点击上图 ▲立即预约 中国3月官方制造业PMI录得50.5 今年以来，消费贷市场掀起新一轮"价格战"，众多银行为抢占市场份额纷纷推出利率3%以下消费贷产品，多家机构产品利率一再下调，个别银 行产品利率低至2.4%，低于央行3月公布的1年期贷款市场报价利率10—70个基点。（证券时报） ｜点评｜ 今年一季度，消费贷成为多家银行贷款业务的主要增长点。然而，近两年居民还款能力有所减弱，特别是信用卡逾期率持续攀升。 2.4%利率的消费贷本身就是银行亏本赚吆喝的买卖，各银行间如果以低利率为主要揽客手段的话，无异于饮鸩止渴。并且，低利率的消费贷与 房贷、商业贷之间形成利率差，客户有动力将消费贷额度挪用至他处，引发新的风险。 此前消费贷提额延期，银行们的存量优质用户可以拿到更高的消费贷额度，对于新增消费贷的需求有所减弱，上调利率是早晚的事情。 四家国有大行计划募资共计5200亿元 3月30日，中国银行、中国建设银行、交通银行、中国邮政储蓄银行分别在上交所发布公告，披露向特定对象发行A股股票预案，计划募集资金 共计5200亿元。中行、建行、交行、邮储银行计划募集资金分别不超过1650亿元、1050亿元、1200亿元、1300 ...

温州楼市历史表现 - 15年前温州楼市曾是中国楼市风向标 连续三年房价涨幅超过北京上海 成为全国房价第一城 [3][6][7][8] - 2008年温州房价率先突破3万元/平 当时京沪房价还在2万元区间 [7] - 2023年温州二手房价出现48.4%的跌幅 创39年来最大跌幅 均价从2.8万/平跌至1.4万/平 [9][11][12] 当前市场现状 - 温州市区房价普遍下跌30%以上 部分房源跌幅达50%-60% [18][28][29][31] - 新田园组团106平3房从250万跌至125万 顶楼3房从2.8万/平跌至1.1万/平 [29][31] - 近郊七都岛鹿xx项目从1.8万/平跌至1.1万/平 翡x湾从2.6万/平跌至1.3万/平 [40] - 远郊阳光100阿尔勒从1.2万/平跌至4500元/平 部分房源出现3000元/平挂牌价 [44][46] 豪宅市场表现 - 滨江CBD江山云起项目从4万/平跌至2万+/平 楼板价接近售价 [54][56] - 绿轴公园天x项目580万房源直降100万至480万 [61] - 凤xx鸣139平房源从4万+/平降至3.2万/平 [70][71] 市场供需分析 - 温州二手房挂牌量单日新增近200套 总量达4.6万套 [120][121] - 2021年交付的小区至今仍有在售房源 部分项目空置率较高 [115][119] - 2022年起温州大幅减少土地供应 挂牌面积减少50% 成交减少42% [136][137] - 2023年温州市区仅成交18宗涉宅地块 [139] 市场结构性变化 - 中楠·鹭湖45套四代宅1小时内售罄 为5年来首次首开清盘项目 [95][96] - 90-144㎡首改型产品成交占比超过小户型 144㎡以上户型占比提升11% [99] - 二手房置换周期缩短至6.8个月 市场转向首改群体主导 [98] 城市转型动向 - 龙湾区从传统制造业转型科创产业 GDP突破千亿 引入中国眼谷等科研机构 [149] - 七都岛定位研发特区 科创特区 已签约百度智能云 网易等22家头部企业 [151] - 温州出台住宅品质提升设计导则 从8个维度规范未来住房标准 [143]

杭州楼市地王现象 - 3月25日杭州诞生新单价地王，滨江集团以52亿元总价、77409元/㎡楼面价拿下滨江西兴单元地块，溢价率69.86%，创杭州地价新高[3] - 3月28日西湖区蒋村地块以88029元/㎡楼面价刷新纪录，建发34.35亿元竞得，溢价率115.39%，超越深圳成为全国地价第二高城市[6][8] - 两宗地王均位于核心地段：滨江地块毗邻钱塘江一线江景，周边楼盘均价超10万/㎡；西湖地块紧邻西溪湿地，拥有山景资源[11][12][13] 房企拿地逻辑分析 - 滨江集团2023年前三季度营收同比下降12.09%，净利润降33.94%，经营性现金流净额-14.07亿元，但仍在拱墅区、滨江区连续刷新地王纪录[16][18][20] - 建发股份2024年业绩预告显示归母净利润24-35亿元，同比降73%-82%，但仍高价竞标杭州地块[23][24] - 房企拿地动机包括：政府需地王刺激市场、对杭州豪宅市场信心充足、长三角高净值客群购买力支撑[25][26][41] 杭州房地产市场现状 - 2024年10-11月二手房成交量同比增45%和18.5%，2025年前两月成交量同比增30.8%，但价格分化明显[27][28][30] - 核心区次新房价格回升：亚运村部分小区环比涨4.18%-8.95%，萧山市北板块次新房涨8.18%-8.95%[34] - 外围区域持续降价：临平区60%小区房价下跌，都市港湾成交价跌破万元/㎡，丁桥板块跌幅达9.1%[35] 杭州楼市长期趋势 - 商品房销售面积连续下滑：2022年同比降37.7%，2024年1038万方创十年新低[50][51] - 居民杠杆率全国最高，房价透支严重：未来科技城曾达7-8万/㎡，文鼎苑学区房峰值12.7万/㎡[58][59] - 当前经济预期未改善，高房价与杠杆率压制市场，预计2025年仍以调整分化为主[61][62][65]

VIEW 克而瑞研究中心 "每周研究精读" ， 聚焦宏观、行业、房企、土拍、产品、客需、榜单等多个研究 成果，与各界探讨行业运行逻辑、变数及未来趋势。 点击标题阅读全文 总结与展望 2025年一季度中国房地产行业总结与展望（上篇） 政策：两会定调"稳楼市" "好房子"，供需协同促转型 行业：市场企稳蓄动能，新模式发展稳中向好 融资：广东率先落地专项债收储，房企债务重组迎来进展 2025年一季度中国房地产行业总结与展望（中篇） 产品：政府工作报告首提"好房子"，品质提升新机遇 业绩：过半百强房企业绩增长 2025年一季度中国房地产行业总结与展望（下篇） 土地：核心城市高溢价领跑，供给侧缩量提质稳预期 城市：新房"止跌"二手"稳增"，城市K型裂变加速 年报点评 保利置业：销售逆势增长，财务状况明显改善 2 024年保利置业实现全口径合约销售金额542亿元，合约销售面积212.1万平方米，持续销售项目数量明显增加。 华润置地：销售升至行业第三，经常性核心净利润超百亿 TOP10城市销售贡献6 3%，总规模升至行业第三位 研报 代建双周报 | 润地管理中标广州7个保障房项目；旭辉建管签署水口湾人文经济活力区战略合作协 ...

杭州土地市场热度 - 杭州单价"地王"纪录在3天内从7 7万元/平方米涨至8 8万元/平方米，半年内实现"四连涨"[1][4][8] - 3月28日杭州土拍4宗宅地总起价94 44亿元，最终揽金140 89亿元，平均溢价率49 2%，其中建发以34亿元竞得蒋村文新单元地块，楼面价88029元/平方米，溢价率115%，刷新单价纪录[5] - 绿城、中海、保利置业等房企积极参与竞拍，中海以80亿元拿下望江单元海潮TOD宅地，溢价率22%，保利置业三墩单元地块溢价率63 38%[6] - 杭州采用"肥瘦相间"推地策略，优质地块驱动市场热度，开发商因前期竞拍失利加剧后期争夺[6][7] 全国土地市场动态 - 3月北京、上海、杭州、成都等多地土拍出现"地王"，北京海淀树村地块楼面价10 23万元/平方米，溢价率27 93%[3][14] - 上海静安大宁板块宅地由民企大华地产以9 2659万元/平方米楼面价竞得，溢价率32 31%，显示民企参与度提升[15][16] - 绿城3月28日同时在杭州、上海、合肥三地拿地，其中上海北蔡地块溢价40%，楼板价7 1412万元/平方米创板块新高[15] 市场驱动因素 - 政策端中央提出"止跌回稳"导向，核心城市改善需求旺盛，开发商战略聚焦核心区域优质地块[10][11] - 杭州产业导入与人才引进成效显著，"六小龙"概念提升城市吸引力，开发商真金白银布局[9] - 2025年杭州二手房成交超1万套，房价点状回暖，土地限价放开后高价地频出强化市场信心[11] 行业数据表现 - 2025年1-2月全国新建商品房销售面积及金额同比降幅分别收窄7 8和14 5个百分点，40城销售金额同比增长7 1%[13] - 70城2月一线城市新房价格环比上涨，71 8%从业人员预期未来半年房价稳定或上涨[13] - 房企经营改善，2025年前两月房地产开发投资及住宅投资降幅分别收窄0 8和1 3个百分点[14]

房票政策全面启动 - 四大一线城市（北京、上海、广州、深圳）均已启动房票政策，深圳于2025年3月26日印发文件明确建立房票制度[2][3][10] - 房票是被征收人房屋拆迁后获得的"代金券"，限定用于购买政府指定的商品房或保障性住房，直接引导资金流入楼市[4] - 2024年以来全国超90个城（区）鼓励采用房票安置[10] 房票的历史演变 - 房票最早于2005年试点，2015年棚改货币化浪潮中推广，2018年随棚改退潮而隐退[8] - 2022年郑州重启房票政策，给予8%安置补偿奖励和3个月过渡费现金奖励[8] - 2023年国务院推进城中村改造政策后，房票成为多地城市更新的重要工具[9][10] 房票重启的核心动因 - 旧城改造范围扩大：2024年实施1790个城中村改造项目，覆盖300多个城市[11] - 楼市去库存压力：截至2025年2月全国商品房待售面积达8亿平方米，同比增长5.1%[11] - 地方政府财政优化：房票可减少短期举债压力，避免安置房建设支出[13] 房票的运作机制 - 有效期通常为1年，部分城市允许跨行政区域使用[12][17] - 建立"房源超市"动态调整房源，如北京通州区优先去化二、三居室库存[13] - 开发商资金回收周期延长至2年以上，且受严格监管[17] 政策效果与行业影响 - 短期内为楼市提供额外购买力，加速辖区商品房去库存[12][13] - 开发商面临资金周转压力，郑州等地通过信用档案制度强制企业参与[17][18] - 一线城市全面探索释放政策信号，房票将成为城中村改造核心工具[19]

楼市趋势分析 - 3月份小阳春期间，部分热门城市二手房东出现抱团涨价现象，形成"价格联盟"，市场刮起涨价风[4][5] - 年后楼市小阳春表现火热的城市包括上海、深圳、杭州、成都，其中杭州楼市热度上升最快[6] - 杭州市中心文晖板块和品项目139㎡四房最低挂价780万，112㎡三房普遍700万左右，二手房均价6万/㎡[8] - 文晖板块某网红盘业主建立价格联盟群，制定五种主力户型挂牌指导价，比同板块最火项目贵1.5-9万/㎡[9][10] - 价格联盟群对低价挂牌业主采取退群或网暴等强制措施，迫使业主按指导价挂牌[12] 历史案例回顾 - 深圳和杭州是历史上房东抱团涨价的典型代表城市[15] - 2019年底深圳宝安中粮凤凰里业主发布《告凤凰里全体业主书》哄抬房价[16] - 深圳恒裕滨城、天悦壹号等热门小区房东操盘水平更高，采取战略战术式涨价[18] - 2020年深圳南山某高端小区三房放盘价从年初1000万涨至年底1800万，涨幅80%[22] - 2021年初杭州崇贤某盘业主群组织"价格联盟"，建议总价涨幅50-80万区间[25] 政策与市场观点 - 3月5日两会政府工作报告要求"因城施策调减限制性措施"、"更大力度促进楼市股市健康发展"[30] - 3月16日中办、国办印发《提振消费专项行动方案》要求"持续用力推动房地产市场止跌回稳"[30] - 2025年一线城市房价将止跌回稳，但短期大涨基础尚未出现[27] - 楼市最佳状态是成交量平稳，房价年涨幅5%-8%，超过CPI和GDP增速[27] - 2016年中央首次提出"房住不炒"，2024年首次提出"持续用力推动房地产市场止跌回稳"[34][35] 社交媒体观察 - 近期抖音和今日头条上唱空楼市的草根专家被封号[37] - 公众号粉丝质量被认为最高，其次是小红书，今日头条和抖音用户质量较低[38] - 唱空房价的专家主要提供情绪价值，而非客观分析[38] - 客观负责的大V应紧跟政策走向和行业趋势，传播理性观点[38]

文章核心观点 自去年四季度一线城市救市以来，深圳和广州房地产表现差异大，深圳量价齐涨，广州成交量有起色但房价未涨，深圳楼市回暖因购买力强、供小于求、信心和预期恢复及经济产业人口表现好，广州楼市难托与去年经济表现差、工业失速尤其是汽车产业下滑有关 [1][17][18][35] 深圳广州房地产表现差异 深圳 - 二手房网签量去年9月至12月持续增加，2025年春节后保持火热，上周录得1808套，连续2周超1800套，截至3月17日有效二手房源较上周增加868套 [2][3] - 二手房价格实现五连涨，新房与二手房环比均五连涨，深圳新房与二手房双双上涨，二手房环比涨幅领跑全国，新房环比涨幅位居全国第二 [4][13][15] 广州 - 2月新房网签36.28万平方米，同比上涨44%，二手房网签6278宗，同比上涨29% [6] - 新房与二手房价格均未实现逆转，双双下跌 [7][14] 深圳楼市回暖原因 - 城市本身购买力强，供小于求，信心和预期恢复调动市场情绪，且一季度有子女教育购房需求，利于成交量提升 [18][19] - 经济增速亮眼，去年以5.8%的增速跑赢大盘0.8个百分点，位居一线城市首位，GDP总量逼近3.7万亿，预计2026年将达4万亿 [21] - 工业与出口表现优异，规模以上工业总产值和营业收入均冲破5万亿，出口连续32年位居全国第一，2024年出口规模2.81万亿，增速达14.6% [22][23][25] - 人口增量大，2024年常住人口增加19.94万人，增量在已公布城市中居首 [28] 广州楼市难托原因 - 2024年经济表现差，全年GDP增速2.1%，增量308.94亿元，在十强城市中均倒数第一 [40] - 工业失速，全年规上工业增加值同比下降3%，在十强城市中倒数第一且是唯一负增长城市 [43][46] - 汽车产业下滑，汽车工业占工业总产值25.3%，2024年汽车产量253.98万辆，同比下跌20%，汽车制造业总产值同比下跌18.2%，当家企业广汽集团业绩大幅下滑 [48][53][55]

国民经济运行数据 - 1-2月全国规上工业增加值同比增长5.9%，超出预期5.1% [1] - 服务业生产指数当月同比增长5.6% [1] - 固定资产投资累计增长4.1%，超出预期3.8%，其中基建和制造业累计增速分别为10%和9%，房地产投资累计同比-9.8% [1] - 社会消费品零售总额累计同比增长4%，低于预期4.5% [1] 经济特征 - 内需修复好于外需，投资和消费增速高于出口，出口增速下滑至2.3% [3] - 供给端修复好于需求端，工业生产增速高于投资和消费，装备制造业和高技术制造业支撑作用加强 [3] - 资产价格修复先于商品价格，部分城市住房价格止跌回稳，但CPI、PPI累计同比分别为-0.1%、-2.2% [3] 工业生产 - 规上工业增加值同比增长5.9%，较去年12月小幅下降0.3pct，节后复产复工节奏加快 [5] - 装备制造业（10.6%）和高技术制造业（9.1%）生产加快，汽车（12%）和铁路、船舶、航空航天（20.8%）行业增长显著 [5] - 房地产上游行业如黑色金属（5.7%）、非金属矿物（-2.1%）生产放缓 [5] 服务业 - 服务业生产指数同比增长5.6%，较去年12月放缓0.9pct，信息技术服务业、租赁和商务服务、金融业等现代服务业增长较快 [7] 固定资产投资 - 基建投资增速10%，较前值上行0.8pct，财政发力靠前支撑高增长 [10] - 制造业投资增速9%，较前值下行0.2pct，中游装备制造业投资表现分化 [10] - 房地产投资降幅收窄至-9.8%，销售面积和金额同比降幅分别收窄7.8pct和14.5pct [11] 房地产 - 商品房销售均价降至9,547元/平，30大中城市中一线和三线城市成交面积同比增长16%和18.6% [11] - 房企到位资金同比增速升至-3.6%，土地市场价好于量，百城土地成交溢价率创新高 [11] 消费 - 社零增速4%，低于预期4.5%，餐饮服务消费增速升至4.3%，高于商品消费 [25] - "以旧换新"政策推动通讯器材类消费同比增长26.2%，家电、家具消费保持两位数增速 [25] 前瞻 - 一季度GDP实际增速或在5%左右，政策支撑下经济有望继续稳健修复 [29]

文章核心观点 成都楼市在当前环境下呈现复杂态势，招商蛇口高价拿地或面临风险，2025年成都楼市将出现明显分化 [1][27][29] 分组1：成都土地市场情况 - 3月11日成都三宗核心区地块高溢价成交，锦江区三圣乡地块破去年区域最高楼面地价，成华区槐树店地块溢价率近40%，高新区大源西地块被招商蛇口以27亿元总价斩获，成交楼面价31700元/平方米，溢价率70.4%，成新单价地王 [1] 分组2：招商蛇口拿地分析 - 高新区大源西地块虽优质，但3.17万楼面价需卖到6万左右才有利润空间，而板块内二手房成交价仅32714元/㎡，招商蛇口拿地似冒险 [2][3] - 2024年招商蛇口营收略增但利润跳水，营业总收入1789.48亿元同比增长2.25%，利润90.9亿元同比下降35.02%，归母净利润40.39亿元同比下降36.09% [3] 分组3：成都楼市成交情况 - 自2022年起成都连续三年商品房成交量规模居中国楼市第一，2024年新房成交量11.1万套全国第一但同比减24.5%，二手房成交23.1万套全国第一且同比增5.2%，新房和二手房成交面积也双双全国第一 [6][8][9] - 2024年10 - 12月成都新房和二手房成交量持续增长，12月新房成交12625套创年内新高，二手房成交28563套创历史新高 [12][13] 分组4：成都房价情况 - 2024年10月成都二手房价格止跌上涨，11 - 12月环比持续上涨，11月新房止跌上涨，12月环比上涨0.6%，全年新房同比下跌4%，二手房同比下跌5.9%，今年1月新房环比涨0.7%，二手房环比涨0.2% [14][15][16] 分组5：成都楼市行情分析 - 去年四季度行情是情绪与利好叠加，一线城市带动二线城市跟进，成都出台购房落户、提公积金贷款额度等措施，且新房打折、二手房降价让利 [18][20][22] - 成都库存大，不具备强力反弹基础，招商拿地可能踩坑 [26][27] 分组6：成都楼市分化情况 - 2025年楼市是深度调整后最明显的分化之年，城市间一线城市与部分强二线城市跌幅收窄，三四线城市深度调整，城市内部核心区跌幅收窄，外围区卷价格 [29][30][31] - 成都因版图大，优质资源和产业集中在核心区，人口流入使库存集中在外围区，核心区去化周期短，5 + 2区域房价安全系数高可入手，外围圈层需谨慎 [35][36] - 从去化周期看，成都仅温江区超12个月警戒线，武侯、锦江仅两个多月，外围区去年10月数据显示新房去化周期大于24个月 [37][38][39] - 从人口流动看，过去十年成都虹吸人口大多流向核心区，新都区等核心区常住人口增量居前列 [40]