报告行业投资评级 - 报告未明确给出对成都写字楼及零售市场的整体投资评级 [1] 报告核心观点 - 成都甲级写字楼市场面临供需失衡压力 租金持续下行 空置率攀升 需求疲弱导致年度净吸纳量首次转负 未来在新增供应和宏观经济背景下预计延续承压态势 [35] - 成都优质零售市场展现出较强消费韧性和潜力 国际品牌持续深耕 入境旅游消费成为新增长点 消费行为向体验与社交转变推动线下空间优化 运动及户外品牌扩张积极 [54] 成都宏观经济概况 - 2025年前三季度 成都地区生产总值在所列主要城市中最高 达24,449.4亿元 [4] - 2025年前三季度 成都第三产业增长率为6.0% 社会消费品零售总额增长率为6.5% 在所列城市中均表现领先 [6][8] - 2025年前三季度 成都城镇居民人均可支配收入为44,507元 在所列城市中最高 [10] - 2024年末成都常住人口为2,147.4万人 [12] - 2025年前三季度 成都房地产开发投资增速为-0.2% [14] 主要地块成交情况 - 2025年第四季度 成都核心区域住宅用地成交活跃 主要竞得方包括润达丰滨江 中海地产 中粮大悦城 保利发展 越秀地产等 [17] - 成交地块楼面价介于16,500元/平方米至21,500元/平方米之间 [17] 甲级写字楼市场概况 - 2025年第四季度 成都甲级写字楼市场无新增供应 总存量维持在3,473,265平方米 [19][35] - 2025年第四季度 平均租金同比下降13.5%至84.0元/平方米/月 空置率同比上升6.0个百分点至31.8% [19][35] - 2025年第四季度净吸纳量为-18,301平方米 全年净吸纳量首次转为负值 [19][35] - 六大核心区域中 金融城存量占比约32% 平均租金最高为94.58元/平方米/月（大源） 空置率最高为51.84%（天府新区新商务区） [21][35] - 2026-2029年 成都甲级写字楼市场将有大量新增供应入市 主要集中在金融城和天府新区新商务区 [25] - 2025年第四季度主要租赁成交集中在金融城和科技商务区 租户以金融服务（30%）和房地产建筑（27%）行业为主 [28][29] 优质零售市场概况 - 2025年第四季度 成都优质零售市场无新增供应 总存量维持在8,498,923平方米 [40] - 2025年第四季度 平均租金环比下降至585.0元/平方米/月 空置率环比上升至8.68% 净吸纳量为-11,391平方米 [40] - 各核心商圈中 春盐商圈平均租金最高为1,368.52元/平方米/月 空置率也最高达20.83% 攀成钢商圈空置率最低为1.63% [41] - 2026-2029年 成都零售市场未来供应预计将陆续入市 2026年预测新增供应约24万平方米 [45][54] - 2025年第四季度主要新店开幕集中在春盐商圈和攀成钢商圈 引入品牌包括ROCK&RIDE ASICS FERRAGAMO等 [48] - 2025年成都航空口岸入境外籍旅客达172万人次 同比增长53% [54]

政策动态 - 2025年11月28日，证监会发布《商业REITs征求意见稿》，就推出商业不动产投资信托基金试点征求意见 [4] - 2025年12月1日，国家发改委印发《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，将行业范围扩展至商业办公设施、城市更新设施，并在消费基础设施中增加体育场馆、商业综合体及四星级及以上酒店项目 [4] - 商业不动产REITs整体制度框架延用基础设施公募REITs，但《商业REITs征求意见稿》在基金管理人、托管人要求、管理人职责及资产要求等方面的规定更为简洁 [6] 市场意义与机遇 - 在房地产市场承压下行背景下推出商业不动产REITs，旨在通过盘活存量商业不动产，改善企业资产结构，助力房地产行业向新发展模式转型 [5] - 商业不动产是海外成熟REITs市场的重要底层资产，此次扩充丰富了国内公募REITs市场资产类型，为市场投资者提供了更多选择 [5] - 海外REITs多在房地产市场承压时推出，通过为企业提供稳定的股权融资新途径，起到降低企业杠杆及优化资产结构的作用，推动企业从“重开发”向“重运营”转型 [5] 制度与产品展望 - 商办基础设施及消费基础设施在基础设施公募REITs及商业不动产REITs中均适用，具体类别及审核机制仍需等待证监会进一步的细则出台 [6] - 若推进双轨制审核，可为发行人提供更多选择，有望提升审核效率，加速REITs市场扩容，双轨可各有侧重，提供更灵活的制度设计及产品机制 [6] - 对于关键的扩募机制及试点税收政策，仍需关注其在商业REITs中的适用性 [6] 市场表现与估值 - 年末产品解禁及止盈动力增强，叠加产品供给扩张预期，使基础设施公募REITs二级市场短期承压 [8] - 从日本市场历史数据看，其写字楼REIT及酒店REIT历史分红收益率均值分别约为4.0%及3.7%，与目前国内基础设施公募REITs产权类产品分红收益率相近 [8] - 新品类商业不动产REITs的估值及底层资产的经营质量，是影响未来投资的关键因素 [8]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2025年11月28日，证监会就推出商业不动产REITs试点征求意见，12月1日，国家发改委办公厅印发清单，行业领域拓展至商业办公设施及城市更新设施项目等，丰富了我国公募REITs市场资产类型 [3][10][14] - 海外REITs多在房地产市场承压下行时推出，当前我国房地产市场仍呈承压下行态势，推出商业不动产REITs有望盘活存量商业不动产，助力房地产行业向新发展模式转型 [3][10] - 商业不动产REITs整体制度框架延用基础设施公募REITs，但具体类别及审核机制仍待细则出台，推进双轨制审核有望提升效率，加速REITs市场扩容，同时需关注扩募机制及试点税收政策的适用性 [3] - 年末基础设施公募REITs二级市场有所承压，新品类的估值及资产经营质量是影响未来投资的关键 [3] - 整体较低利率环境下，高分红的公募REITs有明显利差优势，随着品类扩张及制度完善，市场有望加速发展，建议关注新品类项目推进、底层资产需求端较强的产品及扩募 [3] 根据相关目录分别进行总结 公募REITs扩容至商业领域 - 2025年11月28日，证监会发布征求意见稿，就推出商业不动产REITs试点征求意见，意见反馈截止时间为12月27日 [10] - 国家发改委办公厅印发清单，行业领域拓展至商业办公设施、城市更新设施项目等，消费基础设施增加体育场馆、商业综合体及四星级及以上酒店项目细分类别 [3][14] - 2024年第三季度，我国五星级饭店736家，营业收入占星级旅游饭店的43.5%；四星级饭店2073家，营业收入占星级旅游饭店的37.6% [12] - 商业办公设施包括超大特大城市的超甲级、甲级商务楼宇项目；城市更新项目包括老旧街区、老旧厂区更新改造项目等；同时设置隔离机制，发起人不得从事商品住宅开发业务 [12] 证监会就商业REITs试点征求意见 - 产品定义：商业不动产投资信托基金是通过投资商业不动产资产支持证券获取所有权或经营权，运营管理以获取稳定现金流并分配收益的封闭式公开募集证券投资基金 [15] - 申报流程：申请募集商业不动产投资信托基金，基金管理人应向中国证监会提交规定的注册申请材料 [20] - 海外商业地产范畴广泛，部分业态与我国产权类REITs试点业态相同；美国写字楼REIT和酒店REIT 1994 - 2023年分红收益率均值约为5.3%及4.8%，日本写字楼REIT和酒店REIT 2000年1月 - 2025年2月分红收益率均值约为4.0%及3.7% [19] 关注制度衔接 - 商业不动产REITs整体制度框架延用基础设施公募REITs，《商业REITs征求意见稿》在部分方面规定更简洁，具体类别及审核机制待细则出台 [3][26] - 推进双轨制审核可提供更多选择，提升效率，加速市场扩容，双轨可各有侧重，提供灵活制度设计及产品机制，同时需关注扩募机制及试点税收政策在商业REITs中的适用性 [3][27] - 介绍了基金管理人、基金托管人胜任要求，基金管理人职责，项目申报要求，资产要求，监管及行业自律等方面内容 [27]

公募REITs一季度业绩表现 - 全市场已上市并披露经营数据的公募REITs有62只，一季度共实现营业收入47.79亿元，净利润8.4亿元 [1] - 一季度营收超过1亿元的产品共有15只，29只产品净利润超过1000万元，还有产品单季度净利润过亿元 [1] - 消费类REITs增速亮眼，华夏华润商业REIT、华夏金茂商业REIT和嘉实物美消费REIT营收同比分别增长82.28%、60.85%和30.2% [2] - 华夏华润商业REIT底层资产青岛万象城出租率达到99.10%，租金单价为421.03元/平方米/月，一季度净利润900.14万元同比涨幅超300% [2] - 高速公路REITs表现稳健，平安宁波交投REIT收入5.17亿元，净利润1.08亿元，基础资产杭州湾跨海大桥车流量同比增长6.67% [2][3] 保租房REITs市场表现 - 一季度保租房REITs二级市场价格涨幅显著，招商基金蛇口租赁住房REIT累计涨幅达13.7% [3] - 华夏北京保障房REIT、华夏基金华润有巢REIT、国泰君安城投宽庭保租房REIT涨幅均超10% [3] - 汇添富上海地产租赁住房REIT首日涨幅达30%，已上市的7支保租房REITs自发行上市以来累计涨幅均超30% [3] - 华夏北京保障房REIT和中金厦门安居REIT涨幅达50%以上 [3] 公募REITs市场扩容趋势 - 截至4月25日，今年以来已有7只REITs上市，公募REITs上市数量达到65只 [4] - 中国建筑积极探索通过保租房REITs等金融手段拓宽资产盘活渠道 [4] - 凯德投资提交申请拟推出首只消费基础设施REITs凯德商业C-REIT [5] - 广东发文支持更多符合条件的民营资本项目发行基础设施REITs [5] 民营企业参与REITs现状与挑战 - 民营企业主导或深度参与的项目包括中金普洛斯REIT、京东智能产发仓储物流REIT等 [5] - 民营企业面临收益率达不到要求、市场接受度存疑等问题 [6] - REITs要求近3年运营净现金流复合增长率≥5%，年均现金分红覆盖率≥1.1倍 [6] - 民营企业需提供0.5%-1%溢价收益率补偿 [6] - 民营企业需补足资产合规性、运营质量、团队能力和治理结构等短板 [7]