人民财讯12月16日电，住房城乡建设部部长倪虹在《人民日报》发表署名文章《推动房地产高质量发展 (学习贯彻党的二十届四中全会精神)》指出，优化保障性住房供给。完善以公租房、保障性租赁住房和 配售型保障性住房为主的多层次住房保障体系。各地要从实际出发，坚持尽力而为、量力而行，坚持货 币与实物相结合、配租与配售相结合，以需定建、以需定购，通过多种方式增加保障性住房供应，满足 城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求。要坚持公平、公正、公开，不断健全保障性住房申请、轮 候、准入、使用、退出等管理机制并严格监督实施，加快建立住房保障轮候库制度，精准对接保障对象 需求和保障房源供给，提升保障效能。 ...

北京市2025年保障性住房建设计划 - 北京市发布2025年第二批保障性住房建设筹集计划，包括新建项目17个、房源1.98万套，筹集项目7个、0.24万套，竣工项目7个、房源0.81万套 [1] - 计划包含公租房、保租房和各类安置房项目 [1] - 计划中包含昌平区南百路百善段108号院一区改建租赁住房项目等多个存量非居改建项目，约2300间房源，计划对接周边高教园、研究院、医药制造产业集群等企业人才 [3] 其他城市保障性住房进展 - 广州市2025年第二批配售型保障性住房项目进入选房阶段，涉及萝岗和苑项目和嘉翠苑项目 [1] - 全国各地多个保租房项目和人才公寓项目于10月份集中上市，部分由地方国企筹建，部分由专业化长租公寓运营商运营 [1] - 深圳市明确在住房供需矛盾突出及轨道交通站点附近区域，引导市场主体将既有非居住房屋改建为保障性租赁住房 [3] 全国住房保障体系建设情况 - “十四五”期间，重庆市建成公租房58.3万套，筹集保租房30万套，开工建设配售型保障性住房1.3万套 [2] - “十四五”时期保障性租赁住房发展积极有力推进，“十五五”时期建议延续“以购代建”等做法，在增量和存量两个市场中完善保障房供给 [2] - 住房和城乡建设部部长提到，各地要坚持货币与实物、配租与配售相结合，以需定建、以需定购，增加保障性住房供应 [2] 非居住房屋改建保障房的模式与意义 - 非居改建有利于推进保障性租赁住房建设筹集，同时助力盘活闲置商办用房等存量房屋 [3] - 非居改建属于民生工程，需要在施工设计阶段将消防设计、安全设计审批等环节前置 [3] - 保障性住房发展要以“供给”作为重要抓手，在供给层面做好产品供应和商业模式优化 [2]

房地产行业定位转型 - 房地产行业定位发生历史性转型，从“城镇化引擎”转变为“民生基石”，居住属性和民生重要性进一步凸显[2][4] - 行业核心任务转变为“推动房地产高质量发展”，并被明确纳入“加大保障和改善民生力度”部分[1][4] - 房地产市场已进入存量主导阶段，多个城市二手房交易量已超过新房[2][15] “十五五”期间工作重点变化 - 供给逻辑从“十四五”时期侧重扩大保障房规模，转向“十五五”时期更注重结构优化和质量提升[6][9] - 产品标准升级，新增建设安全舒适绿色智慧的“好房子”任务，并配套实施房屋品质提升工程[6][12] - 服务链条延伸，提出建立覆盖从开发建设到维护使用全过程的房屋全生命周期安全管理制度[6][13] - 政策工具创新，“因城施策增加改善性住房供给”成为新方向，通过差异化政策满足需求[6][11] - 机制建设深化，强调加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度[6][7] 住房消费限制性政策调整 - 将清理住房等消费不合理限制性措施，但各种限制性政策不会“一刀切”全面退出[6][7] - 政策调整将根据城市能级和市场情况逐步优化，核心城市可能先放宽郊区限购（如北京五环外不限购），再逐步调整中心城区政策[2][7] - 重点在于不同能级城市探索差异化政策，如优化商业贷款转公积金贷款流程、建立跨区公租房轮换机制等[7][11] 商品房基础制度改革方向 - 在开发环节，需改革预售制度，逐步转向现房销售或完善预售资金监管机制，并建立全流程品质管控标准[7][13] - 在融资环节，需优化融资结构，发展REITs、债券市场等多元化渠道，并建立房企债务风险动态监测和分级预警体系[8] - 在销售环节，需加强销售行为规范，并根据不同城市市场状况灵活调整限购、限贷等政策[7][8] 保障性住房供给优化 - 保障性住房政策重心从“十四五”的“有效增加供给”转向“十五五”的“优化供给”，从追求数量转向质量与结构并重[9][10] - 未来将更注重新市民、青年人等特定群体需求，增加小户型、低租金的租赁住房供给，解决供需错配问题[10][11] - 将建立“人-房-地-钱”联动机制，实现精准保障，并推动保障性住房建设标准提升，建成“好房子”[10][11] 改善性住房供给策略 - “因城施策”将更强调从规模导向到品质优先，允许各地根据人口结构、产业特点制定差异化政策[11] - 一线城市重在政策创新与存量激活，通过放宽限购、公积金改革等释放需求[11] - 二线城市重在品质提升与产城融合，通过土地供应优化吸引改善需求[11] - 三线城市重在存量盘活与保障托底[11] - 改善性购房需求不断扩大，120平方米以上的改善性商品房将成为新房市场主流[15] 房屋品质与物业服务提升 - 实施房屋品质提升工程，需建立从项目策划到交付使用的全过程质量控制体系，解决设计、施工、监管环节脱节问题[12][13] - 实施物业服务质量提升行动，需建立履约评估体系，规范公共收益管理，探索“低收费、可持续”模式[12][13] - 行业将从“规模红利”驱动转向“质量红利”竞争，构建“好房子+好服务”的高质量发展新格局[12] 房屋全生命周期安全管理 - 建立房屋全生命周期安全管理制度，标志着房屋管理从“分段式”向“一体化”转变，覆盖设计、施工、运维全流程[13][14] - 制度包括房屋安全体检、房屋安全管理资金、房屋质量安全保险等，将房屋安全评估纳入二手房交易必备条件[6][14] - 要建立制度需重构责任体系，明确房屋所有权人是使用安全首要责任人，并统一标准规范，建立长效机制[14] “十五五”房地产市场展望 - 市场将呈现总量收缩与结构分化，全国住房总需求和总供给可能进一步收缩，但高能级城市市场份额有望提升[15] - 改善性住房需求增长，将成为市场主流，行业正式进入存量主导阶段，城市更新和存量盘活成为重要方向[15]

文章核心观点 - 房地产行业在“十五五”规划期间的发展核心是推动高质量发展，其定位从“十四五”规划中的城镇化框架调整至民生保障部分，强调回归住房的居住属性和服务居民高品质生活需求的初心 [2][5] - 行业政策将保持连贯性和稳定性，延续近期工作思路，体现“一张蓝图绘到底”的指导原则 [3] - 高质量发展路径体现三个结合：市场与保障结合、增量与存量并重、结果与制度并重 [6] 房地产发展新模式构建 - 加快构建房地产发展新模式是首要任务，重点在于完善商品房开发、融资、销售等基础制度 [2][6] - 开发环节改革预售制度，建议逐步转向现房销售或完善预售资金监管以降低系统性风险，并建立全流程品质管控标准 [7] - 融资环节需优化结构，发展REITs、债券等多元化渠道以降低杠杆率，并建立房企债务风险动态监测和预警机制 [7] - 销售环节将完善监管、规范销售行为，并根据不同城市市场状况灵活调整限购、限贷等政策，同时清理住房消费的不合理限制性措施 [7] 住房供给体系优化 - 住房供给体系坚持市场与保障双轨并行，政策重心从“有效增加保障性住房供给”转向“优化保障性住房供给”，标志着从保基本向促发展、从追求数量向质量与结构并重的阶段性转变 [9][10] - “因城施策增加改善性住房供给”是新提法，要求针对城市特点和居民改善型需求差异进行精准供给 [10][11] - 一线城市政策重点在于创新与存量激活，二线城市重在品质提升与产城融合，三线城市则侧重存量盘活与保障托底 [11] “好房子”建设与存量提质 - “建设安全舒适绿色智慧的‘好房子’”首次被写入五年规划建议，标志着其上升为国家战略，行业从“规模红利”阶段进入“质量红利”时代 [12][13] - 实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动，不仅新建房子要建成“好房子”，还需将老房子改造成“好房子”，显示对存量提质增效的重视度大幅提升 [13][14] - 建立房屋全生命周期安全管理制度，从制度层面为房屋提供持续保障和品质提升支持 [14] 行业发展趋势展望 - 随着房屋品质和物业服务提升行动的推进，住房市场将呈现供给体系更加多元、产品标准持续升级、服务模式不断创新三大趋势 [14] - 未来需打通设计、施工、监管、服务全链条，构建“好房子+好服务”的新格局，实现从“住有所居”到“住有优居”的跨越 [14]

文章核心观点 - 房地产行业在“十五五”期间的发展核心是推动高质量发展，首要目标是服务居民家庭对更高品质居住生活的需求 [1] - 行业政策重心从“保基本”向“促品质”转变，标志着住房保障政策进入高质量发展新阶段 [5] - 房地产的居住和民生属性进一步凸显，本质上已属于民生问题 [2] 政策定位与战略转变 - “十五五”规划建议将房地产安排从“十四五”的新型城镇化框架调整至民生保障部分，释放了行业回归居住初心的信号 [1][2] - “房”字在《建议》中出现13次，相关词汇多与居住场景相关，强调了行业的居住和民生属性 [2] - 政策体现了“一张蓝图绘到底”的思路，确保行业政策推进的连贯性和稳定性 [2] 房地产发展新模式构建 - 加快构建房地产发展新模式被摆在首要位置，需完善商品房开发、融资、销售等基础制度 [1][3] - 开发环节建议改革预售制度，逐步转向现房销售或完善预售资金监管，并建立全流程品质管控标准 [3] - 融资环节需优化结构，发展REITs、债券市场等多元化渠道，并建立风险预警机制 [3] - 销售环节需完善监管，加强行为规范，并因城施策灵活调整限购、限贷政策 [4] 住房供给体系优化 - 政策思路强调“市场+保障”结合，提出优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和困难家庭基本需求 [1][4] - 供给策略从“有效增加供给”转向“优化供给”，意味着重心从追求数量转向质量与结构并重 [4][5] - “因城施策增加改善性住房供给”是新提法，要求根据城市定位和需求差异精准匹配供给 [6] “好房子”建设与品质提升 - 建设安全舒适绿色智慧的“好房子”首次被写入五年规划建议，标志着其上升为国家战略 [1][6][7] - 行业已从“规模红利”阶段进入“质量红利”时代，需求分层升级倒逼住房品质优化提升 [7] - 需实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动，将新老房子均改造成“好房子” [8] 存量提质与制度建设 - 政策对存量提质增效的重视度大幅提升，与城市发展转向存量为主的阶段判断相关 [8] - 建立房屋全生命周期安全管理制度，从制度层面为现有房屋提供持续的品质保障 [9] - 未来住房市场将呈现供给体系多元、产品标准升级、服务模式创新三大趋势 [8]