惠誉评级行动 - 惠誉将万科及其全资子公司万科香港的长期外币与本币发行人违约评级从"CCC-"列入负面观察 [1] - 负面观察是在公司宣布召开债券持有人会议之后做出的 [1] 债券展期事宜 - 公司将召开债券持有人会议讨论一笔面值人民币20亿元、将于12月15日到期的境内债券展期相关事宜 [1] - 惠誉认为潜在展期构成对原始条款的重大削减可能构成不良债务交换表明发生困境债务交换的风险正在上升 [1] 市场反应 - 万科系债券早盘一度反弹但随后呈现逐级回落态势 [1] - 近期万科系相关债券已持续剧烈波动 [1]

债券价格异动与临时停牌 - 12月2日 万科多只债券因盘中成交价较前收盘价首次下跌达到或超过20%被深交所实施临时停牌 涉及债券包括"21万科02"、"21万科04"、"21万科06"和"23万科01" [2] 特定债券展期方案 - 网络流出的《22万科MTN004持有人会议初始议案》截图显示 公司有意将"22万科MTN004"债券的本金及利息兑付时间展期一年 [3] - 具体方案为 本金兑付时间展期12个月至2026年12月15日 展期前已产生利息也延期12个月支付 展期期间票面利率维持3%不变 新增利息随本金一同支付 [5] - 该议案强调 本次调整中期票据本息兑付安排不构成违约事项 [7] - "22万科MTN004"债项余额为20亿元 本计息期利率为3% 原定本金兑付日为2025年12月15日 [8] - 该债券的持有人会议将于2025年12月10日召开 审议展期事项 [8] 公司债务与流动性压力 - 公司经营形势被描述为十分严峻 此次调整旨在稳妥推进本息兑付工作 [5] - 公司债务整体集中在2025年12月和2026年第二季度 境内债务总额为217.98亿元 其中1年内到期债务占比高达83% 此外还存在13亿美元境外债务 [6] - 除20亿元"22万科MTN004"外 规模37亿元的"22万科MTN005"也将在2025年12月28日到期 [6] 行业视角与潜在影响 - 业内观点认为 此次展期方案仅针对单只债券且一年后一次性付完 与出险房企通常分阶段偿付的债务重组方案不同 尚不能看出公司有推出整体债务重组方案的迹象 [5] - 有观点指出 展期仅是延缓偿债时间 若市场状况未显著改善 未来可能仍需进行债务重组 [6] - 12月10日召开的持有人会议被视为影响公司未来发展的重要拐点 [9] - 作为行业龙头 公司债务的合理处置被认为有利于行业出清和未来房地产行业走出低谷 [10]

公司债务展期方案 - 公司宣布对“22万科MTN004”中期票据进行展期，本金兑付日由原定2025年12月15日调整至2026年12月15日，展期12个月 [1] - 债券余额为20亿元人民币，年利率为3%，展期期间票面利率维持3.00%不变，新增利息随本金一同支付 [1] - 展期前已产生的利息亦延期12个月支付，即于2026年12月15日支付，且延期期间不计复利 [1] 债权人反应与方案对比 - 部分债权人对本金展期方案接受度较高，但对未付及新增利息的安排表示不满，期望能至少兑付当期利息 [2] - 债权人将本方案与远洋集团“18远洋01”债券展期方案对比，后者规模同为20亿元，但采取了“即付利息+分期付本”的设计，利息于原到期日一次性付清，本金则设置多轮兑付节点 [3][4] - 相比之下，公司“本息全展期无前置兑付”的设计让债权人感觉权益保障力度存在落差 [4] 公司债务状况与未来偿债压力 - 除本次拟展期的20亿元债券外，公司年内还有37亿元的“22万科MTN005”需按期偿还 [4] - 未来两年为公司偿债高峰，2026年境内债到期规模超120亿元，2027年面临70亿元海外债及30亿元境内债的兑付压力 [4] - 截至2025年11月27日，公司存续债券共15只，债券余额合计203.16亿元，其中2025年至2027年行权到期规模分别为57亿元、123.66亿元、22.5亿元，2026年之前到期债券占比88.9% [5] 行业影响与市场解读 - 作为行业一梯队大型企业，公司的债权债务处理情况对行业心态、心理及资本市场影响重大 [5] - 分析师认为，给予公司一年债务展期向市场传递了积极信号，表明其债务问题有望得到妥善处理，具备应对能力，在心理层面给市场带来正向支持 [5] - 债务展期在市场中较为常见，若公司能合理调配资源，此问题不构成特别大的风险，但未来仍需在债务化解和经营改善方面持续发力 [6]

核心事件概述 - 万科企业股份有限公司持有的深圳市万科发展有限公司5.7亿元人民币股权被冻结 [1] - 冻结期限为3年，自2025年11月27日起至2028年11月26日止 [3] - 执行法院为广东省东莞市中级人民法院 [1][2] 被冻结子公司详情 - 深圳市万科发展有限公司是万科集团的全资子公司和核心利润企业，成立于1994年 [4] - 该公司注册资本为6亿元人民币 [6] - 万科企业股份有限公司直接持有该公司95%的股权，此次冻结的5.7亿元股权与此持股比例完全一致 [6] - 该公司业务多样，涵盖地产、产办、长租公寓、酒店、教育等多种业态 [4] 市场反应与公司财务状况 - 股权冻结消息传出前后，万科A股（SZ:000002）盘中触及近十年新低的5.17元，收跌3.16%至5.21元 [6] - 万科企业H股（HK:02202）收跌2.75%至3.54港元，同样处于近年来低点 [6] - 公司债券遭遇抛售，"21万科04"及"22万科02"因下跌达到或超过30%触发临停，"21万科02"因下跌达到或超过20%触发临停 [7] - 2025年12月，公司有两笔债券到期，总计57亿元，其中"22万科MTN004"（余额20亿元）拟召开持有人会议审议展期事宜 [6] 事件背景分析 - 市场分析认为股权冻结一般由债务纠纷、股权质押违约及诉讼保全等原因导致 [6] - 该事件被市场解读为反映了房企巨头面临的资金困局 [1][7]

核心事件 - “22万科MTNO04”债券拟展期一年，兑付时间调整至2026年12月15日，展期期间票面利率维持3%不变，已产生及新增利息将于到期日与本金一同支付 [1] - 该债券原定于2025年12月15日兑付本金，债券余额为20亿元人民币 [2] 市场反应 - 11月27日多只万科债券价格大幅下跌，“21万科02”跌超41%，“21万科06”跌超36%，“22万科02”跌超28%，均触发盘中临时停牌 [3] - 12月1日万科债券持续下跌，“21万科04”跌幅超45%，“21万科06”跌幅超39%，“22万科02”跌幅超38% [3] 行业背景与专家观点 - 行业新房市场交易持续下滑，削弱了房企销售回款和自我“造血”能力，前期高负债策略导致近年偿债压力集中 [4] - 专家指出债券展期若在兑付日前获持有人通过则不构成违约，是纾困政策之一，旨在为企业化解风险争取时间 [4] - 市场化原则是处理房企债务风险的主要方式，资产价值缩水可能影响股东对弱质房企的救助意愿 [5] 公司经营状况 - 公司新增一则股权冻结信息，被冻结企业为深圳市万科发展有限公司，冻结股权数额为5.7亿元人民币，冻结期限3年 [5] - 公司面临挑战，需通过资产腾挪获取现金流，并把握改善型需求机会，同时仍需要大股东深铁的支持 [5]

展期方案核心条款 - 公司对“22万科MTN004”中票提出展期初始方案，原定2025年12月15日到期，拟展期12个月至2026年12月15日偿付全部本金 [2] - 展期前已产生利息延期12个月支付，即2026年12月15日支付，延期期间不计复利 [2] - 展期期间票面利率维持3%不变，新增利息与本金一同兑付 [2] 展期方案特点与背景 - 与行业内其他大型开发商通常采取的分期兑付方式不同，公司此次方案为直接本息展期一年，未设首付 [2] - 公司此前曾探讨分期兑付草案，计划为分几个月支付10%、10%、80%，但最终方案调整为无首付直接展期一年 [2] - 业内人士认为公司此举意在完成年内到期债券展期，避免硬性违约，为后续整体规划重组方案做准备 [2] 市场反应与债券价格表现 - 自11月26日晚披露展期信息以来，公司股债连续多日下挫 [3] - 12月1日，“21万科04”、“22万科02”等债券因跌幅超30%盘中临时停牌 [3] - 截至收盘，“21万科04”跌45%，“21万科06”跌39%，“22万科02”跌38%，“21万科02”跌20%，“23万科01”跌17% [3] 公司偿债压力与债券到期情况 - 除正在寻求展期的20亿元中票外，公司另有一笔余额37亿元的中票将于12月底到期 [2] - 根据华创证券研报，截至2025年11月27日，公司存续债券共15只，境内债13只，债券余额合计203.16亿元 [3] - 2025-2027年行权到期规模分别为57亿元、123.66亿元、22.5亿元，2026年之前到期债券占比达88.9% [3] 展期议案表决安排 - 本次展期议案的表决截止日期为12月12日 [3] - 该笔寻求展期的中票余额为20亿元 [3]

公司债务展期方案 - 公司就"22万科MTN004"中票提出展期初始方案 原定2025年12月15日到期 拟展期12个月至2026年12月15日偿付全部本金 [3] - 展期前已产生利息延期12个月支付 即2026年12月15日支付 延期期间不计复利 展期期间票面利率维持3%不变 新增利息本金一同支付 [3] - 该笔中票余额为20亿元 展期议案表决截止日期为12月12日 [4] 展期方案特点与市场反应 - 公司展期方案未设首付 直接展期一年 与此前业内大型开发商通常采取分期兑付方式不同 原草案曾探讨分期10% 10% 80%分几个月支付 [3] - 市场反应剧烈 自11月26日披露展期信息以来 公司股债连续多日下挫 "21万科04"等债券因跌幅超30%盘中临时停牌 [5] - 具体债券跌幅为 "21万科04"跌45% "21万科06"跌39% "22万科02"跌38% "21万科02"跌20% "23万科01"跌17% [5] 公司整体偿债压力 - 公司面临较大偿债压力 除正在寻求展期的20亿元中票外 另有一笔余额37亿元中票将于12月底到期 [3] - 截至2025年11月27日 公司存续债券共15只 其中境内债13只 债券余额合计203.16亿元 均为公募债 [5] - 2025-2027年行权到期规模分别为57亿元 123.66亿元 22.5亿元 2026年之前到期债券占比高达88.9% [5]

公司债券展期方案 - 公司宣布“22万科MTN004”中票展期初始方案，原定2025年12月15日到期，拟展期12个月至2026年12月15日偿付全部本金 [2] - 展期前已产生利息延期12个月支付，展期期间票面利率维持3%不变，新增利息与本金一同兑付，延期期间不计复利 [2] - 展期方案与行业常见做法不同，未设分期兑付（如原草案计划分10%、10%、80%几个月支付），而是直接本息展期一年 [2] 公司债券市场反应 - 自披露展期信息后，公司股债连续多日下挫，“21万科04”单日跌45%，“21万科06”跌39%，“22万科02”跌38% [3] - 多只债券因跌幅超30%盘中临时停牌，包括“21万科04”和“22万科02” [3] 公司债券到期压力 - 公司存续境内债13只，债券余额合计203.16亿元，均为公募债 [3][4] - 2025年至2027年行权到期规模分别为57亿元、123.66亿元、22.5亿元，2026年之前到期债券占比达88.9% [3][4] - 除正在寻求展期的20亿元中票外，公司另有一笔余额37亿元的中票将于12月底到期 [2]

债券展期方案 - 公司对“22万科MTN004”提出展期初始方案，将原定2025年12月15日到期的本金全额偿付展期12个月至2026年12月15日 [1] - 展期前已产生利息于原付息日起延期12个月支付，展期期间票面利率维持3%不变，新增利息与本金一同兑付，延期期间不计复利 [1] - 该展期方案与此前探讨的分期兑付草案（分几个月支付10%、10%、80%）不同，调整为无首付直接展期一年 [1] - 该笔中期票据余额为20亿元，展期议案表决截止日期为12月12日 [2] 市场反应与债券表现 - 自11月26日晚披露展期信息后，公司股债连续多日下挫 [2] - 部分债券因跌幅超30%盘中临时停牌，其中“21万科04”收盘跌45%，“21万科06”跌39%，“22万科02”跌38% [2] 公司偿债压力与债券到期结构 - 公司有一笔余额37亿元的中期票据将于12月底到期 [1] - 公司存续债券共15只，境内债13只，债券余额合计203.16亿元，均为公募债 [2] - 2025-2027年行权到期规模分别为57亿元、123.66亿元、22.5亿元，2026年之前到期债券占比达88.9% [2] 行业对比与潜在策略 - 此前其他大型开发商在境内债方面通常采取分期兑付方式，鲜少出现本息直接展期一年的情况 [1] - 业内人士认为公司此举或意在将年内到期债券完成展期避免硬性违约，为后续整体规划重组方案做准备 [1]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 万科债券商议展期对央国企地产利差或有扰动，“真国企”违约风险有限，主要关注估值波动风险；民企和混合所有制企业债券或受影响较大，需关注万科后续展期方案及政策变化，谨慎评估信用风险 [4][17] - 万科债券商议展期对城投行业整体影响有限，城投核心信用支撑未变，短期信仰未动摇，后续关注中央政策导向以及退出名单后的转型发展 [4][21] 报告具体内容总结 万科债券展期原因 - 2021 年以来扣非归母净利润明显下滑，2024 年起业绩由盈转亏，2024 年扣非归母净利润亏损 453.94 亿元，2025 年三季报扣非归母净利润亏损 264.86 亿元 [2][8] - 自 2019 年起，除 2022 年筹资现金流一直为负，融资渠道受限 [2][8] - 行业低迷、经营业绩疲弱，市场担忧情绪上升，债券信用利差从 2023 年明显上行 [2][10] - 虽深圳地铁自 2023 年起提供支持，但借款额度即将到达协议上限，且 2025 年尚有 57 亿元境内债到期，2026 年上半年也有大量债券待偿，资金缺口大 [3][13] 市场短期表现 - 11 月 27 日万科多只债券因跌幅超 30%触发临停，部分民营地产受影响，“22 龙湖 02”下跌 1.95%报 98.051 元，金地“21 金地 04”走弱，收盘 YTM9.84%，报 98 元 [3][16] - 部分央国企房企债券估值上行，但整体影响有限，保利发展、珠海华发、厦门国贸当日收益率调整幅度分别为 2.72bp、1.81bp、1.45bp [3][17]