文章核心观点 - 国务院专题学习强调将城市更新、消除安全隐患与稳楼市结合 扎实推进好房子建设和房地产高质量发展 [1] - 稳楼市是新型城镇化战略的重要支撑 需转化为推动城镇化提质、扩大内需的关键抓手 使房地产市场与人口流动、产业升级形成良性互动 [1] - 在新型城镇化框架下 稳楼市政策将持续推进 是行业短期止跌回稳的关键和长期行稳致远的根本 行业将向高品质、低风险、可持续的新发展模式转型 [5] 政策导向与战略定位 - 新型城镇化是推动经济增长、扩大内需的重要战略 稳楼市是其重要支撑而非短期权宜之计 [1] - 城市更新已升级为新型城镇化的核心任务 需与稳楼市、好房子建设结合以构建房地产发展新模式 [3] - 稳楼市政策通过激活交易、拓宽融资渠道为房企化债创造条件 形成“政策支持—市场激活—风险出清”的良性循环 [4] 市场供需与产品升级 - 城镇化从规模扩张转向质量提升 农业转移人口市民化及改善性住房需求构成市场基本盘 [2] - “好房子”工程以满足安全、舒适、绿色、智慧等核心诉求来激活改善性需求 各地正加大供应规模 [2] - 随着《住宅项目规范》等国标落地 地方标准相继出台 例如明确防水工程保修10年 将高空坠物防护列为“一票否决项” [2] - 稳楼市政策为“好房子”交易打开空间 北京、上海、深圳调整放松限购成为政策风向标 [2] - 今年前三季度 地方围绕限购解绑、公积金松绑、商业贷款优化及人才支持等维度出台稳市场政策556次 [2] - “好房子”有望持续支撑新房市场成交 形成新价格基准 推动市场形成新的供求关系动态平衡 [2] 城市更新与存量发展 - 城市更新与稳楼市同频共振 是探索新型城镇化发展的新路径 [3] - 中国城镇有300多亿平方米存量住房需要更新改造 新增需求空间大 [3] - 将城中村改造、危旧房更新与住房需求释放结合 可消除安全隐患、完善城市功能 同时有效去库存、稳预期 [3] - 城市更新重塑房地产发展逻辑 从“建房子”转向“造空间” 通过补齐配套短板提升物业价值 让房屋回归居住属性的价格锚 [3] - “存量提质”的发展模式是新型城镇化对房地产行业的必然要求 [3] 行业风险化解与融资创新 - 房企流动性压力仍是行业化解风险的突出问题 [4] - 需求端通过降低首付比例、房贷利率等释放刚需和改善性需求 [4] - 供给端通过“白名单”项目贷款审批、保障房“以购代建”等创新政策 帮助房企调整存货结构、缓解资金压力 为债务重组创造条件 [4] - 基础设施REITs拓展至城市更新领域 为企业提供长期低成本融资渠道 [4] - 房票制度的兑付机制让开发商快速回笼资金 [4] - 房企化债推进有助于规范市场秩序 推动企业从规模扩张转向质量提升 培育更适应高质量发展需求的市场主体 为楼市稳定提供长效保障 [4]

城市更新政策与资金投入 - 2025年城市更新政策强调因地制宜与“千城千面” [4] - 中央财政投入800亿元专项资金用于解决民生小事 [1] 城市更新实施特点与民生影响 - 城市更新从“看得见的大建设”转向“不经意的小日常” [1][3] - 社交媒体上“城市更新”相关发帖量较去年增加159% [3] - 深圳环西丽湖绿道贯通后附近居民绿道出行比例上升超过90% [3] - 杭州社区改造后居民日常1公里出行比例提高了14% [3] 历史街区与建筑保护更新案例 - 重庆鲁祖庙街区修缮使用超过1万块旧砖并按原位置原编号还原 [6] - 武汉咸安坊通过外墙返碱维修、古法修复等让1万多平方米老建筑重焕光泽 [8] - 咸安坊片区首店比例超过75% 业态丰富多元 [8] - 上海巴金图书馆修缮融合传统工艺与现代科技 植入保温墙、空调系统等现代设施 [10]

政策聚焦节能降碳与新型城镇化 - 国务院常务会议于12月5日召开，研究进一步做好节能降碳工作，强调节能降碳是推进碳达峰碳中和、加快发展方式绿色转型的重要抓手，需更高水平更高质量推进，在经济发 展中促进绿色转型、在绿色转型中实现更好发展 [1] - 国务院于12月3日以“深入推进以人为本的新型城镇化”为主题进行集体学习，指出新型城镇化是扩大内需和促进产业升级、做强国内大循环的重要载体，“十五五”时期发展空间仍然很大 [2] 新型电力系统建设机会 - 建筑板块建议关注新型电力系统建设相关机会，具体包括风电、光伏能源施工板块，分布式光伏，抽水蓄能和新型储能，虚拟电厂，氢能产业链建设等 [1] 城市更新与房地产发展 - 在新型城镇化进程中，需深入实施城市更新行动，将城市更新与消除安全隐患、稳楼市等工作结合，扎实推进好房子建设和房地产高质量发展 [2] 基础设施REITs范围扩大 - 国家发改委于12月1日发布《基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目行业范围清单(2025年版)》，涵盖15个具体细分方向 [3] - 清单范围包括交通基础设施、能源基础设施、市政基础设施、生态环保基础设施、仓储物流基础设施、园区基础设施、新型基础设施、租赁住房、水利设施、文化旅游基础设施、消费基础设施、商业办公设施、养老设施、城市更新设施，及其他符合国家重大战略要求的项目 [3] - REITs发行范围的进一步拓展，将更好发挥其盘活存量资产、促进投资良性循环的作用 [3] 推荐关注板块 - 顺周期资源品，如铜钴矿产资源 [3] - 能源电力、储能、氢能、核电、电网 [3] - 低估值高股息、化债、稳增长相关板块 [3] - 一带一路、国企改革重组 [3] - AI、低空经济 [3] - 智能建造 [3]

城市更新成为经济活力关键驱动力 - “更新”是今年经济主要的变化之一 涵盖消费场景、基础设备和城市更新 持续激发中国经济活力[1] 咸安坊作为城市更新典型案例 - 咸安坊是拥有百年历史的汉口“里分”建筑代表 中西合璧的建筑风格类似于北京的胡同和上海的弄堂[6] - 始建于1915年 曾是汉口最负盛名的高级住宅区 后因时代变迁成为多户合住的公房 部分房屋老化成为危房[8] - 改造团队对老建筑进行专业修复 包括对老红砖进行排盐、泛碱、平色等多步骤修复 以及外墙返碱维修、实木门窗古法修复等细节复原工程 让一万多平方米的老建筑重焕光泽[8] 更新后业态与商业表现 - 改造后的咸安坊片区业态多元丰富 包含本土菜、中西融合菜餐饮店、设计师品牌服装店、户外运动旗舰店、中式香道茶道体验店、各类文创展销店、宠物糕点零售店、汉派相声演艺剧场及公共艺术展等空间[11] - 片区内的咸安坊小广场形成周末市集 包含手工艺饰品、创意玩具、美食等摊位 人气旺盛[2] - 咸安坊的首店比例已经超过75% 丰富多元的业态吸引更多人流 彰显老建筑活力[13] - 清水红砖建筑与独特街巷成为热门拍照打卡地 配合新建的外围商业体 形成历史建筑与商业空间共生共荣的模式[11][15] 项目未来规划与行业意义 - 咸安坊项目三期改造工程正在设计规划中 预计明年在周末市集旁边的地块上启动[15] - 咸安坊的蜕变是武汉城市更新的生动缩影 其模式在于没有大拆大建 而是注重保护与发展并存[10][15] - 未来随着城市更新持续推进 更多类似咸安坊的老街区将焕发新生[15]

城市更新模式与案例 - 文章核心观点为“更新”是激发中国经济活力的主要变化之一 通过消费场景、基础设备和城市更新来实现 其中城市更新注重“修旧如旧”并焕发新生命力 而非大拆大建 [1][11] - 武汉咸安坊是城市更新的生动缩影 该项目对始建于1915年的百年历史里分建筑进行保护性改造 让历史建筑与新的商业空间共生共荣 [5][11] - 上海复兴岛是盘活存量资源的智慧都市样本 该岛正从以工业仓储为主的区域 通过有机更新与数字技术深度融合 转型为国际创新创业集聚区 [13][17] 武汉咸安坊项目详情 - 咸安坊改造前曾是汉口最负盛名的高级里分住宅区 后因时代变迁成为多户合住的公房 存在空间逼仄、房屋老化、墙面破损、木材腐朽等问题 部分房屋已属危房 [5] - 改造团队对老红砖进行了排盐、泛碱、平色等多步骤修复 今年再次加码外墙返碱维修、实木门窗古法修复等特色细节复原工程 让1万多平方米的老建筑重焕光泽 [7] - 改造后的咸安坊已成为热门旅游打卡地 拥有烟火气十足的周末市集 市集上手工艺饰品、创意玩具、美食等琳琅满目 [3] - 片区业态丰富多元 包含本土菜、中西融合菜餐饮店、设计师品牌服装、户外运动旗舰店、中式香道茶道体验店、各类文创展销店、宠物糕点零售店、汉派相声演艺剧场及公共艺术展等空间 [9] - 该片区首店比例已超过75% 丰富业态吸引了更多人 彰显了老建筑活力 [9] - 项目三期改造工程正在设计规划中 预计明年在周末市集旁边的地块上启动 [11] 上海复兴岛项目详情 - 复兴岛位于上海市杨浦区 是黄浦江畔唯一的内陆岛屿 面积约1.3平方公里 [13][17] - 岛上保留着大量工业遗存 如旧仓库、厂房和码头设施 [17] - 上海通过盘活岛上约30万平方米的存量工业厂房及场地资源 利用其地理优势和生态资源 集聚人气和科创资源 [17] - 复兴岛的定位是“数字智能岛、设计艺术岛、人民城市岛” 旨在打造为国际创新创业集聚区和高品质水岸示范区 [13][17] - 从去年开始 上海在复兴岛启动了量子城市空间创新基地建设 研发未来城市空间治理智能体 以构建能够实时感知、全局研判、精准施策、高效协同、持续进化的智慧城市 [19] - 2025大都市规划国际咨询会在复兴岛举行 与会者了解了该岛在艺术、设计与数字化叠加下探索未来大都市空间治理的新路径 [15]

城市更新政策与投资趋势 - 政策导向更加精细化，从国家、省市到区、街道均有具体的更新规划和条例，强调因地制宜和特色化发展[40] - 中央财政投入专项资金800亿元，重点支持老旧小区更新、地下管网更新及市政基础设施提升等民生项目[44][46] - 城市更新与低空经济等新兴产业规划相结合，例如重庆开始布局未来的“空中出行”[42] 城市更新项目案例与成效 - 重庆鲁祖庙传统风貌区通过精细化修缮，使用超过1万块旧砖，还原历史建筑，自开街以来商家月均营业额超800万元，单日最高人流量在10万人次以上[30][36] - 深圳环西丽湖绿道全线贯通后，附近居民绿道出行比例上升超过90%[48] - 杭州回澜南苑未来社区改造后，居民日常1公里出行比例提高了14%[50] - 社交媒体上“城市更新”相关发帖量较去年增加159%，显示公众关注度与生活体验感显著提升[48] 城市更新的具体领域与民生改善 - 老旧小区改造涵盖加装电梯、外墙粉刷、路面平整、安装充电桩等，显著提升居民生活便利性[6][8][10] - 街区与历史风貌区更新在保留本地特色的同时引入新业态，如重庆鲁祖庙街区融合木工坊、烘焙店等，吸引年轻消费者和游客[17][19][34][36] - 基础设施更新包括供排水、燃气供热管网改造、垃圾分类处理等，解决漏水、积水、跑气等民生问题[44][46] - 公共空间更新如新建公园、绿道，增加居民休闲场所，提升生活品质[12][38][48] 城市更新的社会与经济效益 - 更新后的街区成为旅游打卡地，吸引包括外国游客在内的客流，带动本地商业繁荣[15][17][19][21] - 项目改善了社区服务功能，例如杭州的“阳光老人家”提供餐饮和文艺活动，服务老年人[3] - 城市更新提升了区域整体价值，将原本不出名的区域串联成线，重庆国家级和市级旅游休闲街区数量因此大幅增长[40]

国家城镇化进入新阶段与城市更新模式探索 - 2024年末中国城镇化率达到67%，城镇化从大规模增量扩张转向存量提质的新阶段 [1] - “十五五”规划建议提出坚持城市内涵式发展，大力实施城市更新 [1] 北京城市更新具体案例：马家堡路68号院2号楼 - 项目为建于1977年的非成套“筒子楼”，居民需共用厨卫设施，生活不便 [1] - 2023年依据《北京市城市更新条例》被纳入危旧楼房改建试点，原址启动改建程序 [4] - 历经15个月施工，原4层筒子楼变为6层全新住宅，增设无障碍通道和双向开门电梯 [6] - 原楼房及周边平房共90户居民得以回迁新居 [6] - 项目采用毛坯交付，资金重点用于房屋主体结构、门窗及三层保温隔音玻璃等关键项目 [11] 项目资金构成与居民参与模式 - 项目总投资约为4385万元 [12] - 政府补贴1111万多元，项目方部分投资，居民分摊成本约为2419.5万元，占总投资的55.18% [12] - 户均出资25万元以上 [12] - 居民原为公房租户，每年租金仅约400元，一次性出资对居民是巨大“观念冲击” [12] - 街道和项目方提供两种选择：继续承租或以投入20多万元获得“经济适用房”产权标准的所有权 [14] - 项目方协调商业银行为无力一次性支付的居民提供贷款服务 [14] 城市更新模式转变的意义与专家建议 - 模式改变了原来由政府大包大揽的方式，让居民作为主人翁参与，实现房产更新与财富增长 [14] - 专家建议政府应在土地空间资源、适当资金支持及建立明确程序上给予政策指导 [17] - 需建立居民申请、立项、选择建设单位、资金监管等程序，保证过程公平透明，保护居民权益 [17] - 应引导品牌房企主动介入居民自主更新的规划、设计、建造及运营全过程 [17]

庙头旧村改造项目进展 - 项目首期回迁安置房完成房号摇珠，共609套房源，涵盖79㎡至105㎡共8种户型，配套车位700余个，首批村民预计2026年春节前回迁 [1][4] - 项目总建设用地约68公顷，总建筑面积约168万平方米，整村私宅签约率已突破99% [5][7] - 项目秉持“以人为本、质量为先”理念，采用绿色环保建材，并规划建设公交首末站、社区卫生服务中心、综合养老服务场所等公共服务设施 [5] 穗东街道城市更新整体推进 - 穗东街道辖内3个转制社区均纳入城市更新计划，庙头项目沿用旧村改造模式，南湾与黄埔东路北片项目纳入“依法征收、净地出让”新模式 [10] - 南湾城中村改造项目面积71.17公顷，换签率已达95%，预计12月正式开工，将建设约1950套安置房 [10] - 黄埔东路北片项目面积24.77公顷，换签率达100%，复建5-1地块已于11月15日动工，规划用地面积1.22万平方米，建设量5.5万平方米，预计2028年底交付 [10] 项目规划与特色定位 - 项目定位并非简单拆旧建新，旨在融合自然禀赋与人文底蕴，以龙头山为生态屏障，以南海神庙千年文脉为核心，活化扶胥古运河遗存，联动周边博物馆构建文化体验廊道 [7][10] - 项目毗邻南海神庙、扶胥古镇等历史文化资源及广州海事博物馆等新兴文化载体，“黄埔云帆”（含南海神庙）于2025年获评“羊城八景”，为改造注入文旅融合新机遇 [7] - 规划以珠江岸线和庙头湖为纽带，打造滨水休闲景观，目标是建设配套齐全、宜居便利的新型社区 [5][10] 区域城市更新宏观数据 - 截至目前，广州开发区、黄埔区城市更新及城中村改造项目新开工427万平方米，建成封顶161万平方米 [11] - 全区改造项目通过房票认购商品房共5005套、面积约50万平方米、金额约88亿元 [11] - 城市更新完成固定资产投资报统479亿元，同比增长21%，相关开工面积、房票认购、固定资产投资等指标数据位居全市首位 [11]

政策背景与总体要求 - 政策旨在贯彻落实《中共中央办公厅国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》及《重庆市持续推进城市更新三年行动计划（2025—2027年）》，以推动建立可持续城市更新多元化投融资体系，形成政金企深度协作机制 [3] - 总体要求以服务现代化人民城市建设为目标，鼓励金融机构创新产品和服务模式，强化中长期信贷供给，构建多元化融资渠道，为城市更新提供坚实的金融支撑 [4] 重点支持领域 - 重点支持领域依据重庆市三年行动计划部署，包括推动城市片区更新、城镇老旧小区与城中村改造、既有建筑改造利用、现代社区建设、城市基础设施提档升级等领域 [5] - 支持领域还包括推动城市“数字更新”、实施城市绿色空间更新提质、修复城市生态系统以及强化城市历史文化保护利用 [5] 金融支持措施 - 完善专班推动机制，要求金融机构专班化推进服务，金融管理与住建部门完善会商机制，组织开展投融资政策交流培训以确保政策高效传导 [6] - 强化项目开发对接和策划，支持金融机构参与项目前期工作，住建部门在规划设计阶段主动对接，共同开展项目可行性分析以构建可持续、自平衡的融资模式 [6] - 创新金融支持产品，鼓励金融机构因地制宜创新城市更新专项贷款、专项基金、专项债券，以及REITs、资产证券化等产品，支持项目全周期融资需求 [6] - 丰富金融支持方式，包括强化金融与财政协作以加大专项债和特别国债项目配套融资，探索市场化方式设立城市更新基金，并鼓励银团贷款及保险、信托等机构参与 [7] - 加大政策支持力度，鼓励金融机构对纳入项目库的项目在贷款总额、期限、利率等方面给予大力支持 [7] - 搭建绿色支持通道，鼓励金融机构建立授信绿色通道以优化审批流程并提升时效 [7] - 探索建立尽职免责机制，鼓励金融机构完善内部考核，对依法合规支持项目的探索细化尽职免责情形 [7] 相关机制保障 - 建立部门协作机制，加强金融管理、住建部门与金融机构的工作对接，强化政金企三方联动以推动项目落地 [8] - 健全考核评估体系，鼓励金融机构建立专项绩效考核办法，对城市更新金融服务实施差异化考核和激励，并定期开展效果评估 [8] - 强化案例总结推广，要求金融机构加强典型案例总结，定期遴选成功案例进行宣传推介，并组织开展经验交流活动以发挥示范作用 [8]

城市更新政策与趋势 - 2025年城市更新的突出特点是更加精细化和有“温度”，政策文件变得更“细”，从国家、省市到区、街道都有各自的更新规划和条例[18][20] - 政策不再“一刀切”，而是注重地方特色，例如济南更新以“泉水”为核心，重庆则将城市更新与低空经济产业规划结合[20] - 中央财政投入明确了重点样板项目方向，包括老旧小区更新、地下管网更新及市政基础设施提升，并设立了800亿元专项资金用于解决民生细节问题[22] 城市更新具体举措与民生改善 - 更新内容覆盖广泛，包括老旧小区加装电梯、外墙粉刷、路面平整、安装充电桩、建设社区公园及“阳光老人家”等社区服务设施[1][3][5] - 更新项目切实提升了居民生活的便利性与“顺滑感”，例如深圳环西丽湖绿道贯通后附近居民绿道出行比例上升超过90%，杭州某社区改造后居民1公里内日常出行比例提高了14%[24] - 社交媒体上“城市更新”相关发帖量较去年增加了159%，反映出公众对生活改善的关注与认可[24] 历史街区更新与商业活化案例（重庆鲁祖庙） - 鲁祖庙街区是具有110多年历史的传统风貌区，保存有4栋历史建筑和文物建筑，更新前存在房屋破旧、环境杂乱的问题[10] - 修缮工作极为精细，按照原位置、原编号还原，使用了1万多块旧砖，并对砖缝进行切割加固，仅此工序就耗时三个多月[12] - 更新后街区汇聚了木工坊、烘焙店等多种业态，打破了“千店一面”，自开街以来商家月均营业额超800万元，单日最高人流量在10万人次以上[14] 城市更新模式与成果多样化 - 重庆通过每周发布记录历史建筑、特色街区等变化的“地图”，进行分类并找到针对性的更新方法[16] - 更新模式多样，成果包括将城市绿道更新为赏红叶步道、老厂区更新为文创公园、防空洞更新为美食城等[16] - 更新不仅改善了本地居民生活，也吸引了游客，例如苏州某地更新后，每周都有很多外地及外国游客到访[7]