建议分拆基础设施REIT的核心观点 - 建议分拆将对集团及基础设施REIT均有裨益 [1] - 基础设施REIT的相关资产为位于佛山市南海区的购物中心中海佛山南海映月湖环宇城项目 [1] - 华夏基金及中信证券已向中国证监会及深交所提交公募基金注册及上市申请材料 [1] - 公募基金预计募集人民币13.55亿元 中海地产将认购已发行基金份额的20% [1] - 公募基金将动用所得款项认购资产支持专项计划的全部权益 专项计划将收购项目公司权益并偿还债务 [1] 分拆后的股权结构 - 项目公司佛山海映商业管理有限公司将由基础设施REIT持有100%权益 不再为中海地产附属公司 [2] - 基础设施REIT不会并入公司的财务账目 [2] 分拆的裨益分析 - 分拆业务位于粤港澳大湾区 符合国家支持的战略领域及恢复扩大消费政策 [3] - 基础设施REIT发行将提高资金使用效率 形成良性投资循环 [3] - 基础设施REIT可监督运营管理机构实现高效运营 [3] - 提供新的股权融资方式 减少对传统债务融资依赖 实现融资多样化 [3] - 盘活基础设施资产 避免投资回收期长及资产周转率低的不利影响 [3] - 增强公司滚动投资能力及可持续营运 有利于长期表现 [3] 价值释放与融资平台 - 公募基金单独上市将为股东释放价值 更好识别基础资产公允价值 [4] - 提升项目公司现有价值 公司可从收益分配及资产增值中受益 [4] - 为集团及基础设施REIT提供独立募资平台 直接进入中国资本市场 [4] - 增强探索新融资渠道的可能性 [4]

基金基本情况 - 基金全称为南方润泽科技数据中心封闭式基础设施证券投资基金，场内简称为南方润泽科技数据中心REIT，基金代码为180901 [10] - 基金采用战略配售、网下发售和公众投资者发售相结合的方式进行，中国证监会准予发售的基金份额总额为10亿份 [10] - 初始战略配售份额为7亿份（占比70%），网下发售2.1亿份（占比21%），公众投资者发售0.9亿份（占比9%） [6][10] 行业背景 - 2020至2023年中小型数据中心供给过剩导致托管服务费下行，2024年生成式AI和大模型应用推动需求井喷，供需关系改善 [4] - 行业存在未来需求增长不及预期或供给再次激增导致价格下行的潜在风险 [4] 战略配售安排 - 战略投资者包括原始权益人或其关联方（认购3.4亿份，占比34%）和其他专业机构投资者（认购3.6亿份，占比36%） [18] - 原始权益人关联方持有份额的20%需锁定60个月，超20%部分锁定36个月；其他战略投资者锁定12个月 [12][20] - 战略投资者需全额缴纳认购款且不得接受财务资助或补偿 [22][24] 网下询价机制 - 询价区间为3.020元/份至4.531元/份，最小报价单位0.001元，单个配售对象最低申报100万份 [39] - 网下投资者需在2025年6月30日前完成中证协注册并提交资产规模证明，私募基金管理人需满足管理规模10亿元以上等条件 [25][26] - 若有效认购倍数≤100倍，上市前3个交易日可交易份额不超过获配量的50%；若＞100倍则无限制 [7][13] 发售流程 - 询价日为2025年7月1日，路演时间为2025年6月26日至30日 [15][39] - 认购价格将根据网下报价中位数和加权平均数确定，若高于孰低值需发布风险公告 [45] - 公众投资者场外认购最低1000元，场内认购以1000份为整数倍，采用末日比例确认原则 [48][52] 资金与份额计算 - 战略和网下投资者按"份额认购"方式计算，认购金额=认购价格×份额数 [57] - 公众投资者场外按"金额认购"计算，认购份额=（认购金额-认购费）/价格，认购费率为0.6%或固定1000元 [59][62] - 募集失败条件包括份额未达注册规模80%或资金不足2亿元，失败后30日内退还本息 [70][71]

战略投资者的选择标准 - 战略投资者包括基础设施项目原始权益人或其同一控制下的关联方以及其他符合中国证监会及上交所投资者适当性规定的专业机构投资者 [4] - 战略投资者范围及选取标准符合《基础设施基金指引》第十八条和《发售业务指引》第十二条、第二十六条、第二十七条的规定 [4] 战略投资者的配售资格 - 中外运物流投资控股有限公司（外运投控）系有效存续的有限责任公司，不存在《公司法》及其《公司章程》规定的应当终止的情形 [5] - 外运投控为本基金的原始权益人同一控制下的关联方，符合《基础设施基金指引》第十八条和《发售业务指引》第二十六条关于战略投资者的资格要求 [6] - 外运投控已就参与本次战略配售履行完毕所有必要的内部决策流程 [6] 战略配售比例 - 根据基金管理人与外运投控签署的战略配售协议，外运投控参与本次战略配售基金份额占发售基金 [7]

基金发售基本信息 - 中金亦庄产业园封闭式基础设施证券投资基金（基金代码508080）由中国证监会2025年5月13日批准注册，总份额4亿份，场内简称"北京亦庄"，扩位简称"中金亦庄产业园REIT" [15] - 基金采用战略配售（初始占比70%）、网下发售（初始占比70%剩余份额）和公众发售（初始占比30%剩余份额）相结合方式，战略配售中原始权益人及关联方认购25%，其他专业机构认购45% [3][19][26] - 询价区间设定为2.257-2.758元/份，最终认购价格将通过网下询价确定，若定价高于剔除无效报价后的中位数或加权平均数孰低值将延迟发售 [3][20][57] 发售流程安排 - 网下询价时间为2025年6月5日9:00-15:00，投资者需在6月4日12:00前完成证券业协会注册并提交资产证明，单个配售对象认购上限8400万份 [4][5][49] - 战略投资者需在6月11日17:00前完成缴款，网下与公众发售同期截止，回拨机制将根据认购情况调整战略配售、网下及公众发售份额比例 [30][63][64] - 网下配售采用同比例分配原则，剩余份额优先分配给认购量最大或时间最早的投资者，公众发售剩余份额按每位投资者1份依次分配 [66][68] 投资者资格要求 - 网下投资者限定为专业机构投资者，包括证券公司、基金公司、保险资管等，私募基金管理人需满足管理规模最近两季度均超10亿元等条件 [34][35] - 禁止参与询价的主体包括原始权益人关联方、基金管理人关联方、证券业协会黑名单机构等六类情形，战略投资者不得参与网下发售 [36][38] - 投资者需通过中金公司REITs平台提交承诺函、营业执照、资产证明等材料，资产规模需与认购金额匹配，超额认购将视为无效 [39][43][46] 交易与限售规则 - 公众发售份额无锁定期，战略投资者中原始权益人锁定期60个月（20%份额），其关联方锁定期36个月（5%份额），其他战略投资者锁定期12个月 [28][29] - 网下投资者获配份额流通受限情形分两种：若认购倍数≤100倍，上市前3个交易日可交易份额不超过50%，第4日起全部流通；若＞100倍则上市首日即可全流通 [8][22] 认购与费用结构 - 网下认购需足额缴款且与询价申报份额一致，公众投资者可通过场内（最低1000元起）或场外（首次最低1000元）渠道认购 [58][60] - 场外认购费率按金额阶梯设置，100万以下1.2%，100-300万0.8%，300万以上每笔1000元，网下及战略投资者免认购费 [61][62]

文章核心观点 招商基金招商公路高速公路封闭式基础设施证券投资基金 2024 年年度报告展示了基金运营、资产项目、财务指标等情况，基础设施项目运营稳定，实现预期可供分配金额，未来将采取多种策略提升运营管理水平和收益 [1][5][24]。 基金简介 - 基金名称为招商基金招商公路高速公路封闭式基础设施证券投资基金，简称招商高速公路 REIT，主代码 180203，2024 年 10 月 17 日合同生效，存续期 15 年，在深圳证券交易所上市 [1] - 投资目标是通过持有基础设施项目取得所有权或经营权，实现现金流稳健增长；80%以上资产投资基础设施资产支持证券，剩余投资固定收益品种 [1] - 收益分配政策为将 90%以上合并后基金年度可供分配金额现金分配，每年至少 1 次，合同生效不满 6 个月可不分配 [1][2] 主要财务指标和基金运作情况 - 2024 年 10 月 17 日 - 12 月 31 日，本期收入 86780182.94 元，净利润 17431817.55 元，经营活动现金流净额 76135892.14 元，现金流分派率 7.44%，年化现金流分派率 9.90% [3] - 2024 年末，总资产 4346468322.71 元，净资产 3306341816.47 元，总资产与净资产比例 131.46%，内部收益率 7.72% [3] - 期末基金份额净值 6.6127 元，本期可供分配金额 235347428.99 元，实际分配金额 207090000.00 元 [3] - 报告期计提基金管理人管理费 726176.96 元，资产支持证券管理人管理费 716622.00 元，基金托管人托管费 108926.24 元，运营管理机构管理费 6775862.92 元 [5] 资产项目基本情况 - 底层资产亳阜高速全长 101.3 公里，双向四车道，设 3 个收费站和 2 对服务区，运营平稳，无安全事故和重要现金流提供方 [2][10] - 2024 年 10 月 17 日 - 12 月 31 日，通行费收入（含税）8662.43 万元，日均收费车流量 13619 辆，同比增长 3.06%，环比降低 11.00% [10] - 高速公路行业进入成熟阶段，投资增速放缓但仍稳步发展，具有弱周期性，受区域经济和其他交通方式影响 [12][13] - 亳蒙高速公路谯城（立德）至涡阳（标里）段 2024 年 12 月 28 日通车，对亳阜高速有交通量诱增影响 [15][21] 经营策略与前景 - 执行情况：协同运营管理机构开展工作，完成通行费收入 84101221.87 元，同比增长 3.2%，息税折旧摊销前利润 71071062.77 元，利润率 84.21% [24][25] - 未来方针策略：加强预算管理，提升运营管理水平，做好养护和安全管理，维护资金资产安全，考虑购入优质资产 [25][26] - 发展趋势：行业未来 1 - 3 年政策驱动投资扩张与升级，区域路网完善，亳阜高速车流量增长潜力大 [27] - 前景展望：受益于经济增长和区域产业发展，亳阜高速车流量有望增长，但面临政策、运营等风险 [28][29] 除基础设施资产支持证券之外的投资组合报告 - 报告期基金投资前十名证券发行主体无违规情形，估值业务按规定进行，各方无重大利益冲突 [31] 回收资金使用情况 - 原始权益人招商公路获回收资金 26.18 亿元，净回收资金约 25.51 亿元，计划全部投资京津塘高速（天津段）改扩建项目 [33] - 报告期末净回收资金余额 1495015377.00 元，使用率 41.40% [34] 管理人报告 - 招商基金有丰富基础设施投资管理经验，配备专业人员，基金经理具备多年相关经验 [34][35][38] - 报告期基金运营正常，项目公司运营高效合规，开展协定存款业务，已实施收益分配 1 次 [41][42][44] - 建立完善内部控制和信息披露制度，加强风险管理和合规控制，协同运营管理机构提升项目运营效率 [45][46][47] 运营管理机构报告 - 运营管理机构按协议运营亳阜高速，采取多项措施提升运营效率和水平，主要考核指标表现良好 [49][50] - 制定信息披露配合制度，指定负责人，配合基金完成信息披露工作 [53][54]