问 居民对物业服务的急难愁盼是什么？ "物业公司未经全体业主同意，在小区划收费停车位，业主不交费，车辆不让进小区。""物业公司收完 钱，长期不维护电梯、下水道，留下安全隐患。""物业公司在我们业主不知情的情况下跟某公司签约， 在楼顶建设基站。""物业平时不清理垃圾，服务跟不上，还声称不交物业费就起诉业主。"…… 物业服务关乎居民生活质量，是群众身边的"关键小事"。近期，有居民通过人民网领导留言板等途径反 映身边小区物业服务的一些问题。居民对物业服务的急难愁盼是什么？怎么有效推动问题解决？记者进 行了采访。 探 强制收费、捆绑收费、价高质低是痛点 记者走访发现，物业强制收费、捆绑或变相收费、服务价高质低等问题是居民关注的焦点。 先看物业强制收费问题。 前段时间，记者走进湖北随州市曾都区圆梦星光城小区，看到居民楼前的绿化带上停满车辆，电动自行 车停进楼栋、飞线充电等安全隐患突出。马路对面是该小区的西区，门口道闸无人值守，地下车库缺乏 照明设施，地上垃圾成堆。 "这种状况已持续多年。"小区业主宋先生告诉记者，2017年小区交付使用时，物业费是按随州市最高服 务等级标准收的，但服务质量一言难尽，"我们楼栋的电梯坏了几 ...

居民对物业服务的急难愁盼是什么？ "物业公司未经全体业主同意，在小区划收费停车位，业主不交费，车辆不让进小区。""物业公司收完 钱，长期不维护电梯、下水道，留下安全隐患。""物业公司在我们业主不知情的情况下跟某公司签约， 在楼顶建设基站。""物业平时不清理垃圾，服务跟不上，还声称不交物业费就起诉业主。"…… 物业服务关乎居民生活质量，是群众身边的"关键小事"。近期，有居民通过人民网领导留言板等途径反 映身边小区物业服务的一些问题。居民对物业服务的急难愁盼是什么？怎么有效推动问题解决？记者进 行了采访。 探 强制收费、捆绑收费、价高质低是痛点 记者走访发现，物业强制收费、捆绑或变相收费、服务价高质低等问题是居民关注的焦点。 先看物业强制收费问题。 问 据了解，这家物业公司的确有停电行为，但公司负责人也道出了难处："小区内有居民楼也有写字楼， 没有实现一户一电，所以电费由物业公司向业主代收。从2019年开始，部分业主长期拖欠物业费和电 费，影响物业公司运营。物业公司多次沟通无果，才选择了停止供电。" "我国民法典规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《物业管 理条例》规定，物业管理 ...

行业政策环境 - 2025年物业管理行业在政策驱动下迎来深刻变革，政策组合拳密集出台，聚焦解决公共收益不透明、服务履约不到位等行业问题，并通过激活存量市场、拓展服务边界为行业高质量发展指明方向 [1] - 中央及地方层面持续推进“好房子”建设，并同步推动物业“好服务”，各地政策主要聚焦提升服务公示率、服务履约率及降低服务投诉率 [32][33] - 在政策持续驱动下，行业将持续深化服务品质提升行动，推动服务能级跃升 [33] 管理规模与项目汰换 - 2025年上半年，披露在管面积的53家上市物企总在管面积约77.9亿平方米，同比增长3.8%，增速较去年同期下滑5.3个百分点 [2] - 头部物企持续退出低质低效项目是规模增速下滑的原因之一，物企主动退出项目管理呈现常态化，例如中海物业退盘面积达2680万平方米，永升服务、世茂服务、金科服务等企业退出项目也超过千万平方米 [5][6] - 部分企业采取“边拓边退”策略调整业务布局，例如中海物业退出面积约为新增面积的84%，金科服务退出面积是新增面积的3.6倍 [6] - 受持续退出项目影响，2025年上半年第三方在管面积占比有所下滑，在披露完整数据的29家上市物企中，来自独立第三方的在管面积占比约为65.0%，较去年同期下降0.4个百分点 [9] 收入结构与盈利能力 - 2025年上半年，63家上市物企营收总额增长至1487.9亿元，同比增长4.1%，增速较去年同期下滑0.5个百分点 [13] - 基础物业服务的主业地位进一步凸显，其收入占比较去年同期提升2.4个百分点至72.4%，而社区增值服务和非业主增值服务占比则分别下降0.7个百分点和1.5个百分点 [15] - 45家上市物管企业基础物业服务营收总额达946.1亿元，同比增长8.1% [18] - 行业毛利率同比下降1.2个百分点，降至19.4%，主要受居民物业费降价诉求及人力成本上涨影响 [22] - 行业净利率同比提升1.0个百分点，升至7.2%，净利润均值同比增长20%，主要因企业资产减值影响逐步减弱 [25] 现金流状况与管理 - 2025年上半年，63家上市物企现金及现金等价物总额降至937.9亿元，同比下降5.1%，行业整体现金流压力依然显著 [28] - 加强现金流管理已成为行业共识，企业纷纷通过降低关联交易风险、实施以资抵债、提高预缴比例、强化欠款催收等举措持续改善现金流状况 [31] 企业应对策略与行业展望 - 企业应对策略清晰，坚定聚焦主业，主动退出低质低效项目，集中资源布局高能级城市、优质赛道与核心客户群体 [33] - 随着行业环境持续净化，具备优质服务能力与良好品牌口碑的企业将赢得更广阔的发展空间 [1]

物业行业监管动态 - 山东省住房和城乡建设厅公布首批物业服务领域突出问题集中整治典型案例 涉及6家物业企业的违规行为被纠正或处罚[1] - 山东今年重点开展物业服务质量提升行动 推进物业领域突出问题整治 严格执行物业服务事项公开公示要求 落实物业服务内容标准 投诉方式渠道 公共部位经营收益"三公开"[5] - 山东围绕物业服务履约不到位 侵占业主公共收益等突出问题开展集中整治 严肃查处物业服务领域的违法违规行为[5] 企业违规案例详情 - 烟台鑫广物业管理有限公司擅自改变规划大巴回车区域为收费停车区 被处罚款5万元并责令退还收益[3] - 青岛惠德物业管理有限公司未经业主大会表决擅自挪用1400余元公共收益 被处以挪用金额两倍罚款2998.42元[3] - 淄博春林物业管理有限公司未按规定公示上一年度公共收益收支情况 被责令限期改正[3] - 东营东凯家园物业服务有限公司对电动自行车违规停放充电未履行制止和报告义务 被要求整改并复查合格[4] - 乳山市阳光物业服务有限公司因不给未全额支付物业费业主激活电梯门禁卡权限 被罚款3000元[4] - 济南市豪庭物业管理有限公司未按规定向公安机关进行自行招用保安员备案 被行政警告1次并信用扣分[4]

物管行业规范化发展 - 2025年物管行业迎来规范化发展重要之年，政策驱动下行业正经历深刻变革[1] - 多地曝光典型案例督促物业提升服务质量，整治重点包括物业服务履约不到位、侵占业主公共收益等问题[1][2] - 行业从跑马圈地转向规范发展，政策通过企业评价等级、履约公示、业主选择权等方式推动转型[1] 专项整治行动 - 中央纪委国家监委将物业问题纳入全国16件群众身边实事，全国范围内专项整治行动展开[2] - 宜昌、信阳、霍尔果斯等城市曝光典型案例，涉及拒不移交物业区域、不配合更换电梯、信息公示不全等违规行为[3] - 典型案例处理包括罚款（如湖北安诚物业被罚8万元）、信用扣分（35分）、约谈整改等[3] - 专项整治聚焦合同履约与公共收益管理，要求企业自查合同清晰度、公共收益立账公示[4] 地方政策推动服务升级 - 北京修订《住宅物业服务标准》，2025年10月实施，调整五级服务标准为三级，设置刚性指标（如消防安全）和柔性指标（如报修响应时限）[5][6] - 柔性服务指标分级：一级报修响应≤4小时，二级≤2小时，三级≤1小时，业主可灵活选择服务等级[6] - 上海、济南、湖南、贵州等地出台物业服务质量提升方案，上海提出14项任务，北京启动"万人物业诉求率"监测[7] - 政策目标包括提升公示率、履约率，降低投诉率，推动质价相符和业主选择空间[7] 行业转型方向 - 政策组合拳推动行业从传统服务向现代化社区治理转变，解决公共收益不透明、服务履约不到位等问题[7] - 行业探索弹性收费机制、灵活服务模式，激活存量市场并拓展服务边界[7]

物业服务质量提升行动实施方案 - 江苏省发布物业服务质量提升行动实施方案 聚焦物业服务领域突出问题 以"三公开 三提升 三通畅 创新试点示范"为主攻方向 [1] - 目标到2026年底 物业服务和收费信息 公共收益收支情况公开机制全面建立 部门职责公示公开机制有效落实 [1] - 目标业主委员会组建率超过70% 老旧小区物业管理服务覆盖率超过80% 新增3000名物业管理师 [1] - 目标建立住宅专项维修资金应急申请使用"绿色通道" 物业管理服务领域信访举报处置率100% 物业服务履约率提高 投诉数量下降 [1] 老旧小区物业管理改进措施 - 采取业主自治 政府托底 国企进驻 引入市场化专业物业服务等多种形式 破解老旧小区物业管理难题 [1] - 推动资源整合 通过片区化统筹 盘活闲置资源 智慧化改造等方式 探索"低收费 可持续"模式 [1] - 推动老旧小区物业管理"从无到有 从有到优" [1] 住宅专项维修资金使用优化 - 细化住宅专项维修资金应急使用条件 针对房屋渗漏 电梯故障 消防隐患等问题 明确申请使用流程和材料 [2] - 依法依规压减申报要件 优化工作流程 限时审核拨付 提高申请使用效率 [2] 创新试点项目 - 选取住宅小区试点业主委员会收取物业费 采取包干制以外的物业收费方式 [2] - 拓展智慧物业应用场景 包括电子业主卡 业主在线表决平台等 [2] - 发展"物业+生活"融合服务 项目经理向业主委员会和社区述职 业主委员会离任审计等试点 [2]

行业政策动态 - 上海市出台《上海市住宅小区物业服务质量提升行动方案》，聚焦物业服务领域突出问题，从信息公开、服务提升、行业监管3个方面提出14项主要任务 [1] - 方案针对物业管理服务中信息不透明、监管不到位等痛点，要求全面公开物业服务合同、外包服务合同、收费标准及收入明细 [2] - 构建"服务-评价-反馈"闭环机制，将业主满意度与物业服务企业信用等级挂钩，形成市场化倒逼机制 [3] 物业服务行业现状 - 物业服务质量欠佳问题长期存在，业主与物管矛盾频发，根源在于信息不透明、监管不到位及缺乏有效沟通反馈机制 [1] - 老旧小区面临物业服务企业不愿接手的困境，主要由于设施老化、物管费收缴率低、管理成本高等原因 [3] 方案核心措施 - 信息公开方面：要求公开现行有效的物业服务合同及附件、所有外包服务合同、各类收费项目及标准、小区公共收入项目清单 [2] - 公开方式多样化：除线下公示外，业主可通过"上海物业"小程序、"上海智慧物业"App等线上渠道查询 [2] - 建立老旧小区托底保障机制，通过政府兜底和引入社会资源确保基本物业服务 [3] - 对表现不佳的物业服务企业建立黑名单制度，限制其参与项目招投标，对表现优异者给予表彰奖励 [4] 行业发展趋势 - 房地产行业从增量时代转向存量时代，消费者对居住品质的追求从建筑本身扩展到物业服务 [1] - "好房子配好服务"成为消费者共识，物业服务质量提升具有紧迫性 [5]