纪要涉及的行业或公司 * 行业：中国房地产行业，涵盖全国新房与二手房市场、土地市场及不同能级城市（一线、二线、三四线）的表现 [1] * 公司：提及部分头部开发商，如央企华润、中海、保利、招商蛇口，以及地方国企和城投平台 [3][12] 核心观点和论据 市场整体趋势与预测 * 2025年全国新房销售面积为7.3亿平方米，比前一年下降8.1亿平方米，预计2026年将继续下滑至6.8亿平方米 [4] * 市场下滑主因占全国总量80%以上的三四线城市需求疲软 [4] * 全国新房销售面积自2021年高位已下降一半以上，但二手住宅成交面积自2019年以来保持在约5亿平方米，相对稳定 [10] * 预计未来市场将分阶段逐步回稳，热点城市及部分产品类型可能率先止跌 [13] 一线城市市场表现与前景 * 2025年一线城市二手房价格跌幅大于前两年，若无强力政策，2026年跌幅可能更大 [1][5] * 近期一线城市二手房市场气氛较好，最近五周有20%的业主上调价格（11月底为16%），1月前三周成交量比10月和12月增长10% [2] * 但当前上涨可能更多是季节性因素（元旦后至春节前），并非政策驱动或趋势性好转 [2] * 一线城市房价的理论底部需租金回报率高过按揭贷款利率，目前平均租金回报率约1.8%，与最低贷款利率3%仍有差距，距离理论底部还有30%-40%空间 [1][5] * 一线城市价格稳定是整体房地产市场见底的重要标志 [3][17] 二线及以下城市市场分化 * 部分二线城市（如重庆、珠海、东莞、沈阳）的新房及二手房总销售面积在过去三年已趋于稳定，得益于人口经济基本面支撑及房价回落 [1][7] * 另一些基本面较好的城市（如成都、杭州、长沙、武汉）成交量仍在下滑 [1][7] * 判断二线及以下城市底部的两个方法：成熟租赁市场的租金回报率（适用于一线和强二线），以及房屋重置成本（当新建成本高于最便宜二手房价时） [18] * 表现良好的城市通常具备人口增长（以小学生人数为代表）和新房库存压力较小两个指标 [9] 土地市场与开发商格局 * 2025年，上海、北京等一线城市及杭州、成都、武汉等二线热点城市的土地出让金同比增长，市场表现优于其他地区，显示分化趋势 [1][8] * 热销项目高度集中于头部房企，央企和地方国企表现突出，华润、中海、保利、招商蛇口四家央企贡献了近三分之一的热销项目 [3][12] * 各地城投平台在热销项目中的占比在2025年达到17% [12] 产品结构分化 * 中高端楼盘销售表现优于低端楼盘，在2025年主要一二线城市中，高端改善型和豪宅项目占据了销售金额最高榜单的一半以上 [11] * 三线城市中，普通改善型项目占比尤为突出，高达60%至80% [11] * 刚需类项目表现明显弱于改善型和豪宅项目 [11] * 新房市场呈现豪宅化趋势，二手房则主要满足刚需 [23] * 当前置换链条呈哑铃形结构，中低价位（300万以下）和高端（2,500万以上）成交活跃，中端（300-2,500万）表现欠佳 [21] 政策预期与建议 * 近期市场对政策转向的乐观预期主要源自《求是》杂志文章，但这不代表政策会发生重大转变 [4] * 回顾过往，2024年9月的一揽子政策效果最佳，因其从需求端发力降低购房者负担（如下调存量房贷利率及交易税费）并由中央政府明确传递信心 [14] * 未来有效政策应延续此方向，具体措施可包括：放松一线城市限购、降低按揭贷款利率和公积金贷款门槛、减免交易税费、提供买房补贴、实行买房退税政策等 [3][15][16][17] * 自2023年8月30日以来，中国政府已出台多轮房地产政策 [14] 其他重要内容 市场观察指标 * 建议关注中原地产发布的“报价指数”（业主调高或调低报价占比），该指标是反映实际供求关系、预测短期价格变化的重要参考，目前连续5周上涨但仍处于20%的水平，与30%的中性区间尚有差距 [3][19] * 判断市场底部的决定因素是正向租金回报（月付按揭金额与月付租金额相当），而非某类住宅的供应变化 [20] 当前市场特征 * 一线城市二手房挂牌量总体平稳，成交量相对稳定且处于较高水平，但供求比未显著变化，价格仍承压下行 [19] * 低端市场（200万至300万元以下）成交量较为稳定，基本恢复到市场最佳时期水平，部分原价更高的房产降价至此区间推动了成交 [22] * 最低端房价跌幅最大，最高端房价跌幅最小，未来中高端业主可能需在价格上做出更多让步 [22] * 2026年新房市场预计面临压力，尤其是豪宅销售可能放缓 [25] 置业建议 * 无论是自住还是考虑长期价值，应关注楼盘租金回报率是否合理，租金回报率越高，项目的市场价值越稳定 [26] * 目前部分二手楼盘价格下调后已达到较好的租金回报率，如总价较低、面积小且位于中心城区配套成熟的小型楼盘，这类项目具备止跌企稳基础 [26]

全国重点65城土地市场概况 - 9月全国65个重点城市成交经营性土地780宗，成交规划建筑面积4848.71万平方米，成交规模环比提升40%，同比保持稳定 [1] - 9月重点65城推出经营性土地1007宗，推出量达年内峰值，环比增长37% [1] - 9月重点65城累计成交涉宅土地187宗，成交总规划建筑面积1404.6万平方米，环比增长110%，同比微降2%，成交规模达年内最高水平 [1] - 9月涉宅用地成交规模占比较上月上升9.7%至29%，商办用地占比上升3.4%至9.3%，工业用地占比显著下降18%至54.6% [3] - 9月全国65个重点城市经营性土地出让金总额1291亿元，环比增长88%，同比下降17%，土地成交楼面价2661元/㎡，环比上涨34%，同比下降16% [5] - 9月涉宅用地出让金规模环比上涨91%，总成交金额重新突破千亿大关，达到约1038.4亿元，但同比仍下降17% [5] - 9月涉宅用地成交楼面价环比继续下降9%，降至7393元/㎡，同比下跌15% [5] - 9月全国65个重点城市涉宅用地流拍11宗，流拍率小幅提高至5.6%，市场整体情绪略有降温 [11] 一线城市土地市场表现 - 9月一线城市共成交15宗涉宅用地，涉宅用地成交规模显著回升，环比增长45.3%，成交面积约42.5万平方米 [7] - 9月一线城市涉宅用地出让金规模回升至202.53亿元，环比增长59.8% [7] - 9月一线城市平均成交楼面价环比上升10%，达到47649元/平方米，但整体溢价率较上月显著回落，降至13.85% [7] - 北京和上海本月土拍表现较为亮眼，北京溢价率达16.41%，上海整体溢价率达12.66% [7][15] 二线城市土地市场表现 - 9月二线城市涉宅用地成交规模约1054.85万平方米，环比增长53% [9] - 9月二线城市涉宅用地成交楼面价环比上升16%，达到6504元/平方米 [9] - 9月二线城市涉宅用地出让金增至686.12亿元，环比涨幅达78% [9] - 9月二线城市平均溢价率仅为2.12%，多数城市仍以价格换量策略为主，市场热度仅小幅回升 [9] - 南京、成都、西安三市本月成交均超过10宗地块，但普遍以低溢价成交为主，苏州、郑州、天津及合肥等城市土地市场表现较为清淡 [15] 核心24城土地市场表现 - 9月核心24城成交涉宅用地105宗，成交面积约713.8万平方米，环比上涨27%，同比小幅上涨7% [13] - 9月核心24城涉宅用地成交楼面均价回升至11030元/㎡，环比大幅上涨37%，但同比仍下降16% [13] - 9月核心24城涉宅用地出让金环比大幅回升74%，总规模约787.3亿元，但同比仍下降10% [13] - 9月核心24城整体平均溢价率降至4.45%，涉宅用地流拍率显著上升至5.7%，流拍土地5宗 [13] - 从企业拿地规划建面看，央企、地方国企和民企的拿地比重分别为11%、58%和19%，地方国企拿地规模占比相较上月增加17.5% [19] - 上海、广州、成都、合肥、南京、青岛、厦门及重庆等城市的地方国企拿地规模占比超过六成 [19]

国有土地使用权出让收入定义 - 政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款 包括受让人支付的征地和拆迁补偿费用 土地前期开发费用和土地出让收益等 [3] - 俗称土地出让金 指政府将国有土地使用权在一定年限内出让给企业或个人时收取的钱 [4] - 自2022年1月1日起由税务部门负责征收 [5] 征收范围 - 招标 拍卖 挂牌和协议方式出让国有土地使用权所确定的总成交价款 [6] - 转让划拨国有土地使用权或依法利用原划拨土地进行经营性建设应当补缴的土地价款 [6] - 变现处置抵押划拨国有土地使用权应当补缴的土地价款 [7] - 转让房改房 经济适用房按照规定应当补缴的土地价款 [12] - 改变出让国有土地使用权的土地用途 容积率等土地使用条件应补缴的土地价款 [12] - 其他和国有土地使用权出让或变更有关的收入等 [7] 征收标准与期限 - 征收标准依据自然资源部门实际核定的金额为准 需在土地出让合同中明确约定具体数额 缴交时限及违约责任 [8] - 征收方式为按次征收 需在取得不动产权证明前足额缴纳 [9] 申报缴纳方式 - 缴费流程需先由自然资源部门推送费源信息至税务部门 缴费人凭土地出让合同进行费源信息采集 [10] - 可通过办税服务厅或电子税务局申报缴费 电子税务局操作路径为【我要办税】-【税费申报及缴纳】-【非税收入通用申报（主管部门核定）】 [10] - 申报时需确认费源状态为"复核通过" 否则需联系主管税务部门审核 [11] - 申报完成后点击【立即缴款】完成缴费 成功后可通过【证明开具】-【开具中央非税收入统一票据】办理相关证明 [16][17] 申报表示例 - 申报表显示国有土地使用权出让收入金额为1,437,500.00元 单位为人民元 [15]

财政收入 - 6月一般公共预算收入1.89万亿，单月和累计同比增速均为-0.3%，较前月下滑0.4个百分点[3] - 6月非税收入同比-3.7%，较5月跌幅扩大1.5个百分点，构成主要拖累[3] - 税收收入6月单月同比增长1.0%，较5月回升0.4个百分点，但仍低于4月水平[3] 财政支出 - 6月财政支出同比仅增长0.4%，较5月下滑2.2个百分点，连续第二个月大幅下行[4] - 上半年财政支出累计同比增速达3.4%，较收入增速高出3.7个百分点[4] - 上半年一般公共预算收支缺口达2.57万亿，同比扩大0.5万亿[4] 政府性基金 - 6月政府性基金预算收入同比大幅反弹28.9个百分点至20.8%，土地出让金收入同比冲高至21.9%[5] - 6月政府性基金支出同比增长79.2%，较5月飙升超70个百分点[5] - 上半年政府性基金预算缺口达2.68万亿，同比扩大1.1万亿[5] 政府债券 - 上半年社融口径政府债务融资达年初计划的55.2%，高于2024年和2023年同期的37.3%和44.0%[6] - 上半年超长期特别国债发行5550亿，较2024年同期进度加快18个百分点[5]

土地市场整体表现 - 2025年上半年全国300城土地出让金达1.2万亿元，同比增长11.9%，其中住宅用地出让金0.86万亿元，同比增长27.5% [2] - 全国300城经营性土地平均溢价率显著提升，住宅用地平均溢价率达10.2%，同比增加6个百分点，经营性土地平均溢价率增至9.2%，同比增加4.8个百分点 [3] - 土地供应呈现"缩量提质"特征，全国300城各类用地推出规划建筑面积同比下降11.6%，住宅用地推出面积同比下降19.4% [2] 区域分化与核心城市表现 - 一二线城市土地成交面积及出让金同比双增：一线城市宅地成交面积增20.9%、出让金增49.5%，二线城市宅地成交面积增18.3%、出让金增43.5% [5] - 土地投资高度集中，前20城宅地出让金占比达68%，杭州、北京出让金超千亿元，19个城市出让金超百亿元且主要为一二线城市 [4][5] - 上海、北京、杭州三地土地成交金额合计3451亿元，占全国重点城市总额的35%，占比同比提升10个百分点 [5] 溢价率动态与房企策略 - 一季度全国300城住宅用地平均溢价率达13.4%，二季度回落至7.7%，核心城市优质地块推动溢价率阶段性走高 [3] - 头部房企投资聚焦核心城市，杭州、上海、成都等城市土拍热度突出，杭州平均溢价率达35.5%，三地溢价率均超20% [6] - 城市内部土拍分化加剧，北京、苏州等地出现高溢价地块与底价成交并存现象 [6] 政策与供应结构优化 - 核心城市优化土地供应结构，北京、广州等集中推出中心城区及轨道站点周边地块，无锡、西安等地实施土地出让金分期支付政策 [5] - 优质地块供应力度加大带动溢价率提升，但二季度优质宅地供应节奏暂缓导致溢价率回落 [3]

土地市场整体表现 - 上半年中国土地市场呈现"冰火两重天"格局，一二线核心城市优质地块遭房企激烈争抢，三四线城市持续遇冷 [1] - 300城住宅用地出让金总额8598亿元，同比增长27.5%，但成交面积同比下降5.5%，呈现"量缩价涨"特征 [3] - 300城住宅用地平均溢价率10.2%，较去年同期提升6.0个百分点，市场热度集中于核心城市优质地块 [11] 城市分化特征 - TOP20城市出让金占全国比重达68%，较2024年全年51%明显提升，市场分化加剧 [4] - 共有19个城市宅地出让金超百亿元，其中杭州(1161亿元)、北京(1006亿元)涉宅用地出让金均超千亿元 [1][5] - 上海公开市场宅地出让金638亿元，非公开市场涉宅地出让金额超800亿元，合计超1400亿元 [6] - 二线城市平均溢价率13.6%反超一线城市(11.6%)，杭州、成都等地优质地块推高土拍热度 [12] - 三四线城市平均溢价率仅为3.6%，推出面积同比降幅达25%，成交持续低迷 [12][13] 重点城市表现 - 杭州涉宅地块成交金额1161亿元(同比+96%)，接近2024年全年水平(1169亿元)，位居全国首位 [5] - 北京住宅用地成交1006亿元(同比+37.3%)，海淀树村地块溢价率27.93%，楼面价破10万元/平方米 [5] - 成都28宗宅地溢价成交，11宗溢价率超30%，锦江区地块溢价率达106% [7] - 武汉、南京、郑州、天津等城市土地市场持续调整，绝大多数底价出让 [8] 房企投资逻辑 - 房企投资聚焦"安全性与盈利确定性"项目，核心城市优质地块实现高溢价出让 [2] - 北上深杭等热点城市核心地块凭借稀缺属性保持高溢价成交，三四线城市以底价成交为主 [15]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 今年上半年土地出让金止跌转增，城市间分化明显，重点城市拉动显著；下半年核心城市供地力度或减弱，市场化房企拿地规模可能下滑，城投公司或在非核心城市拿地增加 [1][2][22] 根据相关目录分别进行总结 上半年土地出让金情况 - 今年1 - 6月土地出让金1.19万亿元，同比增长12%，结束连跌四年态势，原因一是核心城市加大核心地块推地力度，二是限价政策取消后开发商高溢价率抢夺核心地块 [1][5] - 重点城市土拍金额集中度提升，出让金TOP3、TOP5、TOP15的城市基本占据全国1/4、1/3、1/2的市场份额，较去年同期有6 - 9个百分点的提升 [1][5] - 1 - 6月出让金200亿元以上的城市11个，杭州、北京、上海、成都出让金、溢价率双高，其次苏州、重庆溢价率超5%，南京、广州、西安溢价率偏低但出让金体量较高 [11] - 扣除杭州、北京、上海、成都后，1 - 6月出让金8338亿元，同比增长0.4%；扣除出让金TOP15城后，1 - 6月出让金下滑6% [1] - 浙江、北京、上海、广东、四川五省土拍表现相对较好，浙江、北京、上海市场化拿地力量强，江苏成交体量高但城投拿地占比相对高；近1/2的省市土地市场偏弱，14个省市1 - 6月出让金同比为负，4个省市出让金同比降幅超25% [14] 下半年供地及土拍市场情况 - 回顾上半年，6月出让金体量最高，其次为1月、3月，6月、3月有季末冲量因素，1月因去年年底供给地块跨年成交；6月出让金同比大幅增长20%，由负转正，上半年仅5月出让金同比为负 [16][18] - 2025年7月供地起始价2142亿元，同比下滑11%，环比下滑29%，整体供地力度减弱；7月出让金环比大概率为负，同比未必为负，下限可能是 - 11% [18] - 7月高价地块主要集中在上海，别的热门城市供地数量较少；上海7月供地起始价同比大幅增长156%，环比增长18%，推地涉及核心位置，预计7月土拍热度延续；苏州、杭州各有1块高价地供给，起拍价分别为43亿元、27亿元 [2][19] - 今年核心城市供地或前高后低，前期推出高品质土地有利于年末形成商品房预售供给，拉高全年地产销售额；下半年市场化房企拿地规模可能下滑，城投公司可能进入非核心城市土拍市场，每年四季度尤其是11 - 12月，城投拿地占比往往抬升，部分三四线城市可达80%以上 [2][22]

杭州上半年土拍市场表现 - 6月27日杭州推出6宗住宅地块 总起价115.9亿元 最终成交金额达151亿元 平均溢价率30.5% 最高溢价率达67.6% [1] - 上半年杭州宅地土拍共揽金1160亿元 接近去年全年宅地出让金水平（1169亿元） [1]

杭州住宅用地土拍成交金额 - 2023年上半年杭州住宅用地土拍成交金额约1160亿元 [1] - 2023年上半年成交金额接近2022年全年宅地出让金水平（1169亿元） [1]