学区房市场现状 - 宁波镇海区学区房价格从2020年的3万多元/平米下跌至2025年的不足2万元/平米，跌幅超过33% [2] - 招宝山一带学区房价格持续走低，部分购房者在高位买入后亏损约60万元 [2][5] - 中介反馈同套房产从"需凑首付"变为"可付全款"状态，显示价格显著下降 [2] 学区政策影响 - 镇海区公办学校招生实行"先片区、后学区"原则，按"有户有房、有户无房、有房无户"顺序录取 [1] - 2024年底镇海区已发布2025年义务教育阶段公办学校户籍儿童入学预警公告 [1] - 市场传闻招宝山街道可能实施"大学区"改革，涉及立人中学与仁爱中学的校区调整 [8] 购房者行为分析 - 部分购房者因价格下跌推迟购买决策，从2020年观望至2025年 [2] - 有购房者在价格高位买入后面临资产减值，产生显著财务压力 [2][5] - 市场存在分歧观点：有人认为价格已触底，也有观点预测将继续下跌 [4][8] 历史价格波动 - 2019年部分房源在短期内出现价格上涨，相当于一辆奥迪A6的溢价幅度 [8] - 2020-2022年期间购房者因资金压力错过购买时机 [2] - 2022年后房地产市场整体下行带动学区房价格回落 [2]

地块规划与位置 - 地块位于庐阳区庐江路与桐城路交口东南角LY01-C-25街坊 容积率1 4 环城河内 [1] - 周边道路较狭窄 最近地铁2/5号线三孝口站约900米 [4] - 庐阳区老旧小区改造提升成效显著 街道整洁有序 [4] 核心优势 - 拥有南门小学+42中双本部学区 合肥顶级学区组合 新房市场中无竞争对手 [7] - 直线一公里内汇聚省立医院 妇幼保健院 银泰中心 包公园 西山景区等头部资源 [7] - 两公里范围内覆盖安医附院 杏花公园 逍遥津公园 淮河路步行街 包河万达等顶级配套 [7] 目标客群 - 地缘客户为主 庐阳环城河内原住民购买力强 具有本土情结和置业偏好 [9] - 学区房客户需求旺盛 高净值家庭追求兼顾居住与学区的低密高品质楼盘 [11] - 地块稀缺性突出 是42/45学区范围内唯一新计容低密项目 具备长期唯一性 [11] 产品定位 - 预计以大户型为主 单价和总价较高 面向高端市场 [13]

市场整体表现 - 4月30个典型城市新房平均去化率为38%，环比下降6个百分点，同比上升13个百分点，与2023年高峰持平 [3][4] - 热点城市数量减少，仅成都、长沙、郑州、杭州和天津去化率超60% [4] - 福州、长春、无锡、东莞、珠海等5城无项目开盘或加推 [4][6] 城市分化特征 - 北京、上海、深圳等一线城市去化率环比下降，北京降幅达36个百分点 [4][6] - 长三角城市如合肥、苏州、南京回暖动力不足，环比降幅4-8个百分点 [4] - 重庆、济南、青岛等弱二线城市去化率不足30%且环比下降 [4] 热销项目特征 - 核心区域改善盘集中入市支撑市场热度，广州新规项目推货量占全市60%，去化率环比上升8个百分点至23% [8] - 高得房率新规项目受追捧，如广州保利天奕项目使用率超120%，首日认购超百套 [8] - 郑州四代宅项目龙湖中原颂和SIC润府当月认购均超200套，霸榜销售前两名 [9] 配套驱动因素 - 上海轨交盘翡雲悦府首开228套房源日光，触发积分63.84，得益于地铁613号线660米距离和规划商业 [11][13] - 西安地建嘉信臻境项目因规划高新一中沣东中学校区，月度认购87套 [11][13] - 武汉华侨城红坊项目因对口优质学区，调价促销后去化速度加快 [11][13] 营销策略效果 - 成都五一期间热销项目渠道成交占比超70%，建发观云成交环比增长100% [15][16] - 重庆中建壹品南滨星光城加推154套房源，中介跳点推动成交过半 [18][19] - 联发观音桥项目五一累计到访1000组，认购100套金额破2亿元 [19] 后市展望 - 5月市场或延续弱复苏，广州、成都新规项目集中入市可能带动点状回温 [1][21] - 京沪杭等城市若优质改善盘入市，热度有望延续 [21] - 武汉、天津市场呈现止跌企稳态势 [21] - 福州、南宁等高库存城市去化压力仍大 [21]

文章核心观点 家庭因孩子上学和居住空间问题需换房，在看房过程中遇到二手房局限性、房东惜售等问题，最终以332万购入一套复式房，但对价格谈判结果不满意，同时面临之前高价买入的房子降价难出手的困境 [1][5][7] 换房原因 - 家庭为孩子上学和改善居住条件需换房，因现有学区一般且居住空间局促，打算在小学报名前完成置换 [1] 二手房问题 - 二手房存在户型一般、公摊面积大、物业维护一般等问题，稀缺户型房东惜售，价格难谈 [3] - 十年前小区户型局限性显现，89平米户型得房率低，动静区混乱 [3] 选房过程 - 用排除法锁定两个小区，提高看房效率，但内心有倾向性选择 [3] - 看中一套110平米“飞机户型”，但房东价格谈不下来 [4] 购房成交 - 一套复式房挂牌价从369万降到339万，满足需求但因在一楼犹豫，谈判中主动权转到房东手中，最终取中间值以332万成交 [5] 价格对比 - 与去年1月成交价380万相比低了50万，与同小区同面积段（不带地下室）成交价280万左右相比，对谈判价格不满意 [6] - 3月中旬同小区相同户型成交价336万，心里稍平衡，回看2021年小区一楼房源要485万 [6] 其他情况 - Jaygo2019年市场上升期买二手房，2025年市场筑底时再次买二手房，认为此次买房节点“热”，谈价空间小 [7] - 2019年高价买入的房子挂牌中，看房客户减少且报价降低，犹豫割肉离场还是再等 [7]