板块整体表现 - 10月20日房地产服务板块整体下跌0.09%，表现弱于大盘，当日上证指数上涨0.63%，深证成指上涨0.98% [1] - 板块内个股表现分化，10只成分股中6只上涨，4只下跌 [1][2] - 板块整体资金呈净流出态势，主力资金净流出1.02亿元，但散户资金净流入9701.82万元，游资资金净流入539.03万元 [2] 领涨个股表现 - 中天服务领涨板块，涨幅2.08%，收盘价5.89元，成交额5190.17万元 [1] - 南都物业涨幅1.88%，收盘价12.98元，成交额5558.25万元 [1] - 世联行涨幅1.33%，收盘价2.29元，成交额6269.81万元 [1] 领跌个股及资金流向 - 珠江股份领跌板块，跌幅3.87%，收盘价5.46元，成交额2.21亿元，主力资金净流出3494.79万元，净流出占比达15.79% [1][2][3] - 皇庭国际虽股价上涨1.30%，但主力资金净流出2158.00万元，净流出占比高达19.81% [1][3] - 宁波富达股价下跌0.77%，主力资金净流出801.95万元，净流出占比11.94% [1][2][3] 个股资金流向特征 - ST明诚出现主力资金与游资资金激烈博弈，主力净流出227.02万元（占比13.65%），游资净流入224.16万元（占比13.47%） [3] - 我爱我家股价微涨0.35%，但成交活跃，成交额达1.93亿元，主力资金净流出891.40万元 [1][2][3] - 特发服务股价微涨0.34%，成交额1.18亿元，主力资金净流出859.88万元 [1][2][3]

股价表现与交易数据 - 10月20日公司股价盘中上涨2.12%，报13.01元/股，成交额829.63万元，换手率0.34%，总市值24.43亿元 [1] - 公司今年以来股价累计上涨52.88%，但近期呈现调整，近5个交易日下跌4.13%，近20日下跌13.27%，近60日下跌0.69% [1] - 今年以来公司2次登上龙虎榜，最近一次为6月10日，当日龙虎榜净买入额为-3040.68万元，买入总额3731.76万元（占总成交额18.25%），卖出总额6772.44万元（占总成交额33.12%） [1] 公司基本概况 - 公司全称为南都物业服务集团股份有限公司，位于浙江省杭州市，成立于1994年4月13日，于2018年2月1日上市 [1] - 公司主营业务包括物业服务、增值服务、资产管理服务与非业主增值服务 [1] - 主营业务收入构成为：物业基础服务89.52%，物业增值服务7.99%，非业主增值服务1.39%，其他0.98%，其他(补充)0.12% [1] - 公司所属申万行业为房地产-房地产服务-物业管理，概念板块包括小盘、微盘股、社区团购、机器人概念、垃圾分类等 [1] 2025年上半年财务与运营数据 - 2025年1月至6月，公司实现营业收入9.14亿元，同比增长2.75% [2] - 2025年上半年归母净利润为1.30亿元，同比大幅增长532.87% [2] - 截至2025年6月30日，公司股东户数为7770户，较上期减少1.94%，人均流通股为24167股，较上期增加1.98% [2] 分红与机构持仓 - 公司A股上市后累计派现3.19亿元，近三年累计派现1.23亿元 [3] - 截至2025年6月30日，华夏回报混合A（002001）新进为公司第八大流通股东，持股89.69万股 [3]

板块整体表现 - 10月16日房地产服务板块整体下跌1.19%，表现弱于上证指数（上涨0.1%）和深证成指（下跌0.25%）[1] - 板块内10只成分股中，仅1只上涨，8只下跌，1只平盘，显示板块整体承压[1][2] - 领跌个股为新大正，跌幅达2.92%，领涨个股为珠江股份，涨幅为2.44%[1][2] 个股价格与成交情况 - 珠江股份收盘价5.88元，上涨2.44%，成交29.96万手，成交额1.73亿元，是板块内唯一上涨个股[1] - 我爱我家成交量最大，达120.32万手，成交额3.55亿元，股价下跌2.00%[1][2] - 特发服务股价最高，为42.83元，下跌1.11%，成交额1.88亿元[1][2] - ST明诚股价持平，收盘价1.78元，成交额1107.82万元[1][2] 板块资金流向 - 房地产服务板块整体主力资金净流出5044.67万元，而游资和散户资金分别净流入3457.71万元和1586.96万元[2] - 珠江股份和特发服务获得主力资金净流入，分别为1202.90万元和892.25万元，主力净流入占比分别为6.94%和4.75%[3] - 新大正和宁波富达遭遇主力资金大幅净流出，分别为1229.54万元和1320.99万元，主力净流出占比分别达9.09%和16.53%[3] - 在散户资金流向方面，宁波富达和新大正获得显著净流入，分别为1978.43万元和1950.84万元，散户净流入占比高达24.76%和14.43%[3]

板块整体表现 - 10月15日房地产服务板块整体上涨0.45%，表现弱于上证指数（上涨1.22%）和深证成指（上涨1.73%）[1] - 板块内个股多数上涨，10只成分股中有7只录得上涨，2只下跌，1只持平[1][2] - 板块整体资金呈净流出状态，主力资金净流出499.66万元，游资资金净流出749.97万元，散户资金净流入1249.63万元[2] 领涨个股表现 - 新大正领涨板块，涨幅达2.10%，收盘价12.67元，成交额1.67亿元，主力资金净流入1170.24万元，主力净占比7.01%[1][3] - 珠江股份涨幅1.95%，收盘价5.74元，成交额1.21亿元，主力资金净流入184.06万元[1][3] - 特发服务涨幅0.63%，收盘价43.31元，为板块内股价最高个股，成交额1.68亿元[1][2] 个股资金流向 - 新大正获得主力资金和游资资金共同流入，主力净流入1170.24万元，游资净流入1248.57万元，但散户资金净流出2418.81万元[3] - 我爱我家成交最为活跃，成交额达2.46亿元，主力资金净流入662.48万元[1][3] - 南都物业主力资金净流出幅度最大，达420.91万元，主力净占比-11.81%，但散户资金净流入462.15万元[3] - 宁波富达主力资金净流出519.50万元，为板块内主力净流出金额最高个股[3] 个股交易活跃度 - 我爱我家成交量最大，达82.15万手，成交额2.46亿元[1][2] - 皇庭国际成交量56.89万手，成交额1.37亿元[1][2] - 世联行成交量36.86万手，成交额8631.61万元，股价持平[1][2]

板块整体表现 - 10月14日房地产服务板块整体上涨0.17%，而同日上证指数下跌0.62%，深证成指下跌2.54% [1] - 板块内10只个股中，7只上涨，3只下跌，1只收平 [1][2] - 板块整体资金呈净流出态势，主力资金净流出7927.06万元，游资资金净流出4356.66万元，散户资金净流入1.23亿元 [2] 领涨个股表现 - 新大正领涨板块，收盘价12.41元，涨幅2.39%，成交额1.62亿元 [1] - ST明诚涨幅1.13%，收盘价1.79元，成交额1677.71万元 [1] - 宁波富达涨幅0.95%，收盘价5.33元，成交额1.28亿元 [1] - 招商积余涨幅0.79%，收盘价11.51元，成交额9976.60万元 [1] 资金流向分析 - 珠江股份主力资金净流出最多，达1487.16万元，占其成交额的8.89% [3] - 特发服务主力资金净流出1239.62万元，占其成交额的5.26% [3] - 世联行主力资金净流出1169.92万元，占其成交额的8.73% [3] - 宁波富达游资资金净流出1580.07万元，占其成交额的12.30% [3] - 招商积余散户资金净流入998.44万元，占其成交额的10.01% [3]

板块整体表现 - 10月10日房地产服务板块整体上涨1.18%，表现强于大盘，当日上证指数下跌0.94%，深证成指下跌2.7% [1] - 板块内个股普遍上涨，领涨股为皇庭国际，涨幅达5.51% [1] - 从资金流向看，板块主力资金净流出1144.39万元，游资资金净流出4858.2万元，散户资金净流入6002.59万元 [2] 个股价格表现 - 皇庭国际收盘价2.49元，涨幅5.51%，成交量172.89万手，成交额4.06亿元 [1] - 宁波富达收盘价5.16元，涨幅4.24%，成交量25.59万手，成交额1.31亿元 [1] - 新大正收盘价12.23元，涨幅3.21%，成交量17.43万手，成交额2.09亿元 [1] - 中天服务收盘价5.76元，涨幅2.67%，成交量11.56万手，成交额6643.59万元 [1] - 招商积余收盘价11.65元，涨幅1.30%，成交量15.87万手，成交额1.84亿元 [1] 个股资金流向 - 宁波富达获得主力资金净流入1398.58万元，主力净占比10.69% [3] - 世联行获得主力资金净流入751.13万元，主力净占比6.44% [3] - 特发服务获得主力资金净流入368.53万元，主力净占比1.77% [3] - 皇庭国际主力资金净流出3856.66万元，主力净占比-9.50% [3] - 招商积余主力资金净流出1781.98万元，主力净占比-9.70% [3] - 我爱我家主力资金净流出1834.01万元，主力净占比-6.05% [3]

板块表现 - 房地产服务板块整体上涨0.16%，领涨股为珠江股份（收盘价6.10元，涨幅3.04%）[1] - 上证指数报收3862.53点（上涨0.9%），深证成指报收13479.43点（上涨2.05%）[1] - 板块内6只个股上涨，4只下跌，其中特发服务跌幅最大（收盘价44.41元，跌幅0.13%）[1] 个股交易情况 - 珠江股份成交量34.97万手居前列，成交额2.12亿元[1] - 我爱我家成交量96.58万手为板块最高，成交额2.88亿元（注：原文单位"Z"疑似笔误）[1] - 世联行成交量41.43万手，成交额9800.23万元[1] 资金流向 - 板块主力资金净流出5118.84万元，游资资金净流入6171.22万元，散户资金净流出1052.38万元[2] - 珠江股份获主力资金净流入2229.81万元（占比10.5%），但遭散户资金净流出3570.86万元[2] - 特发服务主力资金净流出1875.29万元（占比6.59%），游资净流入837.31万元[2] - 招商积余主力净流入215.68万元（占比2.54%），为少数获主力增持个股[2]

**投资评级** - 看好（维持）[1] **核心观点** - 房价止跌回稳需多因素共振 非单一人口因素驱动 中短期货币政策、供需关系及经济预期影响更显著 [5][6][7] - 发达国家房价下跌周期普遍超3年 但最终均能修复企稳 政策协同是关键 [6][21][22] - 一线城市房价有望率先企稳 2025年8月70城新房价格同比降3.0% 二手房降5.5% 一线降幅较小 [16][20] **分目录总结** **1 房价下行现状与周期特征** - 70城房价自2022年进入下跌通道 新房和二手房同比下跌周期分别达41和43个月 [16] - 2025年8月一线新房价格指数回落至2021年4月水平 三四线回落至2018年12月水平 [17][18] - 海外房价下跌周期普遍较长 美国次贷危机后跌5.5年 日本跌超18年 [21][22] **2 人口因素对房价影响有限** - 8个发达国家/地区数据显示 中期房价指数与人口增长率无显著正相关（调整R²多小于0.5）[25][39][41] - 人口需转化为有效购房需求才影响房价 依赖经济发展与收入增长 德国2010年后低人口增长但房价随收入上涨 [39] - 适龄购房人口非房价主导因素 美国金融危机期间房价波动与人口变化脱节 [45] **3 海外房价企稳经验与政策启示** - 美国次贷危机后靠量化宽松与财政救济修复 利率从5.25%降至0.25% 政府杠杆率大幅提升 [51][54][58] - 日本2012年后通过货币宽松、财政刺激及产业政策推动房价回升 长期贷款利率维持1%左右 [62][63][68] - 韩国低息环境（基准利率曾降至0.5%）及高居民杠杆率（近100%）推动12年房价上涨 [75][76][81] - 中国香港1998年后通过停卖地、降利率（最优惠利率从9.5%降至5%）及内地资金流入促房价修复 [90][93] - 核心启示：需宽松财政货币政策协同 稳定政策预期 降低利率 改善供需结构 [6][48] **4 投资建议与标的推荐** - 推荐四类企业：强信用房企（如建发国际、保利发展）、住宅商业双驱动企业（如华润置地）、优质物管（如华润万象生活）、房地产服务商（如贝壳）[7][129]

核心观点 - 发达国家/地区中期人口变化对房价影响有限 人口增长需转化为有效购房需求才能影响房价 这一转化依赖经济发展与居民收入增长[1] - 房价止跌需宽财政和货币政策协同发力 稳定的政策预期 较低利率环境和改善供需结构是支撑房地产市场止跌回稳的关键力量[2] - 房价止跌回稳是货币政策 供需关系 经济预期 人口多因素共振的结果 中短期看货币政策 供需关系 经济预期三方面影响更为显著[3] 房价走势分析 - 70城新房和二手房价格走势趋于一致 从2022年开始进入下跌通道 2024年三季度跌幅扩大 四季度同比跌幅收窄[1] - 本轮楼市调整中 70城新房和二手房价格指数下跌周期均超过40个月[1] - 发达国家/地区房价也存在波动 价格回撤幅度高于国内本轮房价降幅 但最后均能修复企稳[2] 人口与房价关系 - 选取8个发达国家/地区研究发现 房屋价格指数在中期与人口增长率 人口数量无明显正相关关系 整体对房价影响有限[1] - 各国房价与人口增长率常呈脱节状态[1] - 适龄购房人口在长周期会影响房价[3] 政策与市场机制 - 发达国家/地区房价企稳修复主要依靠大规模量化宽松与财政刺激 包括降息 QE 财政补贴等[2] - 金融方面通过大幅压降抵押贷款利率降低购房门槛[2] - 供应方面减少卖地和开工 主动降低库存[2] - 需求方面构建依赖真实居住需求 减少投机属性 通过产业与人才提升城市内在价值的长效机制[2] 投资标的推荐 - 布局城市基本面较好 产品力领先的强信用房企：建发国际集团 绿城中国 招商蛇口 中国海外发展 建发股份 滨江集团 越秀地产 保利发展[3] - 住宅与商业地产双轮驱动：华润置地 新城控股 龙湖集团[3] - 服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活 建发物业 南都物业 绿城服务 保利物业 招商积余 滨江服务[3] - 房地产后服务赛道：我爱我家 贝壳[3] 市场环境变化 - 2008年金融危机后 2011年以来发达国家房价指数平稳上涨[2] - 自2022年3月美联储首次加息以来 房价指数均有下跌趋势[2]

板块整体表现 - 房地产服务板块较上一交易日上涨0.34%，领涨个股为特发服务（涨幅3.02%）[1] - 当日上证指数下跌0.3%至3820.09点，深证成指下跌0.04%至13070.86点[1] - 板块内个股涨跌分化明显，皇庭国际跌幅最大（-4.64%），特发服务涨幅最高（3.02%）[1] 个股交易数据 - 特发服务成交量11.78万手，成交额5.47亿元，收盘价47.35元[1] - 我爱我家成交量153.37万手为板块最高，成交额4.68亿元[1] - 珠江股份成交量54.25万手，成交额3.33亿元[1] - 南都物业成交量6.6万手，成交额9409.02万元[1] 资金流向特征 - 板块主力资金净流出7043.66万元，游资资金净流出1951.84万元，散户资金净流入8995.5万元[1] - 珠江股份主力净流出3622.06万元（净占比-10.86%），为板块最高[2] - 皇庭国际主力净流出1550.77万元（净占比-4.37%），但散户净流入2969.66万元（净占比+8.37%）[2] - 特发服务游资净流出1443.48万元（净占比-2.64%），散户净流入2118.9万元（净占比3.87%）[2] - ST明诚主力净流出650.67万元（净占比-24.51%），但游资净流入341.93万元（净占比12.88%）[2]