回购情况 - 预计回购金额2000 - 4000万元[2] - 回购价格上限14.26元/股[2] - 实际回购股数229.05万股，占比1.22%[2] - 实际回购金额2007.69万元[2] - 实际回购价格7.43 - 12.03元/股[2] 时间与股份变化 - 2024年3月14日首次回购19.99万股，占比0.11%[5] - 回购前流通股187,777,779股，占比100%[7] - 回购后流通股185,487,279股，占比98.78%[7] - 回购专用账户股份2,290,500股，占比1.22%[7] 未来展望 - 回购股份拟12个月后集中竞价出售[8]

毛利率下降原因 - 部分经营效益不佳及回款不及预期的项目撤退导致同比上年毛利额下降[1][2] - 新承接项目中公建类项目占比增大，此类项目在承接初期毛利率较商办和住宅类项目相对低[2] - 最低工资、社保基数等上涨导致基础员工人力成本相对增加[3] - 市场竞争加剧[3] 未来毛利率展望 - 短期内毛利率可能仍会受到一定程度的压力[4] - 从中长期看，随着业务结构优化、技术替代人工水平提升、成本控制措施深化，毛利率将有所企稳[4] 2023年业绩情况 - 安邦护卫上市影响非经常性损益金额约1.17亿元[5] - 公司将持续做好经营，坚持"一体两翼"发展战略[5] 市场拓展情况 - 2023年新签物业服务项目100个，新签约面积约1022.39万平方米[6] - 新签项目中住宅项目占比46.4%，商写项目占比34.9%，城市服务项目占比18.7%[6] 项目数据下滑原因 - 部分回款较差的开发商项目主动撤退[7] - 亏损项目及经营效益不佳的项目主动撤退[7] - 市场竞争加剧[7] 投资谷尚智能情况 - 谷尚智能的核心资产为双桥（云谷）单元XH0205-17地块，规划建造17幢建筑，其中3幢可作为南都物业总部大楼使用[9] 应对人工成本上涨的措施 - 物业费提价[10] - 机器替代人工[10] - 增加多经收入[10] 应收账款下降原因 - 回款效率相较于去年同期有所改善[11] 中融信托理财风险管控 - 从产品本身、机构背景、社会舆情等多角度进行评估[12][13] - 成立理财决策委员会审批理财策略[13] 商誉情况 - 2023年末商誉金额为2.3亿元[13][14] - 2023年计提商誉减值627万元[13] - 2024年是否存在商誉减值风险需根据实际情况而定[14][15] 员工人数变化 - 2023年末员工总人数为9345人，较2022年末减少352人[16] 并购计划 - 公司对并购持审慎态度，希望寻找业态或区域上有互补性的优质企业[17][18][19] 股东情况 - 公司前三大股东为浙江南都产业发展集团有限公司、韩芳、舟山五彩石投资合伙企业（有限合伙）[20] - 公司实际控制人为韩芳女士，合计持有公司57.12%的股权[20]

会议出席情况 - 出席会议的股东和代理人人数为10人[4] - 出席会议股东所持表决权股份总数为118,473,839股[4] - 出席会议股东所持表决权股份数占公司有表决权股份总数的比例为63.7872%[4] 议案表决情况 - 2023年度董事会工作报告等多项议案同意票数118,292,979，比例99.8473%[7][9][10][11][12][13][14][17][18] - 确认公司董事2023年度薪酬议案同意票数4,079,653，比例95.7549%[11] - 2024年度日常关联交易预计议案同意票数4,079,653，比例95.7549%[15] - 使用闲置自有资金进行证券投资议案同意票数118,275,379，比例99.8324%[16] - 修订《监事会议事规则》等多项议案A股同意票数118,292,979，比例99.8473%[19][20][21] - 现金分红各持股比例股东同意情况及涉及重大事项5%以下股东对相关议案同意比例[21][22] 会议结果 - 本次股东大会审议议案均获通过[22]

会议信息 - 股东大会通知于2024年4月22日公告[2] - 现场会议于2024年5月15日14点召开，网络投票时间为同日9:15 - 15:00[2][3] - 现场会议由董事长韩芳主持[4] 参会情况 - 现场出席股东及代理人共5名，持股11515.6112万股，占总股本61.33%[6] - 网络投票股东共5名，代表股份331.7727万股，占总股本1.77%[6] 议案审议 - 提请审议20项议案，包括年度报告、利润分配等[3] - 多项议案同意股数118292979股，占比99.8473%[9][10][11][12][13] - 《关于确认公司董事2023年度薪酬的议案》同意股数4079653股[10] - 《关于2024年度日常关联交易预计的议案》同意股数4079653股，占比95.7549%[11]

业绩数据 - 2023年度归属股东净利润185,767,199.49元，扣非70,200,627.54元[4] - 2024年一季度归属股东净利润20,825,030.69元，扣非25,887,960.37元[5] 资金运作 - 2023年2月买3000万信托未收回本金收益[5] - 2024年计划2000 - 4000万回购，已回购1,957,000股付16,375,437元[6] 股权情况 - 控股股东持股64,527,327股，占34.36%[9] - 控股股东累计质押39,400,000股，占20.98%[9] 股价相关 - 2024年5月8 - 10日股价3日跌幅偏离值累计达20%[2][3][9] - 未发现影响股价重大事件、报道传闻及热点概念[4][7] - 董监高、实控人异常波动期无买卖股票[7]

业绩数据 - 2023年公司实现营业收入185,088.66万元，较上年同期增长0.23%[11] - 2023年公司实现归属于上市公司股东的净利润18,576.72万元，较上年同期增长27.69%[11] - 2023年毛利率16.00%，较2022年减少3.51个百分点[29] - 2023年基本每股收益0.99元/股，同比增长28.57%[29][33] - 2023年经营活动产生的现金流量净额1.85亿元，同比增长18.75%[31] - 2023年投资活动产生的现金流量净额 -2.54亿元，同比增长18.21%[31] - 2023年筹资活动产生的现金流量净额6827.13万元，同比增长176.05%[31] 用户数据 - 2023年公司全年新签项目100个，新签约面积1022.39万平方米[11] - 截止2023年末，公司总签约项目722个，累计总签约面积8868.54万平方米[11] - 截止2023年末，长三角区域面积占总签约面积的88.38%，较2022年提升1.38个百分点[11] - 截至2023年末，公司总签约面积中住宅项目占比63.6%，商写项目占比25.8%，城市服务项目占比10.6%[12] - 截至2023年末，非住业态项目面积占比较2022年提升4.4个百分点[12] - 年新增签约面积中住宅、商写、城市服务项目占比分别为46.4%、34.9%、18.7%[13] 未来展望 - 2024年公司将围绕“优势 + 潜力”布局扩大服务规模[24] - 2024年公司将深化深耕增值服务重点业务拓宽增值业务内容[24] - 2024年公司将外招内培双管齐下进行团队建设[25] 新产品和新技术研发 - 公司将建立主数据系统关联等实现科技赋能提质增效[26] 市场扩张和并购 - 报告期内公司新增3家合资公司[13] 其他新策略 - 公司拟向全体股东每股派发现金红利0.3463元（含税），合计拟派发现金红利6502.74万元（含税），现金分红比例为35%[35] - 公司拟续聘天健会计师事务所（特殊普通合伙）为2024年度财务审计机构[43] - 公司拟使用最高额不超过100,000万元的闲置自有资金进行现金管理，额度可滚动使用[49] - 公司拟向银行申请不超40000万元综合授信额度[55] - 公司预计2024年度与关联方日常关联交易总金额不超8000万元[57] - 公司拟使用最高额度不超过10000万元闲置自有资金开展证券投资业务，期限12个月[75][76] - 公司拟扩展经营范围，新增劳务服务、人力资源服务、劳务派遣服务等项目[81] - 公司拟对《公司章程》部分条款进行修订[81] - 2024年5月15日公司董事会提出修订《关联交易管理制度》议案[197]

回购情况 - 回购方案首次披露日为2024年2月20日[3] - 预计回购金额2000万 - 4000万元[3] - 累计已回购股数195.7万股，占比1.04%[3][6] - 累计已回购金额1637.54万元[3][6] - 2024年4月回购123.78万股，占比0.66%[6] - 2024年4月支付回购资金1016.5538万元[6] - 实际回购价格7.43 - 9.00元/股[3] - 回购期限为董事会通过方案起3个月内[4]

报告投资评级 - 维持南都物业“买入”评级[1] 报告核心观点 - 南都物业业绩稳中有进，持续深耕长三角，全国多元化布局，财务状况良好，但行业整体面临下行压力受业主端未来购买力下降影响[6] 根据相关目录分别进行总结 基本状况 - 2023年南都物业营业收入18.51亿，同比+0.23%，主要因物业服务项目规模增长，归母净利润1.86亿，同比+27.69%，主营业务成本15.53亿，同比+4.64%，收入增速低于成本增速主要因市场拓展项目毛利率低且竞争加剧导致毛利率下降，同时公司加大回款力度，经营活动现金流净额同比+18.75%[2] 股价与市场走势对比 - 2023年南都物业归母净利润1.96亿，同比+26.38%，其中非经常性损益从2022年0.35亿元提升到2023年的1.15亿，同比+232.38%，主要因公司投资的安邦护卫在A股主板上市，扣非后归母净利润0.7亿元，同比-36.59%，主营业务收入18.48亿元，同比+0.24%，物业基础服务实现正营收16.24亿元，同比+2.16%，物业增值、非业主增值和资产管理服务营收同比均有所下滑，分别同比-12.33%、-43.28%、-14.24%，与整体市场需求及业主的购买力下降有关[3][4] 持续深耕长三角 - 截至报告期末，南都物业总签约项目722个，累计总签约面积8868.54万平方米，长三角面积占比88.38%，同比+1.38%，持续巩固长三角区域优势，2023年新签约项目100个，新签约面积1022.39万平方米，其中住宅项目占46.4%，商业占34.9%，城市服务占18.7%，非住宅项目新拓面积超50%，深化非住宅业态布局，报告期内新增3家合资公司，均已实现项目新拓[5] 盈利预测 - 考虑到行业整体面临下行压力受业主端未来购买力下降影响，调整南都物业2024 - 2025年净利润至1.91亿、1.94亿（前值为2.03亿、2.17亿），引入2026年盈利预测1.98亿[6]

签约数据 - 截至2024年3月31日累计总签约项目673个[1] - 截至2024年3月31日累计总签约面积8534.64万平方米[1] - 2024年1 - 3月新签物业服务项目27个[1] - 2024年1 - 3月新签约面积约446.48万平方米[1] - 2024年1 - 3月案场服务合同新签数量为1个[1] - 2024年1 - 3月顾问咨询合同新签数量为1个[1]

财务数据关键指标同比变化 - 本报告期营业收入441,946,186.25元，同比减少4.98%[5] - 归属于上市公司股东的净利润20,825,030.69元，同比减少48.36%[5] - 经营活动产生的现金流量净额-135,063,459.65元，同比减少314.89%[5] 财务数据关键指标期末较上年度末变化 - 本报告期末总资产2,597,059,118.02元，较上年度末减少2.47%[6] - 本报告期末归属于上市公司股东的所有者权益1,170,050,979.95元，较上年度末增加1.26%[6] 非经常性损益情况 - 非经常性损益合计-5,062,929.68元[8] 资产项目变动比例及原因 - 预付款项变动比例72.09%，主要系预支付项目能耗费用[9] - 其他流动资产变动比例149.63%，主要系购买大额存单[9] 股东数量及持股情况 - 报告期末普通股股东总数8,862，表决权恢复的优先股股东总数为0[11] - 浙江南都产业发展集团有限公司持股64,527,327股，持股比例34.36%[11] - 上海中城年代股权投资基金管理有限公司持股2,816,667股，上海南都集团有限公司持股942,686股，北京银泰置地商业有限公司持股940,564股[12] - 韩诚持股840,000股，招商银行股份有限公司－工银瑞信战略远见混合型证券投资基金持股761,800股[12] - 中国工商银行股份有限公司－富国稳健增强债券型证券投资基金持股710,600股，肖小凌持股710,000股[12] - 公司实际控制人韩芳女士直接持有21.48%股权，间接持有35.64%股权，合计持有57.12%股权[12] 特定日期资产负债所有者权益数据变化 - 2024年3月31日货币资金361,629,353.78元，较2023年12月31日的467,327,488.17元减少[14] - 2024年3月31日交易性金融资产621,271,207.01元，较2023年12月31日的710,063,435.00元减少[14] - 2024年3月31日应收账款618,923,990.37元，较2023年12月31日的500,434,253.41元增加[14] - 2024年3月31日资产总计2,597,059,118.02元，较2023年12月31日的2,662,952,276.21元减少[15] - 2024年3月31日负债合计1,395,321,322.67元，较2023年12月31日的1,478,926,140.47元减少[16] - 2024年3月31日所有者权益合计1,201,737,795.35元，较2023年12月31日的1,184,026,135.74元增加[16] 2024年第一季度营收成本利润指标变化 - 2024年第一季度营业总收入441,946,186.25元，较2023年第一季度的465,085,326.94元有所下降[20] - 2024年第一季度营业总成本392,226,489.28元，低于2023年第一季度的405,146,426.18元[20] - 2024年第一季度净利润23,921,558.61元，相比2023年第一季度的42,785,729.55元减少[21] - 2024年第一季度归属于母公司股东的净利润20,825,030.69元，低于2023年第一季度的40,328,044.07元[21] - 2024年第一季度基本每股收益和稀释每股收益均为0.11元/股，2023年第一季度均为0.21元/股[21] 2024年第一季度现金流量指标变化 - 2024年第一季度经营活动产生的现金流量净额为 -135,063,459.65元，2023年第一季度为 -32,554,050.53元[24] - 2024年第一季度投资活动产生的现金流量净额为41,215,174.01元，2023年第一季度为 -119,078,327.53元[25] - 2024年第一季度筹资活动产生的现金流量净额为 -13,238,186.30元，2023年第一季度为 -5,987,302.70元[25] - 2024年第一季度现金及现金等价物净增加额为 -107,086,471.94元，2023年第一季度为 -157,619,680.76元[25] - 2024年第一季度期末现金及现金等价物余额为354,424,676.98元，2023年第一季度为306,197,940.05元[25]