公募REITs市场表现 - 中证REITs全收益指数上涨1 58%，中证REITs（收盘）指数上涨1 55% [1] - REITs总指数跑赢沪深300指数0 69个百分点，跑赢中证全债指数1 41个百分点，跑输南华商品指数0 24个百分点 [1] - 公募REITs总市值首次突破2000亿元，达2019 9亿元 [2] - 全市场66只REITs中54只环比上涨，12只下跌 [1][3] 细分资产表现 - 交通基础设施和市政水利板块表现较优 [1] - 产权类REITs上涨0 9%，经营权类REITs上涨3 2% [2] - 高速公路板块连续第3周领涨，总回报指数涨幅达3 34% [2] - 涨幅前三均为高速公路REITs：招商高速公路REIT（7 96%）、华泰江苏交控REIT（5 9%）、平安宁波交投REIT（5 84%） [1][3] - 跌幅前三为嘉实京东仓储基础设施REIT（-1 22%）、华夏金隅智造工场REIT（-1 07%）、华泰南京建邺REIT（-1%） [1] 流动性与资金动向 - 上周成交规模20 9亿元，水利设施类REITs日均换手率领先 [6] - 成交量前三：华夏合肥高新REIT、博时蛇口产园REIT、华夏中国交建REIT [6] - 成交额前三：华夏中国交建REIT、中金安徽交控REIT、国金中国铁建REIT [6] - 主力净流入总额905万元，交通基础设施类净流入额最高 [7] 政策与行业动态 - 上海市发改委推动REITs提质扩容，建立动态储备机制 [8] - 4单项目提交监管问询反馈，估值均调降：创金合信首农产业园REIT（-7 1%）、华夏华电清洁能源REIT（-0 3%）、南方万国数据中心REIT（-11 9%）、南方润泽科技数据中心REIT（-11 4%） [9] - 中金中国绿发商业REIT、中银中外运仓储物流REIT获证监会注册批复 [9] - 28只REITs处于待上市状态（16只首发，12只扩募） [9]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 本周中证 REITs 指数收涨，REITs 总市值突破 2000 亿元，三单公募 REITs 取得新进展，市场持续扩容 [1] - 本周经营权类 REITs 走势强于产权类 REITs，全市场各类型 REITs 收涨，能源、交通、消费 REITs 涨幅最大 [1] - 截至 6 月 6 日，公募 REITs 年化现金分派率均值为 5.8%，高于当前主流固收资产的静态收益率 [1] 各部分总结 市场走势 - 二级市场走势：截至 6 月 6 日，中证 REITs 指数收盘价 881.85 点，整周涨跌幅 +1.6%，表现强于中证转债、沪深 300、中证全债指数；年初至今涨跌幅 +11.7%，排名领先；近一年回报率 11.1%，波动率 7.0%，回报率高于其他指数，波动率低于沪深 300 和中证转债指数；REITs 总市值升至 2021 亿元，较上周增加 39 亿元，全周日均换手率 0.60%，较前一周增加 0.04 个百分点 [2][8][13] - 不同项目属性和类型表现：产权类和特许经营权类 REITs 平均周涨跌幅为 +0.9%、+3.0%；各类 REITs 收涨，能源、交通、消费类涨幅最大，分别为 3.7%、3.5%、2.4%；周度涨幅排名前三的是招商高速公路 REIT（+7.96%）、华泰江苏交控 REIT（+5.90%）、平安宁波交投 REIT（+5.84%） [3][18][22] - 交易活跃度和资金流向：水利设施类本周交易最活跃，区间日均换手率 1.0%，成交额占比 1.6%；交通基础设施类成交额占比最高，区间日均换手率 0.7%，成交额占比 34.3%；主力净流入额前三名是平安广州广河 REIT（832 万元）、华夏中国交建 REIT(744 万元）、华夏合肥高新 REIT(539 万元） [3][24] 一级市场发行 - 截至 6 月 6 日，已申报 1 只，已问询 1 只，已受理 2 只，已反馈 7 只，已通过待上市 5 只，已上市首发产品 3 只 [26] 估值跟踪 - 债性角度：截至 6 月 6 日，公募 REITs 年化现金分派率均值为 5.8%，高于主流固收资产静态收益率 [28] - 股性角度：通过相对净值折溢价率、IRR、P/FFO 判断估值，不同项目类型指标不同；产权类关注股息率，经营权类关注内部收益率，截至 6 月 6 日，产权 REITs 股息率比中证红利股股息率均值低 315BP，经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 167BP [28][29] 行业要闻 - 5 月 30 日，中银中外运仓储物流 REIT 获注册，首发资产聚焦多地物流节点，拟投资 6 处基础设施，总面积 30.54 万平方米，出租率 95.59%，估值 10.97 亿元 [35] - 5 月 30 日，国泰君安临港产业园 REIT 扩募获批复，底层资产为漕河泾科技绿洲康桥园区，建筑面积约 18.24 万㎡，估值 15.32 亿元 [35] - 6 月 3 日，上海市发改委印发通知，建立储备库，优化审核推荐，提升申报发行效率 [35] - 6 月 3 日，南方万国数据 REIT 与南方润泽科技 REIT 完成反馈回复，调整评估基准日，估值下调约 12%，披露节能改造计划 [35] - 6 月 3 日，中金中国绿发商业 REIT 获批复，底层资产为领秀城贵和购物中心，估值 15.30 亿元 [35][36]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 随着存款利率下降，具有高分红属性的REITs配置吸引力增强，行情持续走强 [1] - 本周中证REITs>中证全债>中证转债>沪深300，REITs全周日均换手率较前一周略有上升 [1] - 全市场保障房、交通、仓储物流类REITs涨幅领先，生态环保、市政设施REITs微跌 [1] - 截至5月23日，公募REITs年化现金分派率均值为6.1%，高于当前主流固收资产的静态收益率 [1] - 当前产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低316BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为216BP [1] 二级市场走势 - 截至2025年5月23日，中证REITs（收盘）指数收盘价为869.19点，整周涨跌幅为+1.2%，表现强于沪深300指数（-0.2%）、中证转债指数（-0.1%）以及中证全债指数（+0.1%） [2][8] - 年初至今，各类主要指数涨跌幅排序为：中证REITs（+10.1%）>中证转债（+3.3%）>中证全债（+0.6%）>沪深300（-1.3%） [2][8] - 截至2025年5月23日，近一年中证REITs指数回报率为9.6%，波动率为6.9%，回报率高于沪深300指数、中证转债指数以及中证全债指数；波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数 [2][13] - REITs总市值在5月23日上升至1984亿元，较上周增加52亿元；全周日均换手率为0.71%，较前一周上升0.13个百分点 [2][13] 不同项目REITs表现 - 截至2025年5月23日，产权类REITSs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为+1.6%、+2.1% [3][18] - 不同项目类型REITs周涨跌幅分化，平均涨幅最大的三个项目类型分别为保障性租赁住房类（3.0%）、交通基础设施类（2.6%）和仓储物流类（2.1%） [3][18] - 周度涨幅排名前三的三只REITs分别为华泰苏州恒泰租赁住房REIT（+17.56%）、招商高速公路REIT（+11.54%）、平安宁波交投REIT（+5.73%） [3][22] - 保障性租赁住房类本周交易最活跃，区间日均换手率为1.3%，成交额占REITs总成交额15.6%；交通基础设施类成交额占比最高，区间日均换手率为0.7%，成交额占REITs总成交额24.9% [4][23] - 本周不同REITs产品资金流向中，主力净流入额前三名分别为华泰苏州恒泰租赁住房REIT（4247万元）、平安广州广河REIT(1458万元）、红土创新盐田港REIT(981万元） [4][24] 一级市场发行 - 截至2025年5月23日，在交易所处在已申报阶段的REITs产品共有1只，已问询的产品1只，已受理的产品2只，已反馈的产品8只，已通过待上市的产品3只，另有通过已上市的首发产品3只 [26] 估值跟踪 - 截至5月23日，公募REITs年化现金分派率均值为6.1%，显著高于当前主流固收资产的静态收益率 [28] - 从股性角度，通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO判断REITs估值情况，相对净值折溢价率偏向长期视角，P/FFO偏向短期视角 [28] - 截至2025年5月23日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低316BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为216BP [29] 行业要闻 - 5月20日，创金合信电子城产业园REIT项目已正式受理，这是创金合信申报的第二单公募REITs产品 [36] - 5月19日，中金中国绿发商业资产封闭式基础设施证券投资基金的审核状态为通过，消费基础设施公募REITs继续扩容 [36] - 5月20日盘后，易方达华威市场REIT与红土创新深圳安居REIT分别较发行价累计上涨71.39%和52.78%，触及监管停牌阈值 [36] - 5月21日，江苏省首单租赁住房REITs项目——“华泰苏州恒泰租赁住房REIT”正式在上交所挂牌上市，网下和公众认购倍数分别达216.91倍和829.78倍，上市首日涨幅29.99% [36]

核心观点 本周REITs市场上行，成交活跃度上升，首程控股携手中国人寿设立百亿REITs投资基金，市场持续发展且各指数和个券表现有差异，不同类型REITs在流动性、估值等方面呈现不同特征 [1][2][3] 各部分总结 行业动态 - 国寿投资公司与首程控股、财信吉祥人寿签署北京平准基础设施不动产股权投资基金协议，目标规模100亿元，首期超50亿元，为目前市场单只规模最大的公募REITs投资基金 [1][7] 一级市场 - 截至2025年5月23日，上市REITs发行规模达1744亿元，共发行66只 [8] 市场表现 - 本周（2025.5.19 - 2025.5.23）REITs市场上行，中证REITs全收益指数涨1.20%，REITs总指数涨1.65%，产权REITs指数涨1.53%，经营权REITs指数涨1.80% [2][16] - 大类资产角度，REITs总指数跑赢沪深300指数1.82个百分点、中证全债指数1.57个百分点、南华商品指数2.14个百分点 [2][16] - 个券层面，华泰苏州恒泰租赁住房REIT、招商高速公路REIT、平安宁波交投REIT领涨，涨跌幅分别为52.82%、11.54%、5.73% [2][16] 相关性 - REITs指数与上证50、沪深300、中证1000等指数在近20日、60日和250日有不同相关系数 [29] - REITs细分类别内部在近20日、60日和250日也呈现不同相关性 [30] 流动性 - 本周REITs总体成交活跃度上升，总成交额(MA5)为6.24亿元，环比上升27.8%，产权和经营权成交额(MA5)分别为3.7和2.55亿元，环比分别变化22.6%和36.2% [3][36] - 细分类型中，交通基础设施类REITs本周MA5成交额最大，占比24.9% [3][36] - 本周REITs总成交量(MA5)为1.37亿份，环比上升22.2%，产权和经营权成交量(MA5)分别为1.02和0.35亿份，环比分别变化18.5%和34.6% [36] - 园区基础设施类REITs本周MA5成交量最大，占比31.1% [36] 估值 - 报告给出各类型REITs的中债估值收益率及P/NAV和其历史分位数，如东吴苏园产业REIT中债估值收益率5.72%，历史分位数30%，P/NAV为0.97，历史分位数31% [43]

公募REITs一季度业绩表现 - 全市场已上市并披露经营数据的公募REITs有62只，一季度共实现营业收入47.79亿元，净利润8.4亿元 [1] - 一季度营收超过1亿元的产品共有15只，29只产品净利润超过1000万元，还有产品单季度净利润过亿元 [1] - 消费类REITs增速亮眼，华夏华润商业REIT、华夏金茂商业REIT和嘉实物美消费REIT营收同比分别增长82.28%、60.85%和30.2% [2] - 华夏华润商业REIT底层资产青岛万象城出租率达到99.10%，租金单价为421.03元/平方米/月，一季度净利润900.14万元同比涨幅超300% [2] - 高速公路REITs表现稳健，平安宁波交投REIT收入5.17亿元，净利润1.08亿元，基础资产杭州湾跨海大桥车流量同比增长6.67% [2][3] 保租房REITs市场表现 - 一季度保租房REITs二级市场价格涨幅显著，招商基金蛇口租赁住房REIT累计涨幅达13.7% [3] - 华夏北京保障房REIT、华夏基金华润有巢REIT、国泰君安城投宽庭保租房REIT涨幅均超10% [3] - 汇添富上海地产租赁住房REIT首日涨幅达30%，已上市的7支保租房REITs自发行上市以来累计涨幅均超30% [3] - 华夏北京保障房REIT和中金厦门安居REIT涨幅达50%以上 [3] 公募REITs市场扩容趋势 - 截至4月25日，今年以来已有7只REITs上市，公募REITs上市数量达到65只 [4] - 中国建筑积极探索通过保租房REITs等金融手段拓宽资产盘活渠道 [4] - 凯德投资提交申请拟推出首只消费基础设施REITs凯德商业C-REIT [5] - 广东发文支持更多符合条件的民营资本项目发行基础设施REITs [5] 民营企业参与REITs现状与挑战 - 民营企业主导或深度参与的项目包括中金普洛斯REIT、京东智能产发仓储物流REIT等 [5] - 民营企业面临收益率达不到要求、市场接受度存疑等问题 [6] - REITs要求近3年运营净现金流复合增长率≥5%，年均现金分红覆盖率≥1.1倍 [6] - 民营企业需提供0.5%-1%溢价收益率补偿 [6] - 民营企业需补足资产合规性、运营质量、团队能力和治理结构等短板 [7]