深圳市中洲投资控股股份有限公司 财务报表及审计报告 2023 年 12 月 31 日止年度 te 深圳市中洲投资控股股份有限公司 财务报表及审计报告 2023年 12月 31 日止年度 | 内容 | 页码 | | --- | --- | | 审计报告 | 1 - 5 | | 合并及母公司资产负债表 | 6 - 7 | | 合并及母公司利润表 | 8 - 9 | | 合并及母公司现金流量表 | 10 - 11 | | 合并及母公司股东权益变动表 | 12 - 15 | | 财务报表附注 | 16 - 117 | De oitte. 审计报告 德师报(审)字(24)第 P05415 号 (第1页,共5页) 深圳市中洲投资控股股份有限公司全体股东: 一、审计意见 我们审计了深圳市中洲投资控股股份有限公司(以下简称"中洲控股公司")的财务报表,包 括2023年12月31日的合并及母公司资产负债表,2023年度的合并及母公司利润表、合并及母公 司现金流量表、合并及母公司股东权益变动表以及相关财务报表附注。 我们认为,后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制,公允反映了中 洲控股公司2023年12月31日的 ...

2024年预计 - 日常关联交易总金额约30315万元[2] - 为关联方服务预计收入5400万元[3][10] - 委托经营管理费预计收入2800万元[4][10] - 工抵房销售款预计收入15000万元[4][10] - 向关联方租赁物业等预计支出2115万元[4][10] - 工抵房支出款预计为5000万元[4][10] 2023年实际 - 为关联方服务实际收入5082万元，占比8.37%，差异27.05%[5] - 委托经营管理费实际收入1829万元，占比4.39%，差异 -56.66%[5] - 工抵房销售款实际收入11696万元，占比2.46%，差异 -41.52%[5] 资产情况 - 截至2023年9月30日，中洲集团总资产8107985.10万元，净资产2515819.37万元[7]

独立董事履职情况 - 参加1次董事会现场会议，同意5次通讯表决决议[3] - 召开1次薪酬与考核委员会，审议通过2项议案[6] - 多次就多项事项发表同意意见[8][9] 委员会出席情况 - 战略、审计与风险管理委员会应出席0次，实际出席0次[8] - 提名、薪酬与考核委员会应出席1次，实际出席1次[8] 其他履职表现 - 公司定期以月报向独立董事报告项目运营情况[10] - 现场考察深圳项目并提意见，核查重大事项资料[11][12]

公司基本信息 - 公司股票简称中洲控股，代码000042，上市于深圳证券交易所[16] - 公司法定代表人是贾帅，注册地址为深圳市福田区福田街道岗厦社区金田路3088号中洲大厦3802[16] 财务数据关键指标变化 - 2023年营业收入为7,620,571,730.50元，较2022年调整后增长7.59%[21] - 2023年归属于上市公司股东的净利润为 - 1,844,825,335.86元，较2022年调整后下降2,412.74%[21] - 2023年归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为 - 1,864,054,427.55元，较2022年调整后下降6,564.38%[21] - 2023年经营活动产生的现金流量净额为1,351,914,948.89元，较2022年调整后增长38.12%[21] - 2023年基本每股收益为 - 2.7749元/股，较2022年调整后下降2,412.42%[21] - 2023年稀释每股收益为 - 2.7749元/股，较2022年调整后下降2,412.42%[21] - 2023年末加权平均净资产收益率为-26.66%，较2022年末下降27.65个百分点[22] - 2023年末总资产为309.45亿元，较2022年末下降15.65%；归属于上市公司股东的净资产为57.36亿元，较2022年末下降29.23%[22] - 2023年营业收入为76.21亿元，2022年为70.83亿元；营业收入扣除金额2023年为2888.73万元，2022年为4349.45万元[23] - 2023年第一至四季度营业收入分别为24.90亿元、11.56亿元、7.01亿元、32.73亿元；归属于上市公司股东的净利润分别为6089.25万元、-8059.22万元、-8636.47万元、-17.39亿元[27] - 2023年第一至四季度经营活动产生的现金流量净额分别为4.24亿元、7.62亿元、-2.07亿元、3.73亿元[28] - 2023年非经常性损益合计为1922.91万元，2022年为5093.23万元，2021年为2382.23万元[29] - 2023年公司营业收入76.21亿元，同比增长7.59%；房地产收入70.57亿元，占比92.60%，同比增长6.26%；酒店收入3.07亿元，同比增长59.63% [58] - 房地产毛利率35.09%，同比下降2.47%；广东地区毛利率29.03%，同比增长0.83%；四川地区毛利率45.28%，同比下降0.83% [59][60] - 房地产销售金额91.52亿元，同比增长109.91%；新开工面积21.35万平方米，同比下降8.01%；库存216.38亿元，同比下降16.85% [61] - 2023年营业成本中房地产占比91.39%，金额45.80亿元，同比增长10.47% [62] - 2023年度纳入合并财务报表合并范围的子公司共77户，比上年度减少5户 [63] - 前五名客户合计销售金额1.53亿元，占年度销售总额比例2.00%；前五名供应商合计采购金额7.90亿元，占年度采购总额比例56.51% [64] - 2023年销售费用3.17亿元，同比增长22.42%；管理费用2.84亿元，同比增长5.01%；财务费用5.30亿元，同比增长20.77%；研发费用0.92亿元，同比下降3.04% [66] - 分地区来看，广东地区营业收入49.66亿元，同比增长26.53%；四川地区29.05亿元，同比增长22.44%；上海地区4380.56万元，同比下降91.31%；山东地区2976.19万元，同比下降95.30% [58] - 施工业务2023年营业收入2.05亿元，占比2.69%，同比下降8.45% [58] - 2023年研发人员数量20人，占比0.82%，本科16人、硕士2人、大专2人，30 - 40岁12人、41 - 60岁8人[69] - 2023年研发投入金额9153469.46元，占营业收入比例0.12%，较2022年分别变动-3.04%和-0.01%[69] - 2023年经营活动现金流入4792525474.29元，流出3440610525.40元，净额1351914948.89元，同比分别变动-7.43%、-18.05%、38.12%[71] - 2023年投资活动现金流入903733131.96元，流出857683608.50元，净额46049523.46元，同比分别变动-62.99%、-65.87%、164.60%[71] - 2023年筹资活动现金流入3782049854.77元，流出5300358744.71元，净额-1518308889.94元，同比分别变动136.79%、30.86%、38.11%[71] - 2023年现金及现金等价物净增加额-120313590.00元，较2022年增加92.22%[71] - 投资收益115243632.10元，占利润总额比例-7.07%[75] - 资产减值-2206827429.18元，占利润总额比例135.32%[75] - 营业外收入30622290.84元，占利润总额比例-1.88%[75] - 营业外支出59919328.37元，占利润总额比例-3.67%[75] - 2023年末货币资金8.35亿元，占总资产2.70%，较年初比重增加0.08%[76] - 2023年末应收账款2.30亿元，占总资产0.74%，较年初比重增加0.27%[76] - 2023年末存货217.00亿元，占总资产70.12%，较年初比重减少0.98%[76] - 2023年末合同负债29.56亿元，占总资产9.55%，较年初比重减少6.33%，因本期房地产项目交付结转收入所致[76] - 2023年末长期借款5.92亿元，占总资产19.12%，较年初比重减少6.51%，因本期归还长期借款所致[78] - 2023年末其他非流动负债44.10亿元，占总资产14.25%，较年初比重增加12.53%，因本期新增非金融机构借款所致[78] - 截至2023年12月31日，公司所有权受限制的资产账面价值合计64.82亿元[81] - 报告期投资额5亿元，上年同期投资额5.05亿元，变动幅度为 -0.99%[83] - 报告期内对深圳市黄金台项目开发有限公司投资5亿元，持股比例10.00%，本期投资盈亏为 -1274.51万元[84] - 2023年12月26日出售股权交易价格为13538万元，年初至出售日该股权为上市公司贡献净利润8050.79万元，股权出售为上市公司贡献净利润2720.41万元，占净利润总额比例为1.29%[90] - 成都市银河湾房地产开发有限公司净利润34181.39万元，占归属母公司净利润比例为 - 18.53%；惠州市绿洲投资发展有限公司净利润26438.70万元，占比 - 14.33%；惠州惠兴房地产有限公司净利润 - 35468.87万元，占比19.23%；宝丽房产(惠州)有限公司净利润 - 43801.92万元，占比23.74%；惠州创佳房地产有限公司净利润 - 60200.39万元，占比32.63%[92] - 2023年度归属于上市公司股东的净利润为 -184,482.53万元，较上年同期减少2,412.74%[147] 利润分配情况 - 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本[4] - 2023年度利润分配方案为不派发现金红利，不送红股，也不以公积金转增股本[147] 会计师事务所相关 - 公司聘请德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）为会计师事务所，签字会计师为田芬、何晨璐[21] - 境内会计师事务所为德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙），报酬290万元，审计服务连续年限7年，注册会计师田芬审计服务连续3年、何晨璐1年[169] - 公司聘请德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）为内部控制审计机构，审计费用290万元，其中财务报表审计费用202万元，内部控制审计费用88万元[169] 行业市场情况 - 2023年全国商品房销售面积11.17亿平方米，比上年下降8.5%；全年新增融资总额5692亿元，同比下降28%[33] - 2024年房地产市场预计在政策引导下稳健发展，一线调控趋松、二三线有望全面放开，信贷、财税等政策或发力支持购房[94] - 2023年房地产行业受重挫，2024年面临复杂政治经济环境，政策或调整[104] - 房地产行业融资环境严峻，资源向头部企业倾斜，公司再融资有不确定性[105] 公司业务布局 - 公司业务涵盖地产开发、酒店经营、物业服务、商业管理等领域，聚焦粤港澳大湾区、辐射成渝经济圈、上海大都市圈[35] - 公司在深圳、惠州、东莞、佛山、广州、成渝、长三角等区域有项目布局[36][37][38][39] - 2023年公司退出青岛胶州区域[40] 各条业务线数据关键指标变化 - 2023年公司房地产销售面积31.60万平方米，销售金额91.52亿元，营业收入76.21亿元，归属上市公司股东净利润-18.45亿元[41] - 2023年惠州公司跻身惠州房企销售排行榜第五位[37] - 2023年公司完成9个应交付项目的交付工作[41] - 累计土地储备总占地面积76.8万平方米，总建筑面积160.21万平方米，剩余可开发建筑面积160.21万平方米[44] - 上海珑湾/珑悦项目住宅竣工进度100%，商业未动工[44] - 惠州央筑花园项目二期竣工进度100%，三期未动工[44] - 惠州半岛城邦项目在建，五期A竣工进度100%，五期B竣工进度85%[44] - 2023年存量物业出租业绩突出，出租率及租金收入超额完成任务，物业公司主要财务指标超额完成[43] - 深圳中洲圣廷苑酒店和深圳中洲万豪酒店获多个奖项，中洲物业获多项荣誉 [55][56] 项目权益比例 - 惠州河谷花园商住项目2017年11月在建，权益比例100%，一期占比100%，二期部分数据为211.6、648.1等[46] - 惠州圣廷峰汇商住项目2018年5月在建，权益比例100%，一期占比11%，部分数据为52.29、130.7等[46] - 惠州南麓院商住项目2018年4月在建，权益比例83.15%，一期占比70%，部分数据为91.22、273.6等[46] - 惠州云悦府商住项目2020年4月竣工，权益比例100%，占比100%，部分数据为41870、146516等[46] - 广州国际风险投资中心写字楼项目2021年1月在建，权益比例51%，一期占比10%，部分数据为18.53、156.1等[46] - 东莞城邦花园商住项目2021年3月在建，权益比例40%，一期占比100%，部分数据为68.92、150.2等[46] - 深圳中洲坊创意中心物流商业项目2014年11月在建，权益比例100%，占比52%，部分数据为56.48、391.0等[46] - 深圳迎玺花园商住办项目2022年9月在建，权益比例100%，占比10.5%，部分数据为89.67、453.7等[46] - 成都中央城邦住宅、商业、车位项目，权益比例100%，可售面积164001㎡，累计预售面积144909㎡，累计结算面积136852㎡，本期结算金额142万元[46] - 成都锦城湖岸住宅、商业项目，权益比例100%，可售面积517782㎡，累计预售面积393178㎡，本期预售面积57748㎡，本期预售金额161162万元，累计结算面积393178㎡，本期结算面积91596㎡，本期结算金额259806万元[46] - 中央新都项目权益比例为60.00%[47] - 天府新津项目权益比例为100.00%[47] - 半岛大渡项目权益比例为100.00%[47] - 城邦花园项目权益比例为40.00%[47] - 璞悦花园项目权益比例为100.00%[47] - 央筑花园项目权益比例为100.00%[47] - 湾上花园项目权益比例为100.00%[47] - 天御花园项目权益比例为100.00%[47] - 御郡华府项目权益比例为100.00%[47] - 华昕家园项目权益比例为51.00%[47] - 惠州半岛城邦住宅、商业、车位权益比例为90%，可售面积770155㎡[48] 融资情况 - 银行贷款期末融资余额869190万元，融资成本区间4.5%-7.6%[50] - 其他融资期末融资余额376000万元，融资成本9.50%[50] - 合计期末融资余额1245190万元，

独立董事履职 - 参加1次董事会现场会议，5次通讯表决会议，无缺席[3] - 就聘任会计师事务所等事项发表8次同意独立意见[7] - 于2023年4月12日等4个时间发表独立意见[7] 委员会出席情况 - 审计与风险管理委员会应出席4次，实际出席4次[5] - 其他委员会应出席和实际出席均为0次[5]

业绩数据 - 2023年度净利润为-184,482.53万元，较上年同期减少2,412.74%[7] - 2024年度日常关联交易总金额预计约为30,315万元[10] 担保与投资 - 2024年度为控股子公司提供担保额度不超过85亿元[11] - 授权管理层在余额不超最近一期经审计净资产40%范围内行使理财投资决策权至2025年4月30日[15] 董事会相关 - 本次董事会应出席8名，实际出席8名[3] - 多项议案表决通过，部分非关联董事表决[4][5][7][8][11][13][15][16][17] - 第十届董事会设董事9名，其中独立董事3名[18] 利润分配与会议安排 - 2023年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本[7] - 2024年5月15日召开2023年度股东大会[19] 人员持股 - 贾帅、谭华森、吴天洲分别持有公司股票159,000股、556,400股、159,000股[23][24][27] - 叶晓东等6人未持有公司股票[25][28][29][31][32][33]

关联资金情况 - 2023年度控股股东等经营性资金占用总计24.44万元，形成14.37万元，余额10.07万元[8] - 2023年度与市汇海置业发生金额8001.40万元，偿还36.5万元[8] - 2023年度其他关联方非经营性资金往来期初66296.90万元，发生20524.28万元，利息4452.00万元，偿还60066.15万元[9] 公司证照信息 - 公司批准执业文号为财会函(2012) 40[13] - 公司证照编号为00000002202402020[12] - 公司社会信用代码为0000055878707[12] - 公司批准执业日期为2012年9月19日[13] - 公司登记机关相关编号为31000012[13]

业绩总结 - 2023年度营业收入7,083,041,153元[8] - 2023年与主营业务无关业务收入3,494,512元，占比0.61%[8] 其他 - 德勒华永会计师事务所2024年4月22日签发无保留意见审计报告[2] - 营业收入扣除情况表2024年4月22日由相关负责人签署[12]

人员提名 - 姚卫国被提名为公司第十届董事会独立董事候选人[1] 提名条件 - 需具备注册会计师资格等条件，或有经济管理方面高级职称且在会计等专业岗位有5年以上全职工作经验[17] 任职限制 - 本人及直系亲属在持股、任职等方面有相关限制[19][20] 合规要求 - 本人在最近十二个月、三十六个月内无相关不良情形[25][28][31] 其他要求 - 担任独立董事的境内上市公司数量不超三家，在该公司连续任职不超六年[31][32] 承诺声明 - 候选人承诺保证声明及材料真实准确完整，否则承担法律责任[33]

公司结构 - 董事会有8名成员，含3名独立董事、1名董事长、1名副董事长[8] - 监事会由3名监事组成，设监事会主席1名[8] 内部控制 - 内部控制评价基准日，无财务和非财务报告内部控制重大缺陷[4][5] - 评价基准日至报告发出日，未发生影响内控有效性评价结论的因素[5] - 公司内控体系在完整性、合规性、有效性方面无重大缺陷[5] 发展方针 - 坚持价值投资理念，执行“规模稳健、资产增值、品牌优良、有所突破”方针[9] 组织架构 - 按“精简、高效、扁平化”原则优化组织架构，提高人力资源效能[10] 成本管理 - 引入成本管理信息系统，实现房地产项目成本动态监控[14] - 建立健全成本类和招投标制度，制定作业指引和管理办法[15] - 建立供应商库，定期考察评价，清理无效供方，补充优质供方[16] 产品与质量 - 确立“标准，创新，品质”产品观，完善工程质量管理系列制度[17] 营销管理 - 开展目标冲刺专项行动，推进车位委托销售和经营管理[19] - 健全营销工作制度，制定和更新回款工作指引，清理积存问题[19] - 加强营销费用管理，提高全员控费认知，规范费用使用原则[19] 财务管理 - 制定会计管理制度，实施财务管理“五个统一”[21] - 财务管理“五个统一”包括机构、人员、制度、资金和核算[27] 信息与监督 - 建立信息交流与沟通制度，规范内部和对外信息处理程序[23] - 形成多层次内部监督机制，明确各监督机构职责和权限[25] 投资与交易 - 重大投资控制遵循合法、审慎、安全、高效原则，制订相关制度[29] - 关联交易遵循公开、公平、公正原则，报告期内无违规关联交易[30] 融资与担保 - 融资活动遵从合法性、统一性、经济性、灵活性及适度风险性原则[32] - 报告期内公司无违规对外担保[31] 信息发布 - 指定董事会秘书为对外发布信息主要联系人，建立重大信息内部保密制度[34] 内控评价 - 依据相关规范和《内部控制评价手册》对截至2023年12月31日内控有效性评价[35] 缺陷标准 - 财务报告内部控制利润总额错报一般、重要、重大缺陷标准[35] - 财务报告内部控制资产总额错报一般、重要、重大缺陷标准[36] - 非财务报告内部控制关键人才流失率一般、重要、重大缺陷标准[39] - 非财务报告重要缺陷包括六种情形，一般缺陷为其他控制缺陷[41][42] 内控目标 - 报告期内公司财务和非财务报告内控无重大、重要缺陷，达内控目标[43][44][45] - 自评价报告基准日至发出日未发生对评价结论有实质性影响的内控重大变化[46]