合约销售表现 - 2025年上半年合同销售金额350亿元 同比下滑32% [2][6] - 全口径销售面积261万平方米 同比下滑28% 销售均价13393元/平方米下降4% [6] - 权益销售金额245亿元 权益占比70% [6] - 全年可售货源约1600亿元 上半年去化350亿元 剩余1250亿元90%位于一二线城市 [2][6] - 销售区域集中西部28.1%和长三角26.5% 重庆北京苏州成都西安为前五大销售城市 [8] 土地投资策略 - 新增4幅土地于贵阳重庆上海苏州 新增土储24.9万平方米同比下降57% [2][10] - 权益面积18.4万平方米 权益地价17.76亿元 平均收购成本7907元/平方米 [10] - 财务安全优先于新增投资 重点保障债务安全及保交楼 [2][10] - 总土储2840万平方米下降14% 一二线城市货值占比70% [12] - 烟台土储573万平方米占比20.2% 但2024年销售仅10.3万平方米 去化压力显著 [2][13] 运营业务表现 - 运营业务不含税租金收入70.1亿元 同比增长2.5% 毛利率77.7% [3][16] - 商业租金收入55亿元增长4.9% 出租率96.8% 冠寓出租率95.6% [16] - 服务业务收入62.6亿元 毛利率30% 在管面积4亿平方米 [16] - 投资物业评估增值28.2亿元 [16] - 2025年商业航道预计增长10% 下半年新开10座商场 [3][17] 盈利能力分析 - 营业收入588亿元同比增长25% 但毛利润74亿元下降23% [3][19] - 开发业务结算收入455亿元 毛利率仅0.2% [3][19] - 净利润39亿元下降43% 净利率6.72%下降2.8个百分点 核心净利率3% [3][19] - 开发业务分部溢利亏损11.8亿元 拖累整体分部溢利55亿元 [3][22] - 已售未结算金额1059亿元下降17% 合同负债754亿元下降18% [19] 财务安全状况 - 持有现金447亿元 非受限现金293亿元 [4][25] - 总有息负债1698亿元下降4% 经营性物业贷872亿元增加99亿元 [25] - 现金短债比1.14 净负债率51.2% 剔除预收款资产负债率56.1% [4][25] - 平均融资成本3.58%下降42bps 平均借贷年期接近11年 [4][25] - 计划2025年压降有息负债超300亿元 目标稳定在1000亿元规模 [4][26] - 贸易应付款394亿元 其中180天内账期159亿元 应付税项224亿元 [4][26]

核心财务表现 - 2025年上半年实现营收587.5亿元，同比增长25% [2] - 股东应占溢利32.2亿元，剔除公平值变动等影响后的核心溢利13.8亿元 [2] - 地产开发业务收入454.8亿元，同比增长34.7%，占总营收77.4% [2][3] - 运营及服务业务收入132.7亿元，同比增长1.3%，占总营收22.6% [2][7] 地产开发业务 - 全口径销售额350.1亿元，约90%来自一二线城市 [3] - 结算毛利率仅0.2%，反映近两年销售价格承压影响 [3] - 新增上海、苏州、重庆4幅地块，新增土储24.9万平方米，权益面积18.4万平方米，货值超50亿元 [4] - 总土储2840万平方米，权益土储2113万平方米，未售货值超2000亿元，一二线城市占比超70% [4] - 上半年全国36城交付约4万套房源，交付满意度超90% [4] 运营及服务业务 - 运营业务（商业投资+资产管理）租金收入70.1亿元，同比增长2.5% [8] - 商业投资租金收入55.0亿元，同比增长4.9%，出租率97%，销售额增17%，客流增11% [8] - 逍遥洲资管收入15.1亿元，长租公寓品牌冠寓开业12.7万间，出租率95.6%，租金收入12.4亿元 [8] - 服务业务（物业+智慧营造）收入62.6亿元，同比微增 [9] - 物业管理收入55.3亿元，管理项目约2200个，在管面积4亿平方米，外拓占比60% [9] - 龙湖龙智造收入7亿元，同比增长65%，新增代建面积852万平方米，代建销售额84亿元 [9] 债务与资金管理 - 综合借贷总额1698亿元，较上年末降65.3亿元，较2022年末压降约400亿元 [10] - 净负债率51.2%，现金短债比1.74倍，剔除预收款后资产负债率56.1%，维持"三道红线"绿档 [10] - 在手现金446.7亿元，短债占比15%，外币债务占比14%，掉期比例100% [10] - 银行融资占比87%，境内债券占比8%，境外债券占比5%且2027年后分4年到期 [10] - 2025年计划压降有息负债超300亿元，年底债务规模降至1400亿元左右 [11] - 已全额兑付101亿元境内信用债和35亿元中债征信债务，年内无到期国内债券 [11] 市场策略与展望 - 管理层强调政策刺激对短期市场走势的关键性，中长期看好一二线核心地段韧性 [4] - 投资策略聚焦核心一二线城市，严守财务安全前提下择机获取土地 [4] - 存货去化为重中之重，上半年盘活11个项目，下半年探索多元化盘活方法 [5] - 地产航道利润预计随存货去化和新项目输入逐步修复 [6] - 商业板块下半年计划新开约10座商场，累计开业商场达89座 [8] - 物业板块聚焦50-60个重点城市及高价值业务，缩减低效业务 [9]

"家长们都带娃旅游去了，来看房的人群大减。"广州黄埔区一位房地产销售一脸无奈地对南方+记者说，虽然自认为项目产品做得不错，但这两个月达成的 交易还是比6月少了很多。 相比之下，开发商虽然有压力，但持续几年的市场调整，反而让他们心态变得成熟而稳定。"我们是做长期生意的，不可能像中介那样一惊一乍、忽冷忽 热，只能稳扎稳打，跟着国家社会和经济发展步伐走，所以我们每天都在做市场调查和政策追踪，希望对市场的供求关系和未来走势有一个理性认知和科学 判断。"一位保利的资深市场管理人员对南方+记者坦承，心态不成熟的开发商很容易玩不下去。一块地动辄几十亿元，不像上街买衣服，不喜欢就换。只 要地拿下来了，再难也得做下去。 近期，大批自媒体在网络上频繁发布"二手腰斩""楼市崩盘"之类的负面信息。部分信息耸人听闻，明显以偏概全，但仍然吸引了不少人的关注和讨论，从而 加速了市场焦虑情绪的扩散传播。 一些广州高端项目走销市场，说明市场真实需求仍在 统计局数据的确显示，7月商品住宅销售面积和价格环比下滑。多家研究机构指出，7—8月为市场传统淡季，市场交易量出现季节性回落很正常。事实上， 核心城市优质地块土拍仍保持较高热度，好房子带来的结构 ...

最近关于楼市"止跌回稳"的说法又悄悄多了起来。 说到这四个字，真的不算新鲜了。 有些城市已经不显示历史成交价； 说白了，就是不想让比价。 这不就是"闭着眼睛买卖"吗？ 问题是，看不清形势的人，早在2019到2022那波里被套牢。 高房价、高利率、高烂尾风险，加上频频曝出的质量问题，市场信心早就被打没。 越是遮遮掩掩，大家就越不信任，结果挂牌量越来越多，房子越来越难卖。没有真实成交，何来止跌回稳？ 说到底，这一轮楼市的问题，与以前都不太一样。 核心问题之一，老百姓不相信开发商能交楼，不相信承诺能兑现，甚至不相信数据是真的。 唯一能重建信任的，只有真金白银、实实在在的行动。 想想高位接盘的人，亏钱或许是自己的决定，但至少得把房子给人家吧？没有抵押就放贷、没有交楼就挪走监管资金…… 这些操作背后，银行说没有"授意"，也不可能。 说起来人人有责，但最后，总是普通人承担代价。 烂尾楼问题，现在提的人反而越来越少。 最近有一些新政策出来，比如推"好房子"、低公摊甚至零公摊，但大多只针对新房。 已经买了房、却拿不到房的人呢？ 好像他们就只能变成"历史的尘埃"，唯一的用处，就是用亲身经历提醒后来人：小心点。 不少人把希望寄托 ...

沈阳房地产市场表现 - 7月新房价格环比下跌0.20%，二手房价格环比下跌0.30% [1] - 最近一年新房价格5个月上涨、7个月下跌，二手房价格1个月上涨、11个月下跌 [1] - 新房同比价格指数98.9（上年同月=100），1-7月平均价格指数未直接披露 [2] 全国70城房价趋势 - 一线城市新房价格同环比降幅收窄，二、三线城市二手房环比降幅收窄、新房同比降幅收窄 [5] - 新房同比上涨城市数量环比增加2个，上海同比涨幅106.1（上年同月=100）位居第一 [2][6] - 上海新房环比涨幅0.3%，乌鲁木齐环比涨幅0.3%，太原二手房环比上涨0.2% [2][3][6] 土地市场动态 - 浑南区两宗工业用地（SYT202506110号、111号）以单价493元/平方米成交，总价合计3308万元 [10] - 土地面积合计6.71万平方米，容积率均不低于1.0，由沈阳安拓卓尔企业管理有限公司竞得 [10] 项目规划调整 - 环球港动感城项目申请规划变更，涉及建筑面积、平面尺寸、楼栋位置等调整 [7][9] - 项目总计容建筑面积30.71万平方米，住宅占比80%，商业占比20% [9] - 配套建设幼儿园2800平方米、停车位3619个（地下3382个） [9]

房价波动情况 - 7月70个大中城市房价普遍环比下降 但同比降幅有所收窄 [3] - 一线城市新房价格环比下降0.2% 二手房价格下降1.0% [3] - 北京新房价格环比持平 上海上涨0.3% 广州和深圳分别下降0.3%和0.6% [3] - 70城中只有6个城市环比上涨 较6月份14城减少8城 [3] - 一线城市新房市场呈现止跌企稳迹象 二三线城市二手房市场释放边际改善信号 [3] 政策影响与需求 - 房地产政策组合拳逐步显效 但效果有所减弱 [5] - 继续降低首付比例 下调房贷利率可刺激刚需和改善性购房需求 [5] - 北京优化五环外买房套数限制 刺激部分需求 [5] - 各地推出多子女家庭或人才购房补贴 提高购房者积极性 [7] 行业与经济关联 - 房地产业在GDP中占比约6.3% 加上相关产业可能达15% [5] - 市场企稳有助于经济增长正向发展 [5] - 经济复苏情况对房地产起到正向带动作用 [7] - 2025年下半年经济长期向好支撑条件和基本趋势没有变 [7] 未来展望 - 2025年楼市可能逐步进入止跌企稳状态 房价进入"慢周期" [9] - 悲观预测可能需要2026年甚至更晚一些 [9] - 8-9月份预计会有更多有力政策出台 [9] - 房企融资环境有所改善 但部分中小房企融资难问题依然存在 [7]

70城房价整体表现 - 7月70个大中城市房价同比降幅整体收窄 各线城市呈现分化态势[1][2] - 新房价格同比上涨城市数量较上月增加2个至5个 上海以6.1%涨幅居首[2][4] - 环比上涨城市数量有限 新房6城上涨(上海/乌鲁木齐0.3%并列第一) 二手房仅太原上涨0.2%[3] 一线城市房价变化 - 新房价格环比下降0.2% 降幅较6月收窄0.1个百分点 其中北京持平 上海上涨0.3% 广州下降0.3% 深圳下降0.6%[3] - 新房同比下降1.1% 降幅收窄0.3个百分点 上海逆势上涨6.1% 北京/广州/深圳分别下降3.6%/4.6%/2.2%[4] - 二手房环比下降1.0% 降幅扩大0.3个百分点 四大一线城市降幅均超0.9%[3][5] 二三线城市房价趋势 - 二线城市新房环比下降0.4% 降幅扩大0.2个百分点 三线环比下降0.3% 降幅持平[3] - 二三线新房同比降幅分别收窄0.2和0.4个百分点至2.8%和4.2%[4] - 二手房市场显现改善信号 二三线环比均下降0.5% 但降幅同步收窄0.1个百分点[3] 市场动态与专家观点 - 7-8月属传统淡季 市场仍处调整阶段 但止跌回稳趋势明确[2][5][6] - 一线城市新房呈现企稳迹象 二手房因挂牌量高企仍面临压力(如北京挂牌超16万套)[5] - 住房需求结构转变 低总价二手房交易占比提升 改善型需求潜力较大[7] - 政策转向修复基本面 城市更新与保障房建设成新增长动力[7]

核心观点 - 70个大中城市房价同比降幅整体收窄 一线城市新房价格呈现止跌企稳迹象 二、三线城市二手房市场释放边际改善信号 业内人士认为未来楼市止跌回稳趋势不变 [1][4][5] 房价环比变化 - 一线城市新房价格环比下降0.2% 降幅较上月收窄0.1个百分点 其中北京持平 上海上涨0.3% 广州和深圳分别下降0.3%和0.6% [2] - 二线城市新房价格环比下降0.4% 降幅扩大0.2个百分点 三线城市新房价格环比下降0.3% 降幅与上月相同 [2] - 一线城市二手房价格环比下降1.0% 降幅扩大0.3个百分点 北京、上海、广州和深圳分别下降1.1%、0.9%、1.0%和0.9% [2] - 二、三线城市二手房价格环比均下降0.5% 降幅均收窄0.1个百分点 [2] - 新房价格环比上涨城市有6个 上海和乌鲁木齐涨幅0.3%并列第一 三亚和宜昌涨幅0.2%并列第二 长春和常德涨幅0.1%并列第三 [2] - 二手房价环比上涨城市仅太原1个 涨幅0.2% [2] 房价同比变化 - 一线城市新房价格同比下降1.1% 降幅收窄0.3个百分点 上海上涨6.1% 北京、广州和深圳分别下降3.6%、4.6%和2.2% [3] - 二线城市新房价格同比下降2.8% 降幅收窄0.2个百分点 三线城市下降4.2% 降幅收窄0.4个百分点 [3] - 新房价格同比上涨城市5个 较上月增加2个 上海上涨6.1% 杭州上涨2.1% 太原上涨1% 乌鲁木齐上涨0.3% 成都上涨0.1% [3] 市场结构特征 - 一线城市新房市场呈现止跌企稳迹象 二手房因挂牌量高企面临压力 北京二手房挂牌量突破16万套 [4] - 二、三线城市二手房市场率先释放边际改善信号 新房市场仍需政策支持 [4] - 上海新房市场受高端住宅需求和优质地块出让推动 成为一线城市增长引擎 [4] 行业趋势展望 - 70城房价同比指数持续收窄 寻底态势明显 [5] - 新房销售面积已降至2010年以来水平 跌幅收窄至个位数 未来大幅下探可能性降低 [5] - 政策转向修复基本面 通过生育教育扶持和就业保障等措施修复住房消费内生动力 [5] - 供给侧改革加速推进 城市更新和公共设施补短板成为新增长动力 [5] - 二手房成交占比攀升显示存量时代到来 低总价二手房交易占比提升有利于住房回归居住属性 [6]

（原标题：多地部署下半年地产工作：力推楼市止跌回稳，聚焦城市更新） 经济观察网 据证券日报，近期，多地对下半年工作进行部署安排。对于房地产相关领域，多地一方面 表态将持续推动楼市止跌回稳，另一方面也将城市更新列为下半年的工作重点。 ...

楼市整体表现 - 6月70城商品住宅销售价格环比普遍下跌，但同比降幅整体收窄，市场处于"探底"与"修复"的关键节点 [1] - 一线城市新房价格环比由升转降，仅上海微涨0.4%，北京、广州、深圳分别下跌0.3%、0.5%、0.6% [4] - 一线城市二手房整体环比下降0.7%，北京、上海、广州、深圳分别跌1.0%、0.7%、0.7%、0.5% [4] 深圳楼市特点 - 深圳新房价格环比下跌0.6%，为一线城市中跌幅最大，且已连续第三个月环比下跌 [4] - 深圳二手房价格同比下降2.8%，为一线城市中唯一跌幅未超3%的城市 [5] - 深圳新房价格同比下降2.5%，降幅小于其他一线城市（上海涨6.0%，北京、广州分别降4.1%、5.1%） [5] 深圳抗跌原因 - 新房市场结构性分化，"新规产品"凭借质价比优势对非新规老项目形成冲击，导致整体价格承压 [6] - 深圳人口持续流入、改善需求旺盛，核心区新规产品仍能维持一定价格韧性 [6] - 二手房市场业主心态务实，避免恐慌性抛售，使得价格波动更平缓 [6] 政策与市场预期 - 各地正加速储备新政，如公积金贷款额度提升、购房补贴等 [7] - 中央层面即将召开的"城市工作会议"或释放城市更新、房地产新模式等支持政策 [7] 购房建议 - 刚需群体可关注核心区次新房、配套成熟的"新规产品" [8] - 改善群体可关注外围区域"新规产品"的优惠机会 [8] - 投资群体需聚焦人口持续流入、产业支撑强的板块，避免盲目追高 [8]