报告行业投资评级 - 看好丨维持 [14] 报告的核心观点 - 止跌回稳政策目标积极，市场预期改善，但4月以来边际下行压力加大 [7] - 行业量价快速下行阶段或已过去，核心区和好房子有结构性亮点；出口承压时产业政策宽松概率加大，需关注节奏 [7] - 去年4月和9月是优质地产股底部区间，当前股票位置较底部溢价不大，地产对经济内循环重要性高 [7] - 重视具备核心资产的优质房企、受益于化债的当地龙头，以及拥有稳定现金流的央国企物业 [7] 根据相关目录分别进行总结 周度核心内容跟踪 市场 - 本周长江房地产指数+0.04%，相对沪深300超额收益为-1.08%，行业排名24/32；年初至今长江房地产指数-5.53%，相对沪深300超额收益为-4.37%，行业排名29/32 [8] - 本周板块表现差，开发类及物业类标的以下跌为主，收租类有涨有跌 [8] 政策 - 中央强调城市更新要资金平衡、不搞大拆大建、严禁违规举债等，加快拆除改造D级危险住房等 [9] - 河南信阳对新出让土地开发的商品房实行现房销售，严格预售许可条件和资金管理 [9] 销售 - 样本城市新房备案同比低位振荡，二手备案同比相对略好 [10] - 37城新房成交面积四周滚动同比-4.1%，较上周-1.3pct，19城二手房成交面积四周滚动同比+11.6%，较上周-4.7pct [10] - 年初至今37城新房成交面积累计同比+0.9%，19城二手房成交面积累计同比+25.8% [10] - 5月截至16日，37城新房成交面积当月同比+0.2%，19城二手成交当月同比+6.2%，12城新房及二手合计+1.0% [10] 当周热点 - 现房销售讨论和推进由来已久，2023年以来因交付问题和制度改革再次受关注，近期有加快试点迹象 [11] - 现房销售使房企现金流回正时间拉长，周转率和IRR下降，净利率承压，ROE下降压力大；现实中土地款延期支付等可缓释净利率下行，政策配套下杠杆率有对冲，ROE降幅或趋缓 [11] - 海南经验当前不具普遍参考性，2020年3月全省推现房销售时市场上行，地价让利且转嫁，净利率受影响小 [11] - 房企短期供货能力和现金流承压，土地财政下行压力加大，但行业资金壁垒提高，金融属性降低，对产品力要求提高，中期对优秀房企利好 [11] - 预计现房销售大概率以试点扩容方式渐进推广 [11]

报告行业投资评级 - 领先大市 - A，维持评级 [6] 报告的核心观点 - 信阳住建局印发文件严控预售条件许可、规范预售资金使用，新出让土地开发的商品房一律实行现房销售；现房销售作为构建房地产新发展模式的环节之一，将逐步试点推进，改善市场供需环境，增强居民购房信心；建议关注困境反转类房企如金地集团、新城控股等，保持拿地强度的龙头如招商蛇口、绿城中国等，多元经营稳健发展的地方国企如浦东金桥、外高桥等 [1] 根据相关目录分别进行总结 销售回顾（5.10 - 5.16） - 重点监测 32 城合计成交总套数 1.6 万套，环比上周增长 27.3%，2025 年累计成交 29.6 万套，累计同比下降 2.6%；一线城市成交 5319 套，环比增长 43.6%，累计成交 8.5 万套，累计同比增长 13%；二线城市成交 9045 套，环比增长 22%，累计成交 17.6 万套，累计同比下降 8.9%；三线城市成交 1966 套，环比增长 15.1%，累计成交 3.5 万套，累计同比下降 2% [2][13] - 重点监测 18 城合计成交二手房总套数 2.7 万套，环比上周增长 42.9%，2025 年累计成交 48.5 万套，累计同比增长 20.9%；一线城市成交 11116 套，环比增长 59.4%，累计成交 19.8 万套，累计同比增长 49.3%；二线城市成交 14454 套，环比增长 31.6%，累计成交 26.4 万套，累计同比增长 15.3%；三线城市成交 1505 套，环比增长 52.2%，累计成交 2.3 万套，累计同比增长 12.9% [2][18] 土地供应（5.5 - 5.11） - 百城土地宅地供应规划建筑面积 262 万㎡，2025 年累计供应 6833 万㎡，累计同比下降 16%，供求比 1.06；一线城市供应 9 万㎡，累计供应 369 万㎡，累计同比增长 1%，累计供求比 1.08；二线城市供应 99 万㎡，累计供应 3021 万㎡，累计同比下降 5%，累计供求比 1.04；三四线城市供应 154 万㎡，累计供应 3444 万㎡，累计同比下降 25%，累计供求比 1.08 [22][23] - 百城供应土地挂牌楼面均价 4186 元/㎡，近四周平均挂牌均价 5983 元/㎡，环比下降 2.3%，同比增长 33.1%；一线城市供应土地挂牌楼面价 19016 元/㎡，近四周平均起拍楼面 27768 元/㎡，环比下降 3%，同比下降 22.3%；二线城市供应土地挂牌楼面价 5701 元/㎡，近四周平均起拍楼面 5356 元/㎡，环比下降 6.2%，同比增长 30.9%；三四线城市供应土地挂牌楼面价 2372 元/㎡，近四周平均起拍楼面价 3346 元/㎡，环比下降 8.5%，同比增长 31.5% [23][24] 土地成交（5.5 - 5.11） - 百城土地住宅用地成交规划建筑面积 262 万㎡，2025 年累计成交 6442 万㎡，累计同比增长 6.6%；一线城市成交 20 万㎡，累计成交 342 万㎡，累计同比增长 8.4%；二线城市成交 103 万㎡，累计成交 2906 万㎡，累计同比增长 11%；三线城市成交 138 万㎡，累计成交 3194 万㎡，累计同比增长 2.6% [37][38] - 百城住宅用地平均成交楼面价 6877 元/㎡，环比下降 34.5%，同比增长 90.2%，整体溢价率 9.8%，2025 年平均楼面价 8017 元/㎡，溢价率 14%，较去年同期提高 9.4 个百分点；一线城市住宅用地平均成交楼面价 36873 元/㎡，整体溢价率 20.8%，2025 年平均楼面价 42306 元/㎡，同比增长 60%，溢价率 14.6%，较去年同期溢价率增长 8.5 个百分点；二线城市住宅用地平均成交楼面价 5882 元/㎡，整体溢价率 4.4%，2025 年平均楼面价 9348 元/㎡，同比增长 22.3%，溢价率 18.1%，较去年同期溢价率增长 13 个百分点；三四线城市住宅用地平均成交楼面价 3171 元/㎡，整体溢价率 1%，2025 年平均楼面价 3135 元/㎡，同比增长 7.2%，溢价率 3.1%，较去年同期溢价率上升 1.1 个百分点 [38][39]

现房销售试点推进情况 - 全国至少30个省市已发布推进现房销售试点的相关文件 [1] - 18个城市推出实质性支持举措 [1] - 现房销售在商品住宅销售中的占比从2020年的12.7%上升到2024年的30.8% [1] - 5年提升18.1个百分点 [1] 现房销售全面推行时机 - 全面推行现房销售时机尚未成熟 [1] - 现房销售涉及金融、土地、行业生态等多方面 [1] - 全面推行不可操之过急，不能搞"一刀切" [1] - 仍需以地方试点为基础，完善配套政策，逐步推进 [1]

住房公积金利率下调及市场反应 - 个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点，5年期以上首套房利率降至2.6% [1] - 上海二手房日均网签成交量超过1000套，客户咨询量大幅上升，看房意愿持续走高 [2] - 上海浦东新区房地产经纪机构数据显示，政策后浏览量上浮20%，带看量上浮30% [4] - 北京新建商品房网签1394套，成交面积10.78万平方米，环比上涨明显，部分项目到访量较新政前增长近一倍 [8] - 北京某项目销售经理表示，30组客户到现场咨询住房公积金贷款利率，购房者节省近10万元 [10] 住房公积金政策优化 - 上海、沈阳将灵活就业人员纳入住房公积金缴存范围，执行标准为最低210元，最高6888元 [16][18] - 武汉将第二套住房公积金贷款最高额度从100万元提高至120万元，与首套房保持一致 [22] - 青岛、长春对多子女家庭第二次使用住房公积金贷款额度上浮40% [24] - 北京、西安、昆明、青岛延长贷款年龄上限至男性68岁、女性63岁，还贷期限多延长3年 [26] 现房销售政策推进 - 河南信阳在中心城区新出让地块推行现房销售，全国首个明确全面落实现房销售的城市 [29] - 湖北荆门现房销售试点项目签约率超过九成，实现"拿地即开工""交房即办证" [33] - 全国超过30个省（市）试点现房销售及出台相关支持政策 [35] - 北京在集中土地拍卖中设置现房销售环节，湖南优化现房销售试点，山东购买现房住房公积金贷款额度可提高10%以上 [37] - 江西延长现房销售项目土地出让金缴纳期限，对购房者进行契税补贴 [37]

现房销售模式 - 现房销售模式有望成为中国商品住宅销售新常态，是房地产行业发展新模式的实践方向[4] 市场去化与复苏趋势 - 4月去化率同比持增，新规产品入市是主要推动力[5] - 5月或延续弱复苏走势，广州、成都等新规项目集中入市可能带动市场点状回温[5] - 专项债收储规模近4000亿，拟收储宅地6565公顷，助力2025年楼市去库存提速54%，14城广义消化周期下降超1年[6] - 回收宅地中民企占比17%[6] 土地市场动态 - 第19周土地供求规模环比回落，供应建筑面积222万平方米（环比降58%），成交273万平方米（环比降39%）[13] - 上海、西安高总价宅地高溢价成交，周度平均溢价率达8.6%，连续13周超5%[13] - 上海杨浦宅地刷新地价纪录[13] 代建行业发展 - 一线城市代建渗透率长期低于平均水平，但公建配套类政府代建机遇值得深挖[7] - 《代建企业综合能力评价标准》审查通过，首次系统化编制代建企业评价标准，推动行业规范化[14] - 二线城市代建招标数量占比达55%[14] 房企动态与债务重组 - 金科重整计划裁定通过，房企债务重组进入快车道[8][15] - 中国金茂首发年度客户研究报告，越秀展示好房子成果，象屿地产、国贸地产等推新品[15] 住宅产品趋势 - 1-4月全国住宅成交结构趋向更大面积，120㎡以下面积段占比均下降，100-120㎡降幅最明显（降1.5个百分点）[12] - 环渤海、珠三角区域趋向高总价段，中西部趋向低总价段，长三角成交结构稳健[12] 房企战略调整 - 房企谨慎投资，推进组织架构扁平化调整，重点转向存量去化与利润提升[10] 行业榜单与创新 - 2025年4月全国优秀项目榜单发布，测评维度包括创新性、影响力、产品设计亮点等[17]

由于提供的文档内容过于简略，仅包含标题和来源信息，无法提取实质性分析要点。根据现有信息，仅能作如下框架性归类： 政策动态 - 信阳出台现房销售新规，尝试分层推动现房销售模式[1] - 政策意图指向落实房地产行业新发展模式转型[1] 行业趋势 - 现房销售制度可能成为行业中长期转型方向[1] - 政策试点反映"保交楼"背景下销售制度改革探索[1] （注：实际分析需补充完整文章内容方可展开数据引用和详细解读）

现房销售政策动态 - 河南省信阳市住建局发布新规，文件印发后新出让土地开发的商品房一律实行现房销售[1] - 2022年以来全国超30个省(市)出台现房销售相关政策，包括试点项目和支持政策(如延长土地出让金缴纳期限、契税补贴、提高公积金贷款额度等)[1] 现房销售模式特点 - 现房指通过竣工验收可交付使用的房子，与期房(合同签订后1-2年交付)形成对比[1] - 对购房者优势：缩短交付时间、降低维权风险和银行坏账风险[1] - 对房企挑战：增加资金周转时间和开发成本压力[1][2] 预售制与现房销售的资金影响 - 预售制下房企资金来源于开发贷和预售款，银行资金回流速度快[2] - 现房销售延长开发贷使用周期，需优化金融机构配套资金支持政策[2] - 全面取消预售制仍需时间过渡，当前处于逐步推行阶段[2] 行业格局演变趋势 - 现房销售加速房企优胜劣汰，资金实力成为关键竞争要素[2] - 房企需提升项目规划、设计、施工品质以增强产品吸引力[2] - 具备高产品力的房企将在新模式中获得更大发展空间[2]

现房销售模式有望成为中国商品住宅销售新常态，实践和丰富房地产行业发展新模式的应有之义。 ◎ 文 / 杨科伟 近期有关全国推行现房销售的消息不胫而走，引发全行业广泛关注。但中央层面的相关方案并未公开披 露，在"因城施策"背景下的地方试点方兴未艾。因此，现房销售并不是空穴来风的新事物，现房销售模式 的探索在中国房地产市场已有多年历程，最早可追溯至2014年上海黄浦区的一宗地块首次明确要求"建成 房屋须以全装修现房销售"，此后在历轮楼市过热调控措施中，多地都在土地出让环节设置现房销售条 件，将这一模式作为土地出让的特殊要求。 近年来，中国房地产行业经历了深度调整，先是三四线再到二线城市，越来越多项目销售速度赶不上施工 进度，期房变成了现房销售正悄然成为主流趋势，现房销售的市场条件逐渐成熟，将成为推动房地产行业 高质量发展的重要举措。 中央有力有序推进、地方试点进程提速 从被动土地调控手段到主动选择改革 现房销售真正被提上中央政策议程是在2023年全国住房和城乡建设工作会议表示："有条件的可以进行现 房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。"这一 表述进一步强化了现房销售 ...

现房销售趋势 - 全国现房销售制度可能按"新老划断"原则推行 新建商品房适用新规 保障性住房除外 地方政府保留"因城施策"空间 [3] - 2022年以来超30省市推进现房销售试点 北京要求2025年后30%新出让地块现房销售 深圳在土地出让中明确部分地块现房条件 [4] - 海南2020年3月起全面推行现房销售 成为首个落地省份 住建部2024年将其列为房地产新模式重点工作 [6] 现房销售数据表现 - 2025年1-2月现房销售面积3806万平方米 同比增10% 占比达35.4% 较2024全年提升4.6个百分点 [9] - 期房销售面积6940万平方米 同比下降11.8% 现房占比持续提升反映需求端认可度上升 [7][9] 现房销售影响分析 - 现房模式可降低烂尾风险 修复购房者信心 与"好房子"战略协同 激发改善需求 [11] - 倒逼行业优胜劣汰 海南试点后头部房企份额从45%升至68% 产品品质显著改善 [11] - 要求房企具备更强资金和运营能力 加速低效中小房企出清 [11] 辽宁产业动态 - 先进装备制造业数字化研发设计普及率93% 关键工序数控化率56% 工业互联网平台实现供需精准匹配 [29] - 生物医药产业大脑平台应用DeepSeek技术 实时监测行业态势 辅助政府和企业决策 [29] - 建成3个省级中试基地 涵盖化工新材料、洁净能源、精细化工领域 [29] - 东北特钢研发医疗器械用特种不锈钢 实现进口替代 具备耐腐蚀性和生物相容性 [30] 沈阳经济数据 - 1-4月民航客运量283万人次 同比增1.7% 4月单月增速达7.6% 需求明显回暖 [26] - 1-4月货运量2.2万吨 同比降5.2% 但出港货邮量逆势增长1.9% [26] - 4月辽宁CPI同比降0.1% 核心CPI涨0.4% 食品烟酒类价格环比持平 鲜果价格上涨1.4% [27]

现房销售政策推广 - 河南信阳市住建局发布文件，新出让土地开发的商品房一律实行现房销售 [2] - 2024年3月住建部提出"有力有序推进现房销售"，12月全国住房城乡建设工作会议将其列为2025年重点工作 [3] - 2022年末以来全国超30个省(市)出台现房销售政策，2024年现房销售面积达3亿平米(占比30.84%)，同比增长19.1% [3] - 多地正在研究对新出让土地试点现房销售办法，推行速度或将加快 [2] 行业影响分析 - 现房销售将显著增加房企资金周转压力，回款周期延长2-3年，资金占用周期从半年拉长至1.5-2年 [5] - 预售制下开发商可提前回笼60%-70%项目资金，现房销售需承担全周期资金投入 [5] - 行业模式改变将导致融资成本上升，中小房企面临现金流断裂风险 [5] - 短期内可能导致新房供应减少，开发商拿地积极性下降 [6] 房企经营模式转变 - 房企需从"快建快销"转向精细化运营，提升产品力 [4] - 现房销售模式下盈利模式改变，从追求周转速度转向依靠产品溢价创造价值 [4] - 杭州试点项目保利天汇、养云静舍因品质过硬实现二手房价15%-20%溢价 [4] - 北京华曦府项目通过实景示范区开放提升信任度，开盘2小时售罄249套 [4] 政策实施建议 - 政策实施应遵循"法不溯及既往"原则，已出让土地仍按预售制销售 [7] - 销售模式转变应是渐进式过程，以保持市场平稳过渡 [7] - 多地出台配套政策支持现房销售，包括延长土地出让金缴纳期限、契税补贴、提高公积金贷款额度等 [7] - 新政策发布后获取土地项目实行现房销售，之前项目预售节点改为封顶并给予缓冲期 [7]