉动 [102] - **小结**：产业链贯穿地产全流程，可相互佐证趋势科学性 工程机械、建筑材料、家居消费、燃料能源各指标与房地产不同环节相关 [109][110] 3. 周期复盘：需求强弱、库存高低决定前后端弹性 - **周期复盘** - **2008 - 2010 年**：政策强刺激，基本面“V 型”反转 各板块行情启动一致，产业链持续性强 开工和竣工链行情延续性和弹性更好 [116][126] - **2011 - 2013 年**：政策温和刺激，基本面销好于投 房地产及竣工链启动一致，竣工链延续性好 开工链基本无收益 [129][142] - **2014 - 2017 年**：政策强刺激，高库存下开工链弱弹性 房地产板块行情启动早，产业链在销售见底后出现 竣工链启动一致、持续性好，开工链表现一般 [145][157] - **规律小结**：政策强催化 + 行业库存低位，各板块相对收益启动一致，产业链持续性好 政策强催化 + 行业库存高位，地产及竣工链收益佳，开工链一般 政策温和催化 + 行业库存上行，地产及竣工链有收益，开工无收益 [159][160] - **当前周期**：政策持续放松，供需均需修复 房地产板块β行情弱，产业链平淡 后续修复顺序为销售、拿地和开工、后端链条 地产结构性行情明显，开工链超跌后弹性好，竣工链依赖二手房成交 [161][168] - **投资脉络** - **各产业链探讨**：2010 - 2024 年房地产产业链 PE - ttm 中枢 25.5 倍，2025 年 5 月略高于均值 存量时代，优质公司α收益强 [169] - **地产链探讨**：优质房企有望进入底部拐点，转向制造业模式 开工链超跌后有望反弹 竣工链依赖二手房成交，C 端公司表现或更好 [175][178] 4. 投资分析意见：周期往复，大浪淘金，胜者为王 - 维持“看好”评级，推荐产品力房企（建发国际、滨江集团等）、二手房中介（贝壳 - W 等）、物业管理（华润万象、招商积余等）、低估值修复房企（新城控股、越秀地产等） [179]

回购方案 - 首次披露日为2024年10月30日[3] - 实施期限为2024年10月29日至2025年10月28日[3] - 预计回购金额为3亿元至6亿元[3] - 用途为员工持股计划或股权激励[3] 回购进展 - 截至2025年6月30日累计回购1150万股，占比0.418%[3][6] - 累计已回购金额59573887.20元[3][6] - 实际回购价格区间4.81 - 5.83元/股[3][6] 2025年6月情况 - 回购价格区间4.81 - 4.94元/股[3][6] - 回购210万股，占比约0.076%，成交10240264元[6] 价格调整 - 因2024年度权益分派，5月26日起上限调为不超9.73元/股[5]

人事变动 - 拟补选刘颖喆先生、向宇先生为第十届董事局非独立董事[8] - 董事候选人基本情况详见2025年6月24日公告（公告编号：2025 - 056）[8]

南京新房市场表现 - 2025年1-6月南京新房住宅供应132.39万㎡，成交162.22万㎡，成交均价27746元/㎡ [1] - 6月单月供应38.34万㎡，成交25.07万㎡，成交均价30030元/㎡，120-144㎡改善户型最热销，500万以上房源占比最高 [16] - 区域表现：江宁区(35.44万㎡)、浦口区(24.28万㎡)、栖霞区(22.40万㎡)成交量领先 [16] 房企销售排名 - 销售金额TOP20合计325.67亿元，华发股份以39.74亿元居首，金基地产(39.21亿元)、招商蛇口(31.89亿元)分列二三位 [2][3] - 销售面积TOP20合计105.70万㎡，华发股份(9.80万㎡)、金星地产(9.34万㎡)、中海地产(8.81万㎡)位列前三 [2][3] - 权益销售金额TOP20合计217.30亿元，中海地产(26.49亿元)、金基地产(21.10亿元)、保利发展(19.91亿元)领先 [5] 商品住宅项目表现 - 销售金额TOP20项目合计162.16亿元，占全市36.03%，招商·金陵序(14.30亿元)、绿城华发·金陵月华(14.28亿元)领跑 [6][7] - 销售面积TOP20项目合计49.62万㎡，占全市30.59%，紫尧星院(3.68万㎡)、中天金宁风华(3.31万㎡)居前 [8][9] - 销售套数TOP20项目合计4155套，占全市32.29%，紫尧星院(325套)、中天金宁风华(301套)表现突出 [11][13] 土地市场动态 - 6月推出5宗涉宅用地(21.21万㎡)，成交2宗(6.38万㎡)，揽金12.10亿元，楼面均价17546元/㎡ [20] - 绿城以10.22亿元竞得玄武区孝陵卫地块，成交楼面价19150元/㎡，溢价率0.39% [20] 政策与行业趋势 - 国常会提出"优化政策、止跌回稳"方向，强调稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险 [16]