财政收入 - 6月一般公共预算收入1.89万亿，单月和累计同比增速均为-0.3%，较前月下滑0.4个百分点[3] - 6月非税收入同比-3.7%，较5月跌幅扩大1.5个百分点，构成主要拖累[3] - 税收收入6月单月同比增长1.0%，较5月回升0.4个百分点，但仍低于4月水平[3] 财政支出 - 6月财政支出同比仅增长0.4%，较5月下滑2.2个百分点，连续第二个月大幅下行[4] - 上半年财政支出累计同比增速达3.4%，较收入增速高出3.7个百分点[4] - 上半年一般公共预算收支缺口达2.57万亿，同比扩大0.5万亿[4] 政府性基金 - 6月政府性基金预算收入同比大幅反弹28.9个百分点至20.8%，土地出让金收入同比冲高至21.9%[5] - 6月政府性基金支出同比增长79.2%，较5月飙升超70个百分点[5] - 上半年政府性基金预算缺口达2.68万亿，同比扩大1.1万亿[5] 政府债券 - 上半年社融口径政府债务融资达年初计划的55.2%，高于2024年和2023年同期的37.3%和44.0%[6] - 上半年超长期特别国债发行5550亿，较2024年同期进度加快18个百分点[5]

土地市场整体表现 - 2025年上半年全国300城土地出让金达1.2万亿元，同比增长11.9%，其中住宅用地出让金0.86万亿元，同比增长27.5% [2] - 全国300城经营性土地平均溢价率显著提升，住宅用地平均溢价率达10.2%，同比增加6个百分点，经营性土地平均溢价率增至9.2%，同比增加4.8个百分点 [3] - 土地供应呈现"缩量提质"特征，全国300城各类用地推出规划建筑面积同比下降11.6%，住宅用地推出面积同比下降19.4% [2] 区域分化与核心城市表现 - 一二线城市土地成交面积及出让金同比双增：一线城市宅地成交面积增20.9%、出让金增49.5%，二线城市宅地成交面积增18.3%、出让金增43.5% [5] - 土地投资高度集中，前20城宅地出让金占比达68%，杭州、北京出让金超千亿元，19个城市出让金超百亿元且主要为一二线城市 [4][5] - 上海、北京、杭州三地土地成交金额合计3451亿元，占全国重点城市总额的35%，占比同比提升10个百分点 [5] 溢价率动态与房企策略 - 一季度全国300城住宅用地平均溢价率达13.4%，二季度回落至7.7%，核心城市优质地块推动溢价率阶段性走高 [3] - 头部房企投资聚焦核心城市，杭州、上海、成都等城市土拍热度突出，杭州平均溢价率达35.5%，三地溢价率均超20% [6] - 城市内部土拍分化加剧，北京、苏州等地出现高溢价地块与底价成交并存现象 [6] 政策与供应结构优化 - 核心城市优化土地供应结构，北京、广州等集中推出中心城区及轨道站点周边地块，无锡、西安等地实施土地出让金分期支付政策 [5] - 优质地块供应力度加大带动溢价率提升，但二季度优质宅地供应节奏暂缓导致溢价率回落 [3]

土地市场整体表现 - 2025年上半年300城住宅用地出让金达0.86万亿元，同比增长27.5% [1] - 一线及二线城市出让金增长均超40%，三四线城市小幅回落 [1] - TOP20城市宅地出让金占全国比重升至68%，杭州、北京出让金均超千亿元，杭州接近去年全年水平 [1][2] - 上半年住宅用地溢价率高于去年同期，一季度平均溢价率13.4%，二季度回落至7.7%，6月进一步降至5.8% [1] 城市分化与集中度 - 一线城市住宅用地出让金同比增49.5%，二线城市增43.5%，三四线城市持续较弱 [2] - 二线城市成交面积增18.3%，平均溢价率13.6%，杭州、成都土拍热度较高 [2] - TOP20城市中19个宅地出让金超百亿元，除南通、镇江外均为核心一二线城市 [2] - 22个重点城市住宅用地溢价成交占比39.2%，同比提升8.9个百分点，二季度环比下跌7.2个百分点 [2] 核心城市土拍热度 - 杭州上半年平均溢价率35.5%，上海、成都均超20% [3] - 上海7宗地块溢价率超30%，杭州29宗超40%，成都11宗超30%且最高溢价率达106% [3] - 房企拿地进一步聚焦核心城市，优质地块竞争加剧 [2][3] 后市展望 - 下半年热点城市核心地块或保持高溢价成交，三四线城市以底价成交为主 [3] - 部分城市可能优化供地结构、降低起拍价格以吸引房企投资 [3] - 房企应聚焦市场确定性高的核心城市，避免拿高价地 [3]

土地市场整体表现 - 上半年中国土地市场呈现"冰火两重天"格局，一二线核心城市优质地块遭房企激烈争抢，三四线城市持续遇冷 [1] - 300城住宅用地出让金总额8598亿元，同比增长27.5%，但成交面积同比下降5.5%，呈现"量缩价涨"特征 [3] - 300城住宅用地平均溢价率10.2%，较去年同期提升6.0个百分点，市场热度集中于核心城市优质地块 [11] 城市分化特征 - TOP20城市出让金占全国比重达68%，较2024年全年51%明显提升，市场分化加剧 [4] - 共有19个城市宅地出让金超百亿元，其中杭州(1161亿元)、北京(1006亿元)涉宅用地出让金均超千亿元 [1][5] - 上海公开市场宅地出让金638亿元，非公开市场涉宅地出让金额超800亿元，合计超1400亿元 [6] - 二线城市平均溢价率13.6%反超一线城市(11.6%)，杭州、成都等地优质地块推高土拍热度 [12] - 三四线城市平均溢价率仅为3.6%，推出面积同比降幅达25%，成交持续低迷 [12][13] 重点城市表现 - 杭州涉宅地块成交金额1161亿元(同比+96%)，接近2024年全年水平(1169亿元)，位居全国首位 [5] - 北京住宅用地成交1006亿元(同比+37.3%)，海淀树村地块溢价率27.93%，楼面价破10万元/平方米 [5] - 成都28宗宅地溢价成交，11宗溢价率超30%，锦江区地块溢价率达106% [7] - 武汉、南京、郑州、天津等城市土地市场持续调整，绝大多数底价出让 [8] 房企投资逻辑 - 房企投资聚焦"安全性与盈利确定性"项目，核心城市优质地块实现高溢价出让 [2] - 北上深杭等热点城市核心地块凭借稀缺属性保持高溢价成交，三四线城市以底价成交为主 [15]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 今年上半年土地出让金止跌转增，城市间分化明显，重点城市拉动显著；下半年核心城市供地力度或减弱，市场化房企拿地规模可能下滑，城投公司或在非核心城市拿地增加 [1][2][22] 根据相关目录分别进行总结 上半年土地出让金情况 - 今年1 - 6月土地出让金1.19万亿元，同比增长12%，结束连跌四年态势，原因一是核心城市加大核心地块推地力度，二是限价政策取消后开发商高溢价率抢夺核心地块 [1][5] - 重点城市土拍金额集中度提升，出让金TOP3、TOP5、TOP15的城市基本占据全国1/4、1/3、1/2的市场份额，较去年同期有6 - 9个百分点的提升 [1][5] - 1 - 6月出让金200亿元以上的城市11个，杭州、北京、上海、成都出让金、溢价率双高，其次苏州、重庆溢价率超5%，南京、广州、西安溢价率偏低但出让金体量较高 [11] - 扣除杭州、北京、上海、成都后，1 - 6月出让金8338亿元，同比增长0.4%；扣除出让金TOP15城后，1 - 6月出让金下滑6% [1] - 浙江、北京、上海、广东、四川五省土拍表现相对较好，浙江、北京、上海市场化拿地力量强，江苏成交体量高但城投拿地占比相对高；近1/2的省市土地市场偏弱，14个省市1 - 6月出让金同比为负，4个省市出让金同比降幅超25% [14] 下半年供地及土拍市场情况 - 回顾上半年，6月出让金体量最高，其次为1月、3月，6月、3月有季末冲量因素，1月因去年年底供给地块跨年成交；6月出让金同比大幅增长20%，由负转正，上半年仅5月出让金同比为负 [16][18] - 2025年7月供地起始价2142亿元，同比下滑11%，环比下滑29%，整体供地力度减弱；7月出让金环比大概率为负，同比未必为负，下限可能是 - 11% [18] - 7月高价地块主要集中在上海，别的热门城市供地数量较少；上海7月供地起始价同比大幅增长156%，环比增长18%，推地涉及核心位置，预计7月土拍热度延续；苏州、杭州各有1块高价地供给，起拍价分别为43亿元、27亿元 [2][19] - 今年核心城市供地或前高后低，前期推出高品质土地有利于年末形成商品房预售供给，拉高全年地产销售额；下半年市场化房企拿地规模可能下滑，城投公司可能进入非核心城市土拍市场，每年四季度尤其是11 - 12月，城投拿地占比往往抬升，部分三四线城市可达80%以上 [2][22]

杭州上半年土拍市场表现 - 6月27日杭州推出6宗住宅地块 总起价115.9亿元 最终成交金额达151亿元 平均溢价率30.5% 最高溢价率达67.6% [1] - 上半年杭州宅地土拍共揽金1160亿元 接近去年全年宅地出让金水平（1169亿元） [1]

杭州住宅用地土拍成交金额 - 2023年上半年杭州住宅用地土拍成交金额约1160亿元 [1] - 2023年上半年成交金额接近2022年全年宅地出让金水平（1169亿元） [1]