5月19日，国家统计局发布《2025年4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》。根据国家统计局数据显示， 2025年4月份，全国70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比持平或略降，同比降幅均持续收窄。 一线城市分化 上海楼市表现最为亮眼 四大一线城市之间出现分化，上海表现最为亮眼。4月份，上海新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%，二手住宅销售 价格环比上涨0.1%；北京新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，广州二手住宅销售价格环比持平。 国家统计局数据显示，4月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.1%转为持平。其中，广州和深圳分 别下降0.2%和0.1%。4月份，一线城市二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为下降0.2%。其中，北京和深圳分别 下降0.6%和0.3%。 "北京和上海房两地房地产市场仍有一定的支撑因素。"58安居客研究院院长张波分析，上海房地产市场表现得益于其 独特的城市地位和市场需求结构，同时也与强化核心区域新房供给有关，4月份上海新房市场在高端改善项目带动下 热度持续上涨。 更为积极的信号是，上海浦东一个项目刷新今年1-4月份上海新盘最高认购量和最高入围积分纪录 ...

楼市现状与挑战 - 全国房地产开发投资及房屋销售同比快速下行 受2020年疫情冲击影响[3] - 三四线城市房价跳水严重 近两年经历数次降价[3] - 二手房市场挂牌量激增 因炒房客群体加速逃离[5] - 持币观望情绪浓厚 价格下行未提振购房意愿反而加剧信心下挫[5] 政策刺激措施 - 现房销售试点即将推行 以消除购房后顾之忧和烂尾风险[7] - 存量房贷利率将依法调整 银行高层会议已提出指导要求[9] - 100万贷款月供预计节省1000元 政策落实后转化为实际收益[9] - 央行下调逆回购利率0.1个百分点 带动LPR同步下行约0.1个百分点[11] - 房贷利率从历史高点5.8%降至3.3% 新增购房成本下降近一半[9] 行业转型方向 - 房地产行业向新发展模式过渡 打破商业地产同质化藩篱[18] - 注重旅游地产、养老地产等产业链形成 实现与其他产业结合[18] - 房企需优化业态并调整战略布局 以应对地域分化考验[18] 区域市场分化 - 大城市资源配套优势突显 持续人口流入形成更多住宅需求[16] - 人口迁移趋势加剧 二三线向一线、县城向中心区流动[16] - 95%城镇住房拥有率为全国分布 地域优势将改变需求结构[16] 长期发展动力 - 改善性住房需求持续存在 生活水平提升推动品质要求提高[14] - 城中村改造与货币化安置加速落地 促进房地产行业发展[14] - 居住属性支撑市场前景 尽管投资属性持续弱化[13]

房地产市场调整趋势 - 2022年起房地产市场进入长期调整 二三线城市如郑州 石家庄 涿州率先调整 2023年一线城市如上海 深圳加入调整行列 [1] - 2024年全国商品房销售面积同比下降11.3% 销售额同比下降15.7% [1] - 2024年全国300个城市新建商品住宅价格指数同比下降3.2% 二手住宅价格指数同比下降5.1% [1] 多套房产家庭面临的挑战 挑战一 房产市值缩水 - 一线城市房价从峰值下跌超30% 如上海 深圳从9万/平米跌至6万/平米 [5] - 一线城市房价收入比达40 二线城市20-25 远高于国际7-8的平均水平 未来房价仍有下跌空间 [5] 挑战二 房产变现困难 - 2025年全国二手房挂牌量激增 重庆17.2万套 成都17万套 天津15万套 广州17万套 北京13万套 [7] - 二手房需低于市场价10-15%抛售才可能成交 但业主普遍不愿降价 [7] 挑战三 持房成本上升 - 经济不景气导致收入减少 多套房产家庭还贷压力显著增加 [9] - 2024年全国物业服务成本同比上涨15% 物业费等持房费用持续攀升 [9] 挑战四 以租养贷难度加大 - 三四线城市因人口流出 房屋空置率高 租金收入不足覆盖房贷 [12] - 一线城市因生活成本高 外地打工人返乡 租房需求下降 租金呈下降趋势 [12] 挑战五 房产税试点扩围 - 2024年决策层宣布房产税试点城市扩围 将在上海 重庆基础上新增试点城市 [15] - 房产税按评估价值0.5%-1.2%年率征收 对多套住房家庭实行累进税率 [15]

报告行业投资评级 - 新鸿基地产、华润置地、领展房托、碧桂园服务、越秀地产、中海物业、新世界发展、置富产业信托、越秀服务、雅生活服务、雅居乐集团评级为买入；恒基地产、时代邻里评级为中性 [1] 报告的核心观点 - 预计随着购房门槛降低和抵押贷款承受能力提高，二级市场需求将持续改善，一级实体房地产市场将保持基本稳定 [2] - 买家将继续偏好国企项目，2025 上半年国企项目销售表现仍将优于民企项目 [2] - 随着资本市场情绪好转，一些领先民营企业可能借机加速债务重组进程 [2] - 中长期看好华润置地和越秀地产，这两家公司过去几年销售表现优异，销售执行能力更强 [2] 根据相关目录分别进行总结 股市 - 近一个月中国内地开发商股价表现总体强于中国企业指数，行业资产净值折让进一步扩大至 87.3% [3] 房企销售表现 - 4 月前百开发商销售环比减少 10.4%，销售总面积环比下降 10.2%，前四个月合同销售总额同比下跌 7.8% [10] - 22 家上市开发商 4 月销售额环比减少 19.5%，主要因销售面积减少（环比 -16.7%）和销售均价小幅下行（环比 -2.2%），前四个月销售额多数仍下跌，民企下行；4 月销售额排名前十开发商中，国企 9 家，民企 1 家；前 50 房企中，2025 年前四个月国企合同销售额市占率略减至 73.1% [11] - 4 月房地产市场继续调整，各地政府密集出台宽松性政策，核心城市溢价率上升，房企投资集中度提升，楼市有望迎来新一轮政策宽松周期，市场修复仍需时间 [12] 实体市场 - 2025 年 4 月 10 城新房成交量环比下降 24.99%，供应量环比上升 20.8%，库存去化周期扩大至约 18.04 个月；4 月前四周 30 城新房成交量环比下行 23.25%，一/二/三线城市成交量分别下降 21.5/27.9%/15.5% [19] - 国家统计局 2025 年 3 月数据同比跌幅有所收窄，新建商品住宅价格同比/环比分别下跌 5.0%/0.1%，二手商品住宅价格同比/环比跌幅分别为 7.3%/0.2%；按城市等级划分，新建和二手商品住宅区在一/二/三线城市指数同比跌幅均缓解，新建商品住宅区在一线城市指数环比增长 0.1%，二线持平，三线下跌 0.1%，二手商品住宅区在一线城市环比增长 0.2%，二/三线城市环比跌幅分别为 -0.2%/-0.3% [29] 政策回顾和公司更新 政策回顾 - 中央层面：2025 年 4 月，房地产行业政策围绕“稳预期、促需求、优供给、降风险”主线，中共中央政治局会议强调防范化解风险、推进城市更新等，金融监管总局强调支持受困房企项目纾困化险 [34] - 地方层面：2025 年 4 月全国超 37 城出台房地产宽松性调控政策，涉及加大住房公积金支持力度、发放购房财税补贴、保障房等方面 [36] 主要公司以及行业更新 - 万科企业：2025 年首季营收 379.95 亿元，同比下降 38.31%；拟出售 A 股库存股 7,295.6 万股；获深铁集团 33 亿元低息借款 [40] - 招商蛇口：在浙江平湖新设房地产开发公司；2025 年首季营收 204.48 亿元，较去年同期下降 13.90%；1.35 亿股限售股份解禁，占公司总股本 1.49% [40] - 中国金茂：宣布完成对北京兆兴 36%股权的收购；向滨江集团提供诚意金借款，拟合作开发 3 月获取地块 [44] - 越秀地产：以 25.45 亿元竞得广州 3 宗优质地块 [42] - 深业集团：2022 年度第一期中期票据 4 月 25 日兑付，发行规模 25 亿元；18 亿元债券 4 月 21 日付息，年利率 3.10% [45]

文章核心观点 - 房地产市场出现“量价齐跌”的持续低迷现象，而救市政策效果短暂，对市场影响有限 [1] - 房地产市场出现五大结构性变化，预示行业从过去过度繁荣转向长期调整，目标是让高房价回归居住属性 [2][14] - 行业政策导向从“促进发展”转变为“防范风险”，目标是实现房地产市场的“软着陆” [14][15] 人口结构变化 - 中国已进入中度老龄化社会，2024年底60岁以上老年人口高达2.96亿，预计2035年将达到4亿人 [4] - 年轻人口数量减少，90后人口1.7亿，00后人口1.45亿 [4] - 人口结构变化导致未来刚需购房者数量减少，房价下行压力持续增大 [4] 房价承受能力 - 一线城市如上海、深圳的房价收入比高达40，二三线城市房价收入比为20-25，远高于西方发达国家的6-7 [8] - 房价严重脱离居民收入，未来房价将逐步去泡沫化、去投资化，回归居住属性 [8] 房产税政策影响 - 房产税试点城市范围将从上海、重庆扩围至更多城市 [10] - 房产税将按房产评估价值的0.5%-1.2%年率征收，对多套住房家庭实行累进税率 [10] - 房产税开征将增加持有多套房产的成本，导致二手房挂牌量激增，给房价带来下行压力 [10] 保障房供应冲击 - 未来5年内将投入600万套保障房，平均每年120万套 [12] - 保障房类型包括共有产权房、廉租房、公租房，将加快入市步伐以解决低收入家庭居住问题 [12] - 保障房供应将对商品房市场需求产生分流，加快房地产市场调整进程 [12] 居民购房意愿转变 - 25-35岁城市年轻人中，认为“一定要买房”的比例从2020年的78%下降至2025年的42% [14] - 选择“租房居住”的比例从2020年的15%上升至2025年的36% [14] - 年轻人购房态度变化导致商品房市场需求萎缩，房价长期下行趋势无法改变 [14]

房地产市场现状 - 2024年全国商品房销售面积同比下降11.3%，销售额同比下降15.7% [1] - 2024年全国300个城市新建商品住宅价格指数同比下降3.2%，二手住宅价格指数同比下降5.1%，连续第三年下行 [1] 救市政策 - 地方政府放开非一线城市核心区域限购政策 [3] - 各地上调公积金贷款上限 [3] - 银行下调房贷利率至3%以下，首付比例下调至1.5% [3] - 税务部门减免购房者契税和增值税 [3] 行业观点 - 马云认为刚需和改善性需求当下是较好入市时机，长期看房地产市场仍有发展空间但投资炒作空间收窄 [3] - 李嘉诚表示中国房地产市场正回归理性，自住需求可在价格合理时决策 [5] 购房建议 - 刚需和改善型购房群体2025年是买房好时机，因房价平均跌幅达30%且政策利好 [6] - 投机炒房者应继续观望，因一线城市房价收入比超40，泡沫较大 [7] - 未来一线城市核心地段房价可能补跌，三四线城市泡沫已不大 [8]

纪要涉及的行业和公司 涉及行业包括贸易、金融、房地产、寿险、消费、科技等 涉及公司包括美国科技龙头微软和Meta，以及中国台湾地区寿险公司 纪要提到的核心观点和论据 关税谈判 - 核心观点：关税谈判进展不确定，未来关税可能降至 54%-74%，仍高于历史水平，会持续影响企业利润、实体经济、外需和美国通胀 [1][2] - 论据：当前整体关税加权约 165%，高额关税等同于贸易禁运不可持续，双方可能回到可做生意水平谈判 美联储政策 - 核心观点：美联储面临经济增长放缓和通胀压力两难，可能采取降息、降准等措施，但市场反应不振，需关注全球经济环境和其他央行政策动向 [1][4] - 论据：上周会议显示两难局面，市场对措施效果存疑 亚洲货币汇率 - 核心观点：亚洲货币近期波动与金管局干预、全球贸易环境变化和美元资产安全性有关，台湾寿险公司汇兑和风险敞口问题加剧市场波动 [1][5] - 论据：台湾寿险公司资产配置中约 70%为外地资产，美债规模大，货币错配比例高，避险成本高 房地产市场 - 核心观点：2024 年二季度开始修复，近期疲弱，未来将继续调整但总体趋势有望稳定 [1][6][7] - 论据：实体需求减弱，市场基本面受影响，但政府希望稳定市场，个人住房贷款利率下降可能支撑房价 出口市场 - 核心观点：4 月对美国出口下滑，对东南亚出口增加，可能涉及转口贸易，未来需关注新兴市场限制和转口贸易阻碍 [1][9][10] - 论据：一季度抢进口致美国库存增加拖累 GDP 约 2 个百分点 美国经济 - 核心观点：美国短期内可依靠库存、油价和消费投资维持经济，二季度末至三季度初通胀和增长压力将显现 [1][3][12] - 论据：一季度抢进口使库存累加，油价较弱缓解供给侧压力，消费和投资状况尚可 行业配置 - 核心观点：关税影响行业配置，可从需求侧将行业分类分析，优先选择有产业趋势且内需驱动的板块 [17] - 论据：有议价能力的企业能应对需求冲击，无议价能力的企业需提升效率或转移成本 内需影响 - 核心观点：内需分泛消费和顺周期两类，科技创新和新消费需求主要来自国内，短期内建议关注红利和科技成长板块 [20] - 论据：泛消费和顺周期产业依赖财政刺激，财政刺激取决于关税谈判进展 金融政策 - 核心观点：一揽子金融政策旨在稳定经济环境，财政和货币政策结构性工具方向一致有望显效，需关注金融端反馈能否传导至实体经济 [22][26][28] - 论据：4 月出口数据好，政策非针对出口，新结构性货币政策工具增加额度，地方专项债与工具发力方向一致 台湾寿险行业 - 核心观点：面临汇率挑战，新台币升值可能冲击盈利和资本充足度，若汇率挑战持续可能提高对冲比例 [32][35][36] - 论据：资产配置中外币资产占比高，货币错配比例高，避险成本高 其他重要但可能被忽略的内容 - 特朗普政府二季度关键目标为达成关税谈判协议、推进减税政策、争取美联储降息支持，若未实现可能导致市场重新定价 [13] - 美国股市已反弹至关税前水平，纳斯达克估值从 21 倍回升至 25 倍，港股市场可逐步加仓，优先选择互联网科技和分红板块 [16] - 今年 4 月经济较一季度走弱，政策调整及时，降息 10 个基点，年内可能还有 20 个基点降息空间 [24][25] - 4 月 25 日政治局会议提出推进城中村和危旧房改造、优化存量商品房收购政策，5 月 7 日三部门新闻发布会提到调降公积金贷款利率、加快出台房地产新模式融资机制 [40] - 城中村改造和存量房收储中期内对市场有影响，存量土地收储进展较好，存量房收储进展慢 [41][42] - 2025 年房地产板块整体维持缓和态势，一二手房总交易量跌幅预计收窄，板块可能盘整，估值调整后可逢低配置稳健龙头或潜在受益标的 [43]

文章核心观点 国内房地产市场自2022年起进入调整期，房价下跌、成交量下滑，虽有救市政策但效果不佳，约45%拥有二套以上房产的家庭将面临资产缩水、变现难、持房压力大、“以租养贷”难以为继等挑战，一线城市房价仍有下行空间，建议多套房产家庭尽快变现 [2][4][13] 国内房地产市场现状 - 2022年起二三线城市房价下跌，2023年一线城市房价也开始下跌，全国房价从最高位跌去30% [2] - 新房和二手房成交量明显下滑，开发商降价促销，二手房挂牌量激增，房东低价抛售也难成交 [2] - 2024年各地纷纷放开限购政策，除一线城市核心区域外多数城市已放开，银行房贷利率降至3%以内，首付比例降至15%，但救市效果不明显 [4] 拥有二套及以上房产家庭面临的挑战 资产缩水 - 近些年各地房价平均跌幅达30%，环京三四线城市跌幅高达50%，2025年后房价仍呈下跌趋势，未来资产缩水成常态 [7] - 一线城市房价与收入之比达40，居民收入下降支撑不了高房价，大城市房价仍有较大下行空间 [7] 变现困难 - 全国各大城市二手房挂牌量激增，如重庆接近34万套，武汉、合肥、西安、天津接近20万套，广州17万套，北京13万套 [9] - 炒房客抛售房产，拥有多套房产家庭面临变现困难，房子大概率烂在手里 [9] 持房压力大 - 各行各业不景气，多数人收入减少或失业，多套房产家庭还贷压力大于一套房产家庭 [11] - 物业费、电梯费、取暖费等费用每年上涨，增加多套房产家庭支出压力 [11] - 房产税试点城市将从2个扩围至60个，拥有多套房产家庭持房成本将大幅攀升 [11] “以租养贷”难以为继 - 三四线城市人口流出大于流入，多套房子租不出去或租金低 [13] - 一、二线城市房租下跌，房东租金收入减少，因大城市工作难找、生活成本高，打工人返乡发展 [13] 建议 多套房产家庭趁现在房子还能降价卖出尽快变现，未来抛售变现将更困难 [13]

房地产行业现状与趋势 - 房地产市场已进入调整期，繁荣周期有限 [3] - 房产的金融属性逐渐消失，未来将重归居住属性 [3] - 政策刺激未能有效恢复市场信心，购房门槛降至历史新低但信心恢复缓慢 [5] - 降息与补贴仅拖慢房价下滑速度，未从根本上解决问题 [5] 房地产市场面临的压力 - 社会人口结构变化，年轻人购房意愿显著下降，30岁以上未婚青年购房意愿同比下滑60% [3] - 60岁以上人口超33亿，00后相比90后减少4700万，导致刚需市场需求急剧减少 [3] - 全国面临约1.2亿套空置房库存压力，尤其三四线城市新房多年难以变现 [5] - 部分新区晚上灯光熄灭率不足10%，形成“鬼城”现象，房屋快速销售困难 [5] 个人资产配置策略 - 在经济不稳定背景下，保持现金流重要性凸显 [1] - 对于手握现金者，建议选取多元化投资方式如短期定存，以确保资金安全 [6] - 已有多套房产持有者，尤其面对三四线高层、老破小及郊区房产应及时止损 [6] - 刚需购房人群应避免高杠杆、高公摊和高楼层的陷阱，保持现金流灵活性和安全性 [6] - 2025年手握现金者最有可能迎来下一个春天 [6] 具体投资案例 - 广州花都一公寓案例显示，50万购房三年后房价缩水超过20万，并面临变现难题 [1]

这两年，卖房的人，着实不容易。身边有位朋友，2019年前拿出全部积蓄，又东拼西凑借了30万，全款买了一套90平米的次新房。当时想着靠手里的生意， 两年就能把债还清，开启幸福生活。 然而疫情突如其来，生意崩盘，大股东跑路，他也没钱盘下店铺，厂子只能关门。一家人要吃饭，孩子要上学，生活成本与日俱增。撑了半年，实在扛不 住，决定卖房。房子刚装修好，他满心期待能赚一笔，可挂到市场才发现，房价从当初的一万一跌到了八千出头，连首付都亏了一半。最后，他狠下心亏几 十万卖掉了房子。 后来他感慨地说："卖得早，虽然亏了，但总比眼睁睁看着它继续跌强。"这种"低价卖房求生"的现象，如今已不是个例，而是全国性的趋势。 数据显示，广州二手房挂牌超13万套，南京15万，西安11万，上海也超8万。市场冷清，一年比一年淡，成交持续下滑，挂牌量却在"爆仓"。面对这样的市 场，人们不禁要问：现在卖房，是精明，还是糊涂？ 万科创始人王石早在2018年就提出"活下去"的观点，彼时他已预判到行业风险临近，明确指出高杠杆、高周转的房地产模式必须转型。如今再看，那些没听 进去的大房企，大多数都"爆雷"了，而万科却挺了过来。王石的核心观点是：高房价不可能一 ...