政策调整核心内容 - 海南省出台“商转公”新政，核心目标是降低存量房贷成本 [1] - 新政在原有“自筹结清”办理方式基础上，新增“带押直转”模式 [1] - 贷款支持范围由仅限新建商品住房拓宽至新建商品住房、二手住房、保障性住房等购房类型 [1] 贷款办理方式 - “带押直转”模式：贷款审批通过后，借款人办理房产第二顺位抵押登记，贷款资金直接划转至原商贷银行结清贷款，无需自筹资金 [2] - “自筹结清”模式：贷款审批通过后，借款人须先自筹资金结清原商贷并注销抵押登记，再办理公积金贷款抵押登记，资金划至个人账户 [2] 政策影响与机制 - 政策调整将帮助借款人减轻贷款利息负担 [2] - 建立“商转公”贷款与个贷率联动机制，当个贷率达到95%时启动按月限额和轮候机制，每月受理限额为5亿元 [2] - 当综合个贷率（含贴息贷款）达到110%时，暂停受理商转公贷款 [2]

政策支持举措 - 10月份全国超20地推出支持举措以助力住房需求释放和房地产市场平稳健康发展 [1] - 政策主要从优化住房公积金政策、推进"好房子"建设、发放购房补贴等角度发力 [1] 住房公积金政策优化 - 支持房贷"商转公"成为多地政策发力重点 [1] - 广州市提出支持缴存人提取公积金支付首付款同时申请公积金贷款，并实施商转公贷款 [1] - 成都市修订管理办法，扩大"商转公"政策受益范围至符合条件的异地缴存人 [1] "好房子"建设推进 - 海口市发布17条措施，鼓励建设下沉空间、提升公共设施防风防洪能力、设置高品质住宅阳台 [2] - 青岛市发布"好房子"建设标准体系征求意见稿，拟通过技术规范与政策引导推动住房品质提升 [2] - 行业观点认为未来各地"好房子"建设标准和规范计容规则政策有望加快完善 [2] 购房补贴发放 - 杭州市萧山区、富阳区、临安区开展"购房+消费券"活动，对购买新建商品房住宅每套发放10万元消费券 [2] 行业趋势与展望 - 行业专家指出四季度需采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳，立足于"一城一策"进行精准政策落实 [3] - 从大方向看，房地产市场向好的趋势不变 [3]

政策修订核心内容 - 成都修订商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款管理办法 有效期延长至5年 [1] - 修订主要从扩大政策受益范围 优化群众办事体验等方面加大支持力度 [1] 扩大政策受益范围 - 取消本市缴存限制 异地缴存人在成都购房也可申请商转公贷款 惠及异地工作 返乡置业等群体 [1] - 无论是异地缴存职工或灵活就业人员 只要符合条件均可办理 [1] 拓宽商贷银行范围 - 除15家贷款合作银行外 凡与成都公积金中心签约商转公贷款合作协议的商业银行均可办理业务 [1] - 目前民生银行 华夏银行 平安银行已和成都公积金中心签约 支持商转公贷款 [1] - 成都公积金中心将进一步推进与其他银行的合作 [1] 精简办理要件 - 依托政务信息共享与全国公积金数据通道 推行零资料服务 [1] - 通过共享渠道无法获取的 需提供的申请资料由11项压缩至3项 取消户口簿 还款卡等8项资料 精简率近73% [1] 政策目标与市场影响 - 政策有效期从1年延长至5年 未缴存住房公积金的人员可开始缴存 合理安排房贷转换计划 [2] - 政策修订将增强异地缴存人在蓉置业积极性 增强市场活跃度 同时减轻缴存人还贷负担 有助于释放社会消费需求 [2]

政策核心内容 - 珠海市就“商业贷款转住房公积金组合贷款”实施细则公开征求意见，旨在降低购房者住房消费成本 [1] - “商转公”政策通过将部分商业贷款转为利率更低的公积金贷款，减轻购房者月供压力和利息负担 [2] - 政策背景是公积金资金池相对充裕，以珠海为例，2024年末公积金缴存总额1235.67亿元，同比增长12.32%，缴存余额223.92亿元，同比增长17.32% [7] 政策具体条款 - 珠海申请人需为公积金缴存职工，累计缴存24个月以上，家庭在珠海不超过两套住房，原商业贷款已正常还款12个月以上 [3] - 贷款额度不超过原商业贷款余额减6期月还款本息及5万元保留余额，且不高于抵押物评估价值的80%，贷款期限不超原商贷剩余年限 [3] - 广州政策要求更严格，需累计缴存公积金满60个月，申请住房为广州唯一住房，原商贷前12个月无逾期记录 [6] 政策实施效果 - 广东多地政策效果显著，湛江4个多月审批982笔贷款，节约利息约3515万元，佛山超480个家庭获批，平均每笔节省利息约3.3万元 [8] - 以100万元30年期贷款为例，转贷后利息差额达7.7万元，凸显公积金贷款成本优势 [2] - 政策优化了业务模式，允许部分商贷转公积金贷款，不需先行结清原商业贷款，减轻自筹资金压力 [2] 行业影响与趋势 - 全国多地如成都、郑州、福州等已实施“商转公”，预计后续将有更多城市加入，目前全国至少有30多个城市已实施该政策 [1][8] - 政策有助于刺激住房消费需求，促进房地产市场平稳健康发展，同时购房者还贷成本下降可改善可支配收入，对促进社会消费有积极作用 [1][6] - “商转公”差异化实施缓解热点城市公积金资金压力，激活非热点城市制度效能，形成区域协同效应 [7]

政策背景与推广情况 - 自2023年以来已有数十个城市支持或优化房贷"商转公"政策 覆盖范围从二三线城市扩展至一线城市[1] - 广州于2024年8月出台"商转公"政策 成为最新实施该政策的一线城市[1] 政策动因与效果 - 政策主要目的为激活楼市消费并降低购房者月供压力 利用低成本公积金资金替代商业贷款[2] - 公积金贷款利率优势显著：珠海市商业贷款利率3%高于公积金贷款利率2.6% 以100万元30年期贷款为例利息差额达7.7万元[2] - 政策实施效果显著：佛山市自4月实施后不到两个月内480个家庭申请成功 涉及资金2.5亿元 平均每笔贷款节约利息支出3.3万元[2] 资金条件与调控考量 - 政策实施前提取决于当地公积金贷款可贷规模 广州2024年末公积金缴存余额3058.97亿元同比增长6.25%[3] - 地方调控政策工具箱有限 公积金成为地方政府主动权较大的政策工具[3] - 商业贷款利率下调导致与公积金利差收窄 公积金机构有意扩大业务规模[3] 申请条件差异 - 广州设置严格条件：要求唯一住房 商贷放款满3年 12个月内无逾期 公积金缴存满60个月 仅支持纯商贷转公积金贷款[4] - 其他城市条件宽松：佛山仅要求商贷正常还款12个月 支持纯转或组合贷款 沈阳取消原商贷偿还3年以上限制及名下无其他房贷限制[4] 风险控制机制 - 地方设置条件旨在维持公积金资金池水位 避免影响提取/租房/装修等其他业务 同时维护商业贷款存量规模稳定[5] - 多数城市建立动态调整机制：广州以个贷率75%为启动门槛 85%采取额度管控 90%暂停政策 确保资金使用可持续性[5] 未来推广前景 - 政策预计在全国推广 因房地产交易量持续下行导致公积金冗余现象普遍 且符合国家降成本降门槛政策导向[6] - 建议关注各地公积金个贷率指标 个贷率不高时意味着较大贷款空间 需基于资金池情况把控推广节奏[6]

广州"商转公"政策实施 - 广州于8月21日正式实施商业性个人住房贷款转住房公积金贷款政策 成为继深圳后第二个推行该政策的一线城市[3] - 申请条件包括在广州开户缴纳住房公积金满60个月及以上 未使用过住房公积金贷款 在广州有唯一住房且已在商业银行支付贷款3年以上[3] - 可贷额度根据房屋购买价格与评估价中较低者的70%计算 结合商贷余额等因素确定 贷款利率执行住房公积金贷款利率[3] 政策动态调节机制与办理效率 - 政策设置动态调节机制 当个贷率低于75%时启动"商转公"贷款 达到85%时采取防控措施 达到90%时暂停[4] - 个贷率指住房公积金个人住房贷款率 反映公积金资金池中用于个人住房贷款的占比[4] - 大部分申请者可在1个月左右完成业务办理 停留在公积金中心的时间不超过7个工作日[4] 政策影响与市场反馈 - 政策旨在降低商业银行贷款成本 通过公积金贷款减少月供成本 同时减少商业银行存量贷款风险[4] - 政策落实民生保障导向 减轻家庭经济负担 提升家庭生活质量[4] - 政策通过降低房贷成本释放社会消费潜力 节省资金可用于其他消费领域 刺激内需增长促进经济循环[5] 全国政策推广情况 - 自2023年部分城市松绑"商转公"政策限制以来 目前已有近20个城市支持或优化该政策 大多数为二三线城市[5]

政策内容 - 广州住房公积金管理中心发布商转公实施办法 规定开户缴纳住房公积金满60个月及以上 未使用过住房公积金贷款 在广州有唯一住房且商业银行贷款支付3年以上可申请办理[1] - 可贷额度根据房屋购买价格与评估价两者中较低者的70%计算 结合商贷余额等综合因素确定 贷款利率执行住房公积金贷款利率[1] - 设置动态调节机制 个贷率低于75%时启动商转公贷款 个贷率达到85%及以上时采取防控措施 个贷率达到90%及以上时暂停[1] 办理效率 - 大部分申请群众可在1个月左右完成业务办理 在公积金中心停留时间不超过7个工作日[2] 政策影响 - 政策持续降低商业银行贷款成本 通过公积金贷款降低月供成本 减少商业银行存量贷款风险[2] - 落实民生保障导向 减轻家庭经济负担 提升家庭生活质量[2] - 通过降低房贷成本释放社会消费潜力 节省资金可用于其他消费领域 刺激内需增长促进经济循环[2] 实施范围 - 广州是继深圳后第二个实施商转公的一线城市[1] - 自2023年开始部分城市松绑商转公政策限制 目前已有近20个城市支持或优化该政策 大多数为二三线城市[2]

政策核心内容 - 广州将于2025年8月21日起实施商业性个人住房贷款转住房公积金贷款政策 允许符合条件的缴存人将商贷余额转为公积金贷款 [1] - 申请条件包括连续缴纳住房公积金满60个月 未使用过公积金贷款 广州唯一住房且商贷还款满3年 [1] - 可贷额度按房屋购买价或评估价较低者的70%计算 贷款期限结合原商贷剩余期限且合计不超过30年 [1] 利率与成本影响 - 商转公后贷款利率从商业贷款3.3%降至公积金贷款2.6% [2] - 以200万元30年期等额本息贷款为例 月还款利息减少752元 总利息支出减少超过26万元 [2] 办理流程与机制设计 - 实施一站式办理 申请人可直接在原商贷受托银行完成申请 无需前往公积金管理中心 [2] - 建立动态调控机制：个贷率75%启动政策 85%启动轮候防控 90%暂停执行 [1] 政策影响与意义 - 政策主要惠及刚性住房需求家庭 通过降低利息负担增加可支配收入 [2] - 有助于释放社会消费潜力 对广州经济社会发展产生积极作用 [2] - 拓宽住房公积金受益范围 助力更多家庭实现安居梦想 [2]

政策核心内容 - 广州市自2025年8月21日起实施商业性个人住房贷款转住房公积金贷款政策[1] - 申请条件包括连续缴纳住房公积金满60个月、未使用过公积金贷款、广州唯一住房且商业贷款还款满3年[1] - 贷款额度按房屋购买价与评估价较低者的70%计算 贷款期限与原商贷剩余年限合计不超过30年[1] 利率与成本影响 - 商业贷款利率3.3%转为公积金贷款利率2.6%[2] - 以200万元30年期贷款为例 月还款利息减少752元 总利息支出减少超过26万元[2] 办理流程与机制 - 实行"一站式办理" 申请人可直接在原商贷受托银行办理 无需前往公积金管理中心[2] - 建立动态调控机制：个贷率75%启动政策、85%实行轮候管理、90%暂停业务[1] 政策目标与影响 - 减轻刚性需求家庭购房利息负担 释放社会消费潜力[1][2] - 拓宽住房公积金受益范围 增加居民可支配收入[2] - 支持基本住房刚性需求 促进广州经济社会发展[1][2]

政策动态 - 2025年以来广州、沈阳等近20个城市推出或优化"商转公"支持性政策 [1] - 广州拟推行"商转公"政策 当公积金个人住房贷款率低于75%时启动 [2] - 沈阳年初优化"商转公"贷款申请条件 取消原商贷已偿还3年限制及名下其他住房贷款限制 [4] 政策影响 - "商转公"政策作用于住房消费需求端 减轻还贷压力并增强市场信心 [1] - 首套公积金贷款利率2 6%与存量商业贷款利率3 2%存在0 6个百分点利差 降低月供支出和利息总额 [2] - 广州政策限定购房总价款60%为贷款上限 且房屋需为家庭唯一住房 [2] 目标人群 - 纯商贷的自住房、唯一住房人群 主要为过去购房的年轻人或新市民 [3] - 灵活就业缴存人、异地缴存职工和现役军人被纳入沈阳"商转公"政策支持范围 [4] 市场背景 - 广州二手房交易套数降至1万套以下 新房成交同比下滑 去化周期拉长 [3] - 政策旨在稳定市场预期 推动房地产市场止跌回稳 [3] 操作优化 - "商公直转"模式通过顺位抵押直接转换贷款 无需提前还清原贷款 [4] - 部分地区简化办理流程 提升操作便利性 [4] 现存问题 - 部分地区仅接受纯公积金贷款 限制组合贷转换 [5] - 办理需原商贷银行同意配合 实际落地效率依赖各方协同 [5] 行业趋势 - 多个城市持续优化政策 体现房贷政策更加务实和落地 [6] - "先商后公"路径增强购房决策确定性 政策有望在更多城市落地 [6]