报告行业投资评级 - 看好丨维持 [14] 报告的核心观点 - 止跌回稳政策目标积极，市场预期改善，但4月以来边际下行压力加大 [7] - 行业量价快速下行阶段或已过去，核心区和好房子有结构性亮点；出口承压时产业政策宽松概率加大，需关注节奏 [7] - 去年4月和9月是优质地产股底部区间，当前股票位置较底部溢价不大，地产对经济内循环重要性高 [7] - 重视具备核心资产的优质房企、受益于化债的当地龙头，以及拥有稳定现金流的央国企物业 [7] 根据相关目录分别进行总结 周度核心内容跟踪 市场 - 本周长江房地产指数+0.04%，相对沪深300超额收益为-1.08%，行业排名24/32；年初至今长江房地产指数-5.53%，相对沪深300超额收益为-4.37%，行业排名29/32 [8] - 本周板块表现差，开发类及物业类标的以下跌为主，收租类有涨有跌 [8] 政策 - 中央强调城市更新要资金平衡、不搞大拆大建、严禁违规举债等，加快拆除改造D级危险住房等 [9] - 河南信阳对新出让土地开发的商品房实行现房销售，严格预售许可条件和资金管理 [9] 销售 - 样本城市新房备案同比低位振荡，二手备案同比相对略好 [10] - 37城新房成交面积四周滚动同比-4.1%，较上周-1.3pct，19城二手房成交面积四周滚动同比+11.6%，较上周-4.7pct [10] - 年初至今37城新房成交面积累计同比+0.9%，19城二手房成交面积累计同比+25.8% [10] - 5月截至16日，37城新房成交面积当月同比+0.2%，19城二手成交当月同比+6.2%，12城新房及二手合计+1.0% [10] 当周热点 - 现房销售讨论和推进由来已久，2023年以来因交付问题和制度改革再次受关注，近期有加快试点迹象 [11] - 现房销售使房企现金流回正时间拉长，周转率和IRR下降，净利率承压，ROE下降压力大；现实中土地款延期支付等可缓释净利率下行，政策配套下杠杆率有对冲，ROE降幅或趋缓 [11] - 海南经验当前不具普遍参考性，2020年3月全省推现房销售时市场上行，地价让利且转嫁，净利率受影响小 [11] - 房企短期供货能力和现金流承压，土地财政下行压力加大，但行业资金壁垒提高，金融属性降低，对产品力要求提高，中期对优秀房企利好 [11] - 预计现房销售大概率以试点扩容方式渐进推广 [11]

报告行业投资评级 - 领先大市 - A，维持评级 [6] 报告的核心观点 - 信阳住建局印发文件严控预售条件许可、规范预售资金使用，新出让土地开发的商品房一律实行现房销售；现房销售作为构建房地产新发展模式的环节之一，将逐步试点推进，改善市场供需环境，增强居民购房信心；建议关注困境反转类房企如金地集团、新城控股等，保持拿地强度的龙头如招商蛇口、绿城中国等，多元经营稳健发展的地方国企如浦东金桥、外高桥等 [1] 根据相关目录分别进行总结 销售回顾（5.10 - 5.16） - 重点监测 32 城合计成交总套数 1.6 万套，环比上周增长 27.3%，2025 年累计成交 29.6 万套，累计同比下降 2.6%；一线城市成交 5319 套，环比增长 43.6%，累计成交 8.5 万套，累计同比增长 13%；二线城市成交 9045 套，环比增长 22%，累计成交 17.6 万套，累计同比下降 8.9%；三线城市成交 1966 套，环比增长 15.1%，累计成交 3.5 万套，累计同比下降 2% [2][13] - 重点监测 18 城合计成交二手房总套数 2.7 万套，环比上周增长 42.9%，2025 年累计成交 48.5 万套，累计同比增长 20.9%；一线城市成交 11116 套，环比增长 59.4%，累计成交 19.8 万套，累计同比增长 49.3%；二线城市成交 14454 套，环比增长 31.6%，累计成交 26.4 万套，累计同比增长 15.3%；三线城市成交 1505 套，环比增长 52.2%，累计成交 2.3 万套，累计同比增长 12.9% [2][18] 土地供应（5.5 - 5.11） - 百城土地宅地供应规划建筑面积 262 万㎡，2025 年累计供应 6833 万㎡，累计同比下降 16%，供求比 1.06；一线城市供应 9 万㎡，累计供应 369 万㎡，累计同比增长 1%，累计供求比 1.08；二线城市供应 99 万㎡，累计供应 3021 万㎡，累计同比下降 5%，累计供求比 1.04；三四线城市供应 154 万㎡，累计供应 3444 万㎡，累计同比下降 25%，累计供求比 1.08 [22][23] - 百城供应土地挂牌楼面均价 4186 元/㎡，近四周平均挂牌均价 5983 元/㎡，环比下降 2.3%，同比增长 33.1%；一线城市供应土地挂牌楼面价 19016 元/㎡，近四周平均起拍楼面 27768 元/㎡，环比下降 3%，同比下降 22.3%；二线城市供应土地挂牌楼面价 5701 元/㎡，近四周平均起拍楼面 5356 元/㎡，环比下降 6.2%，同比增长 30.9%；三四线城市供应土地挂牌楼面价 2372 元/㎡，近四周平均起拍楼面价 3346 元/㎡，环比下降 8.5%，同比增长 31.5% [23][24] 土地成交（5.5 - 5.11） - 百城土地住宅用地成交规划建筑面积 262 万㎡，2025 年累计成交 6442 万㎡，累计同比增长 6.6%；一线城市成交 20 万㎡，累计成交 342 万㎡，累计同比增长 8.4%；二线城市成交 103 万㎡，累计成交 2906 万㎡，累计同比增长 11%；三线城市成交 138 万㎡，累计成交 3194 万㎡，累计同比增长 2.6% [37][38] - 百城住宅用地平均成交楼面价 6877 元/㎡，环比下降 34.5%，同比增长 90.2%，整体溢价率 9.8%，2025 年平均楼面价 8017 元/㎡，溢价率 14%，较去年同期提高 9.4 个百分点；一线城市住宅用地平均成交楼面价 36873 元/㎡，整体溢价率 20.8%，2025 年平均楼面价 42306 元/㎡，同比增长 60%，溢价率 14.6%，较去年同期溢价率增长 8.5 个百分点；二线城市住宅用地平均成交楼面价 5882 元/㎡，整体溢价率 4.4%，2025 年平均楼面价 9348 元/㎡，同比增长 22.3%，溢价率 18.1%，较去年同期溢价率增长 13 个百分点；三四线城市住宅用地平均成交楼面价 3171 元/㎡，整体溢价率 1%，2025 年平均楼面价 3135 元/㎡，同比增长 7.2%，溢价率 3.1%，较去年同期溢价率上升 1.1 个百分点 [38][39]

现房销售试点推进情况 - 全国至少30个省市已发布推进现房销售试点的相关文件 [1] - 18个城市推出实质性支持举措 [1] - 现房销售在商品住宅销售中的占比从2020年的12.7%上升到2024年的30.8% [1] - 5年提升18.1个百分点 [1] 现房销售全面推行时机 - 全面推行现房销售时机尚未成熟 [1] - 现房销售涉及金融、土地、行业生态等多方面 [1] - 全面推行不可操之过急，不能搞"一刀切" [1] - 仍需以地方试点为基础，完善配套政策，逐步推进 [1]

住房公积金利率下调及市场反应 - 个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点，5年期以上首套房利率降至2.6% [1] - 上海二手房日均网签成交量超过1000套，客户咨询量大幅上升，看房意愿持续走高 [2] - 上海浦东新区房地产经纪机构数据显示，政策后浏览量上浮20%，带看量上浮30% [4] - 北京新建商品房网签1394套，成交面积10.78万平方米，环比上涨明显，部分项目到访量较新政前增长近一倍 [8] - 北京某项目销售经理表示，30组客户到现场咨询住房公积金贷款利率，购房者节省近10万元 [10] 住房公积金政策优化 - 上海、沈阳将灵活就业人员纳入住房公积金缴存范围，执行标准为最低210元，最高6888元 [16][18] - 武汉将第二套住房公积金贷款最高额度从100万元提高至120万元，与首套房保持一致 [22] - 青岛、长春对多子女家庭第二次使用住房公积金贷款额度上浮40% [24] - 北京、西安、昆明、青岛延长贷款年龄上限至男性68岁、女性63岁，还贷期限多延长3年 [26] 现房销售政策推进 - 河南信阳在中心城区新出让地块推行现房销售，全国首个明确全面落实现房销售的城市 [29] - 湖北荆门现房销售试点项目签约率超过九成，实现"拿地即开工""交房即办证" [33] - 全国超过30个省（市）试点现房销售及出台相关支持政策 [35] - 北京在集中土地拍卖中设置现房销售环节，湖南优化现房销售试点，山东购买现房住房公积金贷款额度可提高10%以上 [37] - 江西延长现房销售项目土地出让金缴纳期限，对购房者进行契税补贴 [37]

现房销售模式 - 现房销售模式有望成为中国商品住宅销售新常态，是房地产行业发展新模式的实践方向[4] 市场去化与复苏趋势 - 4月去化率同比持增，新规产品入市是主要推动力[5] - 5月或延续弱复苏走势，广州、成都等新规项目集中入市可能带动市场点状回温[5] - 专项债收储规模近4000亿，拟收储宅地6565公顷，助力2025年楼市去库存提速54%，14城广义消化周期下降超1年[6] - 回收宅地中民企占比17%[6] 土地市场动态 - 第19周土地供求规模环比回落，供应建筑面积222万平方米（环比降58%），成交273万平方米（环比降39%）[13] - 上海、西安高总价宅地高溢价成交，周度平均溢价率达8.6%，连续13周超5%[13] - 上海杨浦宅地刷新地价纪录[13] 代建行业发展 - 一线城市代建渗透率长期低于平均水平，但公建配套类政府代建机遇值得深挖[7] - 《代建企业综合能力评价标准》审查通过，首次系统化编制代建企业评价标准，推动行业规范化[14] - 二线城市代建招标数量占比达55%[14] 房企动态与债务重组 - 金科重整计划裁定通过，房企债务重组进入快车道[8][15] - 中国金茂首发年度客户研究报告，越秀展示好房子成果，象屿地产、国贸地产等推新品[15] 住宅产品趋势 - 1-4月全国住宅成交结构趋向更大面积，120㎡以下面积段占比均下降，100-120㎡降幅最明显（降1.5个百分点）[12] - 环渤海、珠三角区域趋向高总价段，中西部趋向低总价段，长三角成交结构稳健[12] 房企战略调整 - 房企谨慎投资，推进组织架构扁平化调整，重点转向存量去化与利润提升[10] 行业榜单与创新 - 2025年4月全国优秀项目榜单发布，测评维度包括创新性、影响力、产品设计亮点等[17]

由于提供的文档内容过于简略，仅包含标题和来源信息，无法提取实质性分析要点。根据现有信息，仅能作如下框架性归类： 政策动态 - 信阳出台现房销售新规，尝试分层推动现房销售模式[1] - 政策意图指向落实房地产行业新发展模式转型[1] 行业趋势 - 现房销售制度可能成为行业中长期转型方向[1] - 政策试点反映"保交楼"背景下销售制度改革探索[1] （注：实际分析需补充完整文章内容方可展开数据引用和详细解读）

文章核心观点 - 现房销售正从地方试点进入中央政策主导的全面推进阶段，是房地产行业向高质量发展转型的重要举措 [2][4] - 现房销售在新房市场中的占比已显著提升至33%，且未来供应规模将持续超越期房，市场基础已趋成熟 [12][14][15] - 现房销售模式的推广将深刻影响行业各主体，尤其对开发企业的资金、运营和行业格局带来变革，其全面落地需要金融、土地等多方面制度配套 [21][22][23][24][25] 政策推进进程 - 现房销售政策在中央层面得到明确，2024年底全国住房城乡建设工作会议将其列为2025年重点工作之一，标志着进入全面推进阶段 [4] - 自2022年末以来，全国已有超过30个省（市）开展现房销售试点或出台配套政策，地方试点进程提速 [4] - 海南省作为全国首个省级推行现房销售的省份，政策效果显著，新房投诉量下降67%，头部房企市场份额占比超过75% [5] 地方试点模式与支持政策 - 各地试点主要采用三种方式：土地出让环节规定现房销售、在建未售项目现房销售、"白名单"项目现房销售 [6][7][8][9] - 试点城市案例包括：北京2023年集中供地中62%的地块设置"竞现房销售面积"条款、深圳在宝安区要求"全部现房销售"、合肥通过现房销售倒逼房企提升产品力 [7] - 配套支持政策涵盖金融支持（如融资倾斜、利率优惠）、财税支持（如延期缴纳相关费用）以及对购房业主的支持（如优先审批贷款、契税补贴） [10] 市场现状与趋势 - 商品住宅现房销售面积占比从2019年的10%左右上升至2025年3月的33%，提升了23个百分点 [14] - 商品住宅竣工面积与期房销售面积之比从2022年前稳定的0.35-0.4扩大至2025年3月的0.76，预示现房上市规模将持续扩大甚至超过期房 [15] - 截至3月底全国商品住宅待售面积（竣工未售）约4.32亿平方米，相当于2024年全年商品住宅成交面积的一半，规模势必将创历史新高 [15] - 重点50城市新建商品住宅狭义库存（取证未售）约3.04亿平方米，期房可售库存已低于待售面积规模 [16] - 全国300城土地成交规模较2019-2021年间降幅达70%，2025年前4月同比再降13%仅1.6亿平方米，未来新增供应期房规模将继续下滑 [16] 对行业的影响与挑战 - 对开发企业的影响：资金压力增大、开发周期拉长周转速度放缓、经营模式转变加速优胜劣汰和企业整合 [23] - 全面落地面临的挑战：需要金融工具创新（如开发"现房开发贷"）、调整土地供应节奏和付款条件、避免供应断档或市场剧烈波动 [24][25] - 政策建议：一线城市可采用"部分现房销售"模式，二线城市可结合城市更新优先推动，三四线城市可结合去库存工作推进 [25]

现房销售趋势 - 全国现房销售制度可能按"新老划断"原则推行 新建商品房适用新规 保障性住房除外 地方政府保留"因城施策"空间 [3] - 2022年以来超30省市推进现房销售试点 北京要求2025年后30%新出让地块现房销售 深圳在土地出让中明确部分地块现房条件 [4] - 海南2020年3月起全面推行现房销售 成为首个落地省份 住建部2024年将其列为房地产新模式重点工作 [6] 现房销售数据表现 - 2025年1-2月现房销售面积3806万平方米 同比增10% 占比达35.4% 较2024全年提升4.6个百分点 [9] - 期房销售面积6940万平方米 同比下降11.8% 现房占比持续提升反映需求端认可度上升 [7][9] 现房销售影响分析 - 现房模式可降低烂尾风险 修复购房者信心 与"好房子"战略协同 激发改善需求 [11] - 倒逼行业优胜劣汰 海南试点后头部房企份额从45%升至68% 产品品质显著改善 [11] - 要求房企具备更强资金和运营能力 加速低效中小房企出清 [11] 辽宁产业动态 - 先进装备制造业数字化研发设计普及率93% 关键工序数控化率56% 工业互联网平台实现供需精准匹配 [29] - 生物医药产业大脑平台应用DeepSeek技术 实时监测行业态势 辅助政府和企业决策 [29] - 建成3个省级中试基地 涵盖化工新材料、洁净能源、精细化工领域 [29] - 东北特钢研发医疗器械用特种不锈钢 实现进口替代 具备耐腐蚀性和生物相容性 [30] 沈阳经济数据 - 1-4月民航客运量283万人次 同比增1.7% 4月单月增速达7.6% 需求明显回暖 [26] - 1-4月货运量2.2万吨 同比降5.2% 但出港货邮量逆势增长1.9% [26] - 4月辽宁CPI同比降0.1% 核心CPI涨0.4% 食品烟酒类价格环比持平 鲜果价格上涨1.4% [27]

现房销售政策推广 - 河南信阳市住建局发布文件，新出让土地开发的商品房一律实行现房销售 [2] - 2024年3月住建部提出"有力有序推进现房销售"，12月全国住房城乡建设工作会议将其列为2025年重点工作 [3] - 2022年末以来全国超30个省(市)出台现房销售政策，2024年现房销售面积达3亿平米(占比30.84%)，同比增长19.1% [3] - 多地正在研究对新出让土地试点现房销售办法，推行速度或将加快 [2] 行业影响分析 - 现房销售将显著增加房企资金周转压力，回款周期延长2-3年，资金占用周期从半年拉长至1.5-2年 [5] - 预售制下开发商可提前回笼60%-70%项目资金，现房销售需承担全周期资金投入 [5] - 行业模式改变将导致融资成本上升，中小房企面临现金流断裂风险 [5] - 短期内可能导致新房供应减少，开发商拿地积极性下降 [6] 房企经营模式转变 - 房企需从"快建快销"转向精细化运营，提升产品力 [4] - 现房销售模式下盈利模式改变，从追求周转速度转向依靠产品溢价创造价值 [4] - 杭州试点项目保利天汇、养云静舍因品质过硬实现二手房价15%-20%溢价 [4] - 北京华曦府项目通过实景示范区开放提升信任度，开盘2小时售罄249套 [4] 政策实施建议 - 政策实施应遵循"法不溯及既往"原则，已出让土地仍按预售制销售 [7] - 销售模式转变应是渐进式过程，以保持市场平稳过渡 [7] - 多地出台配套政策支持现房销售，包括延长土地出让金缴纳期限、契税补贴、提高公积金贷款额度等 [7] - 新政策发布后获取土地项目实行现房销售，之前项目预售节点改为封顶并给予缓冲期 [7]

文章核心观点 - 河南省信阳市成为近期全国首个明确全面落实现房销售的城市，标志着商品房销售制度改革进入实质性推进阶段 [1][2] - 现房销售模式正从地方试点向更广泛区域探索，未来可能形成预售与现售并存的过渡模式 [1] - 现房销售对购房者、房企及行业产生多重影响，其全面推广的关键在于金融支持体系的配套 [4] 政策动态与地域进展 - 河南省信阳市在中心城区对新出让土地开发的商品房全面实行现房销售，执行“新老有别”原则：文件印发后新出让土地一律现房销售；文件后新取得施工许可证的项目须主体封顶方可预售；已取得施工许可证的项目仍按原办法预售 [2] - 信阳市是近期全国首个明确全面落实现房销售的城市 [2] - 自2022年末以来，全国已有超过30个省（市）出台现房销售相关政策 [2] - 海南省是首个落实现房销售的省份，自2020年3月后出让土地建设的商品住宅均已实行现房销售，至今已落地超5年时间 [2] - 安徽、湖北、山东等地也均有相关政策推出 [2] 行业现状与数据 - 目前全国现房销售占新房市场比例已经超过30% [2] - 2024年底全国住房城乡建设工作会议将“大力推进商品住房销售制度改革，有力有序推行现房销售，优化预售资金监管”列为2025年重点抓好的工作之一 [4] 模式影响与行业解读 - 对购房者影响：现房销售可降低购房风险，实现建筑质量所见即所得，避免传统期房销售中交房“货不对板”以及烂尾的风险 [4] - 对房企影响：现房销售更加考验企业的产品力，同时可能加大企业现金流压力 [4] - 对行业影响：在库存量大的地区试点现房销售，有助于控制供应规模，能够直接改善市场供需结构，加快库存去化 [4] - 业内认为现房模式的推广最关键的是金融支持，例如将开发贷利率降到较低水平以缓解资金压力 [4] - 随着房地产发展新模式建立，未来预售模式也将更为精细，例如预售资金将被严格监管、拿地需要自有资金、“封顶才能办按揭”等 [4]