报告行业投资评级 * 报告未明确给出具体的行业投资评级（如“增持”、“中性”等）[1][2][3][4][5][6] 报告的核心观点 * “十四五”期间（2021-2025年）中国房地产市场在2021年规模见顶后进入深度调整期，政策重心从“房住不炒”转向推动市场“止跌回稳”，行业格局重塑，央国企市场份额提升[7][8][9] * “十五五”期间（2026-2030年）房地产市场预计将逐步筑底企稳，年均新建商品住宅销售面积有望保持在7-8亿平方米，市场驱动从“首次置业”转向“置换改善”主导，城市分化成为常态[6][10][15][16][17] * 行业发展趋势聚焦于“好城市+好房子”、存量时代的城市更新潜力释放，以及房企向“轻重并举”模式转型以适应高质量发展新阶段[6][17][18] 第一部分：“十四五”中国房地产市场形势总结 （一）政策环境 * 政策主线从强调“房住不炒”转向推动市场“止跌回稳”，经历全面宽松周期，2024年“去库存”成为重点[7][22] * 需求端政策持续放松：5年期以上LPR累计降息8次共115个基点至3.5%，首套房首付比例下限降至15%，多数城市已全面取消限购限售等限制性政策[29][30][32][33][37][38] * 供给端政策以支持房企融资和盘活存量为主：“金融16条”、“三支箭”落地，设立3000亿元保障性住房再贷款，专项债用于收储存量土地和商品房[26][27][42][44][48][49] * 房地产发展新模式框架逐步清晰：完善“市场+保障、租+购”住房体系，建立“人房地钱”要素联动机制，推进现房销售试点，建设“好房子”成为重要抓手[50][51][52][53][54] （二）市场特征 * 2021年为行业规模拐点，全国新建商品房销售面积达历史峰值16.1亿平方米，随后进入深度调整期[8][56][62] * “十四五”时期全国新建商品房销售总面积约58亿平米，较“十三五”下降25%，2025年销售面积预计为8.8亿平米，较高点下降约五成[8][59][60] * 市场分化加剧：一二线城市新房销售额占比接近六成，表现出较强韧性；三四线城市整体承压，房价回调明显[8][64][71] * 存量时代到来：全国二手房交易量占整体比重超过40%，重点30城二手房成交占比升至65%左右，北京、上海占比超80%[8][73][74][78] * 改善型需求成为主力：重点城市新房市场中120-144平米户型成交占比已超30%[8][72] （三）企业格局 * 房企经营压力加大，规模房企数量持续萎缩：2024年千亿房企仅剩11家，相比2020年减少30家，“十四五”时期累计77家房企出现债务违约[9] * 行业集中度显著回落：TOP100房企销售额占全国比重由2020年的近六成降至2025年1-10月的约29.4%[9][87] * 央国企市场份额提升：2025年1-11月销售额TOP100企业中央国企有52家，拿地前100中约八成成为央国企[9] 第二部分：“十五五”中国房地产市场趋势展望 （一）发展环境 * 经济增长锚定2035年人均GDP达到中等发达国家水平，扩大内需是核心，房地产仍将发挥支柱产业作用[10] * 城镇化迈向“提质”新阶段：2024年城镇化率达67%，区域发展聚焦核心城市群与都市圈，分化成为市场主要特征[11] * 房地产政策短期聚焦“止跌回稳”，中长期锚定高质量发展，加快构建发展新模式[12] （二）市场预判 * 模型预判2026-2030年新建商品住宅年均销售面积有望保持在7-8亿平方米[6][15] * 需求结构转变：新增城镇人口需求（五年约3650万人，带动住房需求16.1亿平米）、改善型需求（成为核心引擎，占总需求比例约四成，带动增量20.3亿平米）、拆迁改造需求（约13.4亿平米）共同构成“十五五”时期约49.8亿平米的城镇住房总需求[15] * 当前住房需求已由“刚需”驱动转为“改善”主导，预计“十五五”前期销售量价仍有下行压力，中后期有望逐步走出低迷[16] （三）发展趋势 * 城市分化成常态：“好城市+好房子”具备发展空间，一二线核心城市凭借经济与产业优势，市场仍有空间[17] * 存量时代到来，城市更新潜力释放：城市更新将成为“十五五”城市发展重要抓手，为房地产发展注入新动力，改造需求多集中于大城市[17] * 房企转型“轻重并举”：企业需构建“开发、运营、服务”多元业务体系，聚焦产品力提升，拓展代建、物业、商业运营等轻资产业务，并利用数字技术降本增效[18]

全国“十五五”房地产发展规划核心方向 - 全国已有27个省份在其“十五五”规划建议中明确了未来五年房地产发展的重点方向与实施路径[1] - 核心目标是推动房地产高质量发展，主要涉及四大方向[1] 房地产发展新模式构建 - 多数省份延续全国“完善商品房开发、融资、销售等基础制度”的提法[1] - 山西省进一步细化，指出将完善“商品房开发项目公司制、主办银行制、现房销售、房屋全生命周期安全管理等基础性制度”[1] 保障性住房供给优化 - 多数省份强调相关内容[1] - 河北、湖南明确以“以需定建、以需定购”的方式优化供给，精准控制供应规模以保障市场平稳运行[1] “好房子”建设标准提升 - 多数省市加快“好房子”建设[1] - 吉林省在此基础上强调“价格合理”，表明“好房子”旨在整体提升住房建设与居民居住品质，而非单纯提供改善性住房[1] 房屋全生命周期安全管理 - 将建立房屋全生命周期安全管理制度[1] - 房屋安全体检、安全管理资金和质量安全保险制度，有望为存量住房提供持续安全保障[1] 土地与要素联动机制 - 山东、江苏、山西、湖北明确指出将建立或健全“人、房、地、钱”要素联动机制[2] - 此举旨在实现房地产用地供应更精准，通过调整规模与区位安排来更好适配当前市场需求[2] - 山东省明确将“加强优质地块供给”[2] - 北京市指出将“推动站城融合发展”，实施以公共交通为导向的综合开发，优先向轨道交通站点周边供应建设用地[2] 存量房产盘活路径 - 重庆、江苏、辽宁、北京等地强调盘活存量[2] - 江苏省明确通过“巩固扩大房票安置成效，加大住房以旧换新力度”来盘活存量商品房[2] - 辽宁省在房票安置、以旧换新基础上，指出收购存量商品房也是重要举措[2] - 北京市明确将“优化保障性住房供给，加大存量资源盘活力度”，预计未来存量房屋改建或转化为保障房的力度较大[2] 地方特色住房产品发展 - 青海、黑龙江、贵州结合区域及市场特点，打造适配住房产品[3] - 青海省提出打造“避暑房”等具有青海特色的住房产品[3] - 黑龙江省提出“适应高寒地区特点，建设安全舒适绿色智慧的‘好房子’”[3] - 贵州省提出“大力发展旅居地产”[3] 老旧住房更新模式 - 广东、福建等地强调“支持老旧住房自主更新、原拆原建”[3] - 涉及省份范围正不断扩大，有望为此类更新模式提供更多案例参考[3]

山西省房地产发展新模式 - 推动房地产高质量发展 加快构建房地产发展新模式 [1] - 建立人房地钱要素联动机制 [1] - 完善商品房开发项目公司制 主办银行制 现房销售 房屋全生命周期安全管理等基础性制度 [1] 住房供应体系与保障 - 健全"市场+保障"的住房供应体系 [1] - 因城施策增加改善性住房供给 [1] - 优化保障性住房供给 提升住房保障水平 满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求 [1] 房屋品质与物业服务 - 建设安全舒适绿色智慧的"好房子" [1] - 实施房屋品质提升工程 [1] - 实施物业服务质量提升行动 [1]

山西省房地产发展新模式规划 - 山西省发布国民经济和社会发展第十五个五年规划建议 推动房地产高质量发展[2] - 加快构建房地产发展新模式 建立人房地钱要素联动机制[2] - 完善商品房开发项目公司制、主办银行制、现房销售、房屋全生命周期安全管理等基础性制度[2] 住房供应体系与产品方向 - 健全“市场+保障”的住房供应体系[2] - 因城施策增加改善性住房供给[2] - 建设安全舒适绿色智慧的“好房子” 实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动[2] 保障性住房发展重点 - 优化保障性住房供给 提升住房保障水平[1][2] - 满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求[1][2]

房地产市场新形势 - 全国新建商品住房销售面积1-10月份下降6.8%，但降幅相比去年同期有所收窄[2] - 房地产供求关系发生重大变化，住房市场进入存量时代，需求端以年轻人、新市民为主导的刚需、刚改需求占主导[2] - 二手住房因总价低、区位好、配套好、即买即住等优点，交易量回稳且占比上升，逐渐占据主导地位[2] - 2023年至2025年1-10月份，全国30个重点城市二手住房交易量同比分别增长33%、6%和9%[2] - 目前全国有15个省份的二手住房交易量已超过新房[2] 市场整体表现与供给侧调整 - 今年1-10月，30个重点城市一二手住房成交总面积27443万平方米，与2024年同期基本持平，显示市场交易量止跌回稳[3] - 1-10月份房屋新开工面积下降19.8%，房地产开发投资下降14.7%，反映市场自发调节及旧模式向新模式转型[3] - 商品房新开工面积跌幅从过去三年（2022-2024年）均超过20%收窄至今年20%以内，销售面积跌幅从去年全年的12.9%收窄至1-10月份的6.8%[4] - 供需两端持续再平衡下，商品房待售面积增幅也有所下行[4] 政策导向与未来方向 - 中央政治局会议提出促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设实施“严控增量、优化存量、提高质量”的12字方针[3] - 政策基于“两个转向”的重大判断：城镇化从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效为主[3] - 严控增量是供给侧管理的关键，需详细分析各片区、各类人群住房需求的变化，实现土地供应和信贷投放的精准反推[4][5] - 行业需以高质量供给牵引和激发需求，将“好房子”理念贯穿到各类住房中，并促进就业和增加收入以提高消费能力[5]

房地产市场表现 - 2025年前三季度黑龙江省新建商品房销售面积同比增长1.3%，增速高于全国平均水平且连续3个月实现正增长 [1] - 市场信心得到有效提振，今年提前三个月完成保交房交付目标，累计交付各类房屋超过12万套 [3] 政策支持与机制建设 - 建立“人房地钱”要素联动机制，以人定房、以房定地、以房定钱，使市场供需更平衡、结构更合理 [3] - 推出“卖旧买新”、“商转公”、公积金贷款提额度等一系列政策以减轻居民购房压力 [3] - 强化项目预售资金的全程监管，严防企业抽逃挪用 [3] 住房保障体系建设 - “十四五”期间通过公租房实物配租、筹集建设保障性住房等方式，累计发放租赁补贴21.39亿元，惠及百姓22.78万户 [3] - 有效解决低保低收入、新市民、青年人、中低收入等不同群体的住房难题 [3] 住宅品质提升 - 在全国率先出台《住宅品质提升设计指引》，重点打造安全、舒适、绿色、智慧的“好房子” [3] - 推动高品质住宅建设以更好满足改善性住房需求 [3]

城市更新政策方向 - 广州市将城市更新与稳就业、稳企业、稳市场、稳预期相结合 [1] - 采取"拆、治、兴"并举的策略推进城市更新和城中村改造 [1] - 目标是通过城市更新实现老城市新活力 [1] 房地产发展机制 - 探索建立"人房地钱"要素联动机制 [1] - 升级房票安置政策 [1] - 完善征地拆迁补偿安置工作机制 [1] 住房供应体系 - 优化"市场+保障"住房供应体系 [1] - 加快构建房地产发展新模式 [1]