木材期货价格走势 - 木材期货价格从8月初每千板英尺约695美元的历史高点回落至约560美元，跌幅近19.5%，濒临技术性熊市门槛 [1] - 此前价格因关税政策和对低利率的乐观情绪推动，一度涨至三年多来最高水平 [1] - 当前上涨行情基本消退，价格持续承受下行压力 [1] 美国住房市场需求与可负担性 - 美国30年按揭利率在6.5%至6.6%的历史高位区间徘徊 [1] - 亚特兰大联储HOAM指数低于100，代表中位收入家庭买不起基于中位价的住房 [1] - 即便一些城市卖家多于买家，可负担房源占比仍在下滑，中位收入家庭可承受价格与挂牌中位价的缺口扩大 [1] - 高房价和高利率共同压制住房负担能力 [2] 住房市场供给端指标 - 7月新屋开工整体反弹，但许可总量下滑至5年低位 [2] - 单户住宅许可此前连续4个月走弱，仅在7月微升，显示未来供给管道偏弱 [2] - 全美房建商信心指数8月为32，已在悲观区间徘徊16个月 [2] - 建筑商因投入成本更高、需求疲弱和可负担性挑战而缩减供给规模 [1] 木材市场结构性挑战 - 北美地区锯木厂陆续关闭，导致产能大幅下降 [2] - 关税政策导致需求疲软担忧 [2] - 北美制造业产能持续缩减和原材料成本上升，引发供应与需求方面的共同担忧 [3] - 分析师认为，住房可负担性紧绷难以在短期内显著改善，需要更好的薪资增速或大幅增加供应 [2]

房贷利率走势 - 30年期固定抵押贷款平均利率维持在6.58% 与上周持平 此前利率已降至去年10月以来最低水平[1] 房价表现 - 7月美国二手房中位价同比仅上涨0.2% 至42.24万美元 创去年6月以来最疲弱表现[1] - 美国南部和西部房价分别下跌0.6%和1.4% 东北和中西部则分别上涨0.8%和3.9%[1] - 全国约半数地区出现价格下跌 全国房价可能下跌多达5%[1] 住房交易量 - 7月二手房销量环比增长2% 至年化401万套 优于市场预期的392万套[1] 市场供需变化 - 7月底全美在售房源达155万套 为新冠疫情初期以来最高水平[1] - 库存增加显示市场正朝买方更有利的方向转变[1] 住房可负担性 - 整体住房可负担性依然严峻 目前仅28%的房源符合典型家庭的负担能力[2] - 自2019年以来购房者购买力缩水约3万美元[2] - 要让美国家庭负担得起典型住房 房价需再跌18% 或房贷利率回落至4.43%[2] - 工资增速已跑赢房价增长 住房可负担性略有改善[1] 购房行为变化 - 更高的利率严重侵蚀美国家庭的实际购买力[2] - 部分观望买家开始重返市场[1] - 买家不得不调整预期 选择更小房子或搬到更远郊区 甚至推迟购房计划[2]

全澳房价走势 - 过去12个月全澳房价涨幅达3.7%，但已显现放缓迹象 [1] - 7月全澳房价上涨0.6%，增速与前两个月持平 [3] - 8月极有可能迎来今年第三次降息，预计房价涨幅将保持温和 [3] - 住房可负担性严重承压，阻碍房价显著反弹 [3] 首府城市表现 - 悉尼7月房价上涨0.6%，过去12个月仅上涨1.8% [3] - 墨尔本7月房价上涨0.4%，过去一年累计上涨0.5% [3] - 布里斯班过去12个月房价涨幅最高，达7.3%，中位价达934,623澳元 [6][7] - 布里斯班住房市场可能在9-10个月内接近中位价100万澳元 [7] - 达尔文过去12个月房价涨幅达8.5%，位居首府城市之首 [7] 市场分层表现 - 中端市场涨幅目前更为突出，此前是下四分位市场领涨 [6] - 低端市场涨幅最为强劲，但随着利率下降和借贷能力改善，增长势头逐渐向中高端市场转移 [3][6] - 房主倾向于换购更大房屋，预计中端至高端市场涨幅略高 [3] 地区市场表现 - 地区市场表现不及首府城市，7月季度综合涨幅为1.7%，低于首府城市的1.8% [7] - 维州地区（1.4%）、昆州地区（2.5%）和南澳地区（2%）涨幅仍超过各自首府城市 [8] - 西澳Albany过去12个月涨幅超过20%，昆州Townsville、Mackay、Rockhampton等地区涨幅突出 [8] - 疫情期间人口向地区迁移的趋势已回归正常，地区市场可负担性优势不复存在 [8] 买卖市场动态 - 降息会同时提振买卖双方信心 [6] - 当前房源供应水平极低，销售环境改善，清盘率升至平均水平以上 [6] - 春季房源数量可能增加，卖家之间的竞争将更加激烈 [6]

加拿大住房市场现状 - 加拿大住房可负担性仍然是主要问题 [1] - 新建筑速度放缓 [1]

美国房地产市场现状 - 美国购房需求持续疲软 建筑商以三年来最大力度下调新房价格以吸引买家 [1] - 2025年7月建筑商信心指数小幅上升1点至33点 仍远低于荣枯线50 连续第15个月处于负值区间 [1] - 38%的建筑商在7月选择降价销售新房 比例为2022年追踪该数据以来最高 4月仅为29% [1] - 平均降价幅度维持在5% 自2023年11月以来未有变化 [1] 建筑商应对策略 - 建筑商通过"贴息"方式降低购房者抵押贷款利率以刺激成交 对利润率侵蚀小于直接降价 [2] - 大型公共建筑商若采取直接降价措施 可能面临更严重的毛利率下滑与每股收益下降 [2] 细分指标与地区表现 - 当前销售情况指标上升1点至36 未来六个月销售预期增长3点至43 [2] - 买家到访流量指数下降1点至20 为2022年底以来最低水平 [2] - 2025年美国独栋住宅开工量预计继续下降 独栋住宅建筑许可同比下降6% [2] - 7月建筑商信心在东北部上涨1点 中西部保持平稳 南部与西部进一步下滑 西部最为疲弱 [2]

美国7月房产市场指数 - 美国7月NAHB房产市场指数录得33 较6月上升1点 [1] - 建筑商信心已连续15个月处于负值区间 [1] 行业动态 - 大而美法案通过有望在春季过后注入经济动能 [1] - 2025年住房市场走弱 主要原因是住房可负担性不佳 [1] - 高利率持续带来压力 导致独栋住宅开工量将出现下降 [1]

墨尔本房市可负担性分析 - 墨尔本房屋中位价从2020年3月的849900澳元升至2025年3月的912300澳元 但同期收入增长使购房所需年限从8 6年降至8 38年(年收入增加1万澳元情况下) [1] - 疫情初期墨尔本房价收入比为8 6年 目前为9 23年(基于相同收入) 显示可负担性略有下降但仍是主要首府城市中较优选择 [1] - 墨尔本过去5年房价涨幅落后于全澳其他地区 但工资增长更快 使部分家庭重新具备购房能力 [3] 经济学家观点 - AMP Capital首席经济学家认为墨尔本相对可负担性较高 叠加人口增长和降息预期 未来5年将表现优异 [3] - 西太平洋银行预测2025年墨尔本房价温和增长 但2025年将上涨8% 高于全国7%的平均水平 [5] - Oxford Economics指出墨尔本家庭房贷支出仅比疫情期间增加7% 是全澳最低(布里斯班增加23%) [7] 市场表现与预测 - 2023年6月季度数据显示墨尔本房屋中位价上涨0 4% 公寓中位价上涨1 3%至635000澳元 [7][9] - Melton地区房价上涨2 4%至496500澳元 是可负担性最高区域 Toorak以4249000澳元保持最高房价 [9] - 专家预计降息周期将推动墨尔本房价上涨 可能吸引其他高房价城市投资者和家庭 [5][7] 影响因素 - 维州房产税政策对投资者构成不确定性 可能影响未来市场表现 [5] - 墨尔本宜居城市地位和相对实惠的房价可能吸引州际移民 特别是首次购房者 [5][7]

墨尔本房价趋势分析 核心区域房价涨幅 - Albion区房屋中位价上涨5.2%（36,537澳元），成为墨尔本西区涨幅最高的区域之一 [3][4] - 西区多个邻近区域表现强劲：Ardeer（5.2%）、Keilor Downs（5.1%）、Derrimut（5.1%）和Kealba进入前十 [4] - 外西区Knoxfield和Lysterfield分别上涨5.2%（52,368澳元）和4.9%（67,654澳元） [5] 高端市场疲软 - 内南区Hampton East涨幅达6%（中位价1,635,041澳元），是少数超百万澳元仍上榜的区域 [4][5] - 富裕区表现低迷：Caulfield（-3.7%）、Portsea（-3.6%）、Glen Huntly（-3.1%）跌幅居前 [6] - 利率下调未有效提振高端市场，收入与房价差距仍制约购房能力 [5] 市场供需结构 - 低端现房需求旺盛，建筑成本高促使买家偏好成品房而非自建 [7] - 内城区（东部/东南部）预算与房价差距显著，而北部/西部30公里外区域供需更平衡 [7] - 内西区外迁趋势推动中西区和外西区绅士化，但需配套商业和住房类型支持 [9] 区域对比数据 - 涨幅前十区域中西区占主导，中位价区间631,994澳元（Frankston North）至1,803,510澳元（Fairfield） [4] - 跌幅前十区域中位价均超100万澳元，最高达2,589,235澳元（Portsea） [6]

报告行业投资评级 - 房地产开发评级为增持（维持），房地产服务评级为增持（维持） [6] 报告的核心观点 - 当前住房可负担性偏低，美国楼市复苏仍面临一定不确定性，4月美国新屋销售环比改善，成屋销量延续调整，新屋成屋价格环比上升且处于历史相对高位，成屋库存短缺压力有所改善，但供需关系改善未带动房价回落，高房价和高利率限制需求释放，叠加美联储降息前景不明，楼市复苏存不确定性 [1] 根据相关目录分别进行总结 新屋销量同环比改善，成屋销量延续调整趋势 - 4月美国新屋销量6.2万套，同/环比+3.3%/+10.9%，成屋销量33.3万套，同/环比-2.4%/-0.5%，环比连续2个月下滑 [2] - 4月成屋签约销售指数为71.3，同/环比-2.5%/-6.3%，因高房价和高利率致住房可负担性偏低，截至3月末，美国住房购买力指数为103.2，处于2000年以来的9.6%分位值 [2] 成屋库存较年初有所增加 - 4月美国新屋销售中位价40.7万美元/套，同/环比分别-2.0%/+0.9%，为2000年以来87.4%分位值；成屋售价中位价41.4万美元/套，同/环比分别+1.8%/+2.7%，为2000年以来98.6%分位值 [3] - 截至4月末，美国新屋/成屋库存量分别为49.7/145.0万套，较2024年末分别+3.1%/+27.2%，成屋库存短缺压力改善，新屋/成屋库存量分别处于2000年以来92.0%/18.4%分位值，对应可供销售月数环比-0.6/+0.4个月至7.3/4.4个月 [3] 按揭利率预计短期仍将维持在高位 - 5月美国30年期按揭利率均值为6.82%，环比+7bps，已连续两个月环比回升，处于2000年以来的87%分位值 [4] - 5月美国新增非农就业13.9万人，高于彭博一致预期，显示经济有韧性，软着陆概率较高，叠加通胀或在5 - 6月回升，美联储6月及7月降息概率下降，短期降息节奏及幅度有不确定性，按揭利率预计维持在高位 [4]

工资标准上调 - 澳大利亚自7月1日起全国最低工资标准上调3.5%，每小时最低工资达到24.94澳元，全职最低工资工人每年可多领1,670澳元 [2] - 超过260万最低工资工人将从中受益，此次调整旨在弥补过去因高昂生活成本造成的工资实际价值损失 [3][7][8] - 3.5%的工资增幅高于去年的3.75%，但略低于2022年7.8%的通胀峰值 [8] 通胀与宏观经济环境 - 一季度总体消费者价格通胀率回落至2.4%，处于澳储行2%至3%的目标区间，与2022年底7.8%的峰值相比明显回落 [3] - 通胀放缓为澳储行未来几个月进一步降息留下空间，降息预期已推动市场 [17] - 全球供应链压力缓解和能源价格企稳是生活成本压力有所缓解的原因 [17] 房地产市场现状 - 5月全国房价创下831,288澳元的历史新高，平均房价相当于平均年收入的8-10倍 [5][12] - 今年全国房价预计上涨4.0%，2026年和2027年将维持在5.0%左右的稳定增速 [12] - 过去五年布里斯班、阿德莱德与珀斯房价累积上涨约80%，悉尼和墨尔本上涨60%以上 [12] 住房负担能力挑战 - 工资增长难以跟上房价增速，最低工资上调带来的收入增加与高房价相比微不足道 [10][24] - 对首次购房者而言，最大的挑战在于首付缺口与持续收入不足的双重夹击 [14][23] - 即使利率下行使每月房贷还款减少约430澳元，低收入群体仍难以积累足够首付 [15] 租赁市场压力 - 未来一年城市平均租金预计将上涨3.0%至4.5%，租金压力正在蚕食家庭收入 [20] - 年轻工薪族每月租金支出占比逼近收入的四分之一，影响首付积累 [20] - 租金不断攀升使得租房也成为负担，加剧了住房可负担性问题 [18][20] 政策影响与市场前景 - 降息能提升部分人群的借贷能力，但可能对房价产生上行压力，使住房负担能力在未来几年再次恶化 [17] - 分析师调查显示，未来一年首次购房者购房承受能力看法不一，10位认为改善，3位认为恶化 [12] - 根本解决方案在于增加住房供应，需政府协调释放土地、改革规划、激励可负担住房建设等 [28] 行业结构性矛盾 - 超过三分之二澳大利亚家庭拥有自住房，房产既是财富累积工具也是债务负担温床 [22] - 中短期内，货币政策难以同时解决通胀和房市平稳问题，属于两难抉择 [18] - 住房供应受限于建设周期长、土地、建设与人工成本不断攀升等结构性因素 [18][28]