城镇化进程 - 1978-1990年城镇化率年均增长0.71%，1991-2000年提升至0.98%，2001-2010年进一步加速至1.37%，2011-2020年维持在1.39% [1] - 2011-2015年城镇化率年均增长1.48%，2016-2020年放缓至1.31%，2021-2024年显著下降至0.78% [1] - 2024年城镇化率达到67%，较2015年的57.3%提升近10个百分点，城镇人口从7.9亿增至9.4亿 [1] - 2021-2024年城镇年均新增常住人口1033万人，较此前年均1600万人的增速明显放缓 [1] 城市工作会议背景 - 2015年会议聚焦治理城市病（当时城镇化率55.75%），2025年会议核心转向推进以城市为载体的中国式现代化（2024年城镇化率67%） [2] - 城市发展进入存量提质增效阶段，需关注新需求和市场结构变化 [5] 房地产政策导向 - 城市工作重点任务包括构建房地产发展新模式、城中村改造等，与宜居城市建设相辅相成 [3] - 新模式涵盖住房供应体系改革、要素联动机制、高品质住房建设及协同监管机制 [4] - 国内贷款占房企资金来源比例同比增长0.6%，为4年来首次正增长，商业银行"白名单"贷款增至6.7万亿元（较2023年末增1.7万亿元） [4] 市场影响 - 核心城市通过城市更新和保障房分流有望实现供需再平衡，房价或企稳 [5] - 会议明确"城市更新"为总体要求，城中村改造等任务将直接影响房地产市场 [5] - 需利用金融政策盘活存量土地和房屋，促进市场向好发展 [5]

中新社北京7月16日电 (记者 庞无忌)中央城市工作会议7月14日至15日在北京举行。这是时隔10年，中 共中央再次召开的最高规格的城市工作会议。 10年间，中国城市发展经历巨变：常住人口城镇化率由2015年的56.1%提升至2024年的67%，城市发展 呈现新形势、新特征。 其一，走新路子。 中国房地产业正告别此前的"三高"(高杠杆、高负债、高周转)发展模式，这一变化有望加速。 清华大学土木水利学院院长、清华大学恒隆房地产研究中心主任吴璟在接受中新社记者采访时表示，此 番会议明确重申了"加快构建房地产发展新模式"，意味着这与未来城市工作的主线相契合。对房地产业 来说，探索构建发展新模式会是一个影响未来较长时间的发展总纲和基础性制度安排。 中指研究院政策研究总监陈文静认为，房地产发展新模式包括完善"市场+保障"住房供应体系、改革完 善房地产基础性制度、建立"人房地钱"要素联动机制、高品质住房建设等内容，预计未来几年更多新模 式配套政策将进一步完善和实质性落地。 其二，"因城"开发。 今年以来，许多人感受到了房地产发展的"温差"：核心城市核心区需求旺盛、项目热销，而城市边缘地 区或者低能级市场依然承压。 此番会 ...

报告行业投资评级 - 领先大市 - A，维持评级 [9] 报告的核心观点 - 6月季节性因素下地产数据环比增长明显，但因去年基准期较高且环比改善强度不足，各项数据同比降幅收窄不显著；7月15日中央城市工作会议强调加快构建房地产发展新模式等，下半年城中村改造规模有望发力带动行业止跌回稳 [6] 各部分总结 销售情况 - 1 - 6月商品房销售面积累计4.6亿㎡，同比降3.5%；销售额4.4万亿，同比降5.5%；6月单月销售面积1.1亿㎡，环比增49.4%，同比降5.5%；单月销售额1万亿，环比增43.8%，同比降10.8%，其中住宅销售额同比下滑12.6% [2] 开工与竣工情况 - 房屋施工面积累计63.3亿㎡，同比降9.1%，降幅环比收窄0.1个百分点；新开工面积累计3亿㎡，同比下滑20.0%；6月单月新开工0.7亿㎡，环比升34.3%，同比降幅收窄至9.4%；竣工端加速显著，6月竣工面积单月0.4亿㎡，环比增长52.8%，同比仅微降1.7%；累计竣工面积2.3亿㎡，同比下降14.8% [3] 开发投资情况 - 2025年1 - 6月全国房地产开发投资完成额累计4.7万亿，同比降11.2%，降幅较1 - 5月扩大0.4个百分点；其中住宅投资3.6万亿，同比降10.4%；6月投资额环比增长22.7% [4] 资金到位情况 - 行业到位资金累计5万亿，同比降6.2%；其中国内贷款累计0.8万亿，同比由负转正（+0.6%）；定金及预收款等其他资金累计2.4万亿，同比降7.8%，6月单月同比降幅扩大至16.7%；自筹资金持续疲弱，累计1.8万亿，同比降7.2% [5] 投资建议 - 关注困境反转类房企如金地集团、新城控股等；保持拿地强度的龙头如招商蛇口、绿城中国、保利发展、滨江集团等；多元经营稳健发展的地方国企如浦东金桥、外高桥等 [6] 行业表现 - 1M、3M、12M相对收益分别为1.1、 - 3.0、 - 1.3；绝对收益分别为5.1、3.9、14.3 [11]

中澳自贸协定 - 中国与澳大利亚签署关于实施和审议中澳自贸协定的谅解备忘录 双方商务部长在两国总理见证下完成签署 [2] 韩国公共卫生 - 韩国京畿道累计确诊150例疟疾 占全国266例病例的56% 多地已发布疟疾警报 [3] 中国房地产政策 - 中央城市工作会议提出加快构建房地产发展新模式 重点推进城中村和危旧房改造 优化城市空间结构 [6] 宏观经济数据 - 二季度GDP同比增长5.2% 上半年GDP总量达660536亿元 同比增长5.3% [7] - 6月M2同比增速升至8.3% M1同比提升至4.6% 剪刀差收窄至3.7个百分点 [34] 产业政策动态 - 商务部调整技术出口目录 删除3项建筑相关技术 新增电池正极材料制备技术限制 [9] - 工信部拟制定充电宝强制性国标 涵盖锂电池过充保护等16项技术要求 [11] - 医保局启动第十一批药品集采 55个品种纳入报量范围 [13] 新能源与汽车 - 工信部将建立机动车合格证数据共享机制 优化新车上牌流程 [12] - 达美航空为规避10%关税 拆解空客A321neo飞机将发动机运回美国 [29] 科技与半导体 - 英伟达申请重新在华销售H20 GPU 并推出面向中国市场的兼容GPU产品 [28] - 美股芯片股走强 英伟达市值单日增加1618亿美元 台积电涨超3% [30] 资本市场动向 - 机构单日净买入中际旭创8.17亿元 科沃斯获2.11亿元机构资金流入 [31][32] - 纳斯达克中国金龙指数涨2.77% 百度阿里涨幅超8% [30] 区域经济与消费 - 上海推出互联网内容创作扶持政策 优质平台最高可获1000万元奖励 [19] - 昆山义乌江阴位列县域电影票房前三 18个县域上半年票房超3000万元 [35] 能源与大宗商品 - 国内汽柴油价格每吨分别下调130/125元 92号汽油每升降0.10元 [16] - 特朗普宣布对印尼征收19%关税 印尼承诺购买150亿美元美国能源产品 [21]

中央城市工作会议核心观点 - 我国城镇化从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从增量扩张转向存量提质增效阶段 [1] - 会议为城市发展提供总纲领，指明房地产转型方向，强调"新路子、高品质、控风险"发展路径 [1][4][9] - 城市更新写入总体要求，成为重要抓手，将直接影响房地产市场 [1][2][4] 城市更新战略部署 - 以城市更新为抓手推动结构优化、动能转换、品质提升等六大目标，守住安全底线 [2] - 城市更新将优化供给端低效用地再开发，提升空间效率，并通过货币化安置刺激购房需求 [3][4] - 预计专项债、REITs等金融工具将加大支持力度，地方政府将探索多元化参与模式 [3][4] 房地产发展新模式 - 构建"市场+保障"住房供应体系，改革基础性制度，建立"人房地钱"联动机制 [5] - 全国城镇人均住房面积超40平方米，户均超1套房，需求转向"好不好"阶段 [5] - 新模式强调供需双向改革，高品质住房建设及协同监管机制是重点 [5][9] 城中村与危旧房改造 - 稳步推进改造是未来城市工作重点，房票安置政策将持续完善以促进市场回稳 [8] - 改造将向人口产业集聚区倾斜土地供应，优化职住平衡与配套地块放量 [8] 城市安全与建筑品质 - 建立房屋全生命周期安全管理制度，严格限制超高层建筑 [7] - 2025年地级及以上城市将全面建立房企融资"白名单"机制 [7] - 新建建筑全面执行绿色标准，头部房企加速布局绿色科技与第四代建筑 [4] 现代化城市体系优化 - 通过都市圈、县域融合等规划疏解大城市压力，实现产城融合与职住平衡 [6] - 大城市组团式网络化发展将释放新增长动力 [6] 行业转型方向 - 房地产竞争焦点转向绿色科技、运营能力及区域深耕 [9] - 核心城市通过城市更新与保障房分流实现供需再平衡，推动房价企稳 [9]

2025.07. 15 本文字数：2089，阅读时长大约4分钟 作者 | 第一财经 吴斯旻 时隔十年，中央城市工作会议再度召开。面对我国人口总量增速和城镇化率增速相继迈入拐点，此次 会议明确，推进城市更新，将成为当前和今后一个时期城市工作的重要抓手。 据新华社消息，中央城市工作会议7月14日至15日在北京举行。中央城市工作会议是党中央召开的最 高规格的城市工作会议。除了此次会议，最近一次的中央城市工作会议召开于2015年。 会议指出，我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量 提质增效为主的阶段。城市工作要深刻把握、主动适应形势变化，转变城市发展理念，更加注重以人 为本；转变城市发展方式，更加注重集约高效；转变城市发展动力，更加注重特色发展；转变城市工 作重心，更加注重治理投入；转变城市工作方法，更加注重统筹协调。 自上一次中央城市工作会议以来，这一高级别会议在布局未来城市工作时均突出强调了"因地制宜"， 提高各方推动城市发展的积极性和城市发展的宜居性，推动城市工作向内涵式转型，释放城市发展新 动能等内容。 根据此次会议对于当前和今后一个时期城市工作提出的总体要求，要认真践 ...

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [5] 报告的核心观点 - 本次会议凸显推动城市高质量发展和城市更新的重要性，与前期城市更新行动计划呼应，预计后续有配套政策落地 [5] - 城市发展进入存量提质阶段，更新有望集中在核心城市，“好房子”方向或加大支持，优质房企有望改善ROE [5] - 我国一二手房成交稳定，政策主基调是“止跌回稳”，预计新一轮支持政策出台，好房子政策助力优质房企突破 [5] 根据相关目录分别进行总结 会议概况 - 7月14 - 15日中央城市工作会议在北京举行，7位政治局常委出席，习近平讲话、李强作总结 [1][6] - 会议指出城镇化从快速增长转向稳定发展，城市从增量扩张转向存量提质，明确总体要求和7方面重点任务 [7][8] 会议意义与影响 - 高规格及历史复盘凸显推动城市高质量发展和更新的重要性，每次会议都推动城市发展和扩大内需 [5] - 强调城市更新为重要抓手，呼应前期意见，预计后续部委落实配套措施 [5] - 城市发展进入新时期，更新预计集中在核心城市，新模式或包括多方面内容 [5] - 未来城市发展分化，“好房子”赛道空间广，优质房企有望改善ROE并转变模式 [5] 投资分析 - 维持房地产及物管“看好”评级，推荐产品力房企、低估值修复房企、二手房中介和物业管理企业 [5] 数据对比 - 对比2015和2025年中央城市工作会议内容，涵盖发展成就、总体要求、工作原则和重点任务等方面 [13] - 列出主流AH上市房企和物业管理企业估值表，包含收盘价、EPS、市盈率、市净率、归母净利润及增速等数据 [14][16]

新华财经北京7月15日电（记者陆宇航安娜）"今年以来，各地区各部门按照党中央促进房地产止跌回稳 的决策部署和要求，'因城施策'出台相关措施推动房地产止跌回稳。"在15日的国新办发布会上，国家 统计局副局长盛来运表示，相关政策措施成效明显，上半年房地产虽然有所波动，但总体上还朝着止跌 回稳的方向迈进，未来需要下更大力度推动房地产市场止跌回稳。 专家及业内人士普遍认为，在房地产市场深度调整的当下， 加大力度推动房地产市场止跌回稳的需求 也日益迫切，各地的相关支持政策或将进一步出台，因城施策、精准施策，提升政策实施的系统性有效 性，持续巩固房地产市场稳定态势。 三方面数据展现积极变化 国家统计局数据显示，上半年，全国新建商品房销售面积同比下降3.5%，比去年同期收窄15.5个百分 点，比去年全年收窄9.4个百分点；商品房销售金额下降5.5%，比去年同期收窄的幅度更大，收窄了 19.5个百分点，比去年全年收窄11.6个百分点。 在盛来运看来，这些数据反映出当前房地产市场交易量有所改善，商品房销售降幅同比收窄。"商品房 交易还是比较活跃的，尤其是二手房的交易量比去年同期是增长的。" 与此同时，市场价格降幅整体收窄，部分 ...

报告行业投资评级 - 房地产行业投资评级为推荐，维持原评级 [1] 报告的核心观点 - 我国城镇化从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效阶段，2024年城镇化率达67% [2] - 城市工作会议部署7方面重点任务，提到加快房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造 [2] - 房地产发展新模式有望在机制、房屋供应、房屋管理层面实现，城改和危旧房改造若配套货币化安置方案，住房需求有望释放 [2] - 政策效果显现后行业估值或整体修复，头部房企有望运营改善并实现整体机会 [2] 根据相关目录分别进行总结 城镇化转向稳定发展期 - 2024年我国城镇化率达67%，较2017年提高6.76pct，近十年提高11.25pct，城镇化历经快速增长 [2] 再提房地产发展新模式 - 城市工作会议在建设宜居城市任务中提到加快构建房地产发展新模式，机制上有望转向“人、房、地、钱”要素联动，房屋供应体系将优化完善，房屋管理上全过程监管或优化，预售资金监管有望强化 [2] 城改建设宜居城市 - 2024年10月住建部提出新增100万套城改和危旧房改造，实施城市扩至300多个，城改可改善居住条件，若配套货币化安置方案，住房需求有望释放 [2] 投资建议 - 看好招商蛇口、保利发展等；建议关注优质开发如绿城中国等、优质物管如绿城服务等、优质商业如恒隆地产等、代建龙头如绿城管理控股、中介龙头如贝壳 - W等 [2]

城市发展阶段转型 - 我国城镇化率从2012年的53 1%提升至2024年的67%，进入稳定发展期 [3] - 城市发展从增量扩张转向存量提质增效阶段，强调集约高效和特色发展 [1][4] - 2013-2024年累计新增城镇就业超1 5亿人，27座城市GDP突破1万亿元 [3] 城市工作重点任务 - 部署7大任务：优化城市体系、建设创新/宜居/绿色/韧性/文明/智慧城市 [1] - 发展组团式城市群和都市圈，分类推进县城城镇化，促进城乡融合 [6] - 高质量城市更新成为关键抓手，去年末以来政策持续加码 [7][8] 房地产与城市更新 - 加快构建房地产发展新模式，重点推进35城及近300地级市城中村改造 [9][10] - 城中村改造预计拉动数十万亿投资，带动家居、建材等产业链 [10] - 推进"好房子"建设，标准涵盖安全、舒适、绿色、智慧 [11] 城市治理升级 - 建设韧性城市需升级基础设施生命线工程，改造老旧管线 [11] - 智慧城市强调高效治理，创新市民服务热线等参与机制 [11][12] - 保护城市历史文脉和自然景观，强化文化软实力 [11]