债务融资举措 - 公司宣布发行总额19亿美元新债务，包括16亿美元永续债和3亿美元2031年到期票据，两笔借款利息分别为9%和7%，远高于公司2025财年平均4.8%的融资利率 [1] - 新债务总额换算成人民币超135亿元，其中永续债部分约114亿元，其9%的年利息约10.26亿元人民币（约11.2亿港元） [1] - 公司同时对约75.4亿美元存量债券及票据发出重组要约，提出以新债置换旧债，兑换比例可低至每1000美元旧债换500美元新债加20美元现金，相当于"5折"置换 [11][17] 财务状况与流动性压力 - 公司短期债务压力极大，此前两年内到期债务达738亿港元，其中一年内到期短期债务高达326亿港元，短期债务覆盖率不足0.7倍 [6] - 通过总额882亿港元的银团再融资以及另一项39.5亿港元的融资，公司两年内到期债务降至448亿港元，短期债务降至约66亿港元，短期压力得以缓解 [6] - 2025财年公司核心经营溢利为60亿港元，但股东应占利润为亏损163亿港元，主要原因是投资物业及发展物业的公允价值下降导致资产减值损失大幅增加，其中发展物业一次性计提85亿港元减值 [1][15] 永续债风险与影响 - 永续债面临显著的利率重置风险，一只利率6.15%的永续债因未在2025年5月16日前赎回，利率已重设至10.1%以上，每年需多支付约8241万港元利息，占2025财年租金EBIT的3% [7] - 永续债虽会计上可计入权益，但其派息义务具有刚性，延迟派息会累计支付压力，利息累积将长期增加公司债务负担 [7] - 发行高息永续债是流动性紧张企业的常见做法，但若无法在窗口期内改善现金流，可能陷入"利息累积—流动性枯竭—债务违约"的恶性循环 [16] 经营表现与市场信心 - 2025财年公司完成260亿港元销售目标，香港地区和内地分别贡献110亿港元和140亿元人民币销售额，经营活动现金流已回正 [5] - 公司通过重组业务部门等措施使行政开支降低16%，资本支出同比下降15% [12] - 截至11月6日收盘，公司股价较2021年高点下降约80%，总市值约182.5亿港元，显著低于同行业其他港资房企 [15]

公司IP业务现状 - 公司已在商场四楼"FUN肆街区"的部分集合店铺中销售《鬼灭之刃》系列正版周边商品 [1] - 公司每年定期策划并举办4-5场主题展览，重点集中于寒暑假等人流高峰期 [1] 公司未来IP战略 - 公司将持续积极引入各类优质IP内容，结合展览、互动体验等多种形式丰富活动 [1] - 公司将始终关注年轻消费者的文化与消费需求，通过打造优质IP生态吸引年轻客群 [1]

中国开放指数表现 - 1990年至2024年，中国开放指数从0.5891跃升至0.7634，35年间提升近3成，增速稳居全球前列 [1] - 2008年以来中国开放指数上升12.44%，2019年以来上升1.44%，2024年同比上升0.5%，在主要经济体中均位列第一 [2] 世界开放趋势 - 2024年世界开放指数同比微降0.05%，较2019年下降0.34%，较2008年下降5.39% [2] - 在当前世界开放总体收紧的背景下，中国的开放逆势扩大 [2] 报告背景与意义 - 《世界开放报告2025》由中国社会科学院世界经济与政治研究所和虹桥国际经济论坛研究中心联合编制 [2] - 报告首次邀请诺贝尔经济学奖获得者主持撰写专章，提升了全球影响力与公信力 [2]

公司战略与整体业绩 - 公司坚持高质量发展战略，依托优质销售项目达成业绩目标，并凭借经营性资产夯实稳健运营根基，以平衡短期收益与长期发展 [1] - 2025财年公司实现收入276.81亿港元，核心经营溢利60.16亿港元，完成882亿港元的银行再融资，总债务和净债务均下降 [3] - 公司现金流回正119.16亿港元，总债务约为1461亿港元（财年减少约57亿港元），净债务约为1201亿港元（财年减少约35亿港元） [17] 物业发展业务表现 - 2025财年公司完成260亿港元全年物业合约销售目标，其中香港市场应占合约销售约为110亿港元，内地市场整体物业合约销售额约人民币140亿元 [5] - 香港市场滶晨项目自5月推售至10月底，总合约销售金额超114亿港元，成为香港年度新盘销售额榜首 [5] - 内地市场以大湾区为首的南部地区贡献最大，占比接近52%，广州广粤观邸项目开盘首月销售额突破20亿元 [5][9] - 基于对市场的看好，公司将2026财年销售目标上调至270亿港元，并计划在香港北部都会区和内地深圳龙岗188项目等重点区域积极布局 [9] 物业投资业务与K11表现 - 物业投资业务实现收入50.55亿港元，其中香港市场收入32.34亿港元，内地市场收入18.21亿港元，K11分部业绩同比上升4% [10] - 香港K11 MUSEA出租率达到96%，客流量按年上升2%，创2019年开业以来新高；内地深圳K11ECOAST已吸引超过1200万客流 [10][11] - 2025年国庆黄金周期间，香港K11 MUSEA客流同比上升12%，创开业以来国庆黄金周客流新高；内地K11整体销售额同比增长23% [11] - K11通过艺术展览、社群运营与文化IP打造沉浸式体验，构建差异化竞争优势，以应对消费需求向服务型和体验型升级的趋势 [10][14] 财务策略与未来展望 - 公司通过精准销售把控、价值升级及“七招减债”举措，实现债务规模下降和流动性提升，为业务发展提供坚实财务支撑 [15][17] - 2026财年公司将继续改善现金流，坚持债务管控，并通过优化营运效率及管治能力来精简成本开支 [17] - 公司未来将继续专注于物业发展及物业投资两大核心业务，充分发挥其优质品牌和产品优势，以确保业务持续增长 [17]

公司近期业绩与财务策略 - 公司执行董事兼行政总裁黄少媚上任近一年，带领公司业务走上正轨 [1] - 公司成功获得882亿港元再融资，创下香港有史以来最大一桩此类贷款案 [1] - 公司在香港推出的皇都项目实现认购率超45倍且开盘售罄，创下年初港岛区新盘呎价最高纪录 [1] - 截至今年10月底，滶晨项目合约销售额超过114亿港元，成为2025年香港新房市场吸金王 [1] - 公司落实七项减债策略，2025财年实现去杠杆、改善现金流的突破，核心经营溢利60亿港元，经营性现金流回正 [1] - 公司将财务韧性作为关键抓手，在当前市场环境下高度重视保现金流 [1] 市场前景与区域布局 - 公司对内地和香港两大市场的需求支撑力充满信心 [2] - 香港经济处于回稳上扬关键阶段，楼市整体活跃度在提升，优才计划和高才通计划持续吸引人才流入 [2] - 内地市场庞大，尤其大湾区和长三角两个核心区域保持强劲发展动力 [2] - 公司视城市分化为精准布局的机会，确保每一步布局都贴合市场需求 [2] - 公司未来会更多地投向住宅业态，以平衡长期和短期收益 [3] - 投资房地产首要的是选择区域与城市，资金会向经济基础好、产业优势明显的地区集中 [3] 内地业务发展 - 2025财年，公司在中国内地的总合约销售额约为140亿元，其中以大湾区为核心的南部地区贡献占比接近52% [3] - 2026财年将重点推进深圳龙岗188项目销售，深圳西丽城市更新项目已全面完成拆除，将于2026财年推售 [3] - 公司通过政企合作以及引入战略合作伙伴联合开发 [3] - 公司主要以城市更新的方式获取土地，看好内地城市更新市场潜力 [2] 核心战略与运营管理 - 公司核心战略为销售物业+经营性资产双轮驱动，平衡短期收益与长期发展 [5] - 公司打通新世界发展和新世界中国两个主体的经营管理体系，主旨是开源节流，提升中间利润 [5] - 公司队伍更加精干，对每个城市更有把控力，能灵活处理存量和创造增量 [5] - 公司将根据香港或深圳的市场行情灵活调整销售重点，加速资金回笼 [5] - 新财年工作安排将继续聚焦主业，改善现金流，坚持债务管控，精简成本开支，优化营运效率 [7] 商业地产与K11发展 - 商业品牌K11是创造现金流的稳定器，也是需要重资产运营的价值壁垒 [5] - 文化商业是K11的核心竞争力，通过强化文化IP转化为沉浸式体验空间来增强与消费者的连接 [6] - 深圳K11ECOAST已于今年4月开业，广州汉溪K11开业一周累计吸引客流接近70万人次 [6] - 上海K11ELYSEA、杭州K11等项目将陆续亮相，杭州K11预计于2027年第四季度逐步开业 [6] - K11通过举办文化活动如上海淮海路K11的"久仰了苏东坡"沉浸式展览来强化文化基因 [6] - K11租金和净利润越来越高，在行业内表现优异 [7] - 公司目前尚未将轻资产作为近期发展重点，但将持续评估其可行性，策略是聚焦已布局K11的城市 [7]

公司近期经营业绩 - 2025财年实现收入276.8亿港元，核心经营溢利60.1亿港元，毛利116.26亿港元 [2] - 2025财年成功完成260亿港元的销售目标，香港及内地合约销售分别贡献110亿港元与140亿元人民币 [3] - 主动上调2026财年销售目标至270亿港元，展现出稳中求进的姿态 [2][3] 香港市场表现 - 香港K11 MUSEA客流同比上升12%，创开业以来国庆黄金周客流新高 [1] - “83琼林街”甲级写字楼项目获AECOM亚洲区总部承租约1.1万平方米，创疫情后区内最大宗甲级写字楼租务纪录 [1] - “PAVILIA COLLECTION”系列表现强劲，“滶晨”项目售出超过667套，累计合约销售金额突破114亿港元，成为年度合约销售最高新楼盘 [3] - 北角“皇都”项目首日售罄，创港岛新盘呎价新高，截至10月底售出超过353个单位，总成交金额约40亿港元 [3] 内地市场表现 - 内地K11黄金周期间整体销售额同比增长23% [1] - 广州汉溪K11开业，耀胜新世界广场TOD综合体全业态投入使用，耀胜尊府十一黄金周来访量劲增106% [1] - 广州“广粤观邸”项目开盘即售出20亿元人民币，凯旋新世界、新世界·天馥和新世界凯粤湾等项目销售额均突破10亿元人民币 [4] - 沈阳悦景 新世界10月销售额保持区域板块冠军 [1] 投资物业表现 - 2025财年投资物业收入录得50.55亿港元，其中香港市场收入32.34亿港元（分部业绩24.01亿港元），内地市场收入18.21亿港元（分部业绩8.43亿港元） [6] - K11商业分部经营业绩较上年同期提升4%，出租率、客流量及销售额三项关键指标协同增长 [6] - 香港K11 MUSEA与K11 Art Mall创下历史最高客流量纪录，内地项目通过差异化定位和首店经济实现快速拓展 [7] - 深圳太子湾K11 ECOAST项目累计接待访客量突破1,200万人次 [7] - 广州汉溪K11已于9月29日投入运营，上海K11 ELYSEA与杭州K11在建 [7] 财务状况与融资 - 获得德意志银行提供的最高达59亿港元的定期贷款融资支持，首阶段承诺融资额度为39.5亿港元，用于债务管理及杠杆比率优化 [2] - 两年内到期债务从738亿港元降至290亿港元，一年内到期债务由416亿港元骤降至66亿港元，中短期流动性压力明显改善 [9][11] - 2025财年顺利完成882亿港元的银行再融资，并于9月25日获得额外39.5亿港元的银行承诺贷款额度 [11] - 平均融资利率降至4.8%，总融资成本从上一财年的87亿港元减少至74亿港元 [11] 成本管控与资本支出 - 2025财年资本支出同比下降15%，降至126亿港元，计划继续压降至120亿港元以下 [11] - 运营开支同比减少16%，表现出精简运营成本的决心 [11] 土地储备与未来项目 - 香港市场拥有西九龙“BOHEMIAN COLLECTION”项目、九龙塘低密度豪宅及北部都会区的农地开发计划 [4] - 与招商蛇口合作的粉岭马适路项目已动工，预计2027财年推售；与华润置地合作的元朗南项目第一期已完成补地价，预计2027财年开始预售 [4] - 内地深圳龙岗188项目将提供约3000套住宅单位，深圳西丽城市更新项目已获政府批复，预计2026年推售 [5][6]

业绩说明会安排 - 会议将于2025年11月11日下午16:00-17:00通过网络互动形式召开 [2][3] - 会议地点为上海证券交易所上证路演中心 [2][3] - 投资者可在会前通过上证路演中心“提问预征集”栏目或公司邮箱进行提问 [2][4] 参会人员 - 公司董事长陈湧先生将出席会议 [3] - 公司副董事长兼总经理沈为民先生将出席会议 [3] - 公司独立董事、副总经理、董事会秘书及财务总监等关键管理人员将参与交流 [3] 会议目的与内容 - 会议旨在让投资者更全面深入地了解公司2025年第三季度经营成果和财务状况 [2] - 公司将针对2025年第三季度的经营成果及财务指标的具体情况与投资者进行交流 [2] - 公司将在信息披露允许的范围内回答投资者普遍关注的问题 [2][4] 投资者参与及后续信息获取 - 投资者可在会议期间通过互联网登录上证路演中心在线参与并提问 [4] - 会议召开后，投资者可通过上证路演中心查看本次说明会的召开情况及主要内容 [4] - 公司已于2025年10月31日在上海证券交易所网站披露了《公司2025年第三季度报告》 [2]

天基太阳能的概念与优势 - 天基太阳能是一套部署于地球轨道的发电系统，通过太阳能电池板收集能量，再以无线方式传回地面的接收天线 [4] - 该构想最早由美国科学家彼得·格拉泽在1968年提出，旨在将大型太阳能卫星部署在距地球约36000公里的静止轨道上，使其全天候收集阳光并转化为微波传输至地面，微波峰值强度约为230W/m²，相当于正午阳光强度的1/4 [4] - 太空中的阳光强度高出地面5—10倍，能提供持续、洁净且能量充沛的电力，美国国家航空航天局研究预测一种天基太阳能模型能在一年99%的时间内发电 [4][5] - 天基太阳能能提供稳定可靠的基载电力，单位面积发电效率远超地面，从而节约大量土地资源，并具备高度灵活的调度能力，每颗卫星可覆盖地球1/4的区域，几乎能实现洲际电力的瞬时传输 [5] 全球发展动态与项目进展 - 美国加州理工学院在2023年8月通过名为MAPLE的轻型微波发射器实现首次太空无线能量传输，成功将能量传回地面实验室的接收器 [5][6] - 中国正稳步推进千米级阵列建设目标，计划于2028年实现突破，重庆“天基太阳能电站实验基地”与西安“全链路地面演示验证系统”两大平台已启动建设，西安系统于2022年6月完成55米垂直距离微波输能实验，发射功率超2千瓦，计划在2030—2050年间建成首套商业化系统 [6] - 欧洲空间局于2023年1月启动SOLARIS预先研发计划，计划3年内投入6000万欧元攻关核心技术，为2025年后开展在轨验证铺平道路 [6] - 英国政府采纳了CASSIOPeiA概念作为天基太阳能发电厂演示项目的起点，参与该项目的几家公司计划6年内交付商业系统，并成立了由90多个组织组成的太空能源倡议以加速发展 [6] - 日本将天基太阳能列为重点发展方向，日本宇宙航空研究开发机构与航天系统公司于2024年12月成功完成空地长距离微波输能实验，在7000米高空向地面精准传输微波，部署于地面的13台接收设备均成功捕获能量 [7] 可行性、挑战与未来路径 - 随着发射成本下降与规模化制造技术的进步，天基太阳能在技术和经济层面已具备可行性 [3][4] - 主要技术挑战包括进一步降低发射成本（尽管可重复使用火箭技术正改善经济性）、提升向地球传输千兆瓦级电力的效率，以及利用自主机器人精准在轨组装和维护巨型空间结构 [3][8]

业绩说明会信息 - 2025年第三季度业绩说明会11月11日16:00 - 17:00召开[2][4] - 召开地点为上海证券交易所上证路演中心[2][4] - 召开方式为上证路演中心网络互动[2][3][4][5] 投资者相关 - 11月4日至11月10日16:00前可预征集提问[2][5] - 业绩说明会后可通过上证路演中心查看情况及内容[6] 其他 - 参加人员包括董事长陈湧等[5] - 联系部门为董事会办公室，电话（021）63871786，邮箱newworld@newworld - china.com[6] - 公司10月31日已披露2025年第三季度报告[2]

公司财务行动 - 新世界发展提议进行债券置换，旨在优化公司债务到期结构并增强资产负债表灵活性和流动性 [1] - 此次财务操作将导致发行总本金金额不超过19亿美元（约148.2亿港元）的新永续债和新票据 [1] 预期财务效果 - 公司表示此次债券置换行动将有助于进一步改善其整体财务状况 [1]