文章核心观点 - 房地产行业在“十五五”规划期间的发展核心是推动高质量发展，其定位从“十四五”规划中的城镇化框架调整至民生保障部分，强调回归住房的居住属性和服务居民高品质生活需求的初心 [2][5] - 行业政策将保持连贯性和稳定性，延续近期工作思路，体现“一张蓝图绘到底”的指导原则 [3] - 高质量发展路径体现三个结合：市场与保障结合、增量与存量并重、结果与制度并重 [6] 房地产发展新模式构建 - 加快构建房地产发展新模式是首要任务，重点在于完善商品房开发、融资、销售等基础制度 [2][6] - 开发环节改革预售制度，建议逐步转向现房销售或完善预售资金监管以降低系统性风险，并建立全流程品质管控标准 [7] - 融资环节需优化结构，发展REITs、债券等多元化渠道以降低杠杆率，并建立房企债务风险动态监测和预警机制 [7] - 销售环节将完善监管、规范销售行为，并根据不同城市市场状况灵活调整限购、限贷等政策，同时清理住房消费的不合理限制性措施 [7] 住房供给体系优化 - 住房供给体系坚持市场与保障双轨并行，政策重心从“有效增加保障性住房供给”转向“优化保障性住房供给”，标志着从保基本向促发展、从追求数量向质量与结构并重的阶段性转变 [9][10] - “因城施策增加改善性住房供给”是新提法，要求针对城市特点和居民改善型需求差异进行精准供给 [10][11] - 一线城市政策重点在于创新与存量激活，二线城市重在品质提升与产城融合，三线城市则侧重存量盘活与保障托底 [11] “好房子”建设与存量提质 - “建设安全舒适绿色智慧的‘好房子’”首次被写入五年规划建议，标志着其上升为国家战略，行业从“规模红利”阶段进入“质量红利”时代 [12][13] - 实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动，不仅新建房子要建成“好房子”，还需将老房子改造成“好房子”，显示对存量提质增效的重视度大幅提升 [13][14] - 建立房屋全生命周期安全管理制度，从制度层面为房屋提供持续保障和品质提升支持 [14] 行业发展趋势展望 - 随着房屋品质和物业服务提升行动的推进，住房市场将呈现供给体系更加多元、产品标准持续升级、服务模式不断创新三大趋势 [14] - 未来需打通设计、施工、监管、服务全链条，构建“好房子+好服务”的新格局，实现从“住有所居”到“住有优居”的跨越 [14]

政策定位与战略转向 - 房地产政策定位从“十四五”规划中的城镇化部分调整至“十五五”规划建议的民生保障部分，核心任务是推动房地产高质量发展[1][3] - “十五五”时期房地产发展的首要目标是服务居民家庭对更高品质居住生活的需求，回归住房产业的初心与使命[1] - 政策部署体现了“一张蓝图绘到底”的思路，确保房地产领域政策推进的连贯性和稳定性[2] 房地产发展新模式构建 - 加快构建房地产发展新模式被摆在首要位置，重点在于完善商品房开发、融资、销售等基础制度[1][4] - 开发环节改革包括逐步转向现房销售或完善预售资金监管机制，并建立全流程品质管控标准[4] - 融资环节需优化融资结构，发展REITs、债券市场等多元化渠道，并建立房企债务风险动态监测和分级预警体系[4] - 销售环节需加强销售行为规范，并根据不同城市市场状况灵活调整限购、限贷等政策[5] 住房供给体系优化 - 政策思路强调“市场+保障”结合，提出优化保障性住房供给和因城施策增加改善性住房供给[1][5] - 保障性住房政策重心从“十四五”时期“有效增加供给”转向“十五五”时期“优化供给”，标志着从“保基本”向“促发展”的阶段性转变[6] - “因城施策增加改善性住房供给”是新提法，要求根据城市定位和居民需求差异进行精准供给[7] “好房子”建设与品质提升 - “建设安全舒适绿色智慧的‘好房子’”首次被写入五年规划建议，标志着“好房子”建设上升为国家战略[8][9] - 实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动，不仅针对新建房屋，也包括将老房子改造成“好房子”[10] - 建立房屋全生命周期安全管理制度，从制度层面为现有房屋提供全生命周期保障和持续的品质提升[11] 行业发展趋势 - 房地产高质量发展突出体现三个结合或并重：“市场+保障”结合、“增量”与存量并重、结果与制度并重[3] - 行业从“规模红利”阶段进入“质量红利”时代，供给体系将更加多元、产品标准持续升级、服务模式不断创新[10][11] - 城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效为主的阶段，存量提质增效的重要性大幅提升[10]

文章核心观点 “十五五”规划建议推动房地产行业向以“人民为中心”的高质量发展新阶段迈进 通过构建发展新模式、优化供给结构、提升房屋品质、防控风险及实施城市更新等多维度举措 促进行业从规模扩张转向质量提升 [1][7] 构建房地产发展新模式 - 将“加快构建房地产发展新模式 完善商品房开发、融资、销售等基础制度”置于政策首位 凸显制度建设的根本性作用 [2] - 新模式根基在于三大板块：基础性制度、供应体系、人房地钱要素联动 基础性制度重点完善开发、销售、融资三方面以针对旧模式风险 [2] - 项目开发公司制、城市房地产融资协调机制、现房销售配套融资政策等 将成为“十五五”期间重点落地的政策方向 [2] - 消费端提出“清理住房消费不合理限制性措施” 核心城市购房政策仍有优化空间 [2] - 土地端明确“盘活用好低效用地、闲置房产” 并赋予省级政府更大建设用地统筹权 [2] - 自2024年以来 中央已多次出台政策支持存量土地与商品房盘活 截至10月24日 全国拟使用专项债收购闲置土地的金额超6200亿元 实际发行约2160亿元 河北、重庆等地已率先行动 [2] - 延续党的二十届三中全会基调 将“统筹推进房地产、地方政府债务、中小金融机构等风险有序化解”写入规划 表明房地产风险防控仍是中央关注重点 [2] - 通过基础制度建设和资金闭环管理 可有效防范项目烂尾、企业债务等问题 维护购房者权益与金融稳定 [3] 优化住房供给体系 - 提出“优化保障性住房供给 满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求” 与“十四五”时期“有效增加”相比 “优化”一词标志着政策重心从“量”转向“质”与“结构” [3] - 保障性住房被视为“软基建” 是稳定社会、促进人口高质量发展的重要载体 提供低成本、体面的住房保障有助于释放消费潜力 支撑经济内循环 [3] - “十四五”期间全国建设筹集保障性住房及改造安置住房超1100万套 惠及3000多万人 [3] - “十五五”期间 保障房供给将更注重区域均衡、产品结构与品质提升 各地将加强对保障房需求的精准测算 [3] - 首次提出“因城施策增加改善性住房供给” 表明政策将更注重城市差异与居民需求差异 [4] - 改善性住房已成为结构性需求重点 2019年重点30城市120平方米以上住房供给占比已达30% 但需求释放仍受制约 “因城施策”成为关键 供给过剩地区需结构性收缩 需求潜力地区则应以需定供 [4] - 2025年前三季度 重点30城市中120～144平方米户型占比提升至30% 上海、南京、长沙等城市改善型产品增长明显 未来精准匹配需求将成为住房供给的典型特征 [5] 提升房屋品质与物业管理 - 将“建设安全舒适绿色智慧的‘好房子’”写入国家战略 并同步提出“实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动” [5] - “好房子”已从部委政策上升为国家战略 今年5月1日生效的《住宅项目规范》提出了40多项指标 部分为强制性标准 涵盖安全、舒适、绿色、智慧四个维度 [5] - 住建部已提出五项好标准（好的标准、设计、材料、建造、运维） 并归纳居民对“好房子”的要求为“六不六防三省三要” [5] - 上海、成都、合肥等地已出台配套政策 如优化计容规则、放宽阳台面积计算等 未来更多城市将跟进 [5] - 在物业服务方面 行业正从“对物的服务”转向“对人的服务” 涵盖养老、托幼、应急处理等全龄化需求 推动“住有所居”向“住有宜居”迈进 [5] 建立房屋全生命周期安全管理 - 明确提出“建立房屋全生命周期安全管理制度” 需要完善配套的房屋体检、房屋养老、房屋保险三项机制 [6] - 关键在于资金与机制设计 例如 房屋养老金需构建维修基金、财政补贴等多元资金体系 房屋保险则需从工程质量险延伸至全周期安全险 [6] - 自2024年以来 上海、天津、成都等地已出台相关管理办法或试点方案 上海在六区试点房屋养老金制度 明确个人账户由维修资金转化 公共账户纳入财政预算 预计“十五五”期间更多城市将加快推广节奏 [6] 大力实施城市更新 - 将“实施城市更新行动”升级为“大力实施城市更新” 标志着城市更新进入系统化、高质量推进阶段 [6] - 当前城市更新仍面临工商业用地续期、容积率奖励、资金压力等挑战 《建议》明确提出“完善工商业用地使用权续期法律法规” 相关政策有望逐步落地 [6] - 未来通过财政引导、市场化融资、政策创新等方式 城市更新将更好地支撑房地产高质量发展 [6]

房地产发展新模式 - 加快构建房地产发展新模式是推动房地产高质量发展的首要任务 旨在支撑行业转型 [1][2] - 新模式的核心抓手是完善商品房开发 融资 销售等基础制度 以全链条破解行业风险与发展瓶颈 [1][2] - 开发制度完善方向包括明确项目公司与总部的法律责任主体 销售制度可探索现房销售以防范交付风险 融资制度可确定主办行确保项目合理融资需求 [2] 保障性住房供给 - 优化保障性住房供给是重要方向 旨在满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求 [1][2] - 住房保障被视为未来的"软基建" 有助于居民扎根城市并促进消费 [2] - "十四五"期间全国累计建设筹集保障性住房和安置住房超1100万套(间) 改造城镇老旧小区24万多个 超1亿群众受益 [3] - "以购代建"模式可收购闲置商品房转为保障房 "房票安置"模式有助于促进安居 这些政策在"十五五"期间将继续发力 [3] 房屋品质与标准提升 - 建设"安全舒适绿色智慧"的"好房子"是明确标准导向 相关规范已提升住宅层高至不低于3米 并调整4层及以上住宅需设电梯 [4] - 实践中已有地区通过装配式建筑 隔音优化等创新举措提升居住体验 房企需针对居民困扰问题改进 并结合得房率 绿色建材等亮点 [4] - 实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动是推动房地产从"增量扩张"转向"存量提质"的核心举措 [4] 物业服务转型 - 物业服务将从"对物的服务"如保安 保洁 保修 绿化 转向"对人的服务" 包括老人及宠物照看 社区养老托幼等一揽子需求 [5] - 未来物业服务旨在为客户提供全龄友好 全天候守护的服务 成为"好房子"的重要一环 [5]

报告行业投资评级 - 地产行业评级为“强于大市”（维持）[1] 报告核心观点 - 三四线楼市呈现“分化提质、格局优化”新变化，结构性机会仍存，其演变经验对一二线城市具有启示意义 [1][3][80] - 三四线城市供需格局优化，高品质住宅项目利润率更优，市场对“好房子”接受度高且付费意愿强 [3][35][63] - 未来国内楼市将逐步向“止跌—分化—提质”演变，优质房企有望走出业绩低谷 [3][83] 三四线格局优化，仍存结构性机会 - 三四线城市库存去化周期已相对稳定，截至2025年8月，35城商品房平均出清周期为45.7个月，其中三四线城市达50.5个月，高于一线城市的35.1个月和二线城市的39.9个月，但房价调整幅度逐渐收缩 [9][10][11] - 三四线土拍竞争强度较弱，2025年1-8月三线城市土地成交溢价率较2024年下滑0.7个百分点，而一线和二线城市分别增长7.9和5.9个百分点，为项目利润率留有更多余地 [13][14] - 改善及大户型化趋势明显，三四线城市4房成交占比持续提高，且110平米以上产品市场份额呈增长趋势，居民因家庭观念强、总价门槛低及“熟人社会”属性，更愿意为品质付费 [16][18][20][21] - 市场参与者出清，格局优化，如金华、台州主流房企仅剩滨江、绿城拿地，莆田仅剩建发、联发、保利三家，深耕型房企更易“胜者为王” [29][30][34] - 三四线项目利润率更优，中海宏洋位于三四线城市的项目毛利率达26%，高于其二线城市项目的20%及公司新拿地项目整体毛利率19% [35][36] 三四线布局房企及项目案例测算 - 2025年前9月，仍在三四线保持拿地的品牌房企主要为保利发展、招商蛇口、建发国际集团、绿城中国等国央企，以及滨江集团等，拿地溢价率多数低于10% [41][42][44] - 具体项目测算显示利润率高于公司整体水平：金华绿城·凤起潮鸣项目毛利率15%、滨江城投·和品项目毛利率19%，均高于其公司近年整体毛利率 [45][46][48]；南通中海宏洋项目毛利率31%、建发项目毛利率29% [50][51][53]；莆田联发保利禧悦项目毛利率21%、建发联发望湖项目毛利率27% [55][56][58] 三四线楼市演变对一二线的启示 - 三线城市成交面积占比保持稳定，并未出现明显超跌，反映本地购房者对房价下跌脱敏，更易达成房产“消费品属性”共识 [62][63][64] - 部分三四线城市房价接近成本线，2025年上半年316个三四线城市成交地价为2039元/平米，加上建安成本约2100元/平米，合计约4000元/平米，部分城市成交价已逐步走稳 [66][67][68] - 以中海宏洋、建发国际为例，其在三四线城市的多个标杆项目售价自2022年以来保持相对平稳，显示“好房子”能维持产品溢价，楼市正由普跌向分化、提质演变 [69][71][73][78][79] - 启示一二线城市也将分化提质：核心区好房子有望止跌回稳，项目利润率优化；郊区或旧规产品则因库存压力大延续阴跌，购房者逐渐接受其消费品属性 [80] 投资建议 - 建议关注两类房企：一是历史包袱较轻、库存结构优化、产品力强的房企，如华润置地、中国海外发展、建发国际集团、绿城中国、滨江集团、越秀地产、招商蛇口、保利发展等；二是布局低能级区域、打造本地“好房子”项目的房企，如中国海外宏洋等 [3][83]

政策导向与行业趋势 - 中共二十届四中全会公报将房地产相关表述置于“加大保障和改善民生力度”部分，明确提出要“推动房地产高质量发展” [2] - 今年以来，房地产领域“好房子”概念被频繁提及，住房和城乡建设部正在组织编制《好房子建设指南》 [2] - 自今年5月1日起实施的《住宅项目规范》以住宅项目整体为对象，规定了规模、布局、功能、性能和关键技术措施，旨在支撑城镇住宅项目高质量发展 [2] 公司战略与产品发布 - 龙头房企中建东孚发布了“好房子Joylife”价值系统，以响应行业“好房子”发展趋势 [2] - 该系统满足中建好房子营造体系中101项基础需求，完善59项提升需求，定制27项特色需求，旨在显著升级居住舒适度与功能完善度 [2] - 中建东孚党委副书记、总经理张涛表示，该系统凝聚了公司在多个重点城市的开发经验，聚焦人居体验本质，是公司对“好房子”的解答 [2]

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行业投资评级 - 行业投资评级为“强于大市”，且予以“维持” [1] 报告核心观点 - 政策重心从“稳增长”转向“促品质”，行业正式从规模扩张转向品质提升新阶段 [4] - “推动房地产高质量发展”被纳入“保障和改善民生”框架 [4] - “好房子”概念已扩展至“好小区、好社区、好城区”四级体系，成为城市更新核心载体 [4] - 行业新模式为构建“好房子”与城市更新双轮驱动 [4] 行业基本面跟踪 新房成交及库存 - 上周30大中城市新房成交面积为179.16万方 [5][13] - 本年累计新房成交面积为7250.86万方，累计同比下降5.7% [5][13] - 30大中城市近四周平均成交面积为158.2万方，同比下降23.5%，环比下降4.8% [5][13] - 分线城市近四周平均成交面积：一线城市45.06万方（同比-30.1%，环比-5.8%），二线城市75.49万方（同比-14.3%，环比-7.4%），三线城市37.64万方（同比-30.7%，环比+2.4%） [5][13] - 上周14城商品住宅可售面积为8038.95万方，同比下降8.87%，环比下降0.53% [5][16] - 14城去化周期为18.11个月，其中一线城市去化周期为13.01个月 [5][16] 二手房成交及挂牌 - 上周20城二手房成交面积为211.9万方 [6][19] - 本年累计二手房成交面积为9071.04万方，累计同比上升12.1% [6][19] - 20城近四周平均成交面积为160.47万方，同比下降20.9%，环比下降3.9% [6][19][21] - 截至2025/10/13，全国城市二手房出售挂牌量指数为6.25，环比下降3.8% [6][23] - 同期挂牌价指数为150.28，环比下降0.21% [6][23] 土地市场成交 - 上周100大中城市新增供应住宅类土地121宗，成交93宗；新增供应商服类土地124宗，成交140宗 [6][26] - 近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.62，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.72 [6][26] - 近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为5670.25元/平方米，溢价率为3.76%，环比上升0.8个百分点 [6][26] - 近四周成交商服类土地楼面均价为1800.75元/平方米，溢价率为2.13%，环比上升1.06个百分点 [6][26] 行情回顾 - 上周A股申万一级房地产行业指数上涨1.51%，沪深300指数上涨3.24%，房地产指数跑输沪深300指数1.73个百分点 [7][29] - 上周港股恒生物业服务及管理指数上涨2.2%，恒生综合指数上涨3.62%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数1.42个百分点 [7][29] - 上周A股房地产在31个申万一级行业中排名第18 [31] - 上周重点A股房地产个股涨幅居前为：栖霞建设（+6.59%）、苏州高新（+4.55%）、张江高科（+4.45%） [34] - 上周重点港股房地产个股涨幅居前为：保利置业集团（+6.25%）、中国金茂（+4.35%）、绿城中国（+3.87%） [34] - 上周重点物业服务企业涨幅居前为：世茂服务（+6.06%）、恒大物业（+3.74%）、新大正（+3.65%） [34]

中央政策动态 - 四中全会公报首次在“保障和改善民生”框架中提出推进房地产高质量发展，标志着行业定位从单一民生保障升级为与国家消费、投资、区域布局等战略协同的关键环节 [2] - 央行连续两周发声，明确将继续会同有关部门做好房地产市场风险化解工作，以维护金融稳定 [1][5] - 推动房地产高质量发展对经济是构建新发展格局、稳定宏观经济大盘的关键支柱，对社会民生是扎实推进共同富裕的必然要求，对行业自身是摆脱旧路径依赖、实现健康可持续发展的根本出路 [3][4] 地方政策举措 - 近一周13省市发布稳市场政策，政策发布频次维持高位，其中成都、威海等6地优化公积金政策，如成都将人才购房公积金额度提至4倍，单人最高可贷240万元 [6] - 广州推进利用专项借款购买存量商品房作为安置房，以缩短建设周期，湖南省则鼓励市县从已建成保障性租赁住房中拿出房源，为创业大学生制定“阶梯式安居体系” [6] - 上海发布行动方案推动“好房子”建设，稳定房地产投资规模，海口市出台17条具体措施，涵盖小区空间营造、绿色建材应用等方面 [7] 政策创新与趋势 - 杭州部分区县市开展“购房+消费券”限时补贴活动，每购房一套可获得10万元消费券，为联动房产销售与日常消费提供新范式 [8] - 优化公积金政策发布频次延续高位，近一周共发布6次，而“好房子”和保障安居类政策提及次数增加，预计将迎来更多细化落地政策 [11][12][17] - 近一个月稳市场政策中，优化公积金政策高居首位，税费补贴类政策滑落至并列第二位，但住房消费与日常消费联动加强可能催生更多类似杭州的创新政策 [14][17]

市场销售表现 - 9月至10月上旬威海市新建商品房网签面积同比增长5.7% [1][5] - 国庆假期期间威海全市新建商品房成交同比增长8.36% [5] - 高品质住宅项目销售强劲，例如海信·观澜项目9月以来累计成交40多套，盛泽嘉苑项目国庆期间成交42套 [4] - 遵循"好房子"标准打造的万禾书院项目销售面积居全市榜首，目前去化率已超过90% [4] "好房子"标准与建设 - 威海市发布《威海市好房子全生命周期标准指引（试行）》，从六个维度设置了28项具体标准 [5] - 标准涵盖质量安全、健康舒适、绿色低碳、环境宜居、物业服务和威海特色 [5] - "威海特色"指标包括执行二星级以上绿色建筑标准、配套儿童活动空间、延长关键部位质量保修期限等 [5] - 行业从好标准、好设计、好建材、好建造、好运维五个方面系统推进"好房子"建设 [4] 项目产品特点 - 海信·观澜项目第四代住宅采用6.2米挑空客厅设计，配备约1300平方米的业主瞰海会所 [4] - 会所功能多元，涵盖业主食堂、儿童游乐场、瑜伽室、健身房等 [4] - 项目因契合"好房子"标准而受关注，国庆假期日均接待约30多组客户 [4] - 盛泽嘉苑项目在质量、设计、服务等方面进行全面升级 [4] 市场推广活动 - 9月以来威海多家品牌房企围绕"好房子"主题累计推出20余场推广活动 [6] - 举办"好房子观摩品鉴团"活动，让市民实地体验品质楼盘 [8] - 推出"畅游四季 悦享好房"活动，将看房路线与网红景点游览相结合 [8] - 国庆假期在热门景点设置"威Hi驿站"，提供休憩、旅游咨询与楼盘推介一站式服务 [9][11] - 积极"走出去"举办"移动房交会"，向外界展示威海宜居魅力 [11]