财务表现 - 2025财年基础净利润增长0.5% 基本符合预期 [1] - 利润增长主要受中国物业发展利润强劲及财务成本下降推动 [1] - 管理层承诺维持50%派息比率 [1] 业务运营 - 投资物业表现不一 香港写字楼表现优于市场 [1] - 香港IGC和上海ITC将于2026财年完工开业 [1] - 新项目完工将支持经常性收入增长 [1] 投资评级 - 机构维持"买入"评级 目标价103港元 [1] - 目标价对应2026财年预测收益率达4% [1]

核心财务表现 - 2025财年核心盈利219亿港元 同比增长1% [1] - 香港物业发展利润率大幅下降至12% 低于去年26% [1] - 瑞银略微下调2026至2027财年盈利预测1%至4% [1] 香港业务表现 - 香港应占总租金收入同比下降3% [1] - 办公室租金下降5% 零售租金下降3% [1] - 租金调整仍为负数 零售为低单位数 办公室为高单位数 [1] 内地业务表现 - 内地租金收入同比下降3% [1] - 办公室及零售板块均下跌2%至3% [1] - 自6月以来内地租户销售显示强劲复苏势头 [1] - 复苏得益于老铺黄金开业及上海IFC商场奢侈品租户扩张 [1] 投资评级与目标价 - 瑞银维持目标价96港元 [1] - 目标价基于每股资产净值189港元的50%折让 [1] - 评级维持"买入" [1]

核心财务表现 - 2025财年核心盈利219亿港元 同比增长1% 大致符合预期 [1] - 香港物业发展利润率大幅下降至12% 低于去年同期的26% [1] - 基于每股资产净值189港元的50%折让 维持目标价96港元 [1] - 略微下调2026至2027财年盈利预测1%至4% 反映最新物业发展预订情况 [1] 香港业务表现 - 香港应占总租金收入同比下降3% 办公室租金下降5% 零售租金下降3% [1] - 租金调整仍为负数 零售为低单位数下降 办公室为高单位数下降 [1] 内地业务表现 - 内地租金收入同比下降3% 办公室及零售板块均下跌2%至3% [1] - 自6月以来内地租户销售显示强劲复苏势头 得益于老铺黄金开业及上海IFC商场奢侈品租户扩张 [1]

核心观点 - 高盛维持新鸿基地产买入评级 但将目标价从104港元下调至96港元 因每股基础盈利和收入低于预期 同时公司受益于香港物业市场周期逐步转势 [1][2] 财务表现 - 下半财年每股基础盈利3.93港元 按半年增长9% 但同比下降11% 较高盛预期低7% [2] - 收入较高盛预期低24% 主要因物业发展入账及其他非物业业务低于预期 [2] - 物业发展收入较高盛预测低39% 因香港及内地市场入账低于预期 [3] - EBIT高于高盛预期 归因于内地业务较高的利润率 [3] 盈利预测调整 - 将2026至2028财年每股基础盈利预测分别下调14%、12%及2% [3] - 预测2026财年股息同比下降4% 2027至2028财年以每年4%的速度增长 [2] - 将股息预测下调4%、下调3%及上调3% [3] - 预计未来三年平均派息比率约49% 过去五年平均约52% 管理层重申股息派发比率上限为50% [3] 目标价与评级 - 12个月目标价下调8% 从104港元降至96港元 基于市账率对资产收益率/净资产收益率 [2] - 维持买入评级 因公司持续受益于香港物业市场周期逐步转势 [2] 业务展望 - 预测2026财年物业发展利润率为13% 2027至2028财年逐步恢复至15%及18% 受惠于行业触底回升 [3]

核心观点 - 高盛维持新鸿基地产买入评级 目标价从104港元下调至96港元 因公司将持续受益于香港物业市场周期逐步转势 [1] 财务表现 - 下半财年每股基础盈利3.93港元 按半年增长9% 同比降11% 较高盛预期低7% [1] - 收入较高盛预期低24% 主要因物业发展入账及其他非物业业务低于预期 [1] - 物业发展收入较高盛预测低39% 因香港及内地市场入账低于预期 [2] - EBIT高于高盛预期 归因于内地业务较高的利润率 [2] 盈利预测调整 - 2026至2028财年每股基础盈利预测分别下调14% 12%及2% [2] - 2026财年物业发展利润率预测为13% 2027财年恢复至15% 2028财年恢复至18% [2] - 盈利预测调整基于下半财年业绩 管理层指引及最新入账计划 [2] 股息预测 - 2026财年股息预测同比降4% 2027至2028财年以每年4%速度增长 [1] - 2026至2028财年股息预测分别下调4% 下调3%及上调3% [2] - 未来三年平均派息比率约49% 过去五年平均约52% 管理层重申股息派发比率上限为50% [2] 估值与评级 - 基于市账率对资产收益率/净资产收益率的12个月目标价下调8% 从104港元降至96港元 [1] - 维持买入评级 因认为公司将持续受益于香港物业市场周期逐步转势 [1] 行业展望 - 物业发展利润率预计逐步恢复 受惠于行业触底回升 [2]

业绩表现 - 2025财年业绩略逊于预期 [1] - 2026至27财年每股盈利预测下调1%至4% [1] - 除非香港楼价短期内显著增长 否则2026至27财年每股盈利将相对持平 [1] 市场环境 - 公司正受惠于香港住宅市场触底反弹的情况 [1] - 物业发展利润率较低令短期内每股盈利及股息持平 [1] 估值与评级 - 目标价由94港元微升至95港元 [1] - 维持中性评级 因收益率进一步压缩空间有限 [1] - 相较同业4%的收益率水平 公司收益率压缩空间有限 [1]

业绩表现 - 公司2025财年业绩略逊于预期 [1] - 2026至27财年每股盈利预测被下调1%至4% [1] - 除非香港楼价短期内显著增长 否则2026至27财年每股盈利将相对持平 [1] 市场环境 - 公司正受惠于香港住宅市场触底反弹的情况 [1] - 物业发展利润率较低 令短期内每股盈利及股息持平 [1] 估值与目标价 - 维持"中性"评级 目标价由94港元微升至95港元 [1] - 相较同业4%的收益率水平 公司收益率进一步压缩空间有限 [1]

财务表现 - 全年每股盈利持平 派息率维持50%水平 股息率达4.1% [1] - 净负债率由2025上半财年17.8%降至全年15.1% [1] - 融资成本由去年同期4.4%降至3.7% 受益于增加人民币及港元浮动利率债务配置 [1] 业务运营 - 本地物业发展全年合约销售额达423亿元 较去年同期256亿元大幅增长 [1] - 集团目标2026财年合约销售额为300亿港元 [1] - 预计2026财年将录得超过300亿元未入账销售 利润率水平相近 [1] 资产与投资 - 管理层目前不考虑回购股份或设立C-REIT [1] - 对香港写字楼及零售市场前景持建设性看法 尽管续租租金录得负增长 [1] - 2026至2027财年预计九龙高铁站上盖IGC及上海徐家汇中心ITC的投资物业收入将显著提升 [1] 估值与评级 - 目标价102.3港元 按综合方式估值 相当于每股资产净值折让50% [1] - 评级为"增持" [1]

核心观点 - 高盛维持新鸿基地产买入评级 但下调目标价至96港元及盈利预测 因公司下半年业绩低于预期且物业发展收入疲软 [1] 财务表现 - 下半财年每股基础盈利3.93港元 按半年增长9%但按年下降11% 较高盛预期低7% [1] - 收入较高盛预期低24% 主要因物业发展入账及其他非物业业务低于预期 [1] - 物业发展收入较高盛预测低39% 因香港及内地市场入账均低于预期 [1] 预测调整 - 2026至2028财年每股基础盈利预测分别下调14% 12%及2% [1] - 同期股息预测下调4% 下调3%及上调3% [1] - 未来三年平均派息比率约49% 低于过去五年平均52% 管理层重申派息比率上限50% [1] 投资评级 - 12个月目标价从104港元下调8%至96港元 [1] - 维持买入评级 因公司将持续受益于香港物业市场周期逐步转势 [1]

财务表现 - 全年每股盈利持平 派息率维持50%水平 股息率达4.1% [1] - 净负债率由2025上半财年17.8%降至全年15.1% [1] - 融资成本由去年同期4.4%降至3.7% [1] 业务运营 - 本地物业发展全年合约销售额达423亿元 去年同期为256亿元 [1] - 2026财年销售目标为300亿港元 [1] - 预计2026财年将录得超过300亿元未入账销售 利润率水平相近 [1] 资产与估值 - 目标价102.3港元 按综合方式估值 相当于每股资产净值折让50% [1] - 九龙高铁站上盖IGC及上海徐家汇中心(ITC)的投资物业收入将于2026-2027财年显著提升 [1] 管理层策略 - 不考虑回购股份或设立C-REIT [1] - 对香港写字楼及零售市场前景持建设性看法 尽管续租租金录得负增长 [1] - 增加人民币及港元浮动利率债务配置 [1]