报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [3] 报告的核心观点 - 我国一二手房总成交已稳且持续近3年，但量价未正向循环，预计后续加大政策支持力度 “止跌回稳”仍是政策主基调，修复居民资产负债表是关键，新一轮支持政策或出台，包括房贷降息、加量好房子、优化收储、推进城改等，好房子政策助力优质房企率先进入底部拐点，推动经营模式转变，迎接PB - ROE向上突破 [3] 各部分总结 行业数据 - 新房成交量：上周34城新房周成交环比上升11.4%，一二线环比上升10.1%、三四线环比上升25.9%；6月34城一手房月成交同比下降10.9%，一二线同比下降11%、三四线同比下降9.6% [4][6] - 二手房成交量：上周13城二手房周成交环比上升2.1%，6月截至上周累计成交同比下降2.5%，较5月上升5.6pct [12] - 新房库存：上周15城推盘94万平米，成交推盘比为1.06倍，上周末可售面积8954万平米，环比下降0.1%，3个月移动平均去化月数为19.8个月，环比上升0.3个月 [21] 行业政策和新闻跟踪 - 地产行业：2025年1 - 5月全国房地产开发投资额36234亿元，同比 - 10.7%；新建商品房销售面积35315万平方米，同比 - 2.9%；多地出台因城施策、购房补贴、公积金政策等 [29] 重点公司公告 - 地产公司：保利发展获50亿超短融注册额度；越秀地产旗下公司赎回债券、公告回售结果；滨江集团子公司申请融资；陆家嘴提供借款；中国金茂、南山控股有人事变动；万科、滨江集团提供担保；城建发展、龙湖集团、绿城中国有股份分红 [37][41] - 物管公司：6月16 - 19日贝壳 - W耗资约2000万美元回购约318万股；华润万象生活、绿城管理控股有分红派息 [42][43] 板块行情回顾 - 地产板块：SW房地产指数下跌1.69%，沪深300指数下跌0.45%，相对收益 - 1.24%，板块表现弱于大市，排名第14位；个股涨跌幅排名前5为西藏城投等，后5为中交地产等 [46] - 物管板块：物业管理板块个股平均下跌0.63%，沪深300指数下跌0.45%，相对收益 - 0.17%，板块表现弱于大市；个股涨跌幅排名前5为弘阳服务等，后5为佳兆业美好等 [53]

从市场价格看，新建商品住宅价格同比降幅继续收窄。国家统计局数据显示，5月份70个大中城市中，多数城市商品住宅销售价格同比降幅收窄。其中， 一、二、三线城市新建商品住宅销售价格同比降幅比上月收窄0.4、0.4和0.5个百分点；二手住宅销售价格同比降幅分别收窄0.5、0.4和0.5个百分点。 58安居客研究院院长张波告诉央广网记者："5月房价虽然呈现出短暂的波折，但市场'止跌回稳'的大趋势不变，随着政策效果的持续显现及大环境逐步改 善，供需两侧信心会稳步得到恢复。预计下半年房地产市场成交量有望逐渐回升，市场活跃度将有所提高。" 值得一提的是，新房市场亮点较多。上海新房价格环比上涨 0.7%，同比上涨 5.9%。张波认为，这得益于上海高端盘的集中入市，吸引了大量高净值人群关 注带动市场热度提升，并拉高了上海新房市场的整体均价。杭州则在二线城市中表现突出，土地市场热度高涨，带动周边找房热度上升，为楼市注入强劲信 心。这也为全国房地产市场复苏提供可借鉴模式，如精准匹配改善需求、优化土地供应等。 付凌晖提到，从5月情况看，房地产市场运行总体平稳。70个大中城市房价同比降幅继续收窄，商品房库存持续减少。但也要看到，房地产市 ...

土地市场“双集中”特征 - 2025年1 - 5月，35城涉宅土地出让金占全国68%，20城土地出让金和成交规划建筑面积同比增长[5][22] - 2025年1 - 5月，TOP100房企拿地总额4052亿元，同比增长28.8%，拿地金额占全国土地出让金53%，权益拿地金额TOP20房企占比37%，TOP20房企中民企占比仅25% [5][22][30] 影响土地市场热度因素 - 融资环境：当前融资环境相对宽松但恢复分化，2025年1 - 5月房企发债1804亿元，同比下降24%，2024年四季度末房地产开发贷款余额13.56万亿元，同比增长3.2% [7][9][33][34] - 新房市场成交量：2025年1季度北上广深新房网签面积同比增6%，北上深二手房网签量同比激增45%；4月重点35城新房成交面积环比、同比分别下降27%、11%，5月环比、同比分别增长4%、下降15% [10][38][39] - 房地产市场库存：2025年5月末商品房待售面积77427万平方米，较4月末减少715万平方米；部分城市库存去化周期差异大，如杭州、上海等不足12个月，大连、洛阳超5年 [12][40][41] - 房地产新模式下的销售制度：现房销售是趋势，全国商品住房现房销售占比从2021年的10.4%上升到2025年1 - 4月的32.5% [43] - 供地规则：总量压降，如东莞、烟台和厦门住宅用地供地计划下降超40%；结构优化，一线城市成交的容积率在2.0以下的涉宅土地占比提升至23%；规则创新，如北京优化经营性用地交易规则 [15][47][49][50][51]

报告行业投资评级 - 维持“强于大市”评级 [2] 报告的核心观点 - 2025年1 - 5月全国新建商品房销售面积和销售额同比下降，房地产开发投资同比下降，5月各线城市商品住宅销售价格环比下降、同比降幅收窄，地产数据走弱，预期政策将再发力 [5] 根据相关目录分别进行总结 行业基本面跟踪 新房成交及库存 - 上周30大中城市新房成交面积173.64万方，本年累计成交面积4075.76万方，累计同比+0%；近四周平均成交面积183.48万方，同比-6.1%，环比-1.4%；一线城市近四周平均成交面积55.99万方，同比+9.3%，环比-4.1%；二线城市近四周平均成交面积88.76万方，同比-15%，环比+3.6%；三线城市近四周平均成交面积41.73万方，同比-1.9%，环比-7.6% [6][14] - 上周14城商品住宅可售面积7982.54万方，同比-12.18%，环比+0.62%，去化周期16.78个月，一线城市去化周期11.9个月 [6][18] 二手房成交及挂牌 - 上周20城二手房成交面积228.53万方，本年累计成交面积5324.71万方，累计同比+25.4%；近四周平均成交面积222万方，同比+3.3%，环比-2.4% [7][24] - 截至2025/6/2全国城市二手房出售挂牌量指数15.62，环比-0.1%，挂牌价指数154.24，环比-0.26% [7][26] 土地市场成交 - 上周100大中城市新增供应住宅类土地51宗，成交43宗；新增供应商服类土地66宗，成交41宗；近四周平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.63，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.58 [7][29] - 近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价6409元/平方米，溢价率5.35%，环比+0.2pct；成交商服类土地楼面均价2539.75元/平方米，溢价率0.36%，环比-0.47pct [7][29] 行情回顾 - 上周A股申万一级房地产行业指数下跌1.76%，沪深300指数下跌0.25%，房地产指数跑输沪深300指数1.51pct；港股恒生物业服务及管理指数上涨3.15%，恒生综合指数上涨0.89%，物业服务及管理指数跑赢恒生综合指数2.25pct [8][32] - 上周A股房地产在31个申万一级行业中排名第26，港股地产分类、物业服务及管理在14个恒生综合行业中分别排名第7、第5 [34] - 上周重点A股房地产个股涨幅居前的为万通发展（+8.17%）、新城控股（+3.31%）、南京高科（+1.84%）；重点港股房地产个股涨幅居前的为新世界发展（+14.62%）、建发国际集团（+11.17%）、华润置地（+8.54%）；重点物业服务企业涨幅居前的为保利物业（+8.28%）、永升服务（+7.41%）、恒大物业（+6.85%） [37]

据经济日报文章，国家统计局数据显示，5月房地产市场总体平稳，房价同比降幅收窄，库存减少。6月 13日国务院常务会议强调对已供土地和在建项目进行摸底，优化政策以稳定预期、激活需求、优化供 给、化解风险，推动房地产市场止跌回稳。广州市等地已取消限购限售、降低贷款首付比例及利率。优 质住房供给增加，房企资金面改善，房地产融资协调显效，有助于稳房价及市场活跃度。会议提出构建 房地产发展新模式，推动市场平稳健康发展。随着中央有关财税、金融等政策的进一步优化统筹，以及 各地因城施策推动政策精准落地，房地产市场将进一步实现止跌回稳。 ...

衢州市购房补贴政策 - 衢州市出台多项稳楼市措施，包括团购购房补贴、多孩家庭改善性购房补贴、房票市域一体使用、住房保障制度完善及智慧新城购房送消费券活动 [1] - 团购购房补贴标准为每满10套给予购房人2万元/套补贴，限定300套，限时两个月 [1] - 多孩家庭购房补贴中，二孩家庭购买100平方米及以上住宅可申请8万元补贴，三孩家庭购买120平方米及以上住宅可申请20万元补贴，补贴以房票形式发放，试行一年 [2] - 智慧新城购房消费券补贴标准为600元/平方米，单套最高10万元，消费券发放不设总量限制 [2] 政策创新与市场背景 - 衢州政策突破传统单一补贴模式，采用团购补贴、多孩家庭补贴、消费券补贴三项并行 [3] - 多孩补贴实行阶梯化，三孩补贴力度更大，房企以消费券形式直接补贴购房者，降低营销成本 [3] - 衢州新房找房热度较去年回落，政策旨在推动楼市止跌回稳 [3] 其他地区购房补贴政策 - 杭州市余杭区对开展购房促销活动的项目给予每套4万元补助，总额度1600万元，按网签时间先买先得 [4] - 余杭区延长高层次人才购房补贴实施周期至2025年12月31日，对符合条件的E类人才给予最高20万元补贴 [4] - 重庆对中心城区购买140平方米以上新建商品住房给予总房款0.5%补贴 [4] - 合肥市购房补贴政策延续至2026年5月14日 [4] 市场现状与政策预期 - 5月全国商品房销售面积0.71亿平方米，销售额0.71万亿元，环比上升10.3%和13.1%，但同比下降3.3%和6%，销售面积为2011年以来同期新低，销售金额为2016年以来同期新低 [5] - 二手房挂牌量快速攀升，二手房价下跌幅度加大，部分新开发项目对旧规划项目和二手房造成冲击 [5] - 国常会定调更大力度推动房地产市场止跌回稳，政策发力方向包括稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险 [5]

报告行业投资评级 - 强于大市，预计该行业指数在未来 6 - 12 个月内表现强于基准指数，沪深市场基准指数为沪深 300 指数 [6][25] 报告的核心观点 - 房价下行压力进一步加大，70 城新房、二手房房价环比跌幅均扩大，房价下跌城市数量均增加，5 月 70 大中城市新房房价环比下降 0.2%，二手房房价环比下跌 0.5% [6] - 5 月一线城市新房房价环比由持平转为下跌，二手房房价环比跌幅明显扩大；二线城市新房房价由环比持平转为下跌，二手房房价跌幅扩大；三线城市新房、二手房房价环比跌幅均扩大 [6] - 5 月各类型产品房价环比跌幅相同，且跌幅均较上月扩大 0.1 个百分点 [6] - 去年 9 月到今年 3 月，70 城新房、二手房房价环比跌幅收窄，但 4、5 月房价数据走弱，5 月跌幅进一步扩大，在此背景下，国家对于稳定房地产市场的态度更加迫切，近期政策端进一步发力的概率明显提升 [6] - 下一个时间点重点关注 7 月政治局会议前，预计表态会更加积极，带动板块在 7 月中旬出现一波政策博弈的行情机会 [6] - 地产标的方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性，得益于化债、政策纾困、销售改善等多重逻辑下的困境反转的标的或具备更大的估值修复弹性 [6] 根据相关目录分别进行总结 70 城房价整体情况 - 5 月 70 大中城市新房房价环比下降 0.2%，环比降幅较 4 月扩大 0.1 个百分点，二手房房价环比下跌 0.5%，环比降幅较 4 月扩大 0.1 个百分点 [6] - 5 月 70 城中新房房价环比下跌的城市数量有 53 个，较 4 月增加 8 个，新房房价下跌城市平均跌幅为 0.37%，较 4 月扩大 0.07 个百分点；二手房房价环比下跌的城市数量有 67 个，较 4 月增加 3 个，二手房房价下跌城市平均跌幅为 0.53%，较 4 月扩大 0.08 个百分点 [6] 各线城市房价情况 一线城市 - 5 月一线城市新房房价由环比持平转为环比下降 0.2%，仅上海新房房价环比持续正增长，北京环比由涨转跌，广深环比跌幅扩大 [6] - 5 月一线城市二手房房价环比下降 0.7%，环比跌幅明显扩大，且 5 月环比跌幅大于二、三线城市，上海二手房房价环比由涨转跌，广州环比持平转为环比下跌，北京、深圳环比跌幅扩大 [6] 二线城市 - 5 月二线城市新房房价由环比持平转为环比下降 0.2%，35%的二线城市新房房价环比持平或上涨，杭州环比涨幅排首位 [6] - 5 月二线城市二手房房价环比下降 0.5%，环比降幅较 4 月扩大 0.1 个百分点，所有二线城市二手房房价环比均下跌，部分城市跌幅相对较大 [6] 三线城市 - 5 月三线城市新房房价环比下降 0.3%，环比跌幅较 4 月扩大 0.1 个百分点，部分城市环比上涨或持平，部分城市跌幅相对较大 [6] - 5 月三线城市二手房房价环比下降 0.5%，环比跌幅较 4 月扩大 0.1 个百分点，部分城市环比上涨，部分城市跌幅相对较大 [6] 各类型产品房价情况 - 5 月刚需、刚改、改善型产品新房、二手房房价环比跌幅均为 0.2%和 0.5%，且跌幅均较 4 月扩大 0.1 个百分点 [6] 政策与市场机会 - 6 月 13 日国常会明确提出“更大力度推动房地产市场止跌回稳”，国家统计局指出房地产市场仍在调整，促进房地产止跌回稳还需继续努力，近期政策端进一步发力概率提升 [6] - 关注 7 月政治局会议前，预计表态积极带动板块在 7 月中旬出现政策博弈行情机会 [6] 投资建议 - 关注四条主线：基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高、市占率较高的房企；2024 年以来在销售和拿地上有显著突破的“小而美”房企；经营或策略上有增量或变化的房企；受益于二手房市场持续量价修复的房地产经纪公司 [6] 附录 - 一线城市指北京、上海、广州、深圳等 4 个城市；二线城市指天津、石家庄等 31 个城市；三线城市指唐山、秦皇岛等 35 个城市 [7] 附注 - 调查范围为各城市的市辖区，不包括县；新建商品住宅销售价格调查为全面调查，二手住宅销售价格调查为重点调查和典型调查相结合 [8]

报告行业投资评级 - 强于大市 [1] 报告的核心观点 - 4、5月统计局口径下销售、投资数据持续走弱，国家稳定房地产市场态度更迫切，近期政策端进一步发力概率提升，7月政治局会议前表态或更积极，带动板块7月中旬出现政策博弈行情机会 [7] - 建议关注四条主线，包括基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高的房企，2024年以来在销售和拿地上有显著突破的“小而美”房企，经营或策略上有增量或变化的房企，受益于二手房市场持续量价修复的房地产经纪公司 [7] 根据相关目录分别进行总结 商品房销售 - 单月销售面积降幅扩大，成交动能走弱，累计销售面积、金额、均价同比降幅均扩大；5月销售面积7053万平，同比降3.3%，金额7056亿元，同比降6.0%；住宅销售面积同比降4.6%，金额同比降6.1% [7] - 单月住宅销售均价环比正增长，同比降幅收窄；5月商品房均价10004元/平，环比增2.5%，同比降2.8%；住宅均价10613元/平，环比增3.6%，同比降1.6% [7] - 中部地区“以价换量”明显，全国销售均价同比降幅收窄受东部地区影响；5月东、中、西部销售面积同比增速分别为-4.9%、0.7%、-2.8%，金额同比增速分别为-4.9%、-6.2%、-9.4%，均价同比增速分别为-0.1%、-6.8%、-6.8% [7] - 1 - 5月全国商品房销售面积3.53亿平，同比降2.9%，金额3.41万亿元，同比降3.8%，均价9653元/平，同比降0.9%；预计2025年销售面积同比增速-9%，金额同比增速-12%，均价同比增速-3% [7] 商品住宅库存 - 现房住宅库存压力大，占整体库存比重达近四分之一；截至5月末，广义库存面积16.7亿平，环比降1.2%，同比降15.9%，去化周期25.7个月，环比升0.3个月，同比降4.4个月 [7] - 截至5月末，现房库存面积约4.13亿平，环比降1.1%，同比增6.5%，现房去化周期20.0个月，环比降0.2个月，同比降2.4个月，现房库存占广义库存面积比重24.8%，环比持平，同比升5.2个百分点 [7] 房地产开发投资、新开工、竣工 - 房地产投资同比降幅扩大，5月开发投资金额8504亿元，同比降12.0%，住宅开发投资6552亿元，同比降11.3%；1 - 5月开发投资3.62万亿元，同比降10.7%；预计2025年开发投资额同比增速-9% [7] - 土地投资有所修复，施工建安投资持续低迷；5月新开工面积5348万平，同比降19.3%，1 - 5月施工面积同比降9.2%；预计2025年新开工面积同比增速-16% [7] - 竣工面积同比降幅收窄，但绝对值处2008年以来同期最低水平；5月竣工面积2737万平，同比降19.5%，1 - 5月竣工面积1.84亿平，同比降17.3%；预计2025年竣工面积同比增速-21% [7] 开发商资金 - 房企到位资金降幅扩大，5月到位资金7636亿元，同比减10.1%；1 - 5月到位资金4.02万亿元，同比降5.3% [3] - 房款3375亿元，同比减11.4%，定金及预收款同比减12.7%，个人按揭贷款同比减8.5%；5月居民部门中长期贷款净增746亿元，环比多增1977亿元，同比多增232亿元 [3] - 非房款4261亿元，同比减9.1%，国内贷款1060亿元，同比降13.1%，自筹资金2790亿元，同比降8.7% [3]

房地产销售与价格 - 前5月新房销售面积35315万平方米同比下降2.9% 商品房销售额34091亿元同比下降3.8% [1] - 5月新建商品房销售面积7053万平方米环比增长10% 销售额7056亿元环比增长13% [2] - 5月商品住房算术平均价格重回1万元/平方米以上 待售面积环比减少715万平方米且连续三个月减少 [3][4] - 70城新房价格同比降幅持续收窄 一线城市同比降1.7% 二线降3.5% 三线降4.9% 上海同比上涨5.9% [8] - 杭州合肥长沙成都等二线城市新房价格连续环比上涨超3个月 [8] 开发投资与土地市场 - 前5月房地产开发投资36234亿元同比下降10.7% 5月单月投资8504亿元同比下降12% [1][17] - 前5月土地成交建面2.1亿平方米仅为同期新房成交量58% 专项债收储涉及宅地超9500公顷 [20] - 土地收储规模达4700亿元 预计为行业广义库存消化周期减负至少5个月 [20] 新开工与库存 - 前5月房屋新开工面积23184万平方米下降22.8% 住宅新开工17089万平方米下降21.4% [11] - 5月新开工规模5348万平方米同比下降19% 同比降幅收窄2.8个百分点 [11] - 前5月行业狭义库存下降1.2亿平方米 去化周期已下降1.5个月 [11] 政策与金融支持 - 央行降准0.5个百分点释放流动性1万亿元 下调公积金利率0.25个百分点年省利息超200亿元 [7] - 50个省市快速响应利率优惠 20城入选财政支持城市更新名单 [7] - 国务院部署摸底全国已供土地和在建项目 加强存量用地处置及专项债收储 [21] 行业趋势展望 - 新房量价延续筑底走势 核心城市或率先企稳 供求关系调整将持续1-2年 [21][22] - 高品质住房供给占比扩大 纯新盘带动市场活力但存量项目去化压力仍存 [21] - 5月房屋竣工面积2737万平方米下降19.5% 降幅收窄8.4个百分点反映保交楼推进 [14]

中国国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖16日在国务院新闻办公室举行的发布会上 表示，5月份，房地产市场运行总体平稳，商品房库存持续减少。 从市场交易看，在各项稳楼市政策作用下，今年以来，房地产销售基本平稳。1至5月，新建商品房销售 面积和销售额同比分别下降2.9%和3.8%，与1至4月基本持平。部分一线、二线城市市场交易较为活 跃，商品房销售面积和销售额保持增长。从商品房库存看，5月末商品房待售面积比4月末减少715万平 方米，连续三个月减少。5月，70个大中城市房价同比降幅继续收窄。 资讯编辑：周小燕 021-26096760 资讯监督：乐卫扬 021-26093827 资讯投诉：陈跃进 021-26093100 总的看，付凌晖表示，今年以来，随着各项稳定房地产政策加快落实，中国房地产市场继续朝着止跌回 稳的方向迈进，5月份房地产市场运行总体平稳。但也要看到，房地产市场仍在调整过程中，市场信心 还在修复，市场供求关系仍待改善，促进房地产止跌回稳还需要继续努力。 下阶段，他指出，要积极主动适应房地产市场供求关系发生重大变化的现实，持续推动城市更新和危旧 房改造，加大"好房子"建设供应力度，促进 ...