过去12个月，全澳房价涨幅达3.7%，但目前已显现出放缓迹象。即便有降息的利 好，购房者的支付能力也已逼近极限。 （图片来源：AFR） 数据机构Cotality（前身为CoreLogic）的数据显示，7月全澳房价上涨0.6%，增速 与前两个月持平。 本周公布的温和通胀数据显示，8月极有可能迎来今年第三次降息。 尽管房价可能 因此继续上涨，但涨幅预计较为温和。 Cotality研究总监Tim Lawless周四表示，"我认为降息或许会小幅提振房价涨幅， 但仍有一些阻力因素可能阻碍房价出现更显著的反弹，其中最主 要的就是住房可负 担性已严重承压，很难看到房价从当前水平大幅上涨。" Lawless继续说道，"所以我认为，随着利率下降和借贷能力改善，增长势头已开始 从更实惠的市场逐渐转移，这会帮助人们有能力购入更昂贵的 房产。" 那么，当前是卖方市场还是买方市场？ Lawless认为，降息会同时提振买卖双方的信心，但对于卖家而言，在春季房源数 量增加前出手是个好时机。 "如果我是卖家或潜在卖家，我可能会选择现在出售，因为目前房源供应水平极 低。销售环境已经改善，清盘率升至平均水平以上就是证明，而 不必等到春季——届 ...

高端城区房价分化现象 - 墨尔本高端城区房价整体下滑但超顶级房产价格依然坚挺 数据显示Toorak独立屋中位价降至425万澳元年跌幅达26.7% [1] - 部分高端城区如South Yarra(180万澳元-18%)、Armadale(210万澳元-16.7%)、Prahran(155.5万澳元-13.1%)和Brighton(275万澳元-10%)中位价均显著下跌 [3] - Mornington半岛高端区域Sorrento(175万澳元-23.9%)和Blairgowrie(134万澳元-15.7%)同样出现大幅下跌 [3] 顶级房产市场表现 - Toorak的Coonac庄园以1.15亿至1.5亿澳元成交刷新维州房产纪录 另一处房产以1300万澳元成交创下每平米1.7万澳元单价新高 [7] - 中介指出数千万级别的高端市场交易仍在正常运转 与中低端市场形成明显分层 [5] - 非公开市场保持活跃 过去六个月完成两宗分别约4000万及近7000万澳元的交易 [12] 市场供需与买家行为 - 高端市场买家池较浅但精明买家正抓住调整机会入场 预计利率下调将吸引更多买家重返市场 [5] - 市场气氛从卖方转向买方 维州土地税增加对"可支配消费"类房产(如海滩度假屋)造成显著冲击 [8] - Toorak作为维州最受追捧城区 500万至5000万澳元区间保持稳定成交频次 显示市场未真正走弱 [10] 区域特殊性分析 - Toorak呈现极端价格跨度 从70万澳元公寓到7000万澳元豪宅并存 这种深度广度在全球范围内极为罕见 [12] - 公开数据主要反映低端交易 真正高端交易往往通过非公开渠道完成 导致整体数据与实际情况存在偏差 [12] - 单一高价交易即可显著影响区域年度中位价 过去两年Toorak市场已趋于平稳并完成正常化 [10]