文章核心观点 - 年内房地产市场止跌回稳存在长期估值底部和短期供需改善的双重支撑，复刻2025年“小阳春”后加速下跌走势的概率不大，预计经历缩量磨底后有望在6-8月再次确认底部 [2][4][27][37][44] 一、地产“小阳春”的成色 1、成交量 - **网签数据受春节错位影响偏弱**：2026年3月1日至26日，22城二手房成交面积同比下降14.5%，其中一、二、三线城市同比分别为-2.9%、-22.7%、-15.6% [5] - **部分城市网签量同比正增长**：厦门、南京、上海、北京、宁波、无锡、佛山网签量好于去年同期，同比分别为10.8%、4.5%、3.9%、3.5%、2.5%、1.3% [5] - **上海市场表现强劲**：受“沪七条”提振，上海3月二手房成交量有望突破3.1万套，达2021年4月以来最好水平，且自2025年11月起已连续5个月处在2万套荣枯线之上 [6] - **实时成交数据揭示真实热度**：截至3月24日，26个重点城市二手房实时成交套数同比上涨13.0%，一、二、三线城市同比增速分别为8.2%、14.8%和30.2% [10] - **城市间分化明显**：徐州、南通、无锡、合肥、南京、南昌实时成交同比涨幅靠前，分别为82%、58%、48%、45%、33%、33%；上海、北京同比分别增长16%和11%；杭州、深圳、广州同比下跌，分别为-27%、-10%、-3% [11] 2、挂牌价 - **全国挂牌价环比降幅走阔**：截至3月22日，全国挂牌价环比降幅为-0.5%（2月为-0.1%），剔除干扰后环比为-0.2%，一、二、三线城市环比分别为-0.3%、-0.2%、-0.1% [13] - **挂牌量回升导致价格承压**：“小阳春”以来重点城市二手房挂牌量再度回升，供需博弈加剧，卖家“以价换量”，例如上海狭义挂牌量从春节复工前的8.4万套回升至8.7万套，导致挂牌价环比转负 [16] - **2026年挂牌量压力显著小于2025年**：截至3月24日，26个重点城市二手房挂牌量月环比涨幅仅为0.6%，显著低于去年同期5.1%的涨幅，其中武汉、长沙、上海、杭州环比增长较快（分别为5.9%、5.5%、3.2%、2.9%），而合肥、天津、南京、广州等城市挂牌量环比回落（分别为-2.6%、-1.4%、-0.6%、-0.6%） [19] 3、成交结构 - **成交总价结构上移，改善需求入市**：以上海为例，2026年2月成交总价300万以上占比由2025年12月的37%回升至41%，700万以上占比由8.8%回升至9.6% [22] - **高能级城市购买力回升**：一线城市中，上海、深圳、广州2月成交总价较去年底涨幅分别为7.0%、6.7%、4.3%；强二线城市如成都、天津、南京、厦门、杭州、长沙成交总价较去年底普遍上涨，涨幅分别为17.0%、9.7%、7.8%、6.2%、4.3%、4.3% [23] - **房价超调提升可负担性**：全国二手房挂牌价和成交价累计跌幅分别为37.4%、41.2%，多数城市房价收入比已好于2006年，预期因素是影响市场止跌回稳的关键 [24] 二、“小阳春”之后，楼市是否会复刻去年走势？ - **与2025年“小阳春”本质不同**：2025年市场火热主要靠政策刺激，房价泡沫去化不充分，导致后续加速下跌；2026年市场改善是估值底部自然企稳，有长期和短期因素双重支撑 [28] - **长期支撑因素一：估值已处底部** - **房价累计跌幅充分**：全国二手住宅挂牌均价和成交均价较2021年7月峰值分别下降37.4%和41.2%，调整幅度已超过海外多数国家下行周期 [28] - **租金回报率接近合理区间**：2月百城租金回报率达2.42%，接近2.6%的公积金贷款利率，净租金回报率与资金成本之差已基本合理，房产消费品属性主导价格 [30] - **一线城市净租金回报率与国际可比**：2月北京、上海、广州、深圳租金回报率分别为2.01%、2.04%、2.07%、1.55%，扣除持有成本后，净租金回报率处于1.5%-2.5%的国际合理区间 [34] - **房价收入比回归合理水平**：多数城市成交均价已回到2016年及以前水平，按成交总价中位数计算，一线城市房价收入比约9-12倍，二线城市约3-6倍，均处于国际合理区间，住房可负担性为历史较好水平 [37] - **短期支撑因素二：供给侧压力可控** - **2026年挂牌量增长温和**：3月26城挂牌量环比仅涨0.6%，显著低于2020年以来同期水平，二季度挂牌量大幅上涨概率低，房价不具备大幅调整基础 [37][38] - **预计经历缩量磨底后企稳**：复刻去年加速下跌走势概率不大，预计经历成交淡季的缩量磨底后有望实现企稳 [37] 三、如何把握年内止跌的节奏？ - **一看租金价格**：租金回报率（PE）已基本合理，租金价格（EPS）止跌初现，3月冰山80城租金价格环比+0.7%，为2022年以来首次转正，其持续修复将为楼市止跌提供支撑 [40][41] - **二看挂牌量走势**：重点城市“小阳春”期间表现分化，可分为三类，其走势决定了后续房价路径 [43] - **第一类：成交放量带动挂牌回升**（如上海、北京、武汉），买卖博弈激烈，房价将进入磨底期 [43] - **第二类：成交放量伴随挂牌回落**（如合肥、南京、苏州），需求改善叠加供给收缩，房价已接近底部 [43] - **第三类：成交缩量叠加挂牌回升**（如杭州、深圳），可作为判断房产金融属性是否回归的指标 [43] - **年内走势判断**：多数城市表现为成交放量、挂牌回升，预计“金三银四”后进入成交淡季，房价可能小幅回落但快速下跌可能性小，当重点城市挂牌量持续回落1-2个月后，市场有望再次确认价格底部，预计6-8月楼市有望筑底 [44]

深圳楼市2026年首月市场表现 - 2026年首月深圳楼市迎来“开门红”，二手住宅成交量显著放大，创下近10个月新高，成交价格连续两月企稳回升 [1][2] - 市场分析认为，在买卖双方预期趋于“量涨价稳”及资本市场积极信号叠加下，深圳房地产市场“止跌回稳”的基调或在年内进一步确立 [3] 二手房市场量价数据 - 据深圳贝壳研究院监测，1月其合作门店二手房签约量环比增长18.9%，同比增长80%，创近10个月新高，签约量仅次于2025年3月 [4] - 乐有家研究中心数据显示，1月深圳二手房录得量为6802套，环比上涨2.9%，同比上涨45.5%，创近10个月新高；1月二手住宅网签量为5281套，环比上涨6.9%，同比上涨16%，创近9个月新高 [4] - 乐有家数据显示，1月深圳二手住宅成交均价为5.78万元/平方米，环比上涨0.5%，为连续第二个月上涨 [6] 新房市场与后续展望 - 1月深圳一手住宅网签2582套，环比下滑10.3%，主要因临近春节供应放缓 [6] - 市场普遍预计，随着年后南山、宝安等区域多个住宅项目陆续入市，新房市场的选择将进一步丰富 [6] 市场参与方预期与心态 - 乐有家研究中心联合深房中协调研显示，“量涨价稳”成为市场主流共识，53%受访者认为2026年楼市成交量将上涨，43%认为价格会保持平稳 [7] - 购房需求以首次购房自住(39%)、改善置换(30%)、孩子上学(18%)为主，累计占比87%，构成市场绝对主力 [7] - 供给端心态为价格提供支撑，调研显示高达90%的业主不能接受亏本卖房，其中超过三分之一业主期望售价高于成本价10%以上 [10] 资本市场反应与机构观点 - 上周（1月26日—1月30日），A股与港股房地产板块周内涨幅超5%，显示投资者信心回归 [11] - 中信证券指出，当前市场出现积极信号，如主要城市二手房挂牌量略有下行 [12] - 申万宏源证券表示，在行业供给侧深度出清后，优质房企的盈利修复将更具弹性，目前板块已具备吸引力 [12]

核心观点 - 地方国资开始进入法拍房市场进行批量收购 这一行为被视为稳定区域房价、切断市场价格负反馈的重要信号 并符合国家盘活存量资产的政策方向 [1][3][6] 国资收购法拍房案例 - **广州南沙案例**：广州南沙城市运营有限公司（地方国企）收购了逸涛雅苑四期88套法拍房中的超过60套 成交总金额达8041万元 [1][3] - **收购价格**：该小区二手房挂牌均价约2万元/平方米 而国资收购单价仅为市场均价的3折左右 [4] - **海口案例**：2025年9月 湖州市国资委下属企业以约1.39亿元底价竞得海口中海国际中心37套甲级写字楼 折合单价9286元/平方米 [3] 国资收购的背景与目的 - **政策支持**：地方政策鼓励国企收购存量商品房用作保障性住房 例如河南洛阳2025年10月的政策 [4] - **资产用途**：收购的法拍房后期大概率将转为保障性住房、人才住房、安置用房或用于住房租赁 [4] - **市场作用**：在项目层面迅速切断价格下跌的负反馈 成为区域房价的“稳定器” 实现点状止血和预期引导 [6] 法拍房市场现状与影响 - **市场规模激增**：2025年全国法拍房挂牌量达129.56万套 较2021年的约61万套增长113% 成交量约18.8万套 创近5年新高 [4] - **价格压力**：2025年平均变现折扣率降至75.74% 为近年来最低 较2021年的85.8%下降明显 [4] - **对市场的冲击**：法拍房通过评估价打折、多次流拍后降价等规则形成低价 其“边际价格冲击”被专家视为击穿二手房价格底线、导致新房价格下跌的“价格刺客” [5][6] 专家观点与行业关注 - **负面观点**：有经济学家认为法拍房的低价抛售对房地产市场稳定构成严重威胁 并公开呼吁叫停 [5] - **正面解读**：国资入场收购被视为应对上述冲击、稳定楼市的重要举措 [6]

2025年中国房地产市场总结 - 2025年房地产市场整体延续调整态势，市场仍处于“止跌回稳”过程中 [1] - 2025年1至11月，百城新建商品住宅价格累计上涨2.29%，涨幅与2024年同期持平 [1] - 2025年1至11月，百城二手住宅价格累计下跌7.46%，市场延续“以价换量” [1] - 改善性购房需求是楼市重要支撑，核心城市在优质项目带动下新房成交量保持平稳 [1] - 2025年1至11月，重点30城二手住宅成交套数同比小幅增长 [1] - 2025年各地保持“缩量提质”供地策略，1至11月300城住宅用地成交规划建筑面积同比下降15.8% [1] - 房企拿地向核心城市聚焦，北上深杭等城市土拍热度较高 [1] - 2025年1至11月，一二线城市土地出让收入同比增长4% [1] 2026年中国房地产市场展望 - 预计2026年将有更多增量政策落地，政策力度有望进一步加大，以加速楼市“止跌回稳” [1][2] - 北上深等城市限制性购房政策具备进一步优化空间 [2] - 各地或继续通过降低房贷利率、降低中介费率、加大房贷利息抵扣个税力度等方式降低购房成本 [2] - 中性情形下，预计2026年全国新建商品房销售面积同比降幅较2025年有所收窄 [2] - 市场分化态势延续，“好城市 好房子”仍具备结构性机会 [2] - 在控增量、优存量政策导向下，供给端缩量将有助于市场库存下降，推动供求关系改善 [2]

2025年中国房地产市场总结 - 2025年房地产市场整体延续调整态势，市场仍处于“止跌回稳”过程中 [1] - 2025年1至11月，百城新建住宅价格累计上涨2.29%，涨幅与2024年同期持平 [1] - 2025年1至11月，百城二手住宅价格累计下跌7.46%，市场延续“以价换量” [1] - 2025年1至11月，重点30城二手住宅成交套数同比小幅增长 [1] - 2025年1至11月，300城住宅用地成交规划建筑面积同比下降15.8% [1] - 2025年1至11月，一二线城市土地出让收入同比增长4% [1] 2025年市场结构性特征 - 改善性购房需求是楼市重要支撑，优质项目入市拉动新房价格 [1] - 核心城市在优质项目带动下新房成交量保持平稳 [1] - 各地保持“缩量提质”供地策略，房企拿地进一步向核心城市聚焦 [1] - 北上深杭等核心城市土拍热度较高 [1] 2026年市场展望与政策预期 - 2026年或将有更多增量政策落地，加速楼市“止跌回稳” [1] - 更多增量政策可能在“十五五”开局之年加速落地，政策力度有望进一步加大 [2] - 北上深等城市限制性购房政策具备进一步优化空间 [2] - 各地或继续通过降低房贷利率、降低中介费率、加大房贷利息抵扣个税力度等方式降低购房成本 [2] 2026年市场趋势预测 - 中性情形下，预计2026年全国新建商品房销售面积同比降幅较2025年有所收窄 [2] - 市场分化态势延续，“好城市+好房子”仍具备结构性机会 [2] - 在控增量、优存量政策导向下，供给端缩量将有助于市场库存下降，推动供求关系改善 [2]

国庆假期消费趋势 - 国庆假期全国旅游总人次达8.88亿，旅游消费总额为8090亿元，显示消费重心向旅游等体验式消费倾斜 [1] 新房市场整体表现 - 22个重点城市国庆假期新房认购面积总计160.9万平方米，环比下降38%，同比下降33% [3][5] - 45个重点监测城市新房成交备案面积累计65.49万平方米，环比下降81%，同比下降20% [13] 各城市新房市场分化 - 一线城市新房成交备案面积同比持增53%，其中上海、北京、深圳同比均为正增长 [13] - 成都国庆假期认购面积同比增长35%，项目平均来访量122组环比大增90%，平均成交量5套环比增长67% [9] - 杭州国庆前后成交规模同比持平，改善型楼盘（4.6万元/平方米）开盘售罄 [6] - 广州国庆期间推出16个新盘，去化率17%，同比2024年增长12个百分点 [10][11] - 郑州主城区28个主力项目单盘周均来访251组环比上涨72%，单盘周均成交13.2套环比上涨180% [12] - 北京新房认购面积7.6万平方米，同比下降60%，政策效果不及预期 [4][5] - 武汉新房认购面积8.7万平方米，同比大幅下降77% [4] 二手房市场表现 - 8个重点城市国庆假期二手房成交5029套，环比下降43%，同比下降55% [2][16] - 北京二手房成交1396套，同比领跌76% [17][18] - 南京国庆期间日均成交92套，较9月周末日均下降52% [17] - 青岛二手房成交272套，同比上涨85%，但延续“以价换量”态势 [17][18] 市场展望 - 预计10月新房成交总量将延续低位波动，绝对量与9月持平或微降，同比降幅可能进一步扩大 [19]

行业销售表现 - 9月份国内百强房企销售总额环比增长11.9% [1] - 9月份百强房企实现销售操盘金额2527.8亿元，环比增长22.1%，同比增长0.4% [1] - 2025年1-8月，全国百强房企销售额23270.5亿元，同比下降13.3% [3] 市场价格趋势 - 8月70个大中城市新房均价环比下跌0.3%，为连续四个月环比下降 [1] - 8月70个大中城市二手房均价环比下跌0.58%，为连续五个月下滑 [1] 市场策略与信心 - 当前市场更多依赖以价换量策略，成交量处于低位 [1] - 投资降幅扩大意味着后续增量供应规模收缩，供应端对市场仍欠缺信心 [1] 政策环境与影响 - 近期楼市限购松绑，市场面看到一些积极反馈，但动作尺度比较保守，提振整体市场信心不够有力 [1] - 国内对楼市的限购、限售、限贷等举措几乎已全部取消，为刚需族新买房或置换改善提供便利 [3] 市场阶段与建议 - 房地产市场正处于止跌回稳的关键阶段 [3] - 对以自住为目的之刚需族而言，建议主要考虑结合居住需求和财务承受能力做决定 [3]

合约销售表现 - 2025年上半年合同销售金额350亿元 同比下滑32% [2][6] - 全口径销售面积261万平方米 同比下滑28% 销售均价13393元/平方米下降4% [6] - 权益销售金额245亿元 权益占比70% [6] - 全年可售货源约1600亿元 上半年去化350亿元 剩余1250亿元90%位于一二线城市 [2][6] - 销售区域集中西部28.1%和长三角26.5% 重庆北京苏州成都西安为前五大销售城市 [8] 土地投资策略 - 新增4幅土地于贵阳重庆上海苏州 新增土储24.9万平方米同比下降57% [2][10] - 权益面积18.4万平方米 权益地价17.76亿元 平均收购成本7907元/平方米 [10] - 财务安全优先于新增投资 重点保障债务安全及保交楼 [2][10] - 总土储2840万平方米下降14% 一二线城市货值占比70% [12] - 烟台土储573万平方米占比20.2% 但2024年销售仅10.3万平方米 去化压力显著 [2][13] 运营业务表现 - 运营业务不含税租金收入70.1亿元 同比增长2.5% 毛利率77.7% [3][16] - 商业租金收入55亿元增长4.9% 出租率96.8% 冠寓出租率95.6% [16] - 服务业务收入62.6亿元 毛利率30% 在管面积4亿平方米 [16] - 投资物业评估增值28.2亿元 [16] - 2025年商业航道预计增长10% 下半年新开10座商场 [3][17] 盈利能力分析 - 营业收入588亿元同比增长25% 但毛利润74亿元下降23% [3][19] - 开发业务结算收入455亿元 毛利率仅0.2% [3][19] - 净利润39亿元下降43% 净利率6.72%下降2.8个百分点 核心净利率3% [3][19] - 开发业务分部溢利亏损11.8亿元 拖累整体分部溢利55亿元 [3][22] - 已售未结算金额1059亿元下降17% 合同负债754亿元下降18% [19] 财务安全状况 - 持有现金447亿元 非受限现金293亿元 [4][25] - 总有息负债1698亿元下降4% 经营性物业贷872亿元增加99亿元 [25] - 现金短债比1.14 净负债率51.2% 剔除预收款资产负债率56.1% [4][25] - 平均融资成本3.58%下降42bps 平均借贷年期接近11年 [4][25] - 计划2025年压降有息负债超300亿元 目标稳定在1000亿元规模 [4][26] - 贸易应付款394亿元 其中180天内账期159亿元 应付税项224亿元 [4][26]

核心财务表现 - 2025年上半年实现营收587.5亿元，同比增长25% [2] - 股东应占溢利32.2亿元，剔除公平值变动等影响后的核心溢利13.8亿元 [2] - 地产开发业务收入454.8亿元，同比增长34.7%，占总营收77.4% [2][3] - 运营及服务业务收入132.7亿元，同比增长1.3%，占总营收22.6% [2][7] 地产开发业务 - 全口径销售额350.1亿元，约90%来自一二线城市 [3] - 结算毛利率仅0.2%，反映近两年销售价格承压影响 [3] - 新增上海、苏州、重庆4幅地块，新增土储24.9万平方米，权益面积18.4万平方米，货值超50亿元 [4] - 总土储2840万平方米，权益土储2113万平方米，未售货值超2000亿元，一二线城市占比超70% [4] - 上半年全国36城交付约4万套房源，交付满意度超90% [4] 运营及服务业务 - 运营业务（商业投资+资产管理）租金收入70.1亿元，同比增长2.5% [8] - 商业投资租金收入55.0亿元，同比增长4.9%，出租率97%，销售额增17%，客流增11% [8] - 逍遥洲资管收入15.1亿元，长租公寓品牌冠寓开业12.7万间，出租率95.6%，租金收入12.4亿元 [8] - 服务业务（物业+智慧营造）收入62.6亿元，同比微增 [9] - 物业管理收入55.3亿元，管理项目约2200个，在管面积4亿平方米，外拓占比60% [9] - 龙湖龙智造收入7亿元，同比增长65%，新增代建面积852万平方米，代建销售额84亿元 [9] 债务与资金管理 - 综合借贷总额1698亿元，较上年末降65.3亿元，较2022年末压降约400亿元 [10] - 净负债率51.2%，现金短债比1.74倍，剔除预收款后资产负债率56.1%，维持"三道红线"绿档 [10] - 在手现金446.7亿元，短债占比15%，外币债务占比14%，掉期比例100% [10] - 银行融资占比87%，境内债券占比8%，境外债券占比5%且2027年后分4年到期 [10] - 2025年计划压降有息负债超300亿元，年底债务规模降至1400亿元左右 [11] - 已全额兑付101亿元境内信用债和35亿元中债征信债务，年内无到期国内债券 [11] 市场策略与展望 - 管理层强调政策刺激对短期市场走势的关键性，中长期看好一二线核心地段韧性 [4] - 投资策略聚焦核心一二线城市，严守财务安全前提下择机获取土地 [4] - 存货去化为重中之重，上半年盘活11个项目，下半年探索多元化盘活方法 [5] - 地产航道利润预计随存货去化和新项目输入逐步修复 [6] - 商业板块下半年计划新开约10座商场，累计开业商场达89座 [8] - 物业板块聚焦50-60个重点城市及高价值业务，缩减低效业务 [9]

市场现状与情绪 - 7-8月为房地产市场传统淡季，广州黄埔区项目交易量相比6月出现显著减少[1] - 7月商品住宅销售面积和价格出现环比下滑[4] - 当前新房销售面积已降至2010年水平，今年销售跌幅已收窄至个位数[7] - 网络上大量自媒体发布“二手腰斩”、“楼市崩盘”等负面信息，加速了市场焦虑情绪的扩散[1] 市场参与者反应 - 部分房产中介为促进交易，在网上发布真真假假的信息，劝说业主降价出售，导致部分业主做出“杀鸡取卵”的决定[4][5] - 开发商心态相对成熟稳定，采取长期策略，持续进行市场调查和政策追踪，认为“瘦身”后的楼市仍有发展机会[5][9] - 业主如张小姐因中介不断劝说降价和负面信息影响，对自身房产的出售前景感到焦虑[5] 政策与专家观点 - 国家定调要采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，广州作为一线城市迅速落地实施“商转公”贷款新政[7] - 专家认为市场已呈现探底企稳特征，但“金九银十”期间巩固止跌回稳态势压力较大[7] - 建议政策应缓解二手房挂牌量的无序攀升和挂牌价的无序下跌，并对二手房挂牌价实施管理，将新房与二手房供需统一调控[8] - 调控政策正逐步转向基本面修复，通过生育支持、教育配套优化等民生政策协同发力，以恢复住房消费内生动力[9] 结构性机会与未来展望 - 核心城市优质地块土拍仍保持较高热度，好房子带来的结构性机会已成为风口[4] - 市场整体不缺房子，但严重缺少“好房子”，需求升级被认为是未来最大机会[9] - 考虑到改善型需求等因素，新房价格继续大幅下探的可能性较低，但城市和区域间的分化行情预计将延续[9] - 越秀、保利、万科等企业高管坦言，当前市场虽在调整转型，但从长远看仍有发展机会，关键在于有无好项目、好产品[9]