报告公司投资评级 - 推荐（维持）[1] 报告的核心观点 - 公司2025年一季度归母净利润同比增长，主要因物业出租及管理毛利增加、上年同期对无形资产计提减值准备；毛利率同比提升；商业稳健运营，出租率高且运营总收入增长；销售均价上涨；维持原有预测，预计2025 - 2027年EPS分别为0.34元、0.35元、0.40元，当前股价对应PE分别为39.7倍、38.7倍、33.7倍，公司商业地产运营良好，“地产开发 + 商业运营”双轮驱动有望护航后续发展，维持“推荐”评级[8] 根据相关目录分别进行总结 事项 - 公司公布2025年一季报，一季度实现营业收入97.4亿元，同比下降32.2%，归母净利润3亿元，同比增长34% [5] 主要数据 - 行业为房地产，公司网址为www.seazen.com.cn，大股东为富域发展集团有限公司，持股61.09%，实际控制人为王振华，总股本2256百万股，流通A股2256百万股，总市值302亿元，流通A股市值302亿元，每股净资产27.12元，资产负债率72.9% [8] 财务数据 利润表相关 - 2023 - 2027年预计营业收入分别为1191.74亿元、889.99亿元、619.43亿元、441.03亿元、328.13亿元，同比变化分别为3.2%、 - 25.3%、 - 30.4%、 - 28.8%、 - 25.6%；净利润分别为7.37亿元、7.52亿元、7.60亿元、7.79亿元、8.94亿元，同比变化分别为 - 47.1%、2.1%、1.1%、2.5%、14.8%；毛利率分别为19.1%、19.8%、19.9%、20.0%、21.2%；净利率分别为0.6%、0.8%、1.2%、1.8%、2.7%；ROE分别为1.2%、1.2%、1.2%、1.2%、1.4%；EPS分别为0.33元、0.33元、0.34元、0.35元、0.40元；P/E分别为40.9倍、40.1倍、39.7倍、38.7倍、33.7倍；P/B均为0.5倍 [7] 资产负债表相关 - 2024 - 2027年预计流动资产分别为1526.78亿元、1261.23亿元、931.12亿元、742.16亿元；非流动资产分别为1545.14亿元、1385.68亿元、1225.86亿元、1066.22亿元；资产总计分别为3071.93亿元、2646.91亿元、2156.98亿元、1808.38亿元；流动负债分别为1677.45亿元、1356.21亿元、966.01亿元、710.24亿元；非流动负债分别为567.75亿元、456.93亿元、349.99亿元、248.89亿元；负债合计分别为2245.20亿元、1813.14亿元、1316.00亿元、959.12亿元；归属母公司股东权益分别为608.69亿元、616.29亿元、624.08亿元、633.03亿元 [9] 主要财务比率相关 - 成长能力方面，2024 - 2027年预计营业收入同比分别为 - 25.3%、 - 30.4%、 - 28.8%、 - 25.6%；营业利润同比分别为 - 33.6%、 - 20.5%、2.5%、15.0%；归属于母公司净利润同比分别为2.1%、1.1%、2.5%、14.8%。获利能力方面，毛利率分别为19.8%、19.9%、20.0%、21.2%；净利率分别为0.8%、1.2%、1.8%、2.7%；ROE分别为1.2%、1.2%、1.2%、1.4%；ROIC分别为1.3%、1.0%、1.0%、1.0%。偿债能力方面，资产负债率分别为73.1%、68.5%、61.0%、53.0%；净负债比率分别为39.9%、31.4%、20.5%、9.2%；流动比率分别为0.9、0.9、1.0、1.0；速动比率分别为0.3、0.2、0.2、0.2。营运能力方面，总资产周转率分别为0.3、0.2、0.2、0.2；应收账款周转率分别为156.9、183.7、183.7、183.7；应付账款周转率分别为1.58、1.88、1.88、1.88。每股指标方面，每股收益分别为0.33元、0.34元、0.35元、0.40元；每股经营现金流分别为0.63元、4.34元、4.99元、4.95元；每股净资产分别为26.99元、27.32元、27.67元、28.06元。估值比率方面，P/E分别为40.1倍、39.7倍、38.7倍、33.7倍；P/B均为0.5倍；EV/EBITDA分别为14、4、4、3 [10] 现金流量表相关 - 2024 - 2027年预计经营活动现金流分别为14.19亿元、98.00亿元、112.62亿元、111.68亿元；投资活动现金流分别为13.50亿元、 - 8.08亿元、 - 8.08亿元、 - 8.08亿元；筹资活动现金流分别为 - 90.88亿元、 - 130.93亿元、 - 122.38亿元、 - 114.89亿元；现金净增加额分别为 - 63.19亿元、 - 41.02亿元、 - 17.84亿元、 - 11.29亿元 [11] 经营情况 - 2025Q1公司毛利率29.5%，同比提升4.8个百分点；Q1末公司出租物业174座，总建面1604.4万平米，出租率97.22%，Q1商业运营总收入34.5亿元，同比增长13.5%；Q1销售金额51亿元，同比下降57.3%，销售面积65.8万平米，同比下降60.2%，销售均价7757元/平米，同比上涨7.2%，较2024年全年上涨4.1% [8] 投资建议 - 维持原有预测，预计公司2025 - 2027年EPS分别为0.34元、0.35元、0.40元，当前股价对应PE分别为39.7倍、38.7倍、33.7倍，公司商业地产运营良好，“地产开发 + 商业运营”双轮驱动有望为后续发展保驾护航，维持“推荐”评级 [8]

报告公司投资评级 - 买入（维持） [1] 报告的核心观点 - 新城控股秉承“住宅 + 商业”双轮驱动战略，先发布局商业地产，商场收入和毛利占比持续提升，经常性收入占比提升助力稳健经营，未来 2 年偿债压力逐步减轻，维持“买入”评级 [6] 根据相关目录分别进行总结 市场与基础数据 - 2025 年 4 月 29 日收盘价 13.37 元，一年内最高/最低 16.70/8.36 元，市净率 0.5，流通 A 股市值 30,158 百万元，上证指数 3,286.65，深证成指 9,849.80 [1] - 2025 年 3 月 31 日每股净资产 27.12 元，资产负债率 72.93%，总股本/流通 A 股 2,256/2,256 百万，流通 B 股/H 股无 [1] 财务数据及盈利预测 |项目|2024|2025Q1|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业总收入（百万元）|88,999|9,738|59,665|47,026|43,369| |同比增长率（%）|-25.3|-32.2|-33.0|-21.2|-7.8| |归母净利润（百万元）|752|304|848|1,003|1,513| |同比增长率（%）|2.1|34.0|12.7|18.3|50.9| |每股收益（元/股）|0.33|0.13|0.38|0.44|0.67| |毛利率（%）|19.8|29.5|24.8|29.7|34.1| |ROE（%）|1.2|0.5|1.3|1.5|2.2| |市盈率|40|/|36|30|20| [5] 公司经营情况 - 2025Q1 营业收入 97 亿元，同比 -32.2%；归母净利润 3.0 亿元，同比 +34.0%；扣非后归母净利润 3.0 亿元，同比 +3.5%；基本每股收益 0.13 元，同比 +30%；毛利率、归母净利率分别为 29.5%、3.1%，同比分别 +4.8pct、+1.5pct；三费费率 19.9%，同比 +3.1pct；未计提资产减值损失；计提信用减值损失 -0.4 亿元；25Q1 末预收款及合同负债为 536 亿元，同比 -48%，覆盖 24 年地产营收的 0.4 倍 [6] - 截至 2025Q1 末，累计开业商场 173 个，其中轻资产 25 个；开业 GRA1,604 万平，同比 +6.8%；出租率 97.2%，同比 +0.4pct、环比 -0.6pct；2025 年计划含税租管费 140 亿元，同比 +9.3%；2025Q1 税后租管费 32.2 亿元，同比 +13.4%、环比 +3.7%；江苏、浙江和安徽分别贡献 2025Q1 租管费收入的 27%、12%和 7%，构成 GLA 的 25%、10%和 8%；2024 年商场营收占比 14%、毛利占比 48%、毛利率 70.2%，较 2023 年提升 [6] - 至 25Q1 末，处于三条红线黄档，剔预负债率、净负债率和现金短债比分别为 67.0%/55.1%/0.75 倍；有息负债 535 亿元，同比 -6.1%；24 年末融资成本 5.92%，较 23 年 -28BP；24 年新增经营性物业贷及其他融资约 205 亿元，加权本金平均利率为 4.97%，抵押率约 50%；存量公开债余额合计 182 亿元，境内债敞口 109 亿元，均带抵押、占比 60%，25、26 年分别到期 37 亿元、41 亿元；美元债敞口 10.04 亿美元（对应 72 亿元），均为信用债、占比 40%，25、26 年分别到期 6 亿美元、4.04 亿美元 [6] - 2025Q1 销售金额 51 亿元，同比 -57%；销售面积 66 万平，同比 -60%；销售均价 7,757 元/平，同比 +7.2%；2024H1、2024H2、2025 年 1 - 3 月销售均价分别为 7,221、7,815、7,757 元/平；一季度内无新增拿地；2025Q1 竣工面积 59 万平，同比 -57%；2025 年计划开工面积 170 万平，同比 -39%；计划竣工面积 555 万平，同比 -64% [6] 财务摘要 |项目（百万元，百万股）|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业总收入|119,174|88,999|59,665|47,026|43,369| |营业成本|96,468|71,373|44,846|33,076|28,566| |税金及附加|2,710|2,313|1,550|1,222|1,127| |主营业务利润|19,996|15,313|13,269|12,728|13,676| |销售费用|5,130|3,965|2,658|2,095|1,932| |管理费用|3,393|2,758|1,849|1,457|1,344| |研发费用|20|7|5|4|3| |财务费用|2,966|3,311|2,825|2,956|3,310| |经营性利润|8,487|5,272|5,932|6,216|7,087| |信用减值损失|-723|-682|0|0|0| |资产减值损失|-5,348|-2,018|-2,000|-900|-300| |投资收益及其他|1,583|330|352|297|331| |营业利润|4,474|2,972|4,284|5,614|7,117| |营业外净收入|98|-65|0|0|0| |利润总额|4,572|2,906|4,284|5,614|7,117| |所得税|4,012|2,186|3,224|4,360|5,225| |净利润|560|720|1,060|1,254|1,892| |少数股东损益|-177|-32|212|251|378| |归属于母公司所有者的净利润|737|752|848|1,003|1,513| [7]

文章核心观点 新城控股在海口吾悦广场举办“我爱你·五月”品牌嘉年华活动，响应“健康中国2030”战略，邀请刘畊宏现场跳操，促进“五一”消费升温，龙华区也将在“五一”期间发放消费券并开展促消费活动 [1][2][5] 活动情况 - 4月28日新城控股“我爱你·五月”品牌嘉年华主会场活动在海口吾悦广场举办，响应“健康中国2030”战略，将健康理念贯穿全程 [1] - 演出人员以街舞、踢踏舞、演唱等展现文化魅力与健康生活理念，刘畊宏登台互动带操将现场氛围推向高潮 [2] 消费情况 - 临近“五一”海口吾悦广场消费氛围浓郁，商业活动多元化让民众购物有良好体验与互动感 [2] - 龙华区10万专场消费券将在“五一”期间于海口吾悦广场发放，拉动市场消费助力经济提振 [5] - 一季度龙华区开展促消费活动使社会消费品零售板块近两位数增长，“五一”将联合四大商圈推出活动融合餐饮零售与文旅板块 [5]

证券代码：601155 证券简称：新城控股 编号：2025-027 新城控股集团股份有限公司 第四届监事会第六次会议决议公告 本公司监事会及全体监事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈 述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。 新城控股集团股份有限公司（以下简称"公司"、"新城控股"）第四届监事 会第六次会议于 2025 年 4 月 29 日以通讯方式召开。会议应参加监事 3 名，实际 参加监事 3 名。监事陆忠明先生、汤国荣先生、周建峰先生均出席本次会议。会 议由监事会主席陆忠明先生召集和主持。本次会议的召集、召开和表决程序符合 《公司法》《公司章程》的有关规定。会议审议并通过了如下议案： 一、以 3 票同意、0 票反对、0 票弃权审议通过了《关于公司 2025 年第一季 度报告的议案》 根据《证券法》《上海证券交易所股票上市规则》《公司章程》等规定，公司 监事在全面了解和审核公司 2025 年第一季度报告后，认为： （一）公司 2025 年第一季度报告的编制和审议符合相关法律法规和《公司 章程》的规定； （二）公司 2025 年第一季度报告所披露的信息真实、准确、完整，能公允 ...

第四届董事会第九次会议决议公告 本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述 或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。 证券代码：601155 证券简称：新城控股 编号：2025-026 新城控股集团股份有限公司 新城控股集团股份有限公司（以下简称"公司"、"新城控股"）第四届董事会 第九次会议于 2025 年 4 月 29 日以通讯方式召开。会议应参加董事 5 名，实际参加 董事 5 名，董事王晓松、吕小平和独立董事李连军、姚志勇、徐建东参加会议。董 事长王晓松先生召集并主持本次会议。本次会议的召集、召开及表决程序符合《公 司法》《公司章程》的有关规定。会议审议并通过了如下议案： 一、以 5 票同意、0 票反对、0 票弃权审议通过了《关于公司 2025 年第一季度 报告的议案》 公司董事会审计委员会于 2025 年 4 月 29 日召开第四届董事会审计委员会第八 次会议，以 3 票同意、0 票反对、0 票弃权，审议通过了《关于公司 2025 年第一季 度财务报告的议案》，并同意将相关事项提交公司董事会审议。 详情请见公司同日于上海证券交易所网站（www.sse.c ...

新城控股集团股份有限公司 关联交易管理制度 新城控股集团股份有限公司 关联交易管理制度 二○二五年四月 （需经股东大会审议通过后生效） | | | 新城控股集团股份有限公司 关联交易管理制度 新城控股集团股份有限公司 第四条 公司控股子公司发生的关联交易，应视同公司行为。 第二章 关联人及关联交易 第五条 公司关联人包括关联法人（或者其他组织）和关联自然人。 第六条 具有以下情形之一的法人，为公司的关联法人（或者其他组织）： （一） 直接或间接地控制公司的法人（或者其他组织）； 第一条 为进一步规范新城控股集团股份有限公司（以下简称"公司"） 的关联交易，确保公司的关联交易行为不损害公司和非关联股东的合法权益， 根据《中华人民共和国公司法》《上海证券交易所股票上市规则》（以下简称 "《股票上市规则》"）等法律、法规、规章、规范性文件、交易所自律规则 和《新城控股集团股份有限公司章程》（以下简称"《公司章程》"）的规定， 结合公司的实际情况制定《新城控股集团股份有限公司关联交易管理制度》（以 下简称"本制度"）。 第二条 公司的关联交易应当定价公允、决策程序合规，遵循诚实信用、 平等、自愿、公平、公开、公允的原 ...

新城控股集团股份有限公司 投资者关系管理制度 （2025 年 4 月修订） 第一章 总 则 第一条 为加强新城控股集团股份有限公司（以下简称"公司"）与投资者 和潜在投资者（以下统称"投资者"）之间的信息沟通，加深投资者对公司的了 解与认同，促进公司与投资者之间形成长期、稳定的良性关系，提升公司投资价 值，实现公司价值最大化和股东利益最大化，根据《中华人民共和国公司法》、 《中华人民共和国证券法》、《上海证券交易所股票上市规则》、《新城控股集 团股份有限公司章程》（以下简称《公司章程》）、《新城控集团股份有限公司 信息披露管理办法》的相关规定，结合公司实际情况，特制定本制度。 第二条 投资者关系管理是指公司通过便利股东权利行使、信息披露、互动 交流和诉求处理等工作，加强与投资者及潜在投资者之间的沟通，增进投资者对 公司的了解和认同，以提升公司治理水平和企业整体价值，实现尊重投资者、回 报投资者、保护投资者目的的相关活动。 第四条 投资者关系管理的基本原则： （一）合规性原则。公司投资者关系管理应当在依法履行信息披露义务的基 础上开展，符合法律、法规、规章及规范性文件、行业规范和自律规则、公司内 部规章制度，以 ...

新城控股集团股份有限公司 独立董事工作制度 二○二五年四月 | | | 新城控股集团股份有限公司 独立董事工作制度 新城控股集团股份有限公司 独立董事工作制度 第一章 总则 第一条 为进一步完善本公司法人治理结构，促进公司规范运作，根据《中 华人民共和国公司法》《上市公司独立董事管理办法》《上海证券交易所上市公司 自律监管指引第 1 号——规范运作》等有关法律、行政法规、规范性文件和本公 司章程的规定，结合公司实际，制定本制度。 第二章 基本规定 第二条 公司独立董事是指不在公司担任除董事外的其他职务，并与公司及 主要股东、实际控制人不存在直接或者间接利害关系，或者其他可能影响其进行 独立客观判断关系的董事。公司董事会设三名独立董事，其中至少包括一名会计 专业人士（会计专业人士是指具备丰富的会计专业知识和经验，并至少符合下列 条件之一的人士：1、具有注册会计师资格；2、具有会计、审计或者财务管理专 业的高级职称、副教授以上职称或者博士学位；3、具有经济管理方面高级职称， 且在会计、审计或者财务管理等专业岗位有 5 年以上全职工作经验）。 第三条 独立董事对公司及全体股东负有忠实与勤勉义务。 独立董事应当按国家 ...

章 程 二〇二五年四月 （需经股东大会审议通过后生效） 新城控股集团股份有限公司章程 新 城 控 股 集 团 股 份 有 限 公 司 | 第二章 | 经营宗旨和范围 2 | | | --- | --- | --- | | 第三章 | 股份 2 | | | 第一节 | 股份发行 | 2 | | 第二节 | 股份增减和回购 | 3 | | 第三节 | 股份转让 | 5 | | 第四章 | 股东和股东会 5 | | | 第一节 | 股东 | 5 | | 第二节 | 股东会的一般规定 | 9 | | 第三节 | 股东会的召集 | 12 | | 第四节 | 股东会的提案与通知 | 13 | | 第五节 | 股东会的召开 | 15 | | 第六节 | 股东会的表决和决议 | 17 | | 第五章 | 董事会 23 | | | 第一节 | 董事 | 23 | | 第二节 | 董事会 | 26 | | 第三节 | 独立董事 | 31 | | 第四节 | 董事会专门委员会 | 34 | | 第六章 | 总裁（经理）及其他高级管理人员 35 | | | 第七章 | 财务会计制度、利润分配和审计 37 | | | 第一节 | 财务 ...

新城控股集团股份有限公司 对外担保管理制度 新城控股集团股份有限公司 对外担保管理制度 二〇二五年四月 （需经股东大会审议通过后生效） 1 / 10 | | | 新城控股集团股份有限公司 对外担保管理制度 新城控股集团股份有限公司 对外担保管理制度 第一章 总 则 第一条 为规范新城控股集团股份有限公司（以下简称"公司"）的对外担保行 为，确保投资者的合法权益,保护公司财产安全，降低经营风险，根据《中华人 民共和国公司法》（以下简称"《公司法》"）、《中华人民共和国民法典》等法律、 法规、规范性文件以及《新城控股集团股份有限公司章程》（以下简称"《公司章 程》"）的规定，结合公司的实际情况制定《新城控股集团股份有限公司对外担 保管理制度》（以下简称"本制度"）。 第二条 本制度所称"对外担保"，是指公司及其控股子公司（以下统称"公 司"）为他人提供的保证、抵押、质押及其他方式的担保，具体种类包括但不限 于借款担保、银行承兑汇票担保、开具保函的担保等。 公司为购房客户提供按揭担保不包含在本制度所述的对外担保范畴之内。 第三条 公司及控股子公司对外担保适用本制度。 新城控股集团股份有限公司 对外担保管理制度 第七 ...