深圳楼市2026年首月市场表现 - 2026年首月深圳楼市迎来“开门红”，二手住宅成交量显著放大，创下近10个月新高，成交价格连续两月企稳回升 [1][2] - 市场分析认为，在买卖双方预期趋于“量涨价稳”及资本市场积极信号叠加下，深圳房地产市场“止跌回稳”的基调或在年内进一步确立 [3] 二手房市场量价数据 - 据深圳贝壳研究院监测，1月其合作门店二手房签约量环比增长18.9%，同比增长80%，创近10个月新高，签约量仅次于2025年3月 [4] - 乐有家研究中心数据显示，1月深圳二手房录得量为6802套，环比上涨2.9%，同比上涨45.5%，创近10个月新高；1月二手住宅网签量为5281套，环比上涨6.9%，同比上涨16%，创近9个月新高 [4] - 乐有家数据显示，1月深圳二手住宅成交均价为5.78万元/平方米，环比上涨0.5%，为连续第二个月上涨 [6] 新房市场与后续展望 - 1月深圳一手住宅网签2582套，环比下滑10.3%，主要因临近春节供应放缓 [6] - 市场普遍预计，随着年后南山、宝安等区域多个住宅项目陆续入市，新房市场的选择将进一步丰富 [6] 市场参与方预期与心态 - 乐有家研究中心联合深房中协调研显示，“量涨价稳”成为市场主流共识，53%受访者认为2026年楼市成交量将上涨，43%认为价格会保持平稳 [7] - 购房需求以首次购房自住(39%)、改善置换(30%)、孩子上学(18%)为主，累计占比87%，构成市场绝对主力 [7] - 供给端心态为价格提供支撑，调研显示高达90%的业主不能接受亏本卖房，其中超过三分之一业主期望售价高于成本价10%以上 [10] 资本市场反应与机构观点 - 上周（1月26日—1月30日），A股与港股房地产板块周内涨幅超5%，显示投资者信心回归 [11] - 中信证券指出，当前市场出现积极信号，如主要城市二手房挂牌量略有下行 [12] - 申万宏源证券表示，在行业供给侧深度出清后，优质房企的盈利修复将更具弹性，目前板块已具备吸引力 [12]

核心观点 - 地方国资开始进入法拍房市场进行批量收购 这一行为被视为稳定区域房价、切断市场价格负反馈的重要信号 并符合国家盘活存量资产的政策方向 [1][3][6] 国资收购法拍房案例 - **广州南沙案例**：广州南沙城市运营有限公司（地方国企）收购了逸涛雅苑四期88套法拍房中的超过60套 成交总金额达8041万元 [1][3] - **收购价格**：该小区二手房挂牌均价约2万元/平方米 而国资收购单价仅为市场均价的3折左右 [4] - **海口案例**：2025年9月 湖州市国资委下属企业以约1.39亿元底价竞得海口中海国际中心37套甲级写字楼 折合单价9286元/平方米 [3] 国资收购的背景与目的 - **政策支持**：地方政策鼓励国企收购存量商品房用作保障性住房 例如河南洛阳2025年10月的政策 [4] - **资产用途**：收购的法拍房后期大概率将转为保障性住房、人才住房、安置用房或用于住房租赁 [4] - **市场作用**：在项目层面迅速切断价格下跌的负反馈 成为区域房价的“稳定器” 实现点状止血和预期引导 [6] 法拍房市场现状与影响 - **市场规模激增**：2025年全国法拍房挂牌量达129.56万套 较2021年的约61万套增长113% 成交量约18.8万套 创近5年新高 [4] - **价格压力**：2025年平均变现折扣率降至75.74% 为近年来最低 较2021年的85.8%下降明显 [4] - **对市场的冲击**：法拍房通过评估价打折、多次流拍后降价等规则形成低价 其“边际价格冲击”被专家视为击穿二手房价格底线、导致新房价格下跌的“价格刺客” [5][6] 专家观点与行业关注 - **负面观点**：有经济学家认为法拍房的低价抛售对房地产市场稳定构成严重威胁 并公开呼吁叫停 [5] - **正面解读**：国资入场收购被视为应对上述冲击、稳定楼市的重要举措 [6]

2025年中国房地产市场总结 - 2025年房地产市场整体延续调整态势，市场仍处于“止跌回稳”过程中 [1] - 2025年1至11月，百城新建商品住宅价格累计上涨2.29%，涨幅与2024年同期持平 [1] - 2025年1至11月，百城二手住宅价格累计下跌7.46%，市场延续“以价换量” [1] - 改善性购房需求是楼市重要支撑，核心城市在优质项目带动下新房成交量保持平稳 [1] - 2025年1至11月，重点30城二手住宅成交套数同比小幅增长 [1] - 2025年各地保持“缩量提质”供地策略，1至11月300城住宅用地成交规划建筑面积同比下降15.8% [1] - 房企拿地向核心城市聚焦，北上深杭等城市土拍热度较高 [1] - 2025年1至11月，一二线城市土地出让收入同比增长4% [1] 2026年中国房地产市场展望 - 预计2026年将有更多增量政策落地，政策力度有望进一步加大，以加速楼市“止跌回稳” [1][2] - 北上深等城市限制性购房政策具备进一步优化空间 [2] - 各地或继续通过降低房贷利率、降低中介费率、加大房贷利息抵扣个税力度等方式降低购房成本 [2] - 中性情形下，预计2026年全国新建商品房销售面积同比降幅较2025年有所收窄 [2] - 市场分化态势延续，“好城市 好房子”仍具备结构性机会 [2] - 在控增量、优存量政策导向下，供给端缩量将有助于市场库存下降，推动供求关系改善 [2]

2025年中国房地产市场总结 - 2025年房地产市场整体延续调整态势，市场仍处于“止跌回稳”过程中 [1] - 2025年1至11月，百城新建住宅价格累计上涨2.29%，涨幅与2024年同期持平 [1] - 2025年1至11月，百城二手住宅价格累计下跌7.46%，市场延续“以价换量” [1] - 2025年1至11月，重点30城二手住宅成交套数同比小幅增长 [1] - 2025年1至11月，300城住宅用地成交规划建筑面积同比下降15.8% [1] - 2025年1至11月，一二线城市土地出让收入同比增长4% [1] 2025年市场结构性特征 - 改善性购房需求是楼市重要支撑，优质项目入市拉动新房价格 [1] - 核心城市在优质项目带动下新房成交量保持平稳 [1] - 各地保持“缩量提质”供地策略，房企拿地进一步向核心城市聚焦 [1] - 北上深杭等核心城市土拍热度较高 [1] 2026年市场展望与政策预期 - 2026年或将有更多增量政策落地，加速楼市“止跌回稳” [1] - 更多增量政策可能在“十五五”开局之年加速落地，政策力度有望进一步加大 [2] - 北上深等城市限制性购房政策具备进一步优化空间 [2] - 各地或继续通过降低房贷利率、降低中介费率、加大房贷利息抵扣个税力度等方式降低购房成本 [2] 2026年市场趋势预测 - 中性情形下，预计2026年全国新建商品房销售面积同比降幅较2025年有所收窄 [2] - 市场分化态势延续，“好城市+好房子”仍具备结构性机会 [2] - 在控增量、优存量政策导向下，供给端缩量将有助于市场库存下降，推动供求关系改善 [2]

国庆假期消费趋势 - 国庆假期全国旅游总人次达8.88亿，旅游消费总额为8090亿元，显示消费重心向旅游等体验式消费倾斜 [1] 新房市场整体表现 - 22个重点城市国庆假期新房认购面积总计160.9万平方米，环比下降38%，同比下降33% [3][5] - 45个重点监测城市新房成交备案面积累计65.49万平方米，环比下降81%，同比下降20% [13] 各城市新房市场分化 - 一线城市新房成交备案面积同比持增53%，其中上海、北京、深圳同比均为正增长 [13] - 成都国庆假期认购面积同比增长35%，项目平均来访量122组环比大增90%，平均成交量5套环比增长67% [9] - 杭州国庆前后成交规模同比持平，改善型楼盘（4.6万元/平方米）开盘售罄 [6] - 广州国庆期间推出16个新盘，去化率17%，同比2024年增长12个百分点 [10][11] - 郑州主城区28个主力项目单盘周均来访251组环比上涨72%，单盘周均成交13.2套环比上涨180% [12] - 北京新房认购面积7.6万平方米，同比下降60%，政策效果不及预期 [4][5] - 武汉新房认购面积8.7万平方米，同比大幅下降77% [4] 二手房市场表现 - 8个重点城市国庆假期二手房成交5029套，环比下降43%，同比下降55% [2][16] - 北京二手房成交1396套，同比领跌76% [17][18] - 南京国庆期间日均成交92套，较9月周末日均下降52% [17] - 青岛二手房成交272套，同比上涨85%，但延续“以价换量”态势 [17][18] 市场展望 - 预计10月新房成交总量将延续低位波动，绝对量与9月持平或微降，同比降幅可能进一步扩大 [19]

行业销售表现 - 9月份国内百强房企销售总额环比增长11.9% [1] - 9月份百强房企实现销售操盘金额2527.8亿元，环比增长22.1%，同比增长0.4% [1] - 2025年1-8月，全国百强房企销售额23270.5亿元，同比下降13.3% [3] 市场价格趋势 - 8月70个大中城市新房均价环比下跌0.3%，为连续四个月环比下降 [1] - 8月70个大中城市二手房均价环比下跌0.58%，为连续五个月下滑 [1] 市场策略与信心 - 当前市场更多依赖以价换量策略，成交量处于低位 [1] - 投资降幅扩大意味着后续增量供应规模收缩，供应端对市场仍欠缺信心 [1] 政策环境与影响 - 近期楼市限购松绑，市场面看到一些积极反馈，但动作尺度比较保守，提振整体市场信心不够有力 [1] - 国内对楼市的限购、限售、限贷等举措几乎已全部取消，为刚需族新买房或置换改善提供便利 [3] 市场阶段与建议 - 房地产市场正处于止跌回稳的关键阶段 [3] - 对以自住为目的之刚需族而言，建议主要考虑结合居住需求和财务承受能力做决定 [3]

合约销售表现 - 2025年上半年合同销售金额350亿元 同比下滑32% [2][6] - 全口径销售面积261万平方米 同比下滑28% 销售均价13393元/平方米下降4% [6] - 权益销售金额245亿元 权益占比70% [6] - 全年可售货源约1600亿元 上半年去化350亿元 剩余1250亿元90%位于一二线城市 [2][6] - 销售区域集中西部28.1%和长三角26.5% 重庆北京苏州成都西安为前五大销售城市 [8] 土地投资策略 - 新增4幅土地于贵阳重庆上海苏州 新增土储24.9万平方米同比下降57% [2][10] - 权益面积18.4万平方米 权益地价17.76亿元 平均收购成本7907元/平方米 [10] - 财务安全优先于新增投资 重点保障债务安全及保交楼 [2][10] - 总土储2840万平方米下降14% 一二线城市货值占比70% [12] - 烟台土储573万平方米占比20.2% 但2024年销售仅10.3万平方米 去化压力显著 [2][13] 运营业务表现 - 运营业务不含税租金收入70.1亿元 同比增长2.5% 毛利率77.7% [3][16] - 商业租金收入55亿元增长4.9% 出租率96.8% 冠寓出租率95.6% [16] - 服务业务收入62.6亿元 毛利率30% 在管面积4亿平方米 [16] - 投资物业评估增值28.2亿元 [16] - 2025年商业航道预计增长10% 下半年新开10座商场 [3][17] 盈利能力分析 - 营业收入588亿元同比增长25% 但毛利润74亿元下降23% [3][19] - 开发业务结算收入455亿元 毛利率仅0.2% [3][19] - 净利润39亿元下降43% 净利率6.72%下降2.8个百分点 核心净利率3% [3][19] - 开发业务分部溢利亏损11.8亿元 拖累整体分部溢利55亿元 [3][22] - 已售未结算金额1059亿元下降17% 合同负债754亿元下降18% [19] 财务安全状况 - 持有现金447亿元 非受限现金293亿元 [4][25] - 总有息负债1698亿元下降4% 经营性物业贷872亿元增加99亿元 [25] - 现金短债比1.14 净负债率51.2% 剔除预收款资产负债率56.1% [4][25] - 平均融资成本3.58%下降42bps 平均借贷年期接近11年 [4][25] - 计划2025年压降有息负债超300亿元 目标稳定在1000亿元规模 [4][26] - 贸易应付款394亿元 其中180天内账期159亿元 应付税项224亿元 [4][26]

核心财务表现 - 2025年上半年实现营收587.5亿元，同比增长25% [2] - 股东应占溢利32.2亿元，剔除公平值变动等影响后的核心溢利13.8亿元 [2] - 地产开发业务收入454.8亿元，同比增长34.7%，占总营收77.4% [2][3] - 运营及服务业务收入132.7亿元，同比增长1.3%，占总营收22.6% [2][7] 地产开发业务 - 全口径销售额350.1亿元，约90%来自一二线城市 [3] - 结算毛利率仅0.2%，反映近两年销售价格承压影响 [3] - 新增上海、苏州、重庆4幅地块，新增土储24.9万平方米，权益面积18.4万平方米，货值超50亿元 [4] - 总土储2840万平方米，权益土储2113万平方米，未售货值超2000亿元，一二线城市占比超70% [4] - 上半年全国36城交付约4万套房源，交付满意度超90% [4] 运营及服务业务 - 运营业务（商业投资+资产管理）租金收入70.1亿元，同比增长2.5% [8] - 商业投资租金收入55.0亿元，同比增长4.9%，出租率97%，销售额增17%，客流增11% [8] - 逍遥洲资管收入15.1亿元，长租公寓品牌冠寓开业12.7万间，出租率95.6%，租金收入12.4亿元 [8] - 服务业务（物业+智慧营造）收入62.6亿元，同比微增 [9] - 物业管理收入55.3亿元，管理项目约2200个，在管面积4亿平方米，外拓占比60% [9] - 龙湖龙智造收入7亿元，同比增长65%，新增代建面积852万平方米，代建销售额84亿元 [9] 债务与资金管理 - 综合借贷总额1698亿元，较上年末降65.3亿元，较2022年末压降约400亿元 [10] - 净负债率51.2%，现金短债比1.74倍，剔除预收款后资产负债率56.1%，维持"三道红线"绿档 [10] - 在手现金446.7亿元，短债占比15%，外币债务占比14%，掉期比例100% [10] - 银行融资占比87%，境内债券占比8%，境外债券占比5%且2027年后分4年到期 [10] - 2025年计划压降有息负债超300亿元，年底债务规模降至1400亿元左右 [11] - 已全额兑付101亿元境内信用债和35亿元中债征信债务，年内无到期国内债券 [11] 市场策略与展望 - 管理层强调政策刺激对短期市场走势的关键性，中长期看好一二线核心地段韧性 [4] - 投资策略聚焦核心一二线城市，严守财务安全前提下择机获取土地 [4] - 存货去化为重中之重，上半年盘活11个项目，下半年探索多元化盘活方法 [5] - 地产航道利润预计随存货去化和新项目输入逐步修复 [6] - 商业板块下半年计划新开约10座商场，累计开业商场达89座 [8] - 物业板块聚焦50-60个重点城市及高价值业务，缩减低效业务 [9]

市场现状与情绪 - 7-8月为房地产市场传统淡季，广州黄埔区项目交易量相比6月出现显著减少[1] - 7月商品住宅销售面积和价格出现环比下滑[4] - 当前新房销售面积已降至2010年水平，今年销售跌幅已收窄至个位数[7] - 网络上大量自媒体发布“二手腰斩”、“楼市崩盘”等负面信息，加速了市场焦虑情绪的扩散[1] 市场参与者反应 - 部分房产中介为促进交易，在网上发布真真假假的信息，劝说业主降价出售，导致部分业主做出“杀鸡取卵”的决定[4][5] - 开发商心态相对成熟稳定，采取长期策略，持续进行市场调查和政策追踪，认为“瘦身”后的楼市仍有发展机会[5][9] - 业主如张小姐因中介不断劝说降价和负面信息影响，对自身房产的出售前景感到焦虑[5] 政策与专家观点 - 国家定调要采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，广州作为一线城市迅速落地实施“商转公”贷款新政[7] - 专家认为市场已呈现探底企稳特征，但“金九银十”期间巩固止跌回稳态势压力较大[7] - 建议政策应缓解二手房挂牌量的无序攀升和挂牌价的无序下跌，并对二手房挂牌价实施管理，将新房与二手房供需统一调控[8] - 调控政策正逐步转向基本面修复，通过生育支持、教育配套优化等民生政策协同发力，以恢复住房消费内生动力[9] 结构性机会与未来展望 - 核心城市优质地块土拍仍保持较高热度，好房子带来的结构性机会已成为风口[4] - 市场整体不缺房子，但严重缺少“好房子”，需求升级被认为是未来最大机会[9] - 考虑到改善型需求等因素，新房价格继续大幅下探的可能性较低，但城市和区域间的分化行情预计将延续[9] - 越秀、保利、万科等企业高管坦言，当前市场虽在调整转型，但从长远看仍有发展机会，关键在于有无好项目、好产品[9]

当前房地产市场信心与信任危机 - 市场出现“止跌回稳”的说法，但缺乏真实成交数据支撑，市场信心因高房价、高利率、高烂尾风险及房屋质量问题而严重受挫 [2] - 行业核心问题之一是购房者对开发商交付能力、承诺兑现及数据真实性的普遍不信任，信任重建需依靠实际行动而非政策宣传 [2] - 二手房市场挂牌量持续增加，但交易困难，部分城市选择不显示历史成交价以避免比价，进一步加剧市场不透明和信任缺失 [2] 现有政策措施的局限性 - “专项债回购”措施门槛极高，要求整栋、面积大、产权清晰、位置好且价格低，符合条件的房源稀少，实际效果更倾向于政府将城投公司债务转移，对市场真实影响微乎其微 [3] - “老旧小区改造”政策重点在于“改”而非“拆”，属于政府纯支出项目，仅涉及基础设施维护，无法像过去拆迁那样通过房企拍地和购房款形成利润循环，对楼市拉动作用有限 [5] - 政策明显偏向某一方或形成利益共同体，导致信任难以建立，使得烂尾楼等历史问题被搁置，购房者基本诉求如按时交楼、保证质量等难以实现 [2][5] 行业深层结构与历史问题 - 过去房地产开发依赖房企高价拍地，并用购房者预付款覆盖成本，各个环节均分食购房者资金，而当前模式转变后无法产生类似利润 [5] - 烂尾楼问题提及减少，部分购房者因2019至2022年间市场波动被套牢，面临亏钱且无法收房的困境，问题涉及银行放贷及监管资金挪用等环节 [2] - 行业教训深刻，购房者期望回归基本要求，但高烂尾风险、质量问题及公共配套缩水等现象持续削弱市场信心，使止跌易而信心修复难 [2][5]