香港楼市系统性复苏 - 2025年全港住宅楼宇买卖登记量创2021年以来新高[1] - 2025年全年住宅楼宇买卖合约共约6.28万宗，总金额约5198亿港元，同比分别增长18.3%和14.4%[6] - 国际投行如高盛、摩根大通将2026年香港楼价升幅预测上调至10%以上[1] 新世界发展中期财务表现 - 2026上半财年合约销售达138亿港元，超越全年目标270亿港元的一半[2][5] - 核心盈利录得36亿港元[2] - 香港市场合约销售103亿港元，创2021年以来最高纪录[2] 财务结构显著优化 - 总债务较期初减少17亿港元至约1443亿港元[4] - 可动用资金合共约374亿港元，包括现金及银行结余约215亿港元及可动用银行贷款约159亿港元[4] - 完成约200亿港元永续证券及票据交换要约，未偿付永续证券本金减少约87亿港元，股东权益相应增加约87亿港元[4] - 融资成本按年减少约6亿港元至31亿港元，平均利率下降80个基点至3.9%[4] 经营效率提升与成本管控 - 2026财年上半年资本支出仅35亿港元，同比减少29%[4] - 一般行政及其他营运费用为15亿港元，按年节省18%[4] - 预期2025/26整个财年资本支出将少于120亿港元[5] 香港物业销售强劲表现 - 超级豪宅项目“滶晨”已售出773套，超过全部单位的94%，总合约销售金额超过134亿港元，为2025年全港合约销售金额最高新盘[7] - “柏蔚森”已售出超过890套，合约销售额约64亿港元，成为启德跑道区销售量最高的预售楼盘[9] - “皇都”全部388个单位在2025年12月中悉数售罄，合约销售总额超过42亿港元[9] 内地市场项目表现 - 上半财年内地合约销售约32亿元人民币[11] - 广州CBD核心的“凯旋新世界”以21.8万元/平方米的网签单价登顶全国榜首[11] - 沈阳“悦景·新世界”持续稳居区域销售额首位[11] 未来业务布局与推盘计划 - 2026下半财年在香港计划推出超过1300个优质单位，包括九龙玫瑰街“滶蕴”、尖沙咀“瑧玥”及大围站“柏傲庄3期”的540个单位[13] - 内地市场重点在深圳，龙岗“新世界188號”项目总建筑面积约63万平方米，将提供约3000个住宅单位，首期预计2026年第二季度销售[13] - 持有约1500万平方呎农地储备，其中1200万平方呎位于北部都会区范围[13] 投资物业与K11品牌发展 - 香港K11 MUSEA与K11 Art Mall保持近100%的高出租率，多个国际奢侈品牌计划于2026年内开业[14] - 深圳K11 ECOAST自2025年4月开幕至年底已录得超过1300万人次客流[15] - 广州汉溪K11于2025年9月底开业，国庆期间接待约70万人次[15] - 上海K11 ELYSEA办公楼部分预租率已超过50%，杭州K11项目计划于2027年第四季度起逐步开业[15]

核心观点 - 公司2026财年中期核心经营指标延续向好态势，核心盈利录得36亿港元，总债务减少17亿港元，经调整净利重回正数区间 [1] - 公司“双轮驱动”战略深化落地，物业销售强劲，投资物业稳健增长，财务结构改善，业务发展态势持续向好 [1][5] 财务表现 - 报告期内核心盈利录得36亿港元，总债务减少17亿港元，减债策略已见成效 [1] - 经调整净利重回正数区间 [1] 物业销售表现 - 2026上半财年合约销售达138亿港元，超过270亿港元全年目标的一半 [1] - 香港市场合约销售录得103亿港元，创下2021年以来最高纪录 [1] - 内地市场合约销售约32亿人民币，核心项目持续释放价值 [2] - 广州凯旋新世界以21.8万/平方米的网签单价位居全国首位 [2] - 沈阳悦景 新世界持续稳居区域销售额首位 [2] 香港物业销售详情 - 公司精准把握香港楼市回暖窗口，积极推盘应市，多个项目表现亮眼 [2] - 西九高铁艺文商圈的瑧尔、九龙城住宅项目瑧博甫推出即告售罄 [2] - 新世界滶晨、柏蔚森等项目成为片区市场的明星级项目 [2] 内地物业销售详情 - 广州耀胜尊府首期顺利完成交付，二期即将应市加推 [2] - 白鹅潭商圈的新世界 天馥新推产品吸引全城改善买家高度关注，并于新春期间登顶中心区热门板块榜首 [2] 投资物业表现 - 撇除已出售及新开业资产影响后，投资物业板块业绩录得5%同比增长，提供稳定经常性收益 [3] - 香港K11 MUSEA自2024年7月以来成功吸引超过10个国际一线奢侈品牌入驻或升级店铺 [3] - 香港K11 Art Mall出租率长期保持100%满租状态 [3] - 广州汉溪K11购物艺术中心于2025年9月开业，首周累计吸引客流近70万人次 [3] - 国庆黄金周期间，K11内地商场整体销售同比增长23% [3] - 深圳K11 ECOAST截至2025年底累计项目客流总量突破1300万人次 [3] 投资物业未来布局 - 上海K11 Atelier Huaihai办公楼项目预计2026年入市，预租率已超过50% [4] - 杭州K11 Art Mall及K11 Atelier计划于2027年第四季度起逐步开业 [4] 投资物业出租率 - 截至2025年12月31日，香港K11 Art Mall出租率保持近100%，K11 MUSEA出租率升至98%，K11 Atelier Victoria Dockside写字楼出租率维持在99% [4] - 香港83琼林街写字楼出租率已从50%大幅跃升至74% [4] - 上海K11 Art Mall与武汉光谷K11的出租率分别达到92%和90% [5] - 广州云门NEW PARK、广粤天地商业出租率均超出90%，其中广粤天地出租率高达96% [5] 战略与展望 - 公司坚持“销售物业+经营性资产”的双轮驱动模式 [5] - 展望下半财年，随着优质新盘密集推售、核心投资项目稳步落地以及农地价值逐步释放，公司将继续稳步迈向高质量发展新阶段 [5]

核心观点 - 公司2026财年中期业绩显示核心经营指标向好 核心盈利录得36亿港元 总债务减少17亿港元 经调整净利重回正数区间 合约销售达138亿港元 超越全年目标半数 投资物业业绩同比增长5% [1] - 公司执行“销售物业+经营性资产”的双轮驱动战略 通过物业销售强劲表现和投资物业稳健增长 推动财务结构优化 并计划通过持续推盘和项目开业迈向高质量发展 [1][11] 财务表现与债务管理 - 2026上半财年核心盈利录得36亿港元 总债务减少17亿港元 经调整净利重回正数区间 减债策略已见成效 [1] - 上半财年合约销售达138亿港元 超过270亿港元全年目标的一半 [1][6] 物业销售表现 - 香港市场合约销售录得103亿港元 创下2021年以来最高纪录 [6] - 香港市场多个项目表现亮眼 例如西九高铁艺文商圈的瑧尔、九龙城住宅项目瑧博甫推出即告售罄 滶晨、柏蔚森等项目成为片区明星级项目 [6] - 内地市场合约销售约32亿人民币 广州凯旋新世界以21.8万/平方米的网签单价位居全国首位 广州耀胜尊府首期完成交付 沈阳悦景‧新世界持续稳居区域销售额首位 [7] 投资物业运营 - 投资物业板块业绩录得5%同比增长 为公司带来稳定的经常性收益 [1][8] - 香港K11 MUSEA自2024年7月以来吸引超过10个国际一线奢侈品牌入驻或升级店铺 Prada、Miu Miu及Alo Yoga计划于2026年内开业 [8] - 香港K11 Art Mall出租率长期保持100%满租状态 [8] - 广州汉溪K11购物艺术中心于2025年9月开业 首周累计吸引客流近70万人次 [8] - 国庆黄金周期间 K11内地商场整体销售同比增长23% [8] - 深圳K11 ECOAST截至2025年底累计项目客流总量突破1300万人次 [8] 项目发展与出租率 - 上海K11 Atelier Huaihai办公楼项目预计2026年入市 预租率已超过50% [9] - 杭州K11 Art Mall及K11 Atelier计划于2027年第四季度起逐步开业 [9] - 截至2025年12月31日 香港K11 Art Mall出租率近100% K11 MUSEA出租率升至98% K11 Atelier Victoria Dockside写字楼出租率维持在99% 香港83琼林街写字楼出租率从50%大幅跃升至74% [9] - 内地核心投资物业出租率保持稳健 上海K11 Art Mall出租率达92% 武汉光谷K11出租率达90% 广州云门NEW PARK和广粤天地商业出租率均超出90% 其中广粤天地出租率高达96% [10] 战略与展望 - 公司坚持“销售物业+经营性资产”的双轮驱动模式 [1][11] - 展望下半财年 公司将通过优质新盘密集推售、核心投资项目稳步落地以及农地价值逐步释放 持续创造价值 [11]

核心财务与经营表现 - 2026财年上半年核心盈利为36亿港元 [1] - 总债务缩减17亿港元 [1] - 上半年合约销售总额达138亿港元，超过270亿港元全年目标的一半 [1][3] - 香港市场合约销售录得103亿港元，创2021年以来最高纪录 [3] 香港物业销售业务 - 香港物业销售表现强劲，合约销售103亿港元创近年新高 [3] - 市场回暖，公司应市加推项目，包括新世界滶晨、柏蔚森、瑧尔等项目价量表现优异 [3] - 下半财年计划在香港推出超1300个优质单位，涵盖九龙玫瑰街低密度豪宅滶蕴、尖沙咀官涌街瑧玥、沙田大围柏傲庄3期等核心项目 [5] 内地物业销售业务 - 上半财年内地合约销售约32亿人民币 [3] - 广州凯旋新世界项目以21.8万人民币/平方米的网签单价登顶全国榜首 [3] - 广州耀胜尊府首期完成交付，二期将加推 广州新世界‧天馥项目于新春期间荣登中心区热板块榜首 [3] - 沈阳悦景‧新世界稳居区域销售额榜首 [3] - 下半财年内地重点推出深圳龙岗新世界188號项目（首期住宅瑧悦预计2026年第二季度销售）以及深圳南山西丽城市更新项目（预计2026年第三季度入市） [5] 土地储备与中长期发展 - 公司积极推动土地储备盘活与农地价值释放 [5] - 与央企合作的两大项目已于2025年动工：与招商蛇口合作的粉岭马适路项目将提供2300套住宅单位，与华润国地合作的元朗龙田村4期项目将提供700余套住宅单位，预计最早2027财年推售 [5] - 西贡沙下项目额外面积的住宅用途规划申请已于去年11月获城市规划委员会批准 [5] - 在香港北部都会区拥有近1500万平方呎优质土地储备，多位于新田科技城等核心地段 [5] 公司战略与展望 - 公司减债策略见成效，业务发展态势持续向好 [1] - 公司对如期完成全年任务充满信心 [4] - 随着优质新盘推售、核心投资项目落地及农地价值释放，公司将持续巩固发展优势，稳步开启高质量发展新征程 [6]

中期业绩概览 - 公司公布截至2025年12月31日止六个月中期业绩，收入为83.91亿港元，核心经营溢利为36.36亿港元，同比下降18% [1] - 中期毛利为50.38亿港元 [1] - 股东应占亏损为37.3亿港元，亏损额按年收窄44%，主要受投资物业重估亏绌、发展物业减值等一次性因素影响 [1] 业务表现 - 回顾期内，来自物业发展及资产出售的应占合约销售合计约138亿港元 [1] - 香港市场贡献合约销售103亿港元 [1] - 内地市场录得人民币32亿元销售额，其中大湾区占比约60% [1] 财务状况与策略 - 公司可动用资金合计约374亿港元 [1] - 公司于2025年12月5日完成约200亿港元的债务置换 [1] - 董事会决议不派发截至2026年6月30日止年度的中期股息 [1] - 公司继续推行“七招减债”策略，并聚焦粤港澳大湾区与长三角核心城市发展 [1]

中期财务业绩 - 截至2025年12月31日止六个月，公司收入按年下降约50%至8,391百万港元，主要由于建筑收入减少以及中国内地物业交付减少 [1] - 同期毛利按年下降25%至5,038百万港元，核心经营溢利为3,636百万港元，按年下降18% [1] - 股东应占亏损为3,730百万港元，主要由一次性亏损所致，包括投资物业重估亏损约1,146百万港元，发展物业减值约2,126百万港元，以及其他减值约611百万港元 [1] - 股东应占亏损按年收窄44%，主要由于一次性亏损减少、融资成本下降，以及中国内地物业交付减少令税项开支下降 [1] 合约销售表现 - 报告期内，集团来自物业发展项目及资产出售的应占合约销售合共约为138亿港元 [1] - 香港市场应占合约销售约为103亿港元，主要来自多个住宅项目及若干资产出售，项目包括滶晨、瑧博、柏蔚森、天泷、柏傲庄、皇都及天御 [1] - 中国内地市场应占合约销售额约为人民币32亿元，以大湾区为首的南部地区贡献最大，占比约60% [1] 土地储备情况 - 截至2025年12月31日，公司在香港持有应占总楼面面积约695万平方尺的土地储备可作即时发展，其中物业发展用途的应占总楼面面积约318万平方尺 [1] - 同期，公司在中国内地持有不包括车库的土地储备总楼面面积约289.0万平方米可作即时发展，其中约155.4万平方米为住宅用途 [2] - 中国内地核心物业发展项目分布于广州、深圳、佛山、武汉、上海、杭州、北京及沈阳等城市，这些项目不包括车库的土地储备总楼面面积约228.4万平方米，其中住宅用途约为95.7万平方米 [2]

公司股价与交易表现 - 新世界发展股价上涨5.15%，报11.02港元 [1] - 成交额达8229.52万港元 [1] 公司近期重要日程 - 公司将于2026年2月27日举行董事会会议 [1] - 会议将批准刊发截至2025年12月31日止六个月的中期业绩 [1] - 会议将考虑派发中期股息 [1] 公司战略与经营重点 - 去杠杆化是公司的首要任务 [1] - 公司可能在项目销售上注重销量而非利润率 [1] 旗下业务表现 - K11商场表现亮眼，销售增长正向 [1] - K11商场有新租户签约，可能带来惊喜 [1]

公司股价与交易表现 - 新世界发展股价上涨5.15%，报11.02港元 [1] - 成交额达到8229.52万港元 [1] 公司财务与治理安排 - 公司将于2026年2月27日举行董事会会议，以批准刊发截至2025年12月31日止六个月的中期业绩 [1] - 董事会将考虑派发中期股息 [1] 公司战略与运营重点 - 去杠杆化是公司的首要任务 [1] - 公司在项目销售上可能更注重销量而非利润率 [1] - K11商场表现亮眼，销售增长正向且新租户签约，可能带来惊喜 [1]

中期业绩核心数据 - 公司截至2025年12月31日止6个月收益为5.36亿港元，同比减少12.44% [1] - 同期净利润为1532.7万港元，同比增长约3.93倍 [1] - 同期每股盈利为0.009港元 [1] 收益变动原因 - 收益减少主要由于专柜销售佣金收入及租金收入减少 [1]

中期业绩核心表现 - 公司2025财年上半年（截至2025年12月31日止6个月）实现收益5.36亿港元，同比减少12.44% [1] - 同期净利润为1532.7万港元，同比增长约3.93倍 [1] - 每股盈利为0.009港元 [1] 收益构成与变动原因 - 收益减少主要归因于专柜销售佣金收入及租金收入减少 [1]