报告发布 - 公司2025年中期报告中、英文版本分别上载于公司网站和联交所网站[1][5] 非登记持有人通知 - 非登记持有人可填表格申请免费印刷本[2][5] - 公司向非登记持有人发通知前提是中介提供地址[3][6] - 建议非登记持有人向中介提供有效电邮地址[3][6] 其他事项 - 有查询可工作日致电股份过户登记分处热线[4][6] - 香港投寄更改申请表格无需支付邮费[10]

财务数据关键指标变化：收入和利润 - 公司2025年上半年实现收入约人民币725.7亿元[24] - 2025年上半年收入约人民币725.7亿元，同比下降28.9%[65] - 房地产收入下降29.1%至约人民币700.28亿元，平均售价每平方米人民币7340元[66] - 科技建筑收入下降40.5%至约人民币14.66亿元[67] - 其他分部收入上升33.0%至约人民币10.76亿元[68] - 归属于股东损失约人民币190.78亿元[71] - 公司总收入同比下降30.8%至738.56亿元人民币（2024年同期：1067.13亿元）[188][190] - 房地产开发收入下降29.1%至700.28亿元人民币（2024年同期：988.29亿元）[188][190] - 科技建筑收入下降38.6%至31.25亿元人民币（2024年同期：50.87亿元）[188][190] - 分部业绩亏损扩大至137.08亿元人民币（2024年同期亏损：85.19亿元）[188][190] - 公司收入同比下降28.9%，从1021.02亿人民币降至725.70亿人民币[141] - 期内净亏损扩大至196.53亿人民币，较去年同期150.64亿人民币增加30.5%[141] - 公司毛亏损从17.04亿人民币扩大至64.57亿人民币，增长279.1%[141] - 公司期内净亏损达1965.3亿元人民币[158] - 截至2025年6月30日止六个月公司权益持有人应占损失约人民币191亿元[93] 财务数据关键指标变化：成本和费用 - 营销及行政费用下降18.9%至约人民币39.36亿元[69] - 净财务费用约人民币16.45亿元，净汇兑收益约人民币7.6亿元[70] - 公司财务费用净额为16.45亿人民币，较去年同期23.12亿人民币减少28.8%[141] - 在建物业及持作销售已落成物业减值净额增至72.82亿元人民币（2024年同期：26.98亿元）[188][190] - 投资物业公允价值变动损失6200万元人民币（2024年同期损失：37400万元）[188][190] - 资本开支大幅减少至1.12亿元人民币（2024年同期：15.20亿元）[188][190] 各条业务线表现 - 公司采用集中及标准化运营模式，业务包含物业发展、建安、装修、物业投资、酒店开发和管理等[14] - 公司成立博智林机器人公司研发应用建筑机器人[8] - 公司成立凤凰智拓建管公司拓展轻资产代管代建业务[8] - 租金收入同比增长17.4%至人民币4.72亿元，其他收入增长48.4%至6.04亿元[186] - 公司超过90%的非流动资产位于中国内地，且无单一客户贡献收入超过10%[186][187] 各地区表现 - 广东省以外地区权益合同销售占集团总体75%[34] - 三四线城市目标三四线城市权益合同销售占比约63%[36] - 截至2025年6月30日中国内地权益可建建筑面积约10,365万平方米，77%分布于广东省以外[37] - 集团拥有3,077个处于不同发展阶段项目，其中3,043个位于中国内地[41] - 河南省土地储备3,685万平方米，其中已预售待交付79.4万平方米，在建434万平方米[58] - 贵州省土地储备1,807万平方米，待建面积达275万平方米，占比15.2%[58] - 安徽省土地储备4,371万平方米，已售出交付率达98.9%，为各省最高[58] - 公司中国内地土地储备总可售建筑面积达5.41亿平方米，其中广东省占比最高为1.41亿平方米[58] 项目开发及交付表现 - 公司及其合资企业和联营公司累计完成交付房屋约7.4万套[24] - 2025年上半年归属股东权益的合同销售金额约人民币167.5亿元，对应销售面积约205万平方米[28][33] - 中国内地权益合同销售前50项目总可售建筑面积达21,632,299平方米[46] - 已竣工部分总可销售建筑面积为15,397,821平方米，占整体71.2%[46] - 已售出并交付总可销售建筑面积达13,787,202平方米，占已竣工部分89.5%[46] - 已预售待交付总可销售建筑面积为502,006平方米，占已竣工部分3.3%[46] - 在建部分总可销售建筑面积达2,476,672平方米，占整体11.4%[46] - 在建部分已预售总可销售建筑面积为885,699平方米，占在建部分35.8%[46] - 待建部分总可销售建筑面积为3,757,806平方米，占整体17.4%[46] - 最大项目镇江句容碧桂园凤凰城总建筑面积6,544,880平方米，其中已竣工5,205,771平方米[46] - 韶关武江碧桂园太阳城项目待建面积达780,846平方米，为待建部分最大单体项目[46] - 海口海南之心项目待建面积947,003平方米，占该项目总建筑面积54.6%[46] - 韶关碧桂园·太阳城项目总可售建筑面积达3,778,484平方米，其中已竣工2,686,687平方米，占比71.1%[49] - 海口海南之心项目总可售建筑面积1,735,108平方米，待建面积达947,003平方米，占比54.6%[49] - 镇江句容碧桂园·凤凰城项目总可售建筑面积6,544,880平方米，为所有项目中规模最大，已竣工5,205,771平方米[49] - 郑州碧桂园·中央公园项目已全部竣工，总可售建筑面积553,245平方米，已售交付492,607平方米[49] - 西安碧桂园·云顶项目总可售建筑面积970,422平方米，已竣工693,761平方米，在建227,467平方米[49] - 惠州碧桂园·十里银滩维港半岛项目待建面积373,736平方米，占项目总可售面积54.7%[49] - 青岛碧桂园·蓝谷之光项目已竣工335,018平方米，占项目总可售面积50.6%[49] - 大连碧桂园·望海中心项目已预售待交付面积32,787平方米，占已竣工面积39.5%[49] - 东营碧桂园·首座项目待建面积57,620平方米，占项目总可售面积12.9%[49] - 韶关碧桂园项目总可售建筑面积3,735,938平方米，已竣工3,296,440平方米，占比88.2%[49] - 郑州碧桂园·云境项目在建总可销售建筑面积62,547平方米，已预售32,307平方米，占比51.6%[52] - 滁州碧桂园·天玺项目已竣工总可销售建筑面积144,303平方米，已售出并交付133,764平方米，销售率达92.7%[52] - 合肥碧桂园·星宸雅苑项目待建建筑面积42,784平方米，占整个项目总可售建筑面积137,293平方米的31.2%[52] - 贵阳碧桂园西南上城项目总可售建筑面积3,084,579平方米，已竣工部分1,892,304平方米，占比61.4%[52] - 清远碧桂园·天著项目待建建筑面积195,197平方米，占整个项目总可售建筑面积442,596平方米的44.1%[52] - 梅州碧桂园·滨江时代项目待建建筑面积320,141平方米，占整个项目总可售建筑面积673,929平方米的47.5%[52] - 黄冈碧桂园·八景台项目已竣工部分已售出110,016平方米，占已竣工总可售建筑面积124,195平方米的88.6%[52] - 惠州碧桂园·十里银滩伴海云山项目待建建筑面积206,211平方米，占整个项目总可售建筑面积317,146平方米的65.0%[52] - 揭阳碧桂园·十里江湾项目在建总可销售建筑面积79,181平方米，已预售36,132平方米，占比45.6%[52] - 所有建筑面积数据均为权益口径[52][53] - 已竣工总可售建筑面积为4.69亿平方米，占全部土地储备的86.7%[58] - 已售出并交付总可售建筑面积达4.51亿平方米，占已竣工面积的96.1%[58] - 已预售待交付总可售建筑面积为1,050万平方米，占已竣工面积的2.2%[58] - 在建总可售建筑面积为4,160万平方米，其中已预售部分达1,580万平方米，预售率为38%[58] - 待建预期建筑面积为6,190万平方米，占全部土地储备的11.4%[58] - 碧桂园西南上城项目总建筑面积308万平方米，为所有单体项目中规模最大[56] - 2025年上半年公司及其合联营企业共交付房屋约7.4万套[86] 债务与流动性管理 - 境外债务重组涉及外部有息债务本息约160亿美元及股东贷款本息约12亿美元，合计约172亿美元[27] - 持有现有公开票据本金总额逾77%的持有人已加入重组协议[27] - 重组后公司最高降债规模可达约117亿美元，新债务融资成本预计降至1.0%–2.5%[27] - 2022年以来处置各类资产回笼约人民币650亿元[28] - 总现金余额约人民币240.62亿元，其中受限制现金约人民币177.8亿元[72] - 总借贷约人民币2545.83亿元，资本负债比率升至90.6%[74][75] - 加权平均借贷成本4.88%，下降29个基点[78] - 为物业买家提供的按揭贷款担保约为人民币2414.27亿元，较2024年末的人民币2590.95亿元下降6.8%[81] - 为合联营企业及其他方提供的负债担保金额约为人民币60.88亿元，较2024年末的人民币61.85亿元略有下降[81] - 出售蓝箭航天约11.063%股份，总代价约为人民币13.05亿元[82][83] - 出售蓝箭航天股份的每股价格为人民币48.74元[82][83] - 公司担保责任将在房地产所有权证发出或买家付清贷款时解除[81] - 出售蓝箭航天股份是为解决阶段性流动性压力采取的措施[83] - 2023可换股债券本金总额港币78.3亿元已到期违约，截至报告日未偿还本金为港币30亿元[114] - 2026可换股债券本金总额港币39亿元，可按每股港币7.92元转换为最多492,424,242股股份[115] - 2026可换股债券于期内无持有人行使换股权，且已发生交叉违约[115] - 公司计划对2023及2026可换股债券未偿还债务进行整体债务重组[115] - 2020年融资协议提供双币贷款港币81.333亿元及4.53亿美元，用于再融资及离岸债务重组[118] - 2020年贷款协议要求杨惠妍及杨国强共同持有公司至少40%股份并控制公司[118] - 2021年7月签署双币定期贷款融资协议，金额为港币6076百万元及559百万美元，期限48个月[119] - 2022年12月签署双币定期贷款融资协议，总金额280百万美元，期限36个月[120] - 2023年3月签署定期贷款融资协议，金额港币950百万元，期限36个月[121] - 2023年7月与创兴银行签署贷款协议，金额35百万美元等值，期限36个月[122] - 2023年7月签署双币定期贷款融资协议，金额港币3583.02百万元及388.66百万美元，附带11.2百万美元增额权，期限30个月[123] - 所有融资协议均要求杨惠妍及杨国强共同持有公司至少40%股权并控制公司[119][120][121][122][123] - 2023年10月公司公告面临阶段性流动资金压力，无法履行境外债务偿付义务[124] - 未付款项可能导致债权人要求加速债务偿付或采取强制行动[124] - 公司正推进境外债务管理措施并制定整体解决方案[124] - 2021年贷款用于2017年融资协议再融资及离岸金融债务再融资[119] - 公司境外有息负债总额约164亿美元，包括103亿美元优先票据及可换股债券、36亿美元银团贷款、11亿美元股东贷款和14亿美元其他债务[125] - 债务重组提案目标减少债务超过110亿美元，将到期时间延长至最多11.5年[125] - 债务重组后加权平均借贷成本目标从每年约6%降至每年约2%[125] - 持有29.9%美元优先票据及港元可换股债券的持有人已签署重组支持协议[126] - 七家银行持有49%银团贷款本金总额已加入或正审批加入重组支持协议[126] - 持有第2类债务本金总额逾77%的持有人已加入重组支持协议[126] - 公司现金及现金等价物从63.62亿元人民币降至62.82亿元人民币[136] - 公司总借贷约人民币2545.83亿元，资本负债比率升至90.6%[74][75] - 2025年6月30日公司总借贷合共约人民币2546亿元其中流动负债部分约人民币2224亿元[93] - 2025年6月30日公司现金总额包括现金及现金等价物和受限制现金约人民币241亿元[93] - 2025年6月30日公司约人民币1862亿元债务发生违约或交叉违约[93] - 净流动负债为4365.7亿元人民币[158] - 总债务规模达25458.3亿元人民币，其中22235.4亿元为流动负债[158] - 现金及现金等价物为62.82亿元，受限制现金为177.8亿元[158] - 发生违约或交叉违约的债务达18618.4亿元人民币[158] - 境外债务重组取得进展，与持有29.9%美元优先票据及港元可换股债券的持有人达成重组支持协议[160] - 公司非衍生金融负债及以净额结算的衍生金融负债总额为人民币611.222亿元，其中一年内到期金额为人民币573.174亿元（占比93.8%）[176] - 一年内到期的优先票据为人民币78.174亿元，较2024年末的76.688亿元增加1.9%[176] - 银行及其他借款总额为人民币164.061亿元，其中一年内到期部分达137.092亿元（占比83.5%）[176] - 贸易及其他应付款（不含税项及薪酬）为人民币339.282亿元，全部于一年内到期[176] - 现金及现金等价物为人民币62.82亿元，与2024年末的63.62亿元基本持平[200] - 受限制现金从2024年末的人民币235.35亿元下降至2025年中的177.80亿元，减少57.55亿元[200] - 库存现金及银行存款为人民币240.62亿元，较2024年末减少58.35亿元[200] 资产与负债结构 - 公司累计亏损从859.01亿元人民币扩大至1048.56亿元人民币[136] - 公司总资产从10358.43亿元人民币下降至9093.28亿元人民币[136] - 公司权益总额从512.54亿元人民币降至239.18亿元人民币[136] - 公司总负债从9845.89亿人民币下降至8854.10亿人民币，减少991.79亿人民币[138] - 公司合同负债从2819.88亿人民币下降至2219.85亿人民币，减少600.03亿人民币[138] - 公司贸易及其他应付款从3948.57亿人民币降至3583.46亿人民币，减少365.11亿人民币[138] - 公司银行及其他借款（流动部分）从1374.13亿人民币降至1301.30亿人民币，减少72.83亿人民币[138] - 公司总权益及负债从10358.43亿人民币下降至9093.28亿人民币，减少1265.15亿人民币[138] - 公司权益总额从512.54亿人民币下降至239.18亿人民币，减少273.36亿人民币[147] - 总资产下降至9093.28亿元人民币（2024年末：10358.43亿元）[193] - 总负债下降至8854.10亿元人民币（2024年末：9845.89亿元）[193] - 贸易及其他应收款下降至2154.44亿元人民币（2024年末：2684.32亿元）[196] - 应收账款总额从2024年末的人民币293.43亿元下降至2025年中的285.02亿元，减少8.41亿元[197] - 账龄超过365天的应收账款为人民币29.12亿元，与2024年末的29.36亿元基本持平[197] - 其他应收款项净额从2024年末的人民币216.80亿元下降至2025年中的166.54亿元，减少50.26亿元[197] - 其他应收款项中应收合营企业、联营公司及其他关联方款项为人民币481.41亿元，较2024年末减少59.71亿元[197] - 其他应收款项的减值准备为人民币434.92亿元，较2024年末增加3.03亿元[197] - 以公允价值计量的金融资产总额为人民币112.8亿元，其中第三层级资产占比81.7%（92.14亿元）[177] - 第三层级金融资产期内减少人民币17.59亿元，主要因处置损失13.18亿元及损益确认亏损3.74亿元[180] 现金流表现 - 经营活动的现金净流出为4.44亿元人民币，较去年同

境内债务重组方案 - 涉及9笔境内债券 本金规模合计138亿元 方案设置多个选项供投资者选择 [1][2] - 重组后预计实现超过50%债务本金削减 债务期限最长延至10年 利率降至1% 采用先本后息支付方式 [1][2] - 重组通过后5年内无本金偿付压力 将大幅降低境内公开市场债务规模 [2] 境外债务重组进展 - 截至2025年8月 持有77%公开票据本金的债权人已加入重组协议 银团贷款协调委员会代表49%本金签署支持协议 [4] - 境外重组范围涵盖外部有息债务本息约160亿美元和股东贷款本息约12亿美元 合计172亿美元 [4] - 重组后最高降债规模约117亿美元 新债务融资成本预计下降至1.0%-2.5% 期限最长11年 [4] 公司财务状况 - 截至6月底总资产约9093.28亿元 但境内已有1861.84亿元债务违约或交叉违约 [3] - 管理层计划2026年上半年完成境内债务重组 2025年下半年工作重点为保交房和保主体并重 [3][5] 经营策略调整 - 上半年合计交付房屋约7.4万套 近三年交付量在行业第三方榜单中持续位居榜首 [4] - 部分区域保交房任务即将完成 已开始启动新项目经营策划会 计划从保交房向资债修复与正常经营转换 [5] 行业化债进展 - 截至2025年8月全国约有60家出险房企公布债务重组进展 其中20家方案已获批 化债总规模超过1.2万亿元 [5] - 现金回购、债务展期、债转股、资产处置等差异化策略得到广泛应用 旭辉控股和佳兆业等企业债务重组方案相继取得进展 [5]

财务表现 - 2025年上半年收入人民币23185.5百万元，同比增长10.2% [3] - 毛利人民币4299.1百万元，同比下降3.5% [3] - 归母净利润人民币996.6百万元，同比下滑30.8% [3] - 经调整基础盈利人民币1567.7百万元，同比下降14.8% [3] - 基本盈利率为6.8% [3] 业务运营 - 物业管理及三供一业业务占整体收入超过90%但盈利弹性有限 [3] - 盈利下滑受债务豁免损失及城市服务与商业运营服务收缩影响 [3] - 行业基本面仍具挑战 [3] 股东回报 - 2025财年基础派息率由32.6%提升至60% [3] - 启动不少于人民币50亿元的股份回购计划 [3] - 措施旨在强化股东回报并降低控制权变动风险 [3] 行业展望 - 母公司债务重组及房屋交付进程推进将改善行业可见度 [3] - 经调整基础每股盈利39.4分 [3]

债券重组方案核心内容 - 公司拟对九只公开市场债券进行重组 涉及债券余额138.5828亿元人民币[2] - 重组方案包括调整本息偿付安排 并提供购回选项、股票选项及一般债权选项三种替代方案[2][4] 具体债券信息 - 涉及债券包括H16碧园5、H19碧地3、H20碧地3、H20碧地4、H1碧地01、H1碧地02、H1碧地03、H1碧地04及H16腾越2[2] 现金提前偿付安排 - 对全部议案投同意票的持有人按持有张数的0.1%提前兑付并注销债券 同时豁免全部利息[2] 本息兑付调整方案 - 本金兑付期限延长至2035年9月2日 以H16碧园5为例分9期逐步兑付[2] - 前四年兑付比例分别为1%、2%、3%、4% 后四年比例调整为15%、15%、20%、30%[2] - 未付利息按1%年利率重新计算 基准日后按1%单利计息并于2035年一次性支付[2] 增信保障措施调整 - 要求持有人同步接受解除部分增信担保措施及豁免增信协议相关约定[3] - 因市场或政策等非主观原因导致的资产价值波动不视为违约[3] 现金购回选项 - 以不超过4.5亿元现金按债券面值12%的价格开展购回[4] - 采用按比例配售方式 不同债券最终获配比例可能不同[4] 股票抵债方案 - 通过特殊目的信托增发不超过14.6亿股普通股 每股定价2.6港元[4][5] - 增发后24个月内按月指令出售 未出售部分在第25个月强制出售[6] - 选择股票选项的持有人需豁免全部已产生利息[5] 一般债权转换方案 - 可将债券份额按未偿本金金额转换为非债券形式的一般债权[6] - 一般债权兑付日延迟至2033年 年利率为1%[6]

目标价与评级调整 - 上调碧桂园服务目标价36.5% 从5.2港元升至7.1港元 维持持有评级 [1] - 重新采用传统市盈率估值方法 [1] 财务表现与预测 - 2025年上半年利润降低 反映行业基本面持续面临挑战 [1] - 上调2025年盈利预测3.2% 下调2026年盈利预测6.8% 反映减值损失预测变化 [1] 股东回报政策 - 基础派息比率从2024财年32.6%大幅提升至2025财年60% [1] - 宣布5亿元人民币股份回购计划 [1]

目标价与评级调整 - 上调碧桂园服务目标价36.5% 从5.2港元升至7.1港元 [1] - 维持持有评级 [1] 财务表现与预测 - 2025年上半年利润降低反映行业基本面仍受挑战 [1] - 上调2025年盈利预测3.2% [1] - 下调2026年盈利预测6.8% 反映减值损失预测变化 [1] 股东回报措施 - 基础派息比率从2024财年32.6%增至2025财年60% [1] - 宣布5亿元人民币股份回购计划 [1] 估值方法调整 - 重新采用传统市盈率估值方法 [1]

行业基本面 - 物业服务业基本面仍具挑战 上半年盈利下跌[1] 公司财务表现 - 派息比率由去年32.6%大幅提升至全年60%[1] - 推行5亿元股份回购计划以增加股东回报[1] - 今明两年盈利预测分别上调3.2%及下调5.8%[1] 股权结构与控制权 - 20%股份存放于慈善信托 16.26%股份处于质押状态[1] - 杨氏家族持有股份未来五年将处于锁定状态[1] - 控制权变更可能性较低[1] 投资评级与估值 - 目标价由5.2港元上调至7.1港元[1] - 维持持有评级[1]

行业债务违约概况 - 截至2025年8月全国共有77家房企发生债务违约 [2][9] - 约60家出险房企公布债务重组进展 [2][9] - 其中20家房企债务重组方案获批 [2][9] 债务重组进展 - 20家出险房企债务重组获批 化债总规模超过1.2万亿元 [3][9] - 9月化债进程加速 旭辉佳兆业富力等取得关键突破 [3][4] - 完成境内及境外债重组企业包括融创富力奥园远洋时代中国龙光 [9] - 完成境外债重组企业有中梁当代等 [9] - 境外债重组获批企业包括旭辉佳兆业金轮天地禹洲世茂绿地碧桂园 [9] 重点企业化债案例 - 旭辉控股7笔境内债重组方案通过 涉及金额100.6亿元 现金兑付比例提升至20% 以资抵债兑付率提高至40% 留债展期缩短至7-8年 [3][4][6] - 佳兆业境外债务重组生效 发行133.72亿美元新票据与可换股债券 实现86亿美元债务削减 债务期限平均展期五年 2027年底前无刚性还本压力 [3][4][6] - 富力地产提出境内债券重组方案 包含现金购回以物抵债应收账款信托份额抵债等多元化方式 [4][6] - 融创中国2025年1月完成境内债二次重组 6月境外债二次重组获83%债权人同意 2023年化解境内债务160亿元 2025年化解154亿元 境外债务化债规模分别为90.48亿美元和95.5亿美元 [9] - 金科股份通过司法重整用26亿元撬动1470亿元债务清零 完成全国首例千亿级房企司法重整 [10] 化债路径特点 - 债转股成为多数企业首选方式 龙光碧桂园融创等多次采用 [7] - 现金回购债务展期资产处置等方式广泛应用 呈现多元化特征 [7] - 公募REITs成为降杠杆促转型关键工具 通过资产证券化实现真实出售 [11] 金融机构支持 - 头部资管机构推动152个房地产纾困项目 带动3220亿元资产盘活 [11] - 商业银行房地产白名单贷款规模持续扩容 截至2025年1月22日达5.6万亿元 [11] 市场环境改善 - 1-8月全国新建商品房销售面积5.73亿平方米 同比下降4.7% 降幅较去年同期收窄13.3个百分点 [14] - 新建商品房销售额5.5万亿元 同比下降7.3% 降幅较去年同期收窄16.3个百分点 [14] - 市场进入金九传统营销旺季 核心城市推盘节奏加快 改善需求释放带动活跃度回升 [14]

港股内房股市场表现 - 港股内房股普遍下跌 碧桂园一度跌幅超过10% 世茂集团下跌8% 旭辉控股集团和雅居乐集团均下跌7% 富力地产、万科企业和融创中国跌幅均超过6% [2]