行业投资评级 - 地产行业评级为“强于大市”，并维持该评级 [2] 核心观点 - 优质港房财报现积极信号，打开股价上行空间 [2] - 以新鸿基地产2026财年半年报为例，报表端积极信号逐步显现，其收入同比增长32%，归母净利润同比增长36.2%，核心归母净利润同比增长16.7% [3] - 新鸿基地产中期股息0.98港元/股，同比增长3%，实际融资成本降至3% [3] - 发展物业减值拨备由上年同期的10.8亿港币降至0，投资物业公允价值变动由上年同期-28.8亿港元缩减至-13.1亿港元，侧面体现香港楼市回暖 [3] - 报告认为港资房企上行空间仍存，理由有三：1）新鸿基地产PB为0.68倍，低于业务模式类似的华润置地（0.77PB），而香港楼市已企稳；2）上轮香港楼市调整于2003年见底，新鸿基地产PB最高超过1倍；3）上轮周期（2003-2007年）新鸿基地产、恒基地产、信和置业股价累计涨幅分别为307%、257%和1128%，本轮新鸿基地产自2025年4月以来涨幅已翻倍，但仍远低于上轮周期 [3] - 报告认为本轮香港楼市于2025年刚出现拐点，短期楼市量价均有望持续超预期，坚定看好全年港资房企表现 [3] 投资建议 - 持续建议关注三条主线 [3] - 主线一：历史包袱较轻、库存结构优化、拿地及产品力强的房企，如华润置地、建发国际集团、滨江集团、中国海外发展、绿城中国、招商蛇口、保利发展、越秀地产 [3] - 主线二：受益香港楼市止跌回稳的港资地产，如新鸿基地产、恒基地产、信和置业，同时关注商业运营商恒隆地产、太古地产及经纪商美联集团 [3] - 主线三：净现金流及分红稳定的企业，如华润万象生活、保利物业、招商积余、中海物业、绿城服务 [3] - 同时持续关注经纪（贝壳）、代建（绿城管理控股）、商业（新城控股）等细分领域优质企业 [3] 政策环境监测 - 上海非沪籍外环内购房社保年限降至1年，缴满3年可增购1套 [3][8] 市场运行监测 - 成交受春节假期影响环比回升，后市有待观察 [3][10] - 本周（2.21-2.27）重点50城新房成交0.7万套，环比升428.8%，重点20城二手房成交0.9万套，环比升857.2% [3][10] - 2月（截至27日）重点50城新房月日均成交同比降43.5%，环比降32.8%；重点20城二手房月日均成交同比降32.6%，环比降39.6% [3][10] - 库存环比下降，去化周期20.9个月 [3][12] - 截至2026年2月27日，16城取证库存8967万平，环比降0.3%，去化周期20.9个月 [3][12] 资本市场监测 - 地产债：本周境内地产债发行5.5亿元，总偿还量186.2亿元，净融资-180.7亿元 [19] - 2026年全年地产债到期和提前兑付规模总共2923.4亿元，同比2025年减少约1.48% [19] - 2026年3月为债务到期压力最大月份，到期规模约484.58亿元 [19] - 地产股：本周房地产板块涨0.6%，跑输沪深300（1.08%） [24] - 当前地产板块PE（TTM）为65.75倍，高于沪深300的14.13倍，估值处于近五年96.71%分位 [3][24] - 本周上市房企50强涨跌幅排名前三为碧桂园（22.4%）、中梁控股（7.3%）、弘阳地产（6.5%），排名后三为绿城中国（-5.9%）、龙光集团（-7.9%）、时代中国控股（-11.1%） [28] 重点个股情况 - 华润置地：2021-2024年保持约百亿稳定分红，截至2026年2月27日股息率4.5%，2024年经营性收入覆盖2倍股息及利息 [5] - 华润置地：2021-2024累计减值233亿港币，居主流房企前列 [5] - 建发国际集团：2022-2024年归母净利保持42亿以上，2024年毛利率率先企稳回升 [5] - 建发国际集团：2022-2024年分红稳定在20亿以上；截至2026年2月27日，最新股息率7.1% [5] - 中国海外发展：头部央企，2025年权益销售额及权益拿地金额第一 [5] - 中国海外发展：截至2026年2月27日仅0.38倍PB，股息率3.8%，2026年以来涨幅17.1% [5] - 绿城中国：品质标杆，2024、2025拿地靠前，2021-2024累计减值87亿压力减轻 [5] - 绿城中国：市值（截至2026年2月27日）/2025年销售额比为17%，截至2026年2月27日PB 0.68倍，2026年涨幅23.5% [5] 重点公司对比（市值及拿地数据） - 绿城中国：最新市值235亿元（人民币），2025年权益拿地金额592亿元，拿地金额/市值比为252% [29] - 中国金茂：最新市值190亿元，2025年权益拿地金额339亿元，拿地金额/市值比为178% [29] - 建发国际集团：最新市值300亿元，2025年权益拿地金额411亿元，拿地金额/市值比为137% [29] - 中国海外发展：最新市值1390亿元，2025年权益拿地金额705亿元，拿地金额/市值比为51% [29] - 华润置地：最新市值2005亿元，2025年权益拿地金额381亿元，拿地金额/市值比为19% [29]

新房市场价格走势 - 2026年1月一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月相同[1] - 2026年1月二线城市新房销售价格环比下降0.3%，降幅较上月收窄0.1个百分点[1] - 2026年1月三线城市新房销售价格环比下降0.4%，降幅与上月持平[1] - 1月一线城市新房销售价格同比下降2.1%，降幅比上月扩大0.4个百分点[1] - 1月二线城市新房销售价格同比下降2.9%，降幅比上月扩大0.4个百分点[1] - 1月三线城市新房销售价格同比下降3.9%，降幅比上月扩大0.2个百分点[1] - 二线城市新房价格环比跌幅收窄，反映出部分二线城市房价出现逐步企稳的态势[1] - 上海等一线城市高端楼盘入市，成为支撑新房价格的一项重要支柱，但高端项目价格涨幅及去化速度较此前略有回落[1] - 1月房价下跌城市较去年11-12月有所增加，同比跌幅连续三个月扩大[2] - 1月新房交易环比下跌明显，不少企业为提高销售业绩，采取以价换量策略[2] - 70城1月房价延续结构性调整、筑底修复特征，需求端韧性凸显、流通端积极信号增多[2] - 楼市整体上正向修复企稳阶段过渡，政策托底与市场自发修复的双重作用逐步显现[2] - 预计一线城市新房价格环比有望逐步企稳、同比降幅持续收窄，成为全国市场稳价核心锚点[4] 二手房市场价格走势 - 2026年1月一线城市二手住宅销售价格环比下降0.5%，降幅比上月收窄0.4个百分点[3] - 2026年1月二线城市二手住宅销售价格环比下降0.5%，降幅比上月收窄0.2个百分点[3] - 2026年1月三线城市二手住宅销售价格环比下降0.6%，降幅比上月收窄0.1个百分点[3] - 1月70城二手住房价格指数环比下跌0.5%，在连续三个月保持-0.7%的跌幅后首次收窄，创下去年8月份以来的最低环比跌幅[3] - 1月70城二手房价格指数下跌城市数量在连续3个月全部下跌后，降至67个[3] - 核心城市二手房市场企稳迹象较为明显，是政策因素和市场信心修复共同作用的结果[3] - 核心城市房东心态有所转变，挂牌量增长有所收缩，二手房源在架时长缩短、流通效率提升[3] - 青岛、南昌等城市二手房行业景气度出现上升迹象，成交延续了2025年10月以来的回升势头[3] - 当前重点城市二手房市场呈现出“交易上升、挂牌下降”的健康态势[3] - 京沪深二手住房挂牌量相比去年12月均出现不同程度下降[4] - 市场交易的持续回升提振了业主信心，业主大幅降价的积极性有所下降[4] - 各地1月二手房找房热度逆势回升，不少城市成交量持续上升[5] 市场分析与展望 - 市场上居住需求一直存在，但在调整期买家会产生观望情绪[1] - 一些具备产业优势的城市人口导入情况较好，房价经过持续盘整，部分区域房源性价已经较高，加之市场预期有所好转，使得这些城市交易活跃度有所提升[1] - 重点城市新房市场仍处修复过程中[1] - 1月新房市场变化很大程度上与开发商进行阶段性业绩冲刺有关，而此时新房处于销售淡季，加上部分需求转向二手住房[2] - 今年房地产政策大方向不会发生变化，仍将以稳市场、稳预期为核心，延续因城施策、供需两端精准发力思路，且政策会更关注长效作用[4] - 一季度市场如何，具有重要的风向标意义[4] - 新房市场的能级差异进一步凸显[4] - 目前二手房交易量的稳定性仍不牢固，春节后政策效果是否可持续传导，市场需求能否得到持续有序释放将是关键[5]

一线城市二手房市场1月成交表现 - 北京1月二手房网签量超过1.5万套，连续三个月稳定在1.4万套以上 [2] - 上海1月二手房连续三个月成交超2.2万套，创近五年同期新高 [2] - 深圳1月二手房成交6802套，刷新近10个月纪录 [2] - 广州1月二手住宅网签8881套 [2] 市场信号与驱动因素 - 一线城市二手房在传统淡季同步回温，释放市场正在修复的重要信号 [3] - 房价经过四年半深度调整后趋于“友好”，市场进入探底阶段，部分核心城市“小阳春”行情出现前移迹象 [3] - 二手房率先回暖，成为本轮楼市修复的先行指标 [3] - 政策推动效应显现，例如北京在2025年末推出新一轮支持政策，放宽购房条件、降低首付和贷款成本，激活了部分被压抑的需求 [3] - 广州、深圳市场的回暖更多来自价格调整后的需求释放 [4] 供需关系与成交结构变化 - 北京、上海在成交回升的同时，挂牌量正在下降，供需关系改善 [3] - 1月北京二手房挂牌量较年末明显回落，上海挂牌量已连续9个月下降，较高点累计降幅超过两成 [3] - 从成交结构看，学区房、低总价房源成为本轮行情的主力军，成交节奏加快，部分板块价格出现小幅修复 [3] - 上海市场呈现“量先行”特征，低总价房源加速去化，部分区域库存明显下降 [3] - 广州外围区域成交回升明显，深圳二手房成交量同比大幅增长，刚需与改善需求同步入场 [4] 市场参与者心态与行为 - 上海房东心态出现转变，不少业主不再急于降价出售，而是选择撤牌观望或转售为租 [3] - 地段较好的老房子，稳定的租金回报增强了业主的持有意愿 [3] - 购房者信心逐步修复 [4] - 多家机构调研显示，对2026年一线城市楼市成交量的预期明显改善，看涨或看稳成为主流判断 [4] 市场阶段与未来特征判断 - 当前市场仍处于“探底修复”阶段，从探底到真正触底企稳仍需要时间 [4] - 挂牌规模整体仍然偏大，去化压力尚未完全消化 [4] - 市场分化依然明显，核心区域优质房源价格趋稳，而非核心区域、老旧房源仍面临调整压力 [4] - 1月成交回暖并不意味着全面反转，而是长期调整后的阶段性修复 [4] - 成交量先行、价格缓慢企稳、结构性分化延续，或将成未来一段时间楼市运行的主要特征 [4]

新房市场整体走势 - 2025年1-8月全国新建商品房销售额同比下降7.3%，降幅较7月扩大0.8个百分点，9月新房线上找房日度走势呈波动式下降 [1] - 国庆假期前五日全国跨区域人员流动量累计达12.43亿人次，日均超3.1亿人次创历史新高，出游热对购房需求形成短期分流，导致9月30日和10月1日全国重点60城新房找房热度分别降至57.4和59.1 [1] - 假期最后两日（10月7日、8日）找房热度快速回升至77.6和79.9，假期8天热度日均值为69.8，环比前八天均值62.8上涨11.2%，显示节后市场有望回暖 [1] - 近三年国庆期间找房热度日均值持续下降，2023年为138.2，2024年为124.9，2025年为69.8，今年同比去年大幅下降44.1% [3] 各梯队城市市场表现 - 2025年国庆假期各梯队城市找房热度日均值呈现分化：一线城市77.0最高，其次为二线70.4，三四线68.5，新一线67.8最低 [5] - 各梯队城市找房热度同比去年均显著下降，降幅在38%至47%之间，其中二线城市同比下降46.3%降幅最大，三四线城市同比下降38.2%降幅最小 [5] - 环比来看，各梯队城市假期找房热度日均值均上涨，涨幅在7%至14%之间，三四线城市环比上涨13.9%涨幅最大，其次为二线城市12.1%，新一线城市8.3%，一线城市7.7%涨幅最小 [7][8] 一线城市具体分析 - 2025年国庆期间四大一线城市新房找房热度排序为上海99.0、深圳91.5、广州70.9、北京46.7，但热度较2023年和2024年均有显著下降 [9] - 尽管上海外环外取消限购、深圳非核心区取消限购等政策落地，但未能带动线上热度回到往年水平 [9] - 一线城市找房热度同比降幅显著，北京下降48.7%，深圳下降49.9%，广州下降55.6%，上海下降27.8%为降幅最小的一线城市 [12]

报告行业投资评级 报告未提及行业投资评级相关内容 报告的核心观点 - “金九”成色初显，楼市延续温和修复态势，二手房表现持续优于新房，各线城市成交热度分化，一线城市与其他城市“温差”拉大，本轮复苏主要由核心城市驱动，市场信心全面传导存在阻力 [1] - “金九”旺季效应在总量层面初步显现，但周度修复斜率略缓，政策接续发力预期强化，重心或向二线城市延伸 [3] 根据相关目录分别进行总结 市场成交情况 - 本周（9 月 19 - 25 日）15 城二手房成交面积在高位微降至 218 万平方米，环比小幅回落 1%，已连续六周同比正增长；38 城新房成交 256 万平方米，环比增长 7%，过去 16 周内仅上周录得同比上涨，回暖势头不牢固 [1] - 二手房市场一线稳增、三线转弱，一线城市周成交环比基本持平、同比增长 18%，上海和北京环比增幅分别为 7%和 5%、同比增幅分别达 29%和 15%，深圳环比下滑 31%、同比下滑 6%；二线城市环比、同比温和增长 3%和 15%；三线城市成交量环比大幅下滑 21%，同比由前两周的 14%降至 - 8% [2] - 新房市场一线“一枝独秀”、二三线持续承压，一线城市是唯一同比正增长板块，本周增幅达 23%，上海和北京同比分别增长 74%和 26%、环比分别增长 17%和 10%；二线和三线城市新房市场同比跌幅显著，分别达 13%和 31% [2] - “金九”旺季效应在总量层面初步显现，9 月 1 - 25 日，15 城二手房成交量同比增长 26%，38 城新房成交同比增长 9%；但从周度节奏看，市场修复动能减弱，本周 15 城二手房成交同比增幅收窄至 13%，38 城新房成交转为同比下滑 12% [3] 重点城市表现 - 9 月 19 - 25 日，一线城市二手房周成交面积环比基本持平、同比增长 18%，新房环比增长 5%、同比增长 23%；二手房方面，北京、上海分别增长 7%、5%，深圳下滑 31%，同比上海、北京分别增加 29%、15%，深圳下滑 6%；新房方面，上海、北京、深圳分别增长 17%、10%、5%，广州下滑 21%，同比上海、北京分别增加 74%、26%，深圳、广州分别下滑 26%、22% [20][21] - 杭州本周二手房、新房周成交面积较前一周分别增长 8%、下滑 1%，分别相当于年内高点的 45%、22%；成都本周二手房、新房周成交面积较前一周分别增长 22%、5%，分别相当于年内高点的 86%、60% [21] 房价观察 - 主要观察二手房价，9 月 15 - 21 日，上海、北京和深圳二手房周挂牌价环比分别下滑 0.33%、0.03%、0.61%；与去年“924”政策前一周相比，上海、北京、深圳二手房挂牌价仍然均下滑，降幅分别为 2.1%、8.5%、8.0% [46]

报告行业投资评级 - 地产行业评级为强于大市（维持） [2] 报告的核心观点 - 短期板块或维持震荡，当前板块主要分歧在于政策预期升温带来中期交易性机会与市场对楼市企稳缺乏信心及对短期政策效果存分歧 [3] - 重申关注中线布局，看好库存结构优、拿地及产品力强的房企，其短期有望受益细分市场企稳，中期有望把握发展红利 [3] - 现金流及分红稳定的物企配置价值逐步凸显，主流物企现金流和利润表现突出，分红比例提升，股息率有吸引力 [3] - 个股建议关注库存结构优化等房企、估值修复房企、净现金流及分红稳定的物管企业和经纪公司贝壳 [3] 根据相关目录分别进行总结 政策环境监测 - 西安发布促进房地产市场平稳健康发展若干措施，长沙落实住房公积金政策实施细则，深圳城市更新配建出售型保障性住房可按比例调整为商品住房 [3][5] 市场运行监测 - 成交环比回升，后市有待观察，本周重点50城新房成交1.9万套，环比升6.7%，重点20城二手房成交2万套，环比升0.4%；6月重点50城新房日均成交同比降31.1%，环比降3.9%，重点20城二手房日均成交同比降0.8%，环比升5.7% [3][8] - 库存环比微升，去化周期18.5个月，截至6月20日16城取证库存9166万平，环比升0.03% [3][11] 资本市场监测 流动性环境 - 资金价格分化，R001下行1.42BP至1.45%，R007上行0.99BP至1.59%；截至6月20日，OMO存量（MA10）余额为9131.1亿元，较6月13日减少1343.3亿元，2021年以来OMO存量规模与资金利率中枢呈正相关关系 [12] 境内债 - 本周境内地产债发行量环比下降、同比上升，净融资额环比下降、同比下降，总发行量为55.9亿元，总偿还量为93.6亿元，净融资额为 -37.7亿元；25年全年到期和提前兑付规模总共3210.16亿元，同比24年减少约2.96%，26年8月是债务到期压力最大月份，到期规模约588.19亿元 [17] 地产股 - 本周房地产板块跌1.69%，跑输沪深300（ -0.45%）；当前地产板块PE（TTM）38.43倍，高于沪深300的12.83倍，估值处于近五年93.67%分位 [20] - 本周上市房企50强涨跌幅排名前三为金辉控股、融创中国、中骏集团控股，排名后三为雅居乐集团、远洋集团、宝龙地产 [23] - 重点公司对比展示了绿城中国等多家公司的股票代码、最新市值、2024年权益拿地金额、拿地金额/市值、2024年权益销售金额、2024年权益拿地金额/2024年权益销售额等数据 [26]

报告行业投资评级 - 地产行业评级为强于大市（维持） [2] 报告的核心观点 - 年中冲刺临近，成交环比有望延续回升，6月房企年中冲刺，营销加码叠加优质供应增加，重点城市成交有望延续弱复苏趋势，环比或延续回升，同比因上年高基数或小幅下滑 [3] - 重申“好产品”与“一二线核心区域”率先止跌回稳，当前楼市调整时间及空间相对充足，5月降息降低居民置业压力，部分核心城市核心区供应步入“空窗期”，市场有望企稳回升，市场修复和购房者预期扭转需时间，一线城市新房价格自2024年11月已逐步企稳 [3] - 短期板块或维持震荡，建议投资者关注中线布局，短期市场对楼市修复持续性存疑，一揽子金融出台后政策预期降低，中长期“好产品”与“一二线核心区域”率先止跌回稳趋势未变，2024Q4部分热点城市核心区及优势产品已复苏，“好房子”企稳有望形成价格锚，带动整体楼市企稳，库存结构优、拿地能力强、产品力强的房企有望率先受益 [3] - 个股建议关注历史包袱较轻、库存结构优化、产品力强的房企，如华润置地、中国海外发展等；估值修复房企，如新城控股、金地集团等；经纪、物管、代建等细分领域头部企业，如贝壳、中海物业等 [3] 政策环境监测 - 多地出台稳楼市政策，5月28日福建支持收购存量商品房当大学生宿舍、人才房，29日深圳明确配售型保障性住房细则，30日重庆发布六项措施满足住房消费需求，湖南出台“湘十条”促进房地产市场平稳健康发展 [3][5] 市场运行监测 成交 - 新房环比回升，后市有待观察，上周（5.24 - 5.30）重点50城新房成交2.2万套，环比升5.8%，重点20城二手房成交2万套，环比降9.4%；5月（截至30日）重点50城新房日均成交同比降5.3%，环比升9.1%，重点20城二手房日均成交同比降2.7%，环比降16% [3][9] 库存 - 环比微降，去化周期18.4个月，16城取证库存9132万平，环比降0.1%，去化周期18.4个月 [3][12] 资本市场监测 流动性环境 - 资金价格多上行，R001下行4.52BP至1.57%，R007上行7.06BP至1.70%；截至5月30日，OMO存量（MA10）余额为10885.1亿元，较5月23日增加3849.8亿元，2021年以来OMO存量规模与资金利率中枢呈正相关关系 [13] 境内债 - 上周境内地产债发行量环比上升、同比下降，净融资额环比上升、同比上升，总发行量49.1亿元，总偿还量79亿元，净融资额 - 29.9亿元；25年地产债到期压力整体小于24年，25年全年到期和提前兑付规模总共3210.16亿，同比24年减少约2.96%，26年8月是债务到期压力最大的月份，到期规模约588.19亿 [15] 地产股 - 上周房地产板块涨0.95%，跑赢沪深300（ - 1.08%），当前地产板块PE（TTM）39.43倍，估值处于近五年95.64%分位 [3][18] - 上周上市房企50强涨跌幅排名前三为旭辉控股集团、禹洲集团、富力地产，排名后三为建业地产、远洋集团、时代中国控股 [21] - 部分房企有相关事项，招商积余董事章松新辞任，增补杨蕾为董事候选人，还中标四个非住业态项目；绿城中国与贝好家联合竞得佛山禅城原体育中心地块；万科向境外金融机构借款68.72亿港元，期限2年；保利发展85亿可转债完成发行，募集资金净额84.79亿 [24] - 重点公司对比给出部分房企最新市值、2024年权益拿地金额、拿地金额/市值、2024年权益销售金额、2024年权益拿地金额/2024年权益销售额等数据 [25]

报告行业投资评级 - 地产行业评级为强于大市（维持） [2] 报告的核心观点 - 年中冲刺临近，成交环比有望延续回升，6月预计重点城市成交延续弱复苏趋势，环比或回升，同比因上年高基数或小幅下滑 [3] - 重申“好产品”与“一二线核心区域”率先止跌回稳，当前楼市调整时间及空间充足，部分核心城市核心区供应步入“空窗期”，一线城市新房价格自2024年11月已逐步企稳 [3] - 短期板块或维持震荡，建议关注中线布局，中长期“好产品”与“一二线核心区域”率先止跌回稳趋势未变，库存结构优、拿地能力强、产品力强的房企有望率先受益 [3] - 个股建议关注历史包袱较轻、库存结构优化、产品力强房企，估值修复房企，经纪、物管、代建等细分领域头部企业 [3] 政策环境监测 - 多地出台稳楼市政策，如福建支持收购存量商品房当大学生宿舍、人才房，深圳明确配售型保障性住房细则，重庆发布六项措施满足住房消费需求，湖南出台“湘十条”促进房地产市场平稳健康发展 [5] 市场运行监测 成交 - 新房环比回升，后市有待观察，上周重点50城新房成交2.2万套，环比升5.8%，重点20城二手房成交2万套，环比降9.4%；5月重点50城新房日均成交同比降5.3%，环比升9.1%，重点20城二手房日均成交同比降2.7%，环比降16% [9] 库存 - 环比微降，去化周期18.4个月，16城取证库存9132万平，环比降0.1% [13] 资本市场监测 流动性环境 - 资金价格多上行，R001下行4.52BP至1.57%，R007上行7.06BP至1.70%，截至5月30日，OMO存量（MA10）余额为10885.1亿元，较5月23日增加3849.8亿元 [14] 境内债 - 上周境内地产债发行量环比上升、同比下降，净融资额环比上升、同比上升，总发行量49.1亿元，总偿还量79亿元，净融资额-29.9亿元；25年地产债到期压力小于24年，26年8月到期压力最大，到期规模约588.19亿 [15] 地产股 - 上周房地产板块涨0.95%，跑赢沪深300（-1.08%），当前地产板块PE（TTM）39.43倍，估值处于近五年95.64%分位 [3] - 上周上市房企50强涨跌幅排名前三为旭辉控股集团、禹洲集团、富力地产，排名后三为建业地产、远洋集团、时代中国控股 [21] - 重点公司对比展示了部分房企的股票代码、最新市值、2024年权益拿地金额、拿地金额/市值、2024年权益销售金额、2024年权益拿地金额/2024年权益销售额等数据 [25]

楼市整体表现 - 端午假期30大中城市新建商品房成交面积合计26 6万平方米 同比有所下降 但一二线城市表现良好 一线城市成交面积增长4 5% 二线城市增长3 3% [1] - 5月核心城市成交保持修复态势 深圳成交同环比上涨 广州新房成交面积创新高 上海迎来"红五月" [1] - 上海端午假期新房成交面积4 61万平方米 同比增加87 40% 郊区项目销售状况好转 [2] - 5月深圳一二手住宅网签总量7849套 同比涨幅超20% 其中一手住宅网签3162套 同比增长25 6% 二手住宅网签4687套 同比增长18 3% [3] - 5月广州新房成交面积70 83万平方米 创今年最高月度纪录 [3] - 北京5月新建商品住宅销售面积环比基本持平 同比增长22 2% [3] - 上海5月新房成交面积超60万平方米 同比增加23 7% 40个项目入市 供应环比增加49 2% 同比增加30 2% [3] 区域分化与项目表现 - 核心城市"新规"项目开盘去化较好 但郊区老项目及低能级城市项目普遍面临压力 [1] - 深圳核心区优质项目去化率超80% 非核心区项目去化率普遍低于50% [3] - 上海5月成交面积TOP10中 均价10万+的楼盘占6个 前五均为改善类产品 [7] - 杭州核心区项目如三塘 江湾新城触发社保摇号 最低中签率仅10 3% [4] - 成都新入市新规产品去化率可达100% 但5月整体成交面积同环比分别下降18 3% 15 1% [5] 产品趋势与市场热点 - 优质新盘成为影响短期城市销售和房企销售的重要因素 [1] - "好房子"产品如四代宅 低密洋房成交表现优于普通楼盘 苏州成交金额前十楼盘中6个属于此类产品 [7] - 深圳金光华禾玺御府项目新规产品使用率提升 开盘首日售出291套 去化率约4成 [6] - 上海招商序 江湾金茂府等新产品实得率超80% 部分户型达90% 认购率破120% 开盘去化超9成 [7][8] - 5月一线城市新房价格环比上涨0 90% 上海受改善项目带动环比上涨1 47% 为百城涨幅最大 [9] 开发商策略与政策影响 - 开发商通过折扣返佣 新规产品等方式吸引购房者 [1] - 5月央行出台稳楼市金融支持政策 降准降息提振市场信心 [2] - 房企推盘积极性提升 如广州"五一"前多个纯新项目集中开盘 带动成交回升 [3] - 上海高端改善型产品为成交主力 如绿城潮鸣东方成交3 2万平方米 网签均价超19万元/平方米 [7]

核心观点 - 海外资产层面，中美关税暂缓使全球风险资产上涨、避险资产下跌，后穆迪下调美国信用评级，市场对美元资产信心转弱，黄金价格反弹；港股因外部贸易缓和、科技股业绩亮眼和 IPO 热潮持续上行；美国通胀降温但核心商品现关税效应，零售销售回落；特朗普政策不确定性或下降，市场对美国财政可持续性担忧加剧；贸易暂缓期市场关注基本面和预算协调法案变动，美元资产信心脆弱，美债利率难下行，美股有估值压力，港股有上行空间 [4][13] - 房地产成交环比连续回升，政策效应渐显，“好产品”与“一二线核心区域”率先止跌回稳，短期板块或震荡，建议中线布局，关注相关房企及细分领域头部企业 [5][15] - 截至 2025 年 4 月末，上线天天基金 APP 的基金投顾组合增加，不同类型组合业绩表现有差异，持仓基金仓位有调整，量化策略等基金经理受增持，4 月投顾组合调仓次数增加 [6][17] - 石油石化 OPEC+增产使原油供应过剩担忧大，地缘风险稳中有降，基本面有喜有忧，宏观经济方面中美表现不同；氟化工国补驱动内需增长，供应以销定产，制冷剂价格高位续涨；建议关注石油石化、氟化工、半导体材料板块相关企业 [22][24] 国内市场表现 - 上证综合指数收盘 3347，1 日跌 0.05%，上周跌 0.57%；深证成份指数收盘 10091，1 日跌 0.41%，上周跌 0.46%；沪深 300 指数收盘 3860，1 日跌 0.57%，上周跌 0.18%；创业板指数收盘 2005，1 日跌 0.80%，上周跌 0.88%；上证国债指数收盘 225，1 日涨 0.02%，上周涨 0.06%；上证基金指数收盘 6903，1 日跌 0.05%，上周跌 0.04% [1] 海外市场表现 - 中国香港恒生指数收盘 23282，1 日跌 1.35%，上周涨 1.10%；中国香港国企指数收盘 8438，1 日跌 1.70%，上周涨 1.36%；中国台湾加权指数收盘 21537，1 日跌 0.53%，上周跌 0.88%；道琼斯指数收盘 41603，1 日跌 0.61%，上周跌 2.47%；标普 500 指数收盘 5803，1 日跌 0.67%，上周跌 2.61%；纳斯达克指数收盘 18737，1 日跌 1.00%，上周跌 2.47%；日经 225 指数收盘 37532，1 日涨 1.00%，上周跌 1.57%；韩国 KOSP100 收盘 2644，1 日涨 2.02%，上周跌 1.32%；印度孟买指数收盘 82176，1 日涨 0.56%，上周跌 0.74%；英国 FTSE 指数收盘 8718，1 日跌 0.24%，上周涨 0.38%；俄罗斯 RTS 指数收盘 1068，1 日跌 2.47%，上周跌 1.18%；巴西圣保罗指数收盘 137824，1 日涨 0.40%，上周跌 0.98%；美元指数收盘 99，上周跌 1.84% [2] 大宗商品表现 - 纽约期油收盘 62 美元/桶，1 日持平，上周跌 0.27%；现货金收盘 3343 美元/盎司，上周涨 5.02%；伦敦铜收盘 9614 美元/吨，上周涨 1.84%；伦敦铝收盘 2466 美元/吨，上周跌 0.74%；伦敦锌收盘 2712 美元/吨，上周涨 0.99%；CBOT 大豆收盘 1061 美分/蒲式耳，上周涨 0.93%；CBOT 玉米收盘 459 美分/蒲式耳，上周涨 3.61%；波罗的海干散货收盘 1340，上周跌 3.46% [7] 重点推荐报告摘要 海外策略双周报 - 海外资产：过去两周中美关税暂缓使全球风险资产涨、避险资产跌，后穆迪下调美国信用评级，美元资产信心转弱，近两周 MSCI 全球股指涨 2.50%，2 年、10 年期美债收益率分别上行 12bp、14bp 至 4.00%、4.51%，美元指数跌 1.29%至 99.1，COMEX 黄金涨 0.86% [9] - 港股资产：外部贸易缓和，科技股业绩亮眼、IPO 热潮推动港股上行，上周恒生指数等上涨，本周有变动，近两周大多行业上涨，资金面南向资金从流出转流入，外资持续流入 [10] - 海外宏观：美国通胀降温但核心商品现关税效应，4 月 CPI、PPI 同比下行，零售销售环比增速大幅下行，关税暂缓为经济提供缓冲，短期内美联储或不急于降息，市场预期年内降息次数减少、首次降息时间推迟 [11] - 海外政策：特朗普政策不确定性或下降，致力于实现选举承诺，市场对美国财政可持续性担忧加剧，穆迪下调美国主权信用评级，预算协调法案加大债务风险 [12] 房地产行业周报 - 周度观点：成交环比连续回升，政策效应渐显，6 月环比有望延续回升但同比或有压力；“好产品”与“一二线核心区域”率先止跌回稳，无需过度担忧市场调整；短期板块或震荡，建议中线布局，关注相关房企及细分领域头部企业 [14][15] - 政策环境监测：央行调降 5 年期以上 LPR10BP，大连优化个人住房公积金贷款支持人才发展政策 [16] - 市场运行监测：成交环比回升，本周重点 50 城新房成交 2.1 万套，环比升 16.8%，重点 20 城二手房成交 2.2 万套，环比升 2.2%；库存环比微升，16 城取证库存 9138 万平，环比升 0.03%，去化周期 20.6 个月 [16] - 资本市场监测：本周境内地产债发行 5 亿元；本周房地产板块跌 1.47%，跑输沪深 300，当前地产板块 PE（TTM）39.04 倍，估值处于近五年 95.64%分位 [16] 基金月报 - 基金投顾组合总体情况：截至 2025 年 4 月末，上线天天基金 APP 的基金投顾组合共 430 只，较上月末增加 7 只，股债中枢型、赛道型、区域型投顾组合分别为 378 只、32 只和 20 只 [17] - 投顾组合业绩表现跟踪：股债中枢型过去一年收益率中位数跑赢同类型 FOF 产品，月内进取型跑输、平衡型和稳健型跑赢，与基准比较，进取型等跑输、货币型跑赢；赛道型月内部分组合业绩中位数跑赢基准；区域型月内港股策略组合跑赢、海外策略组合跑输 [18] - 持仓基金仓位跟踪：稳健型、平衡型投顾组合减持混合型基金并增配债券型基金，进取型投顾组合减持混合型基金并增配 QDII 基金；细分类型基金仓位也有变化 [19][20] - 投顾组合持仓个基跟踪：主动权益基金中量化策略等基金经理受重点增持，QDII 基金重点增配摩根全球多元人民币 A，被动权益基金增配多种指数产品，固收+和主动债券基金也有重点增持产品 [20] - 基金投顾调仓情况跟踪：2025 年 4 月投顾组合共发生 115 次调仓，较上月增加 14 次，不同类型投顾组合有不同调仓操作，重点增持部分基金经理管理的产品和投向亚洲美元债市场的 QDII 产品 [21] 一般报告摘要 - 行业公司 石油石化行业周报 - 石油石化：OPEC+增产使原油供应过剩担忧大，5 月 16 - 23 日 WTI 原油期货收盘价跌 0.69%，布伦特油期货价跌 0.46%；地缘局势方面俄乌谈判未决、美伊会谈有进展；基本面美国商业原油等累库、欧洲工业需求弱、中国原油产量增加工量降，OPEC+可能加快增产；宏观经济方面中国生产和消费状况良好，美国国债拍卖惨淡 [22] - 氟化工：国补驱动内需增长，供应以销定产，制冷剂价格高位续涨，截至 5 月 23 日制冷剂 R32 价格上涨；需求端空调内销排产有望强劲增长、汽车产销同比增长；供应端二代制冷剂生产总量减少，三代制冷剂配额锁定，厂家以销定产 [23] - 建议关注板块：建议关注石油石化、氟化工、半导体材料板块相关企业 [24] 新股概览 - 即将发行的新股有海阳科技、影石创新、交大铁发、优优绿能、中策橡胶、古麒绒材，分别给出了申购日、申购代码、发行价、申购限额、发行市盈率、承销商等信息 [25] 资讯速递 国内财经 - 中办、国办发布关于完善中国特色现代企业制度的意见，引导企业厘清主责主业，防止盲目多元化扩张 [26][27] 国际财经 - “日版全球央行年会”将举办，全球央行官员齐聚东京讨论经济增长乏力和通胀居高不下问题，会议主题涉及货币政策新挑战 [28] - 5 月 26 日在岸、离岸人民币兑美元汇率双双上扬，创逾半年新高，人民币进一步上涨将使中国股市受益 [29] 行业要闻 - 2024 年中国公有云抗 DDoS 市场规模约为 23 亿元，同比增长 5.5%，中国电信等企业占据主导地位 [30] - 2025 年 4 月乘用车整体市场产品竞争力指数为 85.5，环比下滑 1.5 个点，不同细分市场有不同变化 [31] 两市公司重要公告 - 大金重工 250MW 光伏项目全容量并网发电，将提升公司业绩，公司累计已投产发电清洁能源项目总装机容量 500MW，后续将建设陆上风电规模 950MW [32][33] - 福田汽车拟与亿纬锂能共同出资 5 亿元设立新能源科技公司，有利于提升新能源重卡业务竞争力 [34] - 新华医疗控股股东拟斥资 1 亿 - 2 亿元增持公司股份 [35] - 隆基绿能董事会同意聘任钟宝申兼任公司总经理，李振国辞去相关职务专注研发 [36] - 神州数码拟不超过 4.28 亿元增持神州控股股票，交易构成关联交易 [37]