长沙房地产市场2025年1-6月表现 - 2025年1-6月长沙商品房累计成交面积210.36万平方米，累计成交金额301.10亿元 [1] - 销售金额TOP20房企合计实现销售额226.91亿元，销售面积149.88万平方米 [3] - TOP10房企销售门槛值9.15亿元/6.90万平方米，TOP20门槛值4.44亿元/3.36万平方米 [3] 房企销售排名 - 华润置地以28.81亿元占据金额榜榜首，招商蛇口22.24亿元第二，中建信和22.21亿元第三 [4] - 华润置地以16.22万平方米位居面积榜第一，中建信和16.11万平方米第二，招商蛇口15.18万平方米第三 [4] - 权益销售金额中华润置地25.09亿元第一，招商蛇口18.87亿元第二，中建信和17.66亿元第三 [6] - 权益销售面积中华润置地14.36万平方米第一，中建信和12.69万平方米第二，招商蛇口12.66万平方米第三 [6] 项目销售表现 - 商品住宅销售金额TOP10项目合计92.29亿元，门槛值6.36亿元 [7] - 长沙瑞府17.11亿元金额榜第一，建发观云11.05亿元第二，长沙润府10.19亿元第三 [7] - 商品住宅销售面积TOP10合计52.91万平方米，门槛值3.67万平方米 [8] - 长沙瑞府8.37万平方米面积榜第一，长沙润府6.81万平方米第二，建发观云6.54万平方米第三 [8]

孫哲 （於開曼群島註冊成立的有限公司） （股份代號：1109） 董事名單與其角色和職能 華潤置地有限公司董事（「董事」）會（「董事會」）成員載列如下： | 執行董事 | | | 非執行董事 | | --- | --- | --- | --- | | 李欣 （ 主席 | ） | | 黃挺 | | 徐榮 （ 總裁 | ） | | 魏成林 | | 張大為 （ | 副主席 | ） | 王宇航 | | 郭世清 | | | | | 陳偉 | | | | 獨立非執行董事 鐘偉 陳帆 梁國權 秦虹 董事會設立六個委員會。下表提供各董事會成員在該等委員會中所擔任的職位資 料： | | | | 委 員 會 | | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 董 事 | 審 核 委 員 會 薪 酬 委 員 會 | 提 名 委 員 會 | 企 業 管 治 | 執 行 委 員 會 | 可 持 續 發 展 | | | | | 委 員 會 | | 委 員 會 | | 李 欣 | | C | M | C | C | | 徐 榮 | | | | M | M | | 張 大 為 | | | | M | | ...

（於開曼群島註冊成立的有限公司） （股份代號：1109） 非執行董事及可持續發展委員會成員之委任 華潤置地有限公司（「本公司」）董事（「董事」）會（「董事會」）謹此宣佈，王宇航先生 （「王先生」）自二零二五年六月二十五日起獲委任為本公司非執行董事及本公司可 持續發展委員會（「可持續發展委員會」）成員。 王宇航先生，現年五十二歲，現擔任華潤（ 集團 ）有限公司（「華潤集團」）業務單元 外 部 董 事 。 彼 現 為 華 潤 醫 藥 集 團 有 限 公 司（ 其 股 份 於 香 港 聯 合 交 易 所 有 限 公 司 （「聯交所」）上 市， 股份代 號： 3320 ）非執 行董事 。彼 於二零 一五 年一月 至二 零二 四年七月擔任華潤集團環境健康和安全部副總監及副總經理，並其後於二零二四 年八月至二零二五年五月擔任華潤化學材料科技股份有限公司副總經理。在加入 華潤集團前，王先生於一九九九年四月至二零零一年五月任北京市環保局輻射環 境研究中心電離室副主任，於二零零一年五月至二零零二年三月任北京博納百家 文化發展有限公司諮詢部經理，於二零零二年四月至二零零九年一月及二零一二 年八月至二零一五年一月期間先後擔任中國安 ...

纪要涉及的行业和公司 行业：房地产、商业地产 公司：华润置地、华润万象生活、太古地产、中国海外发展、大生地产、新鸿基地产、俊知集团、红星地产、日本三井不动产、SL 格林不动产 纪要提到的核心观点和论据 华润置地 - **开发业务**：1 - 5 月签约销售额 869 亿元，同比降 6%，排名行业第四；权益签约金额 593 亿元，同比降 8%；新增供货 900 多亿，全年可售超 5000 亿，大量新增供货在三四季度，预计全年签约销售金额正增长；拿地谨慎，累计拿地 427 亿，权益拿地 303 亿，排名第六，项目遵守毛利率 15% - 20%、净利率 8% - 10%、IRR 15%以上要求[1][3][4] - **经常性业务**：1 - 5 月累计收入 204 亿元，同比增 10%；经营性不动产租金收入 133 亿元，同比增 13%，购物中心租金同比增 17%，同店增 6%；购物中心零售额同比增 20%，重奢购物中心同店增速超整体，跑赢港资公司，有望支撑购物中心租金收入双位数增长；主力业态重奢品牌占 40%，非重奢占 60%，非重奢品牌带动整体零售额超预期，同店可同比高单位数增长；今年写字楼和酒店或拖累整体租金收入，但购物中心有望推动全年经营性不动产业务增速超 10%[1][4][5] - **估值**：仅考虑经营性不动产，2025 年核心净利润约 110 亿，参考太古地产，隐含开发业务当前市值 PE 仅两倍；与中国海外发展相比，开发业务市值给予一定折价，2025 年 PE 约 6 倍，相对保守假设下开发业务市值 900 亿港币；综合经营性不动产和开发业务，总计市值 2500 亿港币，较当前收盘价有 3% - 4%空间；从经营性不动产角度，应享有略高于太古地产的 PE 倍数，约 15 倍[6][7][9] - **股价与催化因素**：今年以来股价表现超 20%YTD，短期关注购物中心零售额表现，中长期关注房地产板块政策及一二线城市房价企稳信号；昆山万象汇出表预计带来出售收益，部分对冲减值影响，增厚核心净利润[2][10][11] 华润万象生活 - **股价与零售额表现**：今年以来股价涨幅 36%，YTD 不断创新高；2025 年 5 月单月及 1 - 5 月累计零售额同比增约 20%，中奢定位购物中心略高于整体水平，符合年初预期[3][15][17] - **轻资产拓展**：2025 年目标完成十个项目，截至 5 月底已完成三个，下半年有望完成目标[16] - **估值与市值空间**：截至昨日收盘价，对应 2025 年和 2026 年市盈率分别为 20 倍和 18 倍，核心净利润 2024 - 2027 年复合增速约 12%，当前 PE 与业绩增长匹配且有行业头部轻资产商管公司溢价；百分百派息率下，股息收益率约 5%；测算对应市值约 930 亿港币，较当前市值空间约 13%[18][19] 其他重要但可能被忽略的内容 - 华润置地持股结构方面，港沪通自由流通比例从 3 月底 22.5%降至 6 月底 20.9%，南下资金下降，二季度股价表现或因外资机构流入[17] - 今年整体环 GDP 增长率从约 5 倍增长到 7 倍左右[10][14] - 去年青岛万象汇出表出售附属公司收益约 26 亿，对冲 78 亿减值影响，今年昆山万象汇出表可部分对冲减值影响[10][14] - 若华润置地经常性业务利润贡献达 50%，PE 水平可参考红星地产上行至 10 倍左右，对应市值 2828 亿港币，较当前有 49%空间[12] - 华润置地已完成投资人监管退出资本循环，每年固定数量商业地产等进入 REITs，产生出售收益支撑核心净利润及派息增长[13]

香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告的內容概不負責，對其 準確性或完整性亦不發表任何聲明，並明確表示，概不對因本公告全部或任何部分內容 而產生或因倚賴該等內容而引致的任何損失承擔任何責任。 (股份代號 : 1109) 根據上市規則第 13.18 條作出的公告 本公告乃根據上市規則第 13.18 條作出，內容有關借款人作爲借款人、本公司及華潤 集團作為擔保人、项目公司、特定銀行及金融機構作為貸款人、特定銀行及金融機 構作為委託牽頭安排人及賬簿管理人、特定銀行及金融機構作為委託牽頭安排人、 融資代理行及擔保代理行簽署該融資協議（相應定義見下文）。該融資協議訂明（其 中包括）對華潤集團施加特定履行責任。 本公告乃由華潤置地有限公司 (「本公司」) 根據香港聯合交易所有限公司證券上市規則 ( 「上市規則」) 第13.18條作出。 定期貸款融資協議 於二零二五年六月二十日，冠騎有限公司（一家物業公司持有其全部發行股份100%的實 益權益的公司）作為借款人（「借款人」）、本公司及華潤(集團)有限公司 (「華潤集團」) 作為擔保人、Dragon Rider Development Limited（一家本 ...

THIS DOCUMENT IS IMPORTANT AND REQUIRES YOUR IMMEDIATE ATTENTION 此 乃 要 件 請 即 處 理 股 息 貨 幣 選 擇 表 格 If you are in any doubt as to any aspect of this document or as to the action to be taken, you should consult your stockbroker or other registered dealer in securities, bank manager, solicitor, professional accountant 閣 下 如 對 本 文 件 任 何 內 容 或 應 採 取 之 行 動 有 任 何 疑 問，應 諮 詢 閣 下 之 股 票 經 紀 或 其 他 註 冊 證 券 交 易 商、銀 行 經 理、律 師、專 業 會 計 師 或 其 他 專 業 顧 問。 (Incorporated in the Cayman Islands with limited liability) （於開曼群島註冊成立的有限公 ...

香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告的內容概不負責，對其 準確性或完整性亦不發表任何聲明，並明確表示，概不對因本公告全部或任何部分內容 而產生或因倚賴該等內容而引致的任何損失承擔任何責任。 ( 於開曼群島註冊成立之有限公司 ) (股份代號 : 1109) 根據上市規則第 13.18 條作出的公告 本公告乃根據上市規則第 13.18 條作出，內容有關本公司、貸款人、特定銀行及金融 （作為委託牽頭安排人及賬簿管理人）、一間銀行（作為委託牽頭安排人）及代理行 訂立的該融資協議。該融資協議訂明（其中包括）華潤集團須履行特定履約責任， 以維持於本公司的最低持股百分比，並繼續作為本公司的單一最大股東。 本公告乃由華潤置地有限公司 (「本公司」) 根據香港聯合交易所有限公司證券上市規則 ( 「上市規則」) 第13.18條作出。 於二零二五年六月十八日，本公司（作為借款人）、特定銀行及金融機構（作為貸款人（ 「貸款人」））、 特定銀行及金融機構（作為委託牽頭安排人及賬簿管理人）、一間銀行（ 作為委託牽頭安排人）及一間銀 行（作為代理行（「代理行」））就一筆金額為離岸人民幣 5,850,000,000元的定 ...

纪要涉及的公司 华润置地 纪要提到的核心观点和论据 1. **开发销售型业务表现**：1 - 5 月签约销售金额 869 亿元、面积 322 万平米，分别按年降 6%和 19%；权益签约额 593 亿元、面积 228 万平米，分别按年降 8%和 20%；累计获 14 块土地，总金额 427 亿元，总购置面积 121 万平米；权益土地购置金额 303 亿元，权益比例 71%，权益购地面积 101 万平米[3] 2. **经常性业务表现**：1 - 5 月累计收入 204 亿元，同比增 10%；经营性不动产总租金收入 133 亿元，同比增 13%；购物中心租金收入 114 亿元，同比增 17%，同店增 6%；写字楼租金收入 10 亿元，同比降 7%；酒店经营收入 8 亿元，同比降 9%[4][5] 3. **零售表现**：1 - 5 月及 5 月单月购物中心零售额同比增约 20%，同店增长高个位数；13 家重奢购物中心同店表现略高于整体增速；1 - 5 月累计客流及 5 月单月客流均同比增 35%[6] 4. **新推项目与存货消化情况**：新增货值约 900 多亿，加去年两千五六百亿，总可售资源超 5000 亿；预计全年签约额略增，去化率略提高，高质量一线城市供货比例提升[7] 5. **下半年新推项目预期**：第三和第四季度是主要销售季节，新推项目量更大；从规模和质量管理角度均衡管理市场指标，行业排名保持前三[8] 6. **土地市场与拿地规划**：上半年一线城市土地市场火爆，拿地金额超去年同期；保持投资纪律性，聚焦高净值城市，关注项目回报，严格管理负债比率和现金流风险；不纯粹追求规模，保持市场影响力，转向存量去化，积极获取高质量项目[9][10] 7. **项目利润率要求**：维持毛利率 15%左右，净利润率 8% - 10%，内部收益率（IRR）15%以上[10] 8. **购物中心表现变化**：管理持续提质增效，优化租户结构，流量增长驱动零售额增长，与引流能力等相关；去年新开创新产品助于引流，但不计入同店销售数据[11] 9. **重奢零售额表现好的原因**：重奢购物中心有头部效应，占据部分市场份额；重奢占比约 40%，零售额含 60%非重奢品牌表现，跑赢行业平均[12] 10. **写字楼和酒店影响**：写字楼仍承压，出租率或逐步走高，成熟期项目有压力；酒店相对稳定，经营性不动产租金收入预计维持双位数增长；月报与半年报、年报收入口径可能有差异[13] 11. **商业地产资本开支**：2025 年是资本开支最后一个高峰期，具体预算未明确；2025 - 2027 年每年有六个新项目启动，资本开支含延迟支付部分，2025 年整体压力 80 - 100 亿，以后每年大致相同[14][15][16] 12. **销售净利率情况**：2024 年至 2025 年销售净利率基本维持在 13% - 14%，相对平稳[17] 13. **处理优质库存策略**：不依靠降价推动销售，整体顺销；2025 年有数个高能级城市项目价格提升；供求失衡市场以时间换空间，公司在当地仍领先[18] 14. **现房销售政策影响**：落地可能性难测，实施后开发周期拉长，资金占用成本增加，指标短期内承压，影响过渡期现金流和土地市场；过渡期后趋于平衡，但单项目 ROI 受影响；应对策略包括加快开发周期、适度提升资产负债率[19] 15. **商业物业资产处置决策**：形成投融管退闭环，通过商业物业位置、REITs 平台等实现资产退出；如青岛万象城注入 REITs 反响好，2025 年昆山万商会作为新种子项目安排[20] 16. **有息负债与净负债率预估**：总有息负债小幅上行，净负债率相对稳定，因总资产规模增长；保持适度、有纪律性的资产扩张维持开发业务发展[21] 17. **土地获取和经营性不动产扩张策略**：维持规模需土地支持，去年补地货值比销售减少；经营性不动产持续扩张，资产负债表缓慢稳健扩张；负债有所扩张，聚焦高能级城市土地获取率 1.5 - 1.6 倍，资金资本开支需求大[22] 18. **存货减值拨备情况**：过去两年减值拨备量大，与同级别公司相比相对充分；2019 - 2024 年主动资产减值损失超 400 亿元；2025 年预计减值压力缓解，但仍可能有个别压力[23][24] 19. **融资渠道和成本规划**：融资是核心优势，渠道未关闭，选成本敏感性最低、最优综合融资成本；短期内以境内人民币为主，过去几年将汇率风险敞口降至接近零，2025 年汇率敞口基本停掉[25] 20. **未来融资成本情况**：过去几年融资成本下降，目前行业内最低之一；国内融资成本下降边际作用有限，但仍有降低可能；零售额和购物中心租金收入目标双位数增长，需平衡出表影响[26] 21. **存货减值损失与已售未结毛利率**：存货减值损失记录在营业成本端；已售未结毛利率约 13% - 14%[27] 22. **十四五战略规划**：肯定会更新，刚启动，无成熟成果，经多轮研讨后管理层择机与投资者沟通[28] 23. **派息政策**：维持稳定，以核心净利润 37%的比例安排，2022 年以来未调整[29] 24. **风险扩募与价值重估**：通过大资管模式转型，成熟资产通过上层风险平台退出实现价值重估；如青岛万象城注入 REITs 实现价值释放和重估；未来扩募资产收益率可能更高，形成资本循环；对分红支持体现在分红基数因 REITs 带来的核心净利润提高而增大[30] 25. **公允价值重估对核心净利润影响**：将资产累计公允价值变动计入税后核心净利润，增加核心净利润；派息基数中每年减掉非现金流的公允价值提升部分；变现后增值成为实际利润贡献进入核心净利润，37%分配给股东[31] 26. **股权交易税务影响**：涉及个人所得税，无法避免；股权转让可规避增值税，但所得税税率 25%[32] 其他重要但是可能被忽略的内容 无

公司经营数据 - 2025年5月总合同销售金额183.5亿元，同比-11.4%，环比+6.1% [1] - 2025年5月总合同销售建筑面积64.9万方，同比-26.6% [1] - 1-5月累计合同销售金额868.5亿元，同比-6.3%，总合同销售建筑面积322.2万方，同比-19.0% [1] - 销售均价26955元/平，同比+15.8%，全口径销售金额排名行业第三 [1] 销售项目表现 - 华润上海翡云悦府、杭州望云润玺院持续热销 [1] - 上海外滩瑞府、北京华润臻澐入市，预计销售表现或将超预期 [1] 拿地情况 - 1-5月拿地金额331.6亿元，同比+53%，排名行业第四 [2] - 新增土地货值650.3亿元，新增土地建面105.7万方 [2] - 拿地均价31381元/平，超过销售均价，主要位于北京、上海、杭州、宁波等高能级城市 [2] - 拿地强度38.2%，保持较高水平 [2] 经常性收入 - 2025年5月经常性收入40.9亿元，同比+6.2% [2] - 其中经营性不动产业务租金收入26.9亿元，同比+13.0% [2] - 1-5月累计经常性收入204.4亿元，同比+9.6% [2] - 累计经营性不动产业务租金收入132.8亿元，同比+12.9% [2] 资产优化策略 - 拟出售上海市嘉定区南翔五彩城项目，预期出售价格3亿至4亿元 [2] - 采取退出低效资产策略，将资金聚焦于核心优质资产 [2] 盈利预测 - 预计2025-2027年归母净利润为289.9、317.0、349.1亿元 [1] - 对应EPS为4.07、4.45、4.90元 [1] - 当前股价对应PE为6.1、5.6、5.1倍 [1]

报告公司投资评级 - 买入（维持） [1] 报告的核心观点 - 华润置地销售维持行业前三，拿地强度较高，经常性收入稳健增长 维持盈利预测，预计2025 - 2027年归母净利润为289.9、317.0、349.1亿元，对应EPS为4.07、4.45、4.90元，当前股价对应PE 6.1、5.6、5.1倍 公司销售拿地稳健，市占率持续提升，充裕土储保障未来结转业绩，经常性业务盈利水平高企，维持“买入”评级 [5] 根据相关目录分别进行总结 公司经营数据 - 2025年5月，公司实现总合同销售金额183.5亿元，同比 - 11.4%，环比 + 6.1%；总合同销售建筑面积64.9万方，同比 - 26.6% 1 - 5月，累计实现合同销售金额868.5亿元，同比 - 6.3%；总合同销售建筑面积322.2万方，同比 - 19.0%；实现销售均价26955元/平，同比 + 15.8%，全口径销售金额排名行业第三 6月，上海翡云悦府、杭州望云润玺院持续热销，上海外滩瑞府、北京华润臻澐入市，预计销售表现或将超预期 [6] - 1 - 5月拿地金额331.6亿元，同比 + 53%，排名行业第四；新增土地货值650.3亿元，新增土地建面105.7万方，拿地均价31381元/平，拿地均价超过销售均价，拿地主要位于高能级城市，土地质量提升显著；拿地强度38.2%，保持较高水平 [7] - 2025年5月，公司经常性收入40.9亿元，同比 + 6.2%；其中经营性不动产业务租金收入26.9亿元，同比 + 13.0% 1 - 5月累计经常性收入204.4亿元，同比 + 9.6%；累计经营性不动产业务租金收入132.8亿元，同比 + 12.9% 公司拟出售上海市嘉定区的南翔五彩城项目，预期出售价格约为3亿至4亿元，采取退出低效资产策略，聚焦核心优质资产 [8] 公司财务指标预测 |指标|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入(百万元)|252,003|278,799|287,895|290,411|288,072| |YOY(%)|21.1|10.6|3.3|0.9| - 0.8| |净利润(百万元)|31,365|25,577|28,989|31,700|34,912| |YOY(%)|11.7| - 18.5|13.3|9.4|10.1| |毛利率(%)|25.1|21.6|21.5|23.1|25.5| |净利率(%)|14.8|12.1|12.3|13.0|14.1| |ROE(%)|11.8|9.4|11.2|11.2|12.6| |EPS(摊薄/元)|4.40|3.59|4.07|4.45|4.90| |P/E(倍)|5.6|6.9|6.1|5.6|5.1| |P/B(倍)|0.7|0.6|0.7|0.6|0.6| [9]