公司战略与产品理念 - 公司提出“灯塔战略”，旨在打造能够穿越周期的好产品，目标是成为卓越、强大、能够穿越周期的百年企业，而非追求“规模为王”[3] - “灯塔战略”以“灯塔精神”为内核，以“真诚”与“美”为核心支点，主张“爱即真诚、颜值即价值”，致力于实现产品维度全面升级并引领人们对美好生活的向往[3] - “灯塔作品”具备四大特性：领先精神、客户至上、文化传承和工艺精湛，该战略是一场覆盖产品研发、服务体系、文化表达的全方位体系化升级[3] - 公司认为真正的高端产品应由四大支柱构成：物理空间、运营与服务、圈层与精神追求，四者缺一不可[1] - 公司以灯塔产品战略为指引，同时推出客户维护体系与高端物业服务体系，旨在从“好房子”到“好运维”、“好服务”，全面构建回应时代“好房子”命题的高端产品序列[1] - 灯塔战略汇聚“集团最高标准、全国大师之力、全球视野高度”，已在北京、上海、厦门落地灯塔作品，每个项目都以最高产品水准回应最好的土地[3] 客户研究与维护体系 - 公司正式发布“恒久常伴 以客为尊”客户维护体系，实现了在客户维护链路上的全流程闭环[6] - 公司将客户研究前置，机制从土地获取阶段启动，贯穿产品研发、交付服务与居住体验全周期，形成持续迭代的客户价值创造系统[6] - 2025年，公司回收了21.2万份客户需求调研问卷，面对面访谈客户2200余位，针对灯塔项目，集团班子亲自带队与100多位客户进行深度沟通，平均每户访谈时长达到2.8个小时[6] - 公司的客户团队与产品研发团队同属一个职能中心，使客户端需求与产品端研发实现零距离互动[7] - 公司依托建发集团在供应链运营、城市建设运营、会展旅游、医疗健康与新兴投资等板块的综合运营能力，为客户提供从居住到生活方式的长期支持体系[7] - 公司通过链接国内外优质资源，持续搭建链接建发灯塔业主、实现强强互动与资源共享的全国性平台，形成与业主价值共生、共同成长的品牌发展路径[7] 高端物业服务 - 建发物业发布全新迭代的“臻享+”高端物业服务体系，使命是为客户打造更有品质的生活空间，引领美好生活[10] - 该体系聚焦高端人群最本质的七大关键词：安全、恒久、尊贵、智慧、宜居、全龄、社交，在原有“天天好”服务体系基础上进行了系统性升级[10] - 升级维度之一：建立长效护航机制，将服务前置至设计阶段，并设立专项基金保障未来品质焕新[10] - 升级维度之二：创新“1+3”团队配置，在常规服务团队基础上，增设会所运营、公区养护、夜间响应三大专业团队，形成全天候、全场景的服务网络[10] - 该体系以可复制、可持续演进的专业化模型，为行业提供了高端物业服务体系进阶的参考样本[10] 成都灯塔项目“建发·海耀”具体规划 - 建发·海耀是建发房产灯塔作品在成都的首次亮相，秉承灯塔系列高标准，融合“好房子”新国标对公共社区空间的要求，打造人与自然和谐共生的人居新范式[5] - 项目以“天人相应、道法自然、生生不息”为设计核心理念，致力于“营造让人每天想回到的家”[13] - 主入口以“城市雕塑”为理念，打造连续约230米界面、约60米宽度主门与约12米悬挑设计[13] - 建筑立面以“暖金灰”为调性，景观以“都广之野”为灵感，将园林打造为充满生命力的自然场域[15] - 社区规划了约1.5万平方米、涵盖20余种场景的中央会所及全区架空层体系，会所内配置私宴厅、健身房、普拉提室、雪茄室、书吧、泳池、茶室等多元功能[17] - 项目打造环形场景与连续动线，通过风雨连廊与地下体系实现全域互联，促进邻里社交自然发生[18] - 项目采用金融城少有的“一层一户”形制，实现“全维度方正格局”，形成360°视野、完整光照与全屋环流[19] - 项目构建“三分离动线体系”，让家政、私人、待客动线各自独立，科学划分动区、静区与功能区，提升空间独立性[21] - 项目形成“三位一体”的产品革新，即在灯塔产品战略基础上，以客户维护体系、高端物业服务体系为加持[13]

投资评级 - 投资评级：买入（首次）[2] 核心观点 - 报告认为公司历史包袱轻、财务稳健、产品力强，在本轮地产周期中抓住窗口积极扩表获取优质土储，并转化为强势销售表现，实现快速崛起 [7] - 公司已率先迎来利润拐点，灯塔项目热销证明其产品的长期价值，未来增长可期 [7] - 预计2025-2027年归母净利润分别为49.8、52.2、56.7亿元，对应PE分别为6.9、6.6、6.1倍，估值具吸引力 [7] 公司概况与市场地位 - 公司销售规模已跻身行业前十，2025年上半年全面推进以卓越产品力为核心的灯塔战略，标杆项目在厦门、北京、上海等重点城市落地且销售表现亮眼 [11] - 公司背靠厦门市属国有企业建发集团（2024年财富世界500强第85位），建发房产直接持股56.64%，管理层持股及股权激励占比6.9%，市场化程度高 [14] - 业务以房地产开发为主（2024年营收占比96.95%），并覆盖物业管理、城市更新等产业链服务，2025年上半年客户满意度位列行业TOP 1 [16] 财务表现与盈利能力 - 营收保持正增长，2024年总营收1429.86亿元（同比+6.4%），2025年上半年营收341.65亿元（同比+4.3%）[19] - 毛利率领先行业出现拐点，2024年升至13.3%，2025年上半年为12.9%（同比上升1个百分点），延续修复态势 [7][20] - 归母净利润率先修复，2025年上半年达9.14亿元，同比增长11.8% [7][23] - 预计2025-2027年毛利率将持续提升至14.0%、14.5%、15.0% [57] 销售表现与区域聚焦 - 销售展现韧性，2025年上半年全口径销售额707亿元，同比增长7.1% [7][28] - 销售单价稳步回升，2025年上半年升至2.65万元/平方米，同比增长25.1%，体现公司加码高能级城市、主打中高端改善型产品的定位 [7][29][31] - 销售区域高度聚焦核心城市，2025年上半年杭州市（占比25%）、福建省（占比20%）、北京市及上海市合计贡献约70%的销售额 [36] 土地投资与储备质量 - 投资强度提升，2025年上半年拿地金额495亿元，同比增长17.9%，投资强度（拿地金额/销售额）回升至0.7 [7][38][43] - 拿地权益比例维持高位，2025年上半年为76% [7][41] - 土储结构健康且年轻化，截至2025年上半年土储面积1271万方，货值2496亿元，其中2024年及2025年新获取项目占比合计达54%，滞重库存少 [7][46][49] 财务状况与融资成本 - 持续满足"三道红线"绿档要求，截至2025年上半年，剔预资产负债率为58.9%，净负债率为33.4%，现金短债比为3.9倍 [7][51][52] - 融资成本持续下行，2025年上半年平均融资成本已降至3.17% [7][54] - 杠杆水平下降、资金成本改善为稳健经营与盈利修复奠定基础 [54] 盈利预测与估值比较 - 预计2025-2027年营业总收入分别为1418.5亿元、1303.6亿元、1263.7亿元 [57] - 预计同期归母净利润分别为49.8亿元、52.2亿元、56.7亿元，对应每股收益（EPS）分别为2.22元、2.33元、2.53元 [6][7] - 当前股价对应2025-2027年PE分别为6.9倍、6.6倍、6.1倍，低于选取的4家港股头部开发商可比公司2025年PE平均值13.5倍，估值具吸引力 [6][7][60]

核心人事变动 - 万科原首席营销官严勇已离职并加盟建发房产集团，担任储备干部，未来可能出任上海公司总经理[1] - 严勇于2023年初升任万科首席营销官，8个月后因公司组织架构调整被调任苏南公司副总经理，最终于10月29日离职[1] - 严勇出生于1987年，拥有同济大学硕士学位，2013年加入万科，曾担任上海万科项目总经理、租赁住房事业部总经理等职，擅长营销、投资及项目管理[1] 建发房产战略布局 - 公司正全面推进"灯塔战略"，关键项目分布在北京、上海、成都、杭州和厦门5个城市[4] - 上海"灯塔项目"建发海宸总地价123.5亿元，规划1114套高层洋房和156套叠墅，总货值约190亿元，原计划2025年内清盘[4] - 成都"灯塔项目"建发海耀以33.47亿元、106%溢价率拿地，楼面价41200元/平方米，规划256套房源，预计12月底入市[6] - 杭州"灯塔项目"建发栖湖云庄楼面价88029元/平方米，保持杭州地王纪录，规划83套联排，套均面积470平方米，总价6000万元起[6] 项目销售动态 - 上海建发海宸首开推出322套房源，均价11.07万元/平方米，去化率近90%；二批次推出109套房源，均价11.59万元/平方米，已售出70余套[4] - 因市场热度下滑，公司调整推盘节奏，原计划每月开盘改为小步慢跑，三批次将推100多套房源，价格继续上调[4][5] - 成都建发海耀未公布具体推盘数量和价格，但预计将高于周边项目金融城贝宸S1的6.5万元/平方米均价[6] 行业市场环境 - 10月以来楼市热度持续回落，上海市场客户来访量从周末两三百组降至不足100组，客户观望情绪浓厚[8][9] - 上海此前热销项目出现降温迹象，如金陵华庭三期去化率95%未日光，金茂璞元二期111套房源仅售出80余套，认购率102%[8] - 行业整体推盘量减少，去年上海每批次推一两百套及以上项目较多，今年多为100套上下或几十套，去化周期延长[9] 公司战略应对 - 在市场深度调整期，公司对"灯塔战略"保持定力，强调产品力打磨与营销端高效破局缺一不可[9][10] - 公司寄希望于2026年"金三银四"行业复苏，对明年市场仍有信心，目标从月销三四百套调整为稳定流速[9] - 引入严勇旨在借助其营销操盘经验和资源整合能力，破解高价地王去化难题，实现灯塔项目市场破局[2][10]

建发房产“灯塔战略”核心观点 - 公司汲取“灯塔精神”内核，提出“灯塔战略”，以“爱即真诚、颜值即价值”为内核主张，通过卓越产品力、文化底蕴与生活理念迭代重塑产品，旨在重燃并引领人们对美好生活的热爱与向往 [3] - “灯塔”项目是公司当年度最新理念与最高水平的集大成之作，突破企业过往经验体系，进行全方位产品革新，构建起企业最高产品力标准，并带动整体产品体系持续迭代升级 [3] - 公司通过领先精神、客户至上、文化传承、工艺精湛四大核心特性，以及五大路径推进“灯塔战略”落地 [3] 灯塔战略的推进与落地 - 灯塔项目由公司最高决策层深度参与，从土地研判到产品营造全流程把控，以确保资源倾斜、标准拔高、执行高效 [5] - 项目锚定城市稀缺核心地段，成本投入不计短期回报，聚焦长期居住价值，广纳各方资源，注入文化、美学、技术与服务多维高阶价值 [5] - 公司以前沿设计理念打造属地定制产品，融入智慧、绿色等前瞻性思考，并臻选世界珍材，运用前沿工艺打磨细节，实现产品体系的全方位重塑 [5] - 2025年，该战略在厦门、北京、上海、成都、杭州等重点城市逐步落地 [5] 灯塔项目市场表现 - 上海建发·海宸于2025年9月30日开盘，首批推出322套房源，认筹率达128%，跻身上海近年千万级以上产品单次开盘销售套数榜首，并拿下上海下半年单次开盘销售金额、销售套数双第一 [5] - 厦门建发港务·宸启瑞湖开盘一周多去化率接近90%，斩获厦门6月商品住宅销售面积、金额“双冠王” [7] - 北京建发·海晏6月首开热销，首开三个月签约金额突破60亿元，荣获北京市2025年6-9月商品住宅网签金额第一名 [7] - 成都金融城项目（建发·海耀）和杭州蒋村项目也相继入市或即将入市 [13] 公司土地储备与未来业绩 - 截至2025年6月末，建发国际可售土储建筑面积1271万平方米，较期初上升2%，权益可售土储建筑面积950万平方米，权益比例75% [15] - 公司总土储货值约2496亿元，其中北京、上海、杭州、成都、厦门五大核心城市土储货值合计约1354亿元，占比达54% [15] - 公司土储中约81%以上为2022年及之后的拿地项目，未来业绩趋势更加明朗 [15] - 截至2025年6月末，公司存货账面值为2662亿元，较年初增长7.8%，其中已竣工未售存货为196亿元，较年初减少9.9%，占比降至7.4%，处于行业较低水平 [15] 公司财务状况与战略 - 截至2025年6月末，建发国际平均融资成本降至3.17%（下降39个基点），现金短债比3.9，净负债率33.4%，均处行业优质区间 [18] - 2025年上半年公司新增拿地货值已超1200亿元，下半年将依据销售情况以销定投，择机补货，重点布局北京、上海、杭州、成都等核心城市 [18] - 公司坚持经营安全，项目的流动性优先于净利润率 [18] - 摩根斯坦利预测，随着低利润率旧土储资源（占18%）拖累减弱，公司总毛利率有望在2027年恢复至17%水平（2024年为13.3%），核心利润预计增长25% [19] - 派息率上调20%至23.51港元，预计2025-2027年间股息收益率达7%-9%，年化复合增长率16%-18%，核心净资产收益率维持在16%-18% [19]

公司战略与认证 - 公司“灯塔战略”以“爱即真诚、颜值即价值”为内核主张，旨在将建筑升维为承载生活梦想的精神场域 [1] - 北京建发·海晏项目荣获中国城市科学研究会颁发的宁静住宅“铂金级认证”，为北京首个获此国内住宅健康性能最高等级认证的项目 [1] - 该战略通过卓越产品力、文化底蕴与生活理念的协同升级，匹配市场对美学体验、文化认同与心灵归属的深层需求 [1] 产品力与技术创新 - 建发·海晏项目通过选址自然降噪屏障、社区人车分流以及四玻两腔一夹胶系统窗、25厘米加厚分户墙、浮筑楼板等创新技术，构建多维度声环境控制系统，大幅提升隔声性能 [2] - 项目打造“三园十八景”东方声景体系，将自然声音转化为白噪音，与静音技术配合，营造适宜不同生活场景的居住环境，体现和谐共处理念 [2] - 技术投入是对“静音哲学”的系统性践行，旨在实现老人、孩童、主人等不同家庭成员活动互不干扰 [2] 全国布局与行业影响 - 公司在全国的“灯塔作品”形成体系化属地化创新，如厦门项目传承海派东方美学，上海项目融合“中魂西骨”理念与华为智能系统 [3] - 杭州蒋村、成都金融城等即将入市项目将延续深挖城市文脉与技术创新的定制逻辑，有效破解行业千城一面的痛点 [3] - 公司的实践勾勒出行业从规模竞争转向价值深耕的清晰路径，有望引发行业连锁反应，推动向精细化、品质化发展转型 [3]

金秋造节，不止营销 - 行业处于筑底震荡、去化放缓阶段，房企品牌传播行动精准聚焦“实效”与“温度”双主线 [2] - 保利发展推出“9月焕然新生生活季”提供家装、家电等多重补贴，中海地产为全国教师推出专属购房优惠，越秀地产通过“好房星期四”直播带看送折上折，以真金白银的实惠撬动购房需求 [2] - 招商蛇口举办第二届中秋家节包含市集和晚会，龙湖集团第11届龙民节设置百家宴和观影包场，华发股份超级花粉节举办音乐派对和高奢体验团，通过丰富活动拉近与业主情感距离 [2] 房企社群与产品发布动向 - 联发集团携手华为发布“新青年智慧社区”解决方案，并在4城6个项目落地 [3] - 瑞安房地产将“新天地XINTIANDI”升级为社区品牌，越秀地产、保利置业借助发布盛典推出豪宅新品 [3] - 建发房产逆势发布“灯塔战略”，通过产品与文化革新抢占市场关注 [3] 2026届校招提前启动 - 保利发展、招商蛇口等央国企在“金九”期间率先启动2026届校招，采用开放日、微电影等创新形式吸引人才 [3] - 行业调整期下，国企在校招方面展现出领先的吸引力优势 [3] 9月房企品牌传播力排名 - 9月房企品牌传播力榜单前三名为绿城中国、华润置地、保利发展，招商蛇口和万科地产紧随其后 [3] - 头部企业通过在营销让利与业主回馈上双向发力，共同勾勒出九月楼市既回应市场需求又巩固品牌粘性的鲜明底色 [3]

行业趋势 - 房地产行业步入"价值深耕"时代，从产品与模式革新转向以卓越产品力与文化底蕴引领行业价值升维 [1] 公司战略核心 - 建发房产发布"灯塔战略"，以"真诚"与"美"为核心内核，旨在重燃人们对美好生活的向往 [1][2] - 战略主张"爱即真诚、颜值即价值"，通过打造"灯塔作品"为产品迭代指明方向并点亮美好生活 [2] 灯塔作品核心特性 - 具备四大核心特性：领先精神、客户至上、文化传承、工艺精湛，旨在将建筑从居住空间升维为精神场域和传世载体 [3] - 领先精神体现为打造最高端产品序列，以最高阶标准驱动产品力迭新，引领"好房子"理念落地 [3] - 客户至上体现为因地制宜定制非标作品，升级健康、智能、智慧场景体验 [3] - 文化传承体现为融入新中式文化理念和城市属地文化内涵，以现代设计语言重构传统美学 [3] - 工艺精湛体现为作为工艺创新"试验场"，臻选世界珍材并引入新材料、新工艺、新技术 [3] 战略落地路径 - 通过五大核心路径落地战略：锚定战略高度、高阶资源集结、前沿设计理念、臻选材料工艺、全新产品系列 [4][6][8][10] - 锚定战略高度由公司最高决策层深度参与项目全流程，确保资源倾斜和标准拔高 [4] - 高阶资源集结包括锚定城市稀缺核心地段，成本投入不计短期回报，聚合专属精英团队，联合高校教授、非遗大师、全球顶尖设计团队等 [4] - 前沿设计理念尊重城市文脉进行属地定制，例如北京建发·海晏项目以"河清海晏"为精神图腾，熔铸王府尊崇与颐和园灵秀 [6] - 臻选材料工艺极致打磨细节，例如厦门建发港务·宸启瑞湖项目采用奢石珍木、珐琅彩玻、螺钿漆艺等珍贵材料与非遗工艺 [8] - 全新产品系列意味着打破过往经验体系，实现产品体系全方位重塑，例如上海建发·海宸项目以"中魂西骨"理念打造，配备华为鸿蒙智家系统等定义"未来居住"标准 [10] 战略实施进展 - 三大灯塔项目已亮相：厦门建发港务·宸启瑞湖、北京建发·海晏、上海建发·海宸 [12] - 成都金融城项目正式入市，案名"建发·海耀"，携手6位国际设计大师探索东方文化与世界设计潮流交融 [12] - 杭州蒋村项目即将入市，将进一步丰富"灯塔矩阵"的城市布局 [12] - 未来公司将在全国持续锻造更多标杆项目，让每个项目成为城市品质坐标 [12]

公司战略核心 - 公司提出“灯塔战略”，旨在进行产品维度全面升级与地产发展模式深度革新 [1] - 战略以“真诚”与“美”为核心支点，目标是重燃并引领人们对美好生活的向往，树立精神坐标 [1] - “爱即真诚、颜值即价值”是战略的内核主张与终极追求 [2] 灯塔作品特性 - 灯塔作品被赋予四大核心特性：领先精神、客户至上、文化传承、工艺精湛 [3][4] - 领先精神体现为打造最高端产品序列，以最高阶标准驱动产品力迭新 [3] - 客户至上是因地制宜定制高颜值、富有生命力的非标作品，并升级健康、智能、智慧场景体验 [3] - 文化传承指融入新中式文化理念与城市属地文化内涵，以现代设计重构传统美学 [3] - 工艺精湛表现为作为工艺创新“试验场”，臻选世界珍材并引入新材料、新工艺、新技术 [4] 战略实施路径 - 公司通过五大核心路径落地战略：锚定战略高度、高阶资源集结、前沿设计理念、臻选材料工艺、全新产品系列 [5][8][10][12] - 锚定战略高度指灯塔项目由公司最高决策层深度参与，从土地研判到产品营造全流程把控 [5] - 高阶资源集结包括锚定城市稀缺核心地段，成本投入不计短期回报，并聚合专属精英团队及联合高校教授、非遗大师、全球顶尖设计团队等资源 [5] - 前沿设计理念强调打造尊重城市文脉的属地定制产品，融入智慧、绿色等前瞻性思考 [8] - 臻选材料工艺体现在极致打磨细节，例如项目采用奢石珍木、珐琅彩玻、螺钿漆艺等珍贵材料与非遺工艺 [10] - 全新产品系列意味着打破过往经验体系，实现产品体系全方位重塑，例如定义“未来居住”标准 [12] 项目进展与未来规划 - 目前北京、厦门、上海三大灯塔项目已亮相，杭州与成都项目即将入市 [14] - 未来公司将在全国持续锻造更多标杆项目，以卓越人居价值回应时代期待 [14]

公司战略与项目布局 - 建发国际2025年在全国布局五个"灯塔"高端住宅项目 覆盖北京、厦门、上海、杭州、成都等核心城市[1] - "灯塔"项目定位高阶造宅集大成之作 凭借稀缺产品和核心地段满足高净值人群资产配置需求[1][5] - 北京建发海晏项目2025年6月开盘后去化超9成 登顶北京新房网签套数&金额海淀区TOP1[1] 销售业绩与目标 - 公司设定2025年1500亿元销售目标 同比增长12%[3] - 2025年上半年实现全口径合同销售金额707亿元 同比增长7% 权益合同销售额533.5亿元 同比增长4.9%[3] - 杭州成为上半年最大销售贡献城市 单城市销售额达119.1亿元 北京、厦门、上海紧随其后[3] 土地储备与城市布局 - 上半年新增26宗地块 全口径货值987亿元 同比增长33% 加上待转让地块合计货值1219亿元[4] - 在北京、上海、杭州三地拿地货值占比达67% 重点布局高能级城市[3] - 杭州西湖区地块楼面价8.80万元/平方米 成都金融城三期地块楼面价4.1万元/平方米[3] 财务表现与资金状况 - 2025年上半年收入341.6亿元 同比增长4.3% 净利润15.05亿元 同比增长4.7%[6] - 毛利率提升至12.89% 归母净利润9.1亿元 同比增长11.8%[6] - 资产负债率(扣除预收账款)为58.9% 净负债比率33.4% 现金短债比接近4倍[6] 产品战略与市场定位 - "灯塔"项目聚焦核心城市核心地段 具备独特资源和超强产品力标签[7] - 采用因地制宜产品策略 上海项目主打"海派东方"风格 北京项目采用"新王府中式"设计[7] - 上海建发海宸项目涵盖1156套房源 包含小高层、洋房和叠加别墅产品 容积率低至1.55[7] 行业环境与市场表现 - 2025年1-8月TOP100房企销售总额23270.5亿元 同比降幅持续保持13.3%[2] - 公司在46个布局城市中 28个城市进入当地销售前5名[3] - 厦门建发宸启瑞湖大平层已售罄 北京建发海晏项目销售过半 去化速度优于竞品[8]

核心观点 - 建发国际通过"灯塔"高端产品战略实现逆势增长 重点布局核心城市稀缺地块 产品力与财务稳健性支撑业绩目标 [1][2][4][7][10][12] 战略布局与项目推进 - 全国布局五个灯塔项目 分别位于北京 厦门 上海 杭州 成都 上海建发海宸为首批灯塔项目之一 预计2025年9月底入市 [1] - 北京建发海晏项目2025年6月开盘后去化率达90%以上 登顶北京海淀区销售榜首 验证高端产品市场号召力 [1] - 灯塔项目定位核心城市核心地段 具备稀缺资源与超强产品力 契合高净值人群资产配置需求 [2][12] 销售业绩与行业对比 - 2025年1-8月TOP100房企销售总额23270.5亿元 同比降幅13.3% 行业整体承压 [4] - 公司2025年销售目标1500亿元 同比增长12% 逆势扩张 [4] - 2025年上半年全口径合同销售金额707亿元（同比增7%） 权益销售额533.5亿元（同比增4.9%） 行业排名提升1位 [4] - 杭州为最大销售贡献城市 上半年销售额119.1亿元 北京 厦门 上海紧随其后 [5] 土地储备与城市聚焦 - 2025年上半年新增26宗地块 全口径货值987亿元（同比增33%） 待转让地块合计货值1219亿元 [7] - 截至2025年6月末 总可售货值2496亿元 权益占比76% 2025年新拿地占比35% [8] - 北京 上海 杭州三地拿地货值占比达67% 重点布局高能级城市 [5] - 高价获取核心地块 如杭州西湖区地块（楼面价8.80万元/平方米） 成都金融城地块（楼面价4.1万元/平方米） [5] 财务表现与风险控制 - 2025年上半年收入341.6亿元（同比增4.3%） 净利润15.05亿元（同比增4.7%） 归母净利润9.1亿元（同比增11.8%） [10] - 毛利率提升至12.89% 因高毛利项目交付占比增加 [10] - 扣除预收账款资产负债率58.9% 净负债比率33.4% 现金短债比接近4倍 流动性充裕 [10] - 融资成本保持行业低位 增强抗风险能力 [10] 产品战略与差异化 - 灯塔项目采用集团标准化与地方差异化结合模式 如上海"海派东方"风格 北京"新王府中式"风格 [12] - 上海建发海宸项目涵盖小高层 洋房 叠加别墅共1156套房源 容积率1.55 融合海派美学与现代人居 [12] - 产品去化速度与溢价超预期 厦门宸启瑞湖大平层售罄 北京海晏销售过半 [13] 行业趋势与公司定位 - 楼市分化背景下 高净值人群聚焦稀缺优质资产 倒逼房企提升产品力 [2][7] - 公司通过核心地段高端产品加速去化 抵御拿地成本与市场波动风险 [7][12] - 灯塔战略为行业提供产品力升级与运营模式参考 [13]