从成交量来看，今年以来，核心城市在优质项目带动下新房成交量保持平稳；1至11月重点30城二手住 宅成交套数同比小幅增长。 土地方面，2025年，各地保持"缩量提质"供地策略。根据中指数据，1至11月，300城住宅用地成交规划 建筑面积同比下降15.8%。房企拿地进一步向核心城市聚焦，北上深杭等城市土拍(土地使用权出让)热 度较高，带动1至11月一二线城市土地出让收入同比增长4%。 展望明年，报告认为，更多增量政策或将在"十五五"开局之年加速落地，政策力度也有望进一步加大。 具体来看，北上深等城市限制性购房政策具备进一步优化空间。同时，各地或继续通过降低房贷利率、 降低中介费率、加大房贷利息抵扣个税力度等方式降低购房成本。 报告称，根据"中国房地产业中长期发展动态模型"测算，中性情形下，预计2026年全国新建商品房销售 面积同比降幅较今年有所收窄，市场分化态势延续，"好城市 好房子"仍具备结构性机会。在控增量、 优存量政策导向下，供给端缩量将有助于市场库存下降，推动供求关系改善。(完) 中指研究院11日在北京发布的《中国房地产市场2025总结&2026展望》报告显示，2025年，中国房地产 市场整体延续调整态势 ...

报告指出，2025年1至11月，改善性购房需求仍是楼市重要支撑，在优质项目入市拉动下，百城新房价 格累计上涨2.29%，涨幅与2024年同期持平。二手房市场延续"以价换量"，1至11月，百城二手房价格累 计下跌7.46%。 从成交量来看，今年以来，核心城市在优质项目带动下新房成交量保持平稳；1至11月重点30城二手住 宅成交套数同比小幅增长。 土地方面，2025年，各地保持"缩量提质"供地策略。根据中指数据，1至11月，300城住宅用地成交规划 建筑面积同比下降15.8%。房企拿地进一步向核心城市聚焦，北上深杭等城市土拍(土地使用权出让)热 度较高，带动1至11月一二线城市土地出让收入同比增长4%。 中指研究院11日在北京发布的《中国房地产市场2025总结&2026展望》报告显示，2025年，中国房地产 市场整体延续调整态势，市场仍处于"止跌回稳"过程中。报告预计，明年或将有更多增量政策落地，加 速楼市"止跌回稳"。 "2025中国房地产大数据年会暨2026中国房地产市场趋势报告会"当日在北京召开。报告在此间发布。 展望明年，报告认为，更多增量政策或将在"十五五"开局之年加速落地，政策力度也有望进一步加大。 ...

核心城市二手房市场表现 - 11月广州二手住宅网签量环比增长22.89%，总成交达9191套，越秀区环比大幅增长74.34%，黄埔区增长32.35%，其他区域增幅均超10% [1] - 11月深圳二手房签约量同比增长约17%，1500万以上二手豪宅成交占比升至2.3%，较10月扩大0.6个百分点 [1] - 深圳11月二手房录得量已达5386套，连续9个月突破5000套，本月有望近6000套 [2] 市场结构变化与驱动因素 - 广州二手房市场按揭付款比例环比下降3.96个百分点 [1] - 深圳核心地段顶豪产品集中入市为市场注入信心，预计高端住宅市场成交将保持稳健 [1] - 二手房市场表现优于新房，是价格、风险、配套等多方面优势叠加政策红利的结果 [3] 行业宏观趋势与前景 - 今年前10个月重点30城一二手房成交总量同比微增0.6%，其中二手房成交同比增长5%，占比已接近65% [2] - 前10月一线城市二手房累计同比增长10%，其中深圳涨幅近20% [2] - 未来楼市止跌回稳将呈现结构性分化，核心城市及优质板块因人口、产业及需求韧性将成为主力 [3] - 行业正从增量扩张转向存量与增量并重，城市更新将加速推进，释放大量住房改造和置换需求 [3]

国庆假期消费趋势 - 国庆假期全国旅游总人次达8.88亿，旅游消费总额为8090亿元，显示消费重心向旅游等体验式消费倾斜 [1] 新房市场整体表现 - 22个重点城市国庆假期新房认购面积总计160.9万平方米，环比下降38%，同比下降33% [3][5] - 45个重点监测城市新房成交备案面积累计65.49万平方米，环比下降81%，同比下降20% [13] 各城市新房市场分化 - 一线城市新房成交备案面积同比持增53%，其中上海、北京、深圳同比均为正增长 [13] - 成都国庆假期认购面积同比增长35%，项目平均来访量122组环比大增90%，平均成交量5套环比增长67% [9] - 杭州国庆前后成交规模同比持平，改善型楼盘（4.6万元/平方米）开盘售罄 [6] - 广州国庆期间推出16个新盘，去化率17%，同比2024年增长12个百分点 [10][11] - 郑州主城区28个主力项目单盘周均来访251组环比上涨72%，单盘周均成交13.2套环比上涨180% [12] - 北京新房认购面积7.6万平方米，同比下降60%，政策效果不及预期 [4][5] - 武汉新房认购面积8.7万平方米，同比大幅下降77% [4] 二手房市场表现 - 8个重点城市国庆假期二手房成交5029套，环比下降43%，同比下降55% [2][16] - 北京二手房成交1396套，同比领跌76% [17][18] - 南京国庆期间日均成交92套，较9月周末日均下降52% [17] - 青岛二手房成交272套，同比上涨85%，但延续“以价换量”态势 [17][18] 市场展望 - 预计10月新房成交总量将延续低位波动，绝对量与9月持平或微降，同比降幅可能进一步扩大 [19]

行业销售表现 - 9月份国内百强房企销售总额环比增长11.9% [1] - 9月份百强房企实现销售操盘金额2527.8亿元，环比增长22.1%，同比增长0.4% [1] - 2025年1-8月，全国百强房企销售额23270.5亿元，同比下降13.3% [3] 市场价格趋势 - 8月70个大中城市新房均价环比下跌0.3%，为连续四个月环比下降 [1] - 8月70个大中城市二手房均价环比下跌0.58%，为连续五个月下滑 [1] 市场策略与信心 - 当前市场更多依赖以价换量策略，成交量处于低位 [1] - 投资降幅扩大意味着后续增量供应规模收缩，供应端对市场仍欠缺信心 [1] 政策环境与影响 - 近期楼市限购松绑，市场面看到一些积极反馈，但动作尺度比较保守，提振整体市场信心不够有力 [1] - 国内对楼市的限购、限售、限贷等举措几乎已全部取消，为刚需族新买房或置换改善提供便利 [3] 市场阶段与建议 - 房地产市场正处于止跌回稳的关键阶段 [3] - 对以自住为目的之刚需族而言，建议主要考虑结合居住需求和财务承受能力做决定 [3]

合约销售表现 - 2025年上半年合同销售金额350亿元 同比下滑32% [2][6] - 全口径销售面积261万平方米 同比下滑28% 销售均价13393元/平方米下降4% [6] - 权益销售金额245亿元 权益占比70% [6] - 全年可售货源约1600亿元 上半年去化350亿元 剩余1250亿元90%位于一二线城市 [2][6] - 销售区域集中西部28.1%和长三角26.5% 重庆北京苏州成都西安为前五大销售城市 [8] 土地投资策略 - 新增4幅土地于贵阳重庆上海苏州 新增土储24.9万平方米同比下降57% [2][10] - 权益面积18.4万平方米 权益地价17.76亿元 平均收购成本7907元/平方米 [10] - 财务安全优先于新增投资 重点保障债务安全及保交楼 [2][10] - 总土储2840万平方米下降14% 一二线城市货值占比70% [12] - 烟台土储573万平方米占比20.2% 但2024年销售仅10.3万平方米 去化压力显著 [2][13] 运营业务表现 - 运营业务不含税租金收入70.1亿元 同比增长2.5% 毛利率77.7% [3][16] - 商业租金收入55亿元增长4.9% 出租率96.8% 冠寓出租率95.6% [16] - 服务业务收入62.6亿元 毛利率30% 在管面积4亿平方米 [16] - 投资物业评估增值28.2亿元 [16] - 2025年商业航道预计增长10% 下半年新开10座商场 [3][17] 盈利能力分析 - 营业收入588亿元同比增长25% 但毛利润74亿元下降23% [3][19] - 开发业务结算收入455亿元 毛利率仅0.2% [3][19] - 净利润39亿元下降43% 净利率6.72%下降2.8个百分点 核心净利率3% [3][19] - 开发业务分部溢利亏损11.8亿元 拖累整体分部溢利55亿元 [3][22] - 已售未结算金额1059亿元下降17% 合同负债754亿元下降18% [19] 财务安全状况 - 持有现金447亿元 非受限现金293亿元 [4][25] - 总有息负债1698亿元下降4% 经营性物业贷872亿元增加99亿元 [25] - 现金短债比1.14 净负债率51.2% 剔除预收款资产负债率56.1% [4][25] - 平均融资成本3.58%下降42bps 平均借贷年期接近11年 [4][25] - 计划2025年压降有息负债超300亿元 目标稳定在1000亿元规模 [4][26] - 贸易应付款394亿元 其中180天内账期159亿元 应付税项224亿元 [4][26]

核心财务表现 - 2025年上半年实现营收587.5亿元，同比增长25% [2] - 股东应占溢利32.2亿元，剔除公平值变动等影响后的核心溢利13.8亿元 [2] - 地产开发业务收入454.8亿元，同比增长34.7%，占总营收77.4% [2][3] - 运营及服务业务收入132.7亿元，同比增长1.3%，占总营收22.6% [2][7] 地产开发业务 - 全口径销售额350.1亿元，约90%来自一二线城市 [3] - 结算毛利率仅0.2%，反映近两年销售价格承压影响 [3] - 新增上海、苏州、重庆4幅地块，新增土储24.9万平方米，权益面积18.4万平方米，货值超50亿元 [4] - 总土储2840万平方米，权益土储2113万平方米，未售货值超2000亿元，一二线城市占比超70% [4] - 上半年全国36城交付约4万套房源，交付满意度超90% [4] 运营及服务业务 - 运营业务（商业投资+资产管理）租金收入70.1亿元，同比增长2.5% [8] - 商业投资租金收入55.0亿元，同比增长4.9%，出租率97%，销售额增17%，客流增11% [8] - 逍遥洲资管收入15.1亿元，长租公寓品牌冠寓开业12.7万间，出租率95.6%，租金收入12.4亿元 [8] - 服务业务（物业+智慧营造）收入62.6亿元，同比微增 [9] - 物业管理收入55.3亿元，管理项目约2200个，在管面积4亿平方米，外拓占比60% [9] - 龙湖龙智造收入7亿元，同比增长65%，新增代建面积852万平方米，代建销售额84亿元 [9] 债务与资金管理 - 综合借贷总额1698亿元，较上年末降65.3亿元，较2022年末压降约400亿元 [10] - 净负债率51.2%，现金短债比1.74倍，剔除预收款后资产负债率56.1%，维持"三道红线"绿档 [10] - 在手现金446.7亿元，短债占比15%，外币债务占比14%，掉期比例100% [10] - 银行融资占比87%，境内债券占比8%，境外债券占比5%且2027年后分4年到期 [10] - 2025年计划压降有息负债超300亿元，年底债务规模降至1400亿元左右 [11] - 已全额兑付101亿元境内信用债和35亿元中债征信债务，年内无到期国内债券 [11] 市场策略与展望 - 管理层强调政策刺激对短期市场走势的关键性，中长期看好一二线核心地段韧性 [4] - 投资策略聚焦核心一二线城市，严守财务安全前提下择机获取土地 [4] - 存货去化为重中之重，上半年盘活11个项目，下半年探索多元化盘活方法 [5] - 地产航道利润预计随存货去化和新项目输入逐步修复 [6] - 商业板块下半年计划新开约10座商场，累计开业商场达89座 [8] - 物业板块聚焦50-60个重点城市及高价值业务，缩减低效业务 [9]

市场现状与情绪 - 7-8月为房地产市场传统淡季，广州黄埔区项目交易量相比6月出现显著减少[1] - 7月商品住宅销售面积和价格出现环比下滑[4] - 当前新房销售面积已降至2010年水平，今年销售跌幅已收窄至个位数[7] - 网络上大量自媒体发布“二手腰斩”、“楼市崩盘”等负面信息，加速了市场焦虑情绪的扩散[1] 市场参与者反应 - 部分房产中介为促进交易，在网上发布真真假假的信息，劝说业主降价出售，导致部分业主做出“杀鸡取卵”的决定[4][5] - 开发商心态相对成熟稳定，采取长期策略，持续进行市场调查和政策追踪，认为“瘦身”后的楼市仍有发展机会[5][9] - 业主如张小姐因中介不断劝说降价和负面信息影响，对自身房产的出售前景感到焦虑[5] 政策与专家观点 - 国家定调要采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，广州作为一线城市迅速落地实施“商转公”贷款新政[7] - 专家认为市场已呈现探底企稳特征，但“金九银十”期间巩固止跌回稳态势压力较大[7] - 建议政策应缓解二手房挂牌量的无序攀升和挂牌价的无序下跌，并对二手房挂牌价实施管理，将新房与二手房供需统一调控[8] - 调控政策正逐步转向基本面修复，通过生育支持、教育配套优化等民生政策协同发力，以恢复住房消费内生动力[9] 结构性机会与未来展望 - 核心城市优质地块土拍仍保持较高热度，好房子带来的结构性机会已成为风口[4] - 市场整体不缺房子，但严重缺少“好房子”，需求升级被认为是未来最大机会[9] - 考虑到改善型需求等因素，新房价格继续大幅下探的可能性较低，但城市和区域间的分化行情预计将延续[9] - 越秀、保利、万科等企业高管坦言，当前市场虽在调整转型，但从长远看仍有发展机会，关键在于有无好项目、好产品[9]

当前房地产市场信心与信任危机 - 市场出现“止跌回稳”的说法，但缺乏真实成交数据支撑，市场信心因高房价、高利率、高烂尾风险及房屋质量问题而严重受挫 [2] - 行业核心问题之一是购房者对开发商交付能力、承诺兑现及数据真实性的普遍不信任，信任重建需依靠实际行动而非政策宣传 [2] - 二手房市场挂牌量持续增加，但交易困难，部分城市选择不显示历史成交价以避免比价，进一步加剧市场不透明和信任缺失 [2] 现有政策措施的局限性 - “专项债回购”措施门槛极高，要求整栋、面积大、产权清晰、位置好且价格低，符合条件的房源稀少，实际效果更倾向于政府将城投公司债务转移，对市场真实影响微乎其微 [3] - “老旧小区改造”政策重点在于“改”而非“拆”，属于政府纯支出项目，仅涉及基础设施维护，无法像过去拆迁那样通过房企拍地和购房款形成利润循环，对楼市拉动作用有限 [5] - 政策明显偏向某一方或形成利益共同体，导致信任难以建立，使得烂尾楼等历史问题被搁置，购房者基本诉求如按时交楼、保证质量等难以实现 [2][5] 行业深层结构与历史问题 - 过去房地产开发依赖房企高价拍地，并用购房者预付款覆盖成本，各个环节均分食购房者资金，而当前模式转变后无法产生类似利润 [5] - 烂尾楼问题提及减少，部分购房者因2019至2022年间市场波动被套牢，面临亏钱且无法收房的困境，问题涉及银行放贷及监管资金挪用等环节 [2] - 行业教训深刻，购房者期望回归基本要求，但高烂尾风险、质量问题及公共配套缩水等现象持续削弱市场信心，使止跌易而信心修复难 [2][5]

沈阳房地产市场表现 - 7月新房价格环比下跌0.20%，二手房价格环比下跌0.30% [1] - 最近一年新房价格5个月上涨、7个月下跌，二手房价格1个月上涨、11个月下跌 [1] - 新房同比价格指数98.9（上年同月=100），1-7月平均价格指数未直接披露 [2] 全国70城房价趋势 - 一线城市新房价格同环比降幅收窄，二、三线城市二手房环比降幅收窄、新房同比降幅收窄 [5] - 新房同比上涨城市数量环比增加2个，上海同比涨幅106.1（上年同月=100）位居第一 [2][6] - 上海新房环比涨幅0.3%，乌鲁木齐环比涨幅0.3%，太原二手房环比上涨0.2% [2][3][6] 土地市场动态 - 浑南区两宗工业用地（SYT202506110号、111号）以单价493元/平方米成交，总价合计3308万元 [10] - 土地面积合计6.71万平方米，容积率均不低于1.0，由沈阳安拓卓尔企业管理有限公司竞得 [10] 项目规划调整 - 环球港动感城项目申请规划变更，涉及建筑面积、平面尺寸、楼栋位置等调整 [7][9] - 项目总计容建筑面积30.71万平方米，住宅占比80%，商业占比20% [9] - 配套建设幼儿园2800平方米、停车位3619个（地下3382个） [9]