政策环境与市场整体表现 - 中央及省内一系列稳楼市利好政策实施显效 行业紧盯“稳住楼市”目标 指导各地因城施策、多措并举 加力开展住房促销活动 加大购房、契税补贴等支持力度 [2] - 上半年全省新房销售总体保持平稳 二手房市场持续回升 新房、二手房合计成交面积同比增长3.65% [2] - 6月份全省新建商品房销售量同比增长9.76%、环比增长13.25% 二手房销售量同比增长9.65%、环比增长4.71% [3] 项目销售与市场热度 - 信阳市美好未来社区项目整盘销售额已超过20亿元 6月份到访客户近400组 [2] - 郑州正弘序项目首次线下开盘推出235套房源 截至7月18日已售出210套 销售额超6.5亿元 [3] - 焦作博创云庭项目一期共计200余套房屋 上半年平均月客户到访量180组左右 目前房屋去化率达90% [3] 产品结构与价格趋势 - 随着住房需求向“好不好”转变及高品质供给增加 改善性住房需求不断释放 [3] - 上半年全省90—144平方米新建商品住宅销售面积同比增长11.3%、销售额同比增长14.6% [3] - 在优质改善项目入市带动下 近4个月新建商品房销售均价环比持续小幅回升 [3] 金融与保障性住房支持 - 上半年全省共发放住房公积金个人住房贷款220.47亿元 支持4.34万户缴存职工家庭通过公积金贷款购房 [4] - 截至6月底 今年已开工（筹集）保障性租赁住房项目48个4.41万套 开工率77.92% [4] - 已开工配售型保障性住房项目2个1881套 开工率50.99% 已发放公租房租赁补贴8439户超692万元 [4] 行业未来方向 - 行业将指导各地因城施策出台稳市场、促消费增量政策 持续扩大以旧换新规模 [4] - 行业将推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子” 供需协同促进新房、二手房交易规模保持企稳回暖积极势头 [4] - 行业将完善住房保障供应体系 稳妥推动现房销售 稳步构建发展新模式 [4]

项目概况 - 臻文府为坪山地标综合体六和城二期项目，拟以现房姿态入市，共520套住宅，户型面积59-132平，吹风参考均价3.5万/平，展厅及样板间已开放[1] - 项目配套成熟：商业为益田假日世界（步行70步可达），教育资源包括六联小学、东北师范大学附属学校等[1][13] - 项目曾多次推迟入市：原计划2024年四季度推出，后延期至2025年一季度，最终于2025年3月仍未开盘并从三季度预售名单中消失[4][7][9][11] 产品设计缺陷 - 车位配比不足：总户数520户，机动车位仅358个，缺口162个，配比1:0.69[19] - 容积率与绿化问题：占地面积9254.86平方米，容积率5.78，绿化覆盖率仅25%（低于深圳新房45%平均水平），社区活动空间有限且无泳池[19] - 楼栋间距最小仅24.11米，存在回迁住宅比例，物业管理难度可能增加[19][21] 区域市场对比 - 坪山二手房价格大幅回调：六和城一期2025年成交价低至2.7万-3万/平（87.12平总价262万，70.94平总价191万）[24] - 周边竞品价格倒挂：花样年好时光（与臻文府一路之隔）2025年成交价2.77万/平，较开盘价43768元/平下跌37%；心海城成交价2.16万-2.32万/平，低于2016年开盘价[27][28][29] - 碧湖春天花园二手房成交价跌至1.93万-2.06万/平，较2020年新房均价40612元/平腰斩[33][34][35] 项目核心矛盾 - 现房销售卖点与实际交付标准存疑：样板间非交付标准，宣传的"中芯区"配套需面对周边工业区、批发市场及未拆迁民房的环境问题[15][17][18] - 定价压力：吹风价3.5万/平显著高于周边二手房2万-3万/平区间，且产品为建筑新规前设计，市场接受度存挑战[21][35]

房地产贷款数据 - 2025年二季度末人民币房地产贷款余额53.33万亿元 同比增长0.4% 增速比上年末高0.6个百分点 上半年增加4166亿元 [1] - 房地产开发贷款余额13.81万亿元 同比增长0.3% 上半年增加2926亿元 [1] - 个人住房贷款余额37.74万亿元 同比下降0.1% 增速比上年末高1.2个百分点 上半年增加510亿元 [1] 政策动态与行业趋势 - 国家统计局指出房地产销售面积和价格同比仍在下降 但总体朝着止跌回稳方向迈进 一二三线城市商品房价格降幅有所收窄 [1] - 住房城乡建设部强调因城施策 精准施策 加快建设"好房子" 多管齐下稳定预期 激活需求 优化供给 化解风险 [2] - 国务院积极表态刺激房地产 5年期与1年期利率互换利差转正 显示资本对行业预期改善 [3] 房企债务重组进展 - 14家房企债务重组或重整获批 包括融创 富力 中梁 当代 佳兆业等 部分房企境外债重组已获债权人通过 [2] - 龙光在20天内完成境内债二度重组 显示债务重组进程加速 [2] 券商观点与投资建议 - 中泰证券认为现房销售将改变行业经营模式 看好布局一二线城市 基本面稳健的房企 [3] - 华安证券预测房地产板块绝对收益有5%-15%上行空间 因政策宽松预期推动估值修复 [3] 重点房企经营数据 - 万科一季度营收380亿元 销售350亿元 回款率超100% 完成1万套房屋交付 公开债如期兑付 [4] - 华润置地2025年6月合同销售额234.5亿元 同比下降26.7% 上半年累计销售额1103亿元 同比下降11.6% [4] - 越秀地产上半年合同销售额615亿元 同比上升11% 达成全年目标的51% [4] - 中国金茂2025年6月签约销售金额156亿元 同比增长17.29% [5]

房地产销售模式演变 - 霍英东在上世纪50年代首创"卖楼花"模式（预售制），推动香港楼市繁荣 [1] - 中国房地产20多年繁荣由预售制、98年房改、2002年招拍挂三大制度共同促成 [1] - 2017-2021年新房销售规模维持在17亿㎡以上，现房销售占比持续下降 [1] - 2021年全国新房成交量达历史峰值18亿㎡，现房仅占13%（2.2亿㎡） [1] - 2025年前5个月现房销售占比回升至35.6%（1.26亿㎡/3.53亿㎡），创2007年以来新高 [1] 现房销售政策动态 - 2023年初住建部提出"有条件的地区可进行现房销售"，广东、安徽等省启动试点 [8] - 雄安新区2023年9月全面取消预售，实现"所见即所得、交房即交证" [8] - 信阳2025年5月成为全国首个全面落实现房销售城市，新出让土地项目强制现售 [8] - 湖北荆门2025年7月宣布2026年起新出让土地原则上实行现房销售 [9] - 多地配套土地出让金支付优惠、融资支持等政策激励现房销售 [8][9] 行业争议与现状 - 市场下行期预售制矛盾激化，现房销售呼声高涨但全面推行条件尚不成熟 [3][5] - 开发商资金压力导致房屋交付和质量问题，并非完全由预售制造成 [5][6] - 部分企业主动推出准现房项目，如南京中堃置业"定制化精装、成品房交付"模式 [9] - 行业调整期强制现售可能加速企业出清，需平衡消费者权益与行业稳定 [7][9] 制度本质与未来趋势 - 预售制核心问题在于监管缺位和资金挪用，而非制度本身缺陷 [6] - 现房与预售并非对立关系，关键是如何保障交付品质和消费者权益 [5][7] - 长期来看现房销售将成主流，但需渐进式推进并由地方政府自主决策 [7][9][10] - 2025年多地政策显示现房销售正从试点向制度化过渡 [8][9]

杭州楼市下半年看点 地王项目集中入市 - 上半年杭州近20个板块地价纪录被刷新 涉宅单价地王纪录刷新三次 [3] - 下半年至少有15个总价千万级以上高层住宅入市 最高均价12万元/㎡ [3] - 钱江世纪城奥印鸣翠7月开盘 户型225-350㎡ 放风价8 5万-9万元/㎡ 套均总价2000-3000万元 [3] - 市中心安琪儿项目起步户型200㎡以上 放风价7万-8万元/㎡ 起步总价1500万元以上 [3] - 滨江水电新村项目规划296-506㎡户型 预计均价12万元/㎡ 总价3000万元以上 将成为2025年杭州高层住宅售价天花板 [4] - 建发蒋村项目楼面价创新高 规划排屋产品 套均470㎡ 总价5000万元以上 [4] 二手房市场面临压力 - 上半年杭州二手房成交48926套 创近4年同期新高 但6月成交量较3月高点下跌三成 [6] - 新房售价贴近次新二手房价格 如沐云川二开均价30699元/㎡ 低于金沙湖板块二手房价 [6] - 2025年杭州有8 4万套新房交付 其中一半以上集中在下半年 [7] - 首批5年限售房源最快9月解限 包括天空之城等楼盘 [7] 配售型保障房入市影响 - 杭州已开工近20个配售型保障房项目 2024-2025年计划筹建1 2万套 [8] - 部分项目地段优越 如文晖单元项目紧邻地铁5号线 之江项目距离规划地铁12号线仅400米 [8] - 售价约为同地段商品房50% 实行政府回购制度 无获利空间 [9] 楼市政策可能调整 - 契税 增值税等税费有进一步下调空间 [11] - 房贷利率可能继续下降 [11] - 萧山 余杭已发放购房券 最高抵扣6万元 绍兴多孩家庭购房最高补贴40万元 [11] - 现房销售政策受关注 可能短期内减少可售房源 但会导致土地价格大幅折价 [11]

报告核心观点 当前房地产市场“924”热度渐散重回下行，若无增量政策销售端难自发修复，库存供需关系未明显好转，预计2025全年销售额-5.8%、销售面积-3.6%、投资-9.3%、新开工-2%、竣工-26%，看好风险出清充分、拿地积极、土储质量高、产品力好的企业，推荐中国金茂、华润置地等公司 [2][3][4] 各部分总结 2025上半年回顾 - 政策面：主基调“止跌回稳”和“去库存”，回收存量土地、城中村改造、回收现房稳步推进，构建新模式配套政策有序落地，下半年关注去库存效果和需求端政策时机 [10] - 销售端：“924”热度散后市场下行，若无增量政策难自发修复，1 - 5月全国商品房销售额同比-3.8%、销售面积同比-2.9%，高频数据新房一线城市表现好，二手房同比起色但二季度不如一季度，价格呈前高后低走势 [18][22][34][45] - 土地市场：分化延续，高能级城市地价上升，1 - 5月100大中城市住宅类用地成交建面同比-4.4%、总地价同比+21.1%，一二线城市地价和溢价率上涨明显 [57] - 开发投资：数据持续承压，1 - 5月房地产开发投资额同比-10.7%、房企到位资金同比-5.3%，销售降温拖累房企资金 [70] - 开竣工：数据低迷，1 - 5月房屋新开工面积同比-22.8%、竣工面积同比-17.3%，新开工水平低，竣工下行趋势确定 [74] 2025下半年展望 - 库存：供需关系未明显好转，回收存量土地对总库存有影响但去化周期未显著降低，库存结构呈“源头淤积”型 [82][83] - 销售：不考虑增量政策，预计2025销售额-5.8%、销售面积-3.6% [90] - 投资：预计2025全年-9.3%，建安投资增速预计-9.8%，土地购置费增速预计-8.3% [91] - 开竣工：预计2025全年新开工-2%、竣工-26%，回收存量土地下调新开工预测，竣工基于未竣库存判断 [93] 投资策略 - 筛选指标：以2020 - 2024年累计计提减值/存货判断风险释放，以2023 - 2025年拿地金额/销售金额判断存货支撑发展能力 [99][102] - 投资建议：优选土储健康、积极进取的龙头企业，推荐中国金茂、华润置地、绿城中国、越秀地产、贝壳 - W、我爱我家、华润万象生活 [4][106]

现房销售政策推进现状 - 湖北荆门出台政策推进现房销售，要求2026年起新地块原则上实行现房销售 [2] - 全国已有30多个省市试点现房销售政策，包括海南、雄安新区、北京、深圳等，但多数仍停留在试点或部分项目阶段 [5][6] - 目前仅海南和雄安新区实现全面落地，其他地区政策执行存在"原则上"等模糊表述，实际执行力度有限 [6] 现房销售面临的行业挑战 - 开发商资金压力大，现房销售需垫付全部建设资金，在当前市场环境下现金流紧张 [7][8] - 现房销售回款周期长，相比期房开盘即回款模式，资金周转效率下降约2-3年 [10] - 行业生态链依赖预售制，涉及开发商融资、银行放贷、土地财政等多方利益，单一销售模式改革难以推进 [12][13] 购房者应对策略 - 建议优先选择资金实力强、信誉良好的大型开发商项目，降低烂尾风险 [14] - 需密切关注各城市政策执行差异，辨别实质性推进与形式化表态 [15] - 行业转型需要配套融资模式改革，全面现房销售预计仍需较长时间实现 [16][17]

房企销售表现 - 2025年上半年仅保利发展、绿城中国、中海地产三家房企实现千亿销售额，操盘金额分别为1336.1亿元、1221.1亿元、1141.2亿元 [1] - 2025年全年可能仅剩7家千亿房企，上半年排行第七的万科地产销售额640.8亿元、第八的华发股份497.4亿元 [1][2] 新房市场趋势 - 2025年1-5月全国新建商品房销售面积3.5亿平方米同比下降2.9%，销售额3.4万亿元同比下降3.8% [3] - 现房销售表现优于期房：现房销售面积1.3亿平方米同比增长13.2%，占比35.6%较2024年提升4.8个百分点；期房销售2.3亿平方米同比下降10.0% [4] - 市场呈现"以质换量"特征：一线城市新房均价微涨0.8%，新一线/二线城市微降0.5%；120-140㎡、180-220㎡改善户型占比提升 [5][6] 城市分化特征 - 一线城市高端项目热度高：上海壹号院单盘销售额破百亿，多个项目认购率超200%；北京、上海、广州、深圳新房成交面积同比增幅均超15% [4][5] - 外围区域压力显著：上海新场板块等项目出现无人认购现象 [5] - 杭州、成都优质改善楼盘保持高热度，新房成交平稳 [4] 土地市场动态 - 300城住宅用地出让金同比增长近三成，平均溢价率10.2%同比提升6.0个百分点，TOP20城市占比达68% [7] - 核心城市优质地块受追捧：上海徐汇东安新村地块总价523.03亿元创纪录，7宗溢价率超30%；杭州69宗宅地53宗溢价，29宗溢价率超40% [7][8] - 北京、苏州等地分化明显：北京海淀树村地块楼面价达102347元/㎡，但二季度多底价成交；苏州工业园区地块溢价率45.3% [9]

荆门楼市新政 - 荆门市推出19条稳楼市政策，包括购买地下停车位给予100%契税补助，购买商业办公用房给予50%契税补助 [2][3] - 推行房票安置，允许被征收人及其近亲属使用房票，并支持房票用于购置公寓、车位、商办等非住宅类商品房 [3] - 优化公租房政策，调整申请条件并收购存量商品住房作为公租房 [4] - 有序推进现房销售，2026年1月1日起新出让土地开发的商品房原则上实行现房销售 [2][4] 全国楼市政策动态 - 上半年全国超160省市（县）出台优化政策超340条，其中调整公积金政策超150条 [2][5] - 公积金政策优化方向包括提高贷款额度、优化套数认定标准、延长还款期限、支持提取公积金用于首付等 [5] - 国常会释放政策加力信号，下半年将围绕稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险方向落实政策 [5][6] 政策预期与市场展望 - 预计将加大城中村改造的房票安置力度，促进新增住房需求释放 [6] - 一线城市限制性政策有优化空间，如广州已全面取消限购、限售、限价 [6] - 预计将持续完善专项债券收购闲置土地和存量商品房的配套政策，加速收储节奏 [7] - 城市更新相关政策有望加快落实，包括金融和财政方面的支持措施 [7]

房地产市场政策调整 - 湖北省荆门市推动房地产市场平稳健康发展领导小组办公室印发《关于持续巩固中心城区房地产市场稳定态势的政策措施》 [1] - 新出让的优质房地产开发用地优先采用现房销售模式开发 [1] - 2026年1月1日起新出让土地开发的商品房原则上实行现房销售 [1] 商品房预售门槛调整 - 按照"新老有别"的原则逐步配套提高商品房预售门槛 [1] - 2025年8月1日后取得施工许可证的项目工程形象进度应达到建筑主体结构封顶 [1]