此外，依托清华大学合肥公共安全研究院，合肥市建立完善建筑安全监测系统，为重点监测房屋加装监 控结构变形、沉降等关键指标的物联网设备，全天候开展结构水平变形、倾角变形、应力变化等关键指 标的在线监测，对预警信息和安全风险实行专家研判分析，为房屋安全风险防控提供信息化辅助支撑。 针对屋顶、外挑阳台、高层外立面等人工巡查难以覆盖的关键部位，合肥市利用无人机实行低空房屋安 全巡检，依托双目视觉和三维红外感知系统，对屋顶、外墙等区域的疑似建筑病害进行可视化标注分 析，帮助产权人和街道乡镇早发现、早介入、早处置、早消险。 城市危险住房多呈点状、零星分布，且大多地处老城区。据了解，合肥市在传统征迁模式之外，创新性 地提供维修加固、翻建、重建、产权收购、协议搬迁、等价置换等6种不同的处置路径，引导居民算好 资产增值和住房提升的"大账"。同时，对翻建重建方案中的户型布局、施工标准等焦点问题，建立"两 轮意见征询"的民主决策机制。 在此基础上，合肥市选取居民改造意愿强烈的项目先行先试，2025年全市34个城市危险住房改造项目顺 利启动实施，市科委宿舍等一批项目陆续实现危房焕"新颜"。 据介绍，合肥市危险住房改造与周边片区教育、养 ...

全国“十五五”房地产发展规划核心方向 - 全国已有27个省份在其“十五五”规划建议中明确了未来五年房地产发展的重点方向与实施路径[1] - 核心目标是推动房地产高质量发展，主要涉及四大方向[1] 房地产发展新模式构建 - 多数省份延续全国“完善商品房开发、融资、销售等基础制度”的提法[1] - 山西省进一步细化，指出将完善“商品房开发项目公司制、主办银行制、现房销售、房屋全生命周期安全管理等基础性制度”[1] 保障性住房供给优化 - 多数省份强调相关内容[1] - 河北、湖南明确以“以需定建、以需定购”的方式优化供给，精准控制供应规模以保障市场平稳运行[1] “好房子”建设标准提升 - 多数省市加快“好房子”建设[1] - 吉林省在此基础上强调“价格合理”，表明“好房子”旨在整体提升住房建设与居民居住品质，而非单纯提供改善性住房[1] 房屋全生命周期安全管理 - 将建立房屋全生命周期安全管理制度[1] - 房屋安全体检、安全管理资金和质量安全保险制度，有望为存量住房提供持续安全保障[1] 土地与要素联动机制 - 山东、江苏、山西、湖北明确指出将建立或健全“人、房、地、钱”要素联动机制[2] - 此举旨在实现房地产用地供应更精准，通过调整规模与区位安排来更好适配当前市场需求[2] - 山东省明确将“加强优质地块供给”[2] - 北京市指出将“推动站城融合发展”，实施以公共交通为导向的综合开发，优先向轨道交通站点周边供应建设用地[2] 存量房产盘活路径 - 重庆、江苏、辽宁、北京等地强调盘活存量[2] - 江苏省明确通过“巩固扩大房票安置成效，加大住房以旧换新力度”来盘活存量商品房[2] - 辽宁省在房票安置、以旧换新基础上，指出收购存量商品房也是重要举措[2] - 北京市明确将“优化保障性住房供给，加大存量资源盘活力度”，预计未来存量房屋改建或转化为保障房的力度较大[2] 地方特色住房产品发展 - 青海、黑龙江、贵州结合区域及市场特点，打造适配住房产品[3] - 青海省提出打造“避暑房”等具有青海特色的住房产品[3] - 黑龙江省提出“适应高寒地区特点，建设安全舒适绿色智慧的‘好房子’”[3] - 贵州省提出“大力发展旅居地产”[3] 老旧住房更新模式 - 广东、福建等地强调“支持老旧住房自主更新、原拆原建”[3] - 涉及省份范围正不断扩大，有望为此类更新模式提供更多案例参考[3]

报告行业投资评级 - 行业评级：增持（维持）[1] 报告核心观点 - 核心观点：报告认为，尽管周度销售数据同比仍为负增长，但环比已出现改善迹象，同时去化周期继续下降[4][6]。在政策推动行业高质量发展（如建立房屋全生命周期安全管理制度、推广装配式建筑）的背景下，建议关注财务稳健的龙头房企以及有望迎来估值修复的物业管理公司[6][13]。 一周行情回顾 - 市场表现：本周（报告期），申万房地产指数下跌0.41%，同期沪深300指数下跌0.28%，板块相对收益为-0.13%，表现弱于大盘[3][11] - 个股表现：申万房地产板块涨幅前五的个股为华联控股、三湘印象、ST中迪、大连友谊、中国武夷；跌幅前五的个股为财信发展、首开股份、*ST荣控、合肥城建、万泽股份[11] 行业新闻追踪 - 中央政策：住建部部长倪虹提出建立房屋全生命周期安全管理制度，包括房屋安全体检、房屋安全管理资金和房屋质量安全保险三项制度，旨在应对存量房屋规模大、建成时间长的挑战[13][15] - 地方政策（广州）：广州市发布规划纲要，提出全面推广绿色建筑，大力发展多体系装配式建筑，推动装配式建筑提质扩面，培育发展智能建造全产业链[13][15] - 地方政策（云南）：云南省出台措施加大对多子女家庭购房支持，全面落实“二孩、三孩家庭购置首套和二套改善性住房，公积金贷款额度上浮20%、30%”的政策[13][14] 行业基本面 重点城市一手房成交分析 - 周度数据：本周（12.12-12.18），38个重点城市一手房合计成交29，303套，同比增速-31.9%，环比增速8%；合计成交面积319万平方米，同比增速-29.6%，环比增速21%[4][19] - 分能级看：一线城市成交套数同比-38.3%，环比-10.3%；二线城市同比-27.5%，环比18.7%；三四线城市同比-31.4%，环比15.3%[19] - 月度至今数据：本月至今（12.1-12.18），38城一手房合计成交71，715套，同比增速-28.6%，环比增速39%；成交面积739万平方米，同比增速-30.1%，环比增速34.6%[23] 重点城市二手房成交分析 - 周度数据：本周（12.12-12.18），16个重点城市二手房合计成交18，668套，同比增速-23%，环比增速1.5%；合计成交面积181.8万平方米，同比增速-26.1%，环比增速5.7%[4][34] - 分能级看：一线城市成交套数同比-26.4%，环比1.7%；二线城市同比-25.4%，环比1.6%；三四线城市同比-8.3%，环比0.8%[34] - 月度至今数据：本月至今（12.1-12.18），16城二手房合计成交49，716套，同比增速-28.4%，环比增速10.7%；成交面积479.6万平方米，同比增速-32.2%，环比增速7.9%[37] 重点城市库存情况分析 - 总体库存：本周（12.12-12.18），17个重点城市商品房库存面积18，954.6万平方米，环比增速0.1%，去化周期为166.9周[4][48] - 分能级去化周期：一线城市去化周期127.5周，二线城市202.3周，三四线城市276周[48] 土地市场供给与成交分析 - 土地供应：本周（12.8-12.14），供应土地2，056.8万平方米，同比增速-55.1%；供应均价1，053元/平方米，同比增速-38.5%[5][58] - 土地成交：本周成交土地8，132.5万平方米，同比增速53.5%；土地成交金额1，354.1亿元，同比增速55.9%；成交楼面价1，665元/平方米，溢价率1.7%[5][58] - 分能级溢价率：一线城市溢价率13.7%，二线城市0.2%，三四线城市1.1%[58] - 房企拿地：近期有拿地记录的房企包括保利发展、龙湖集团、中国海外发展、招商蛇口、越秀地产等[72] 房地产行业融资分析 - 信用债发行：本周（12.12-12.18），房地产企业合计发行信用债53.3亿元，同比增速-39.34%，环比增速-64.51%[5][73] - 月度至今发行：本月至今房地产企业合计发行信用债262.09亿元，同比增速-13.95%，环比增速78.05%[73] 投资建议与关注公司 - 房企建议：建议关注财务稳健、业绩表现良好的龙头房企，如越秀地产、华发股份、保利发展、招商蛇口、绿城中国等[6] - 物管公司建议：建议关注华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业、万物云和绿城服务等，认为其有望迎来业绩和估值的修复[6] - 重点公司预测：报告列出了保利发展、招商蛇口、招商积余、华润万象生活、保利物业等公司的股价及2023A至2027E年的EPS和PE预测，并给予“买入”评级[1]

核心观点 - 深圳市福田区园岭街道联合中国太保产险深圳分公司，在八卦岭试点推出“房屋公共安全保险”，标志着房屋安全管理模式从政府单一治理转向“政府主导、市场参与、群众受益”的协同治理新阶段 [1][7] - 该模式的核心创新在于将保险服务从传统的“事后赔付”转变为“风险管理”，通过“保险+体检+科技”的组合，实现风险关口前移，探索房屋全生命周期安全管理 [1][2][5] 试点项目概况 - 试点地点位于深圳市福田区园岭街道八卦岭，这是深圳市首单为隐患房屋提供“安全治理+安全保险”双重保障的项目 [1][7] - 保障内容涵盖房屋倒塌导致的人员伤亡、财产损失以及居民临时安置费用，同时保险机构提供房屋体检、科技巡查等配套服务 [1][5] - 试点背景是福田区房屋建筑年龄逐年增高，建筑老龄化导致的安全隐患问题日益凸显，传统的政府投资改造方式成本高且问题易反复 [4][6] 模式创新与机制 - **“安全治理+安全保险”双保障**：结合“治已病”（消除眼前隐患）的安全治理与“防未病”（守护长远安宁）的安全保险，实现“政府专项治理”与“市场风险转移”的无缝衔接 [7][10] - **“保险+体检”风险前移**：保险机构组织专业机构开展房屋体检，主动发现并消除隐患，减少事故发生频率和严重程度，从“事后赔付者”转变为“风险管理者” [2][8] - **“行政+市场”双重监管**：保险机构与政府管理部门共同形成双重监管体系，筑牢“前有预防、后有保障”的房屋安全管理底线 [5][10] 技术应用与服务 - **“服务+科技”风险减量管理**：运用动态物联的自动化监测等技防手段，采用“人工+智能”方式开展房屋体检、日常巡查及监测 [3][9] - **热成像无人机智能巡查**：针对部分重点房屋，创新引入热成像无人机巡飞技术，通过无人机与红外热成像技术集成，高效、精准、安全地进行房屋状态评估，并产出结构化、可视化数据以支持科学管养 [3][9] - **补充基层专业力量**：保险机构提供的巡查服务和科技手段，有效补充了街道在房屋安全管理上专业力量的欠缺，提升了工作的专业性与全面性 [4][10] 参与方角色与意义 - **政府角色**：发挥主导作用，推动房屋安全体检、房屋质量安全保险等全生命周期安全管理制度的试点，贯彻城市高质量发展的要求 [1][6] - **保险公司角色**：中国太保产险深圳分公司作为市场参与方，通过市场化方式参与探索，其提供的风险管理服务有助于从源头减少安全事件，降低未来理赔发生率和赔付金额 [5][10] - **多方共赢目标**：该模式旨在实现群众安心、社会安定、政府减压、市场发展的多方共赢局面，提升城市安全韧性，推动城市高质量发展 [5][11]

房屋体检制度推广 - 多个城市如郑州、长沙、南通等正加快推进房屋体检制度，以发现安全隐患并确保房屋使用安全 [2] - 该制度旨在推进房屋全生命周期安全管理 [2] 房屋体检核心内容 - 体检主要内容包括结构安全、消防安全和设施功能 [2] - 结构安全检测是重中之重，例如郑州拟实施的细则要求重点检查地基基础、主体结构、设备设施等重要部件及其构造连接情况，安全性指标为必检项 [2] 体检资金来源探索 - 体检费用除由政府兜底外，各地正积极探索资金来源多元化 [2] - 对于公共建筑和经营性自建房，体检经费原则上由房屋安全责任人承担 [2] - 部分地区鼓励使用物业公共收益为物业服务区域房屋开展集体体检 [2]

政策背景与核心目标 - 住建部在“十五五”时期推动房地产高质量发展的重点任务中，明确要求建立房屋全生命周期安全管理制度，房屋体检制度是其中的重要一环 [1] - 近期包括杭州、郑州、长沙、南通在内的多个城市正在加快推进房屋体检工作，探索资金来源多元化，以推进房屋全生命周期安全管理 [1] 市场现状与紧迫性 - 根据住建部2024年住房发展报告，全国已有超过2.1亿套房龄在25年以上的住宅，约占城镇住宅总量的38.7% [2] - 随着“老龄房”数量逐年增加，推进其体检工作已迫在眉睫 [2] 政策框架与指导意见 - 住建部提出加快推进房屋定期体检、房屋保险、房屋养老金三项制度建设 [2] - 今年年初，住建部发布《关于加强房龄25年以上住宅管理的指导意见》，明确要求房龄25年以上的住宅小区须每5年做一次体检，体检结果记入房屋健康档案并向业主公示 [2] - 多个试点城市正加快建立城镇房屋安全体检、安全管理资金和质量安全保险的“三项制度” [2] 地方实施标准与细则 - **郑州市**：对房龄30年及以上的城镇住宅实施首次体检，并以奖代补方式支持非住宅首次体检，体检内容涵盖地基基础、主体结构等核心部件 [3] - **长沙市**：对于公共建筑，房龄超过25年且未达设计使用年限的，每5年至少体检一次；对于多业主住宅，房龄25年且未达设计使用年限的，每10年至少体检一次，达到设计使用年限后则每5年一次 [4] - **南通市**：建成超过25年的人员密集场所房屋每5年体检一次；建成超过25年的城镇住宅每10年体检一次（预制板多户住宅缩短为每5年） [4] - 大部分试点城市普遍规定房龄25年以上的“高龄”房屋为主要体检对象，体检间隔一般为5-10年 [6] 体检流程与结果处理 - 体检结论分为“通过”、“基本通过”和“不通过”三类 [3] - 对于结论为“不通过”的房屋，将督促房屋使用安全责任人停止使用，并需进一步开展安全鉴定或采取加固、修缮等措施，竣工验收或安全鉴定合格后方可继续使用 [3] - 对于体检不通过的房屋，若需维修但又不拆迁，将视公共账户和个人账户的资金情况而定，老旧小区维修基金可能不足，个人或需补交费用 [9] 资金保障机制 - 房屋安全管理资金制度包括公共账户和个人账户，实行分类管理 [6] - 在试点城市中，城镇住宅房屋的体检费用目前主要由政府公共账户承担 [6] - **郑州市**：市级公共账户全额承担各区县符合条件的城镇住宅房屋体检费，对非住宅房屋体检费给予50%奖补 [6]；市级公共账户资金主要来源于各类涉房资金（如土地出让金计提、公积金增值收益等），不足部分由市级财政补足 [8] - **南通市**：城镇住宅的房屋安全体检资金从上缴财政的用于廉租住房建设的住房公积金增值收益中列支 [8] - **杭州市**：今年首次安排市区财政资金支持重点房屋巡查体检等工作 [8] - 住房体检资金属于住房养老金的使用范畴，目前试点城市明确了住宅体检资金由公共账户支出 [9] 保险制度协同推进 - **郑州市**：要求引入“保险+服务”市场机制，对购买保险的城镇房屋提供风险预防服务；既有城镇住宅房屋保险费可获得50%补贴，非住宅房屋保险费可获得20%补贴 [7] - **杭州市**：将既有房屋安全保险定位为房屋安全管理的新机制，提供“1+N+X+服务”的投保内容组合，2025年已在余杭区、拱墅区、滨江区等地相继落地试点 [8] - 行业专家指出，国外通过“房屋保险+强制体检”模式分散风险，其核心在于法律强制、保险联动和资金共担，可为国内提供“立法规范+保险驱动+多元筹资”的参考路径 [9]

核心观点 - 多地密集发布“十五五”规划建议，坚决落实中央“构建房地产新发展模式”战略，行业转型路线图正从中央向地方精细化落地转变 [1] - 行业将全面从高周转、高负债的规模发展模式，转向高质量、可持续发展轨道，核心任务是促进供求平衡与防范化解风险 [6] - 未来五年，行业将迎来民生与市场的再平衡，民生属性增强，形成“民生为本、市场为辅”的新格局，企业核心竞争力将转向运营、服务和资源整合能力 [8] 各地规划的共同核心关键词 - **加快构建房地产发展新模式**：各地规划均围绕此核心展开，是行业转型的根本方向 [2] - **优化保障性住房供给**：完善以公租房、保障性租赁住房等为主的多层次体系，建立住房保障轮候库制度 [2][7] - **建设安全舒适绿色智慧的“好房子”**：全链条提升住房设计、建造和运维水平，实施房屋品质提升工程 [2][7] - **建立房屋全生命周期安全管理制度**：加快建立房屋安全体检、管理资金和质量保险制度 [2][7] 主要省市规划细则差异 - **北京**：侧重于完善“市场+保障”住房供应体系、租购并举制度，增加改善性住房供给，并明确推动“站城融合发展”，以优化超大城市空间结构与职住平衡 [3][4] - **天津**：将房地产发展新模式与“高质量城市更新”深度绑定，并专门部署“盘活存量资源资产” [3] - **河北**：提出新的供需原则，要求坚持以需定建、以需定购，市场彻底转向需求驱动，并明确因城施策增加改善性住房供给 [3][5] - **福建**：鼓励“老旧住房自主更新、原拆原建”，为存量住房升级改造提供新思路，同时实施房屋品质与物业服务质量提升行动 [3][5] - **浙江**：将房地产纳入“高水平建设现代化人民城市”框架，追求“好房子、好小区、好社区、好城区”的递进式目标，并强调对房地产、地方债、金融风险的“监测预警和防控” [3][5] - **黑龙江**：特别指出要“适应高寒地区特点”建设好房子，并在发展保障性住房时明确要“加快”推进 [3] 推动高质量发展的六大重点任务 - **优化保障性住房供给**：完善多层次保障体系，建立住房保障轮候库制度 [7] - **促进房地产市场持续健康发展**：建立“人、房、地、钱”要素联动机制，根据人口变化科学安排土地供应，因城施策优化调控政策 [7] - **改革完善房地产开发、融资、销售制度**：推进商品房现房销售，规范预售资金监管，防范交付风险 [7] - **实施房屋品质提升工程**：建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，全链条提升住房设计、建造和运维水平 [7] - **实施物业服务质量提升行动**：探索“物业服务 + 生活服务”模式，解决居民“关键小事” [7] - **建立房屋全生命周期安全管理制度**：加快建立房屋安全体检、管理资金和质量保险制度 [7] 行业未来发展趋势与竞争格局 - 未来五年，城市更新、老旧小区改造、存量资产盘活、闲置用地转化将成为企业竞争的核心战场 [8] - 企业的核心竞争力将被重新定义为运营、服务和资源整合能力 [8] - 随着《住宅项目规范》实施及房屋全生命周期管理制度建立，房屋维护成本将更透明，有助于房价稳定，行业将加速向“高品质、低风险、可持续”模式转型 [9] - 行业将迈向一个风险可控、基础牢固、更具韧性的新发展阶段 [9]

房地产发展新模式 - 推动房地产高质量发展，加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度 [1] - 因城施策优化房地产市场调控政策，促进房地产市场持续健康发展 [1] - 统筹“好房子”建设和老房子改造，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动 [1] 住房供给与需求 - 加大保障性住房供给力度，更好满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求 [1] - 有效增加改善性住房供给 [1] 存量资产盘活与项目管理 - 开展停工房屋建设项目和闲置房屋资产处置化解攻坚行动 [1] - 鼓励社会资本参与盘活存量资产 [1] - 建立房屋全生命周期安全管理制度 [1]

政策方向 - 内蒙古发布国民经济和社会发展第十五个五年规划建议 推动房地产高质量发展[1] - 加快构建房地产开发新模式[1] - 因城施策增加改善性住房供给[1] 供给优化 - 优化保障性住房供给以满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求[1] - 建设安全舒适绿色智慧的"好房子"[1] 质量与安全管理 - 实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动[1] - 建立房屋全生命周期安全管理制度[1]

政策概述 - 郑州市住房保障和房地产管理局于11月19日发布通知，就城镇房屋安全管理“三项制度”试点实施方案及工作细则公开征求意见，意见征集时间为11月19日至11月26日 [1] - 政策旨在加快建立城镇房屋体检、安全管理资金和房屋保险三项制度，为房屋全生命周期安全管理提供制度保障，实施范围为郑州市市域范围 [1] 房屋体检制度试点与范围 - 房屋体检制度将首先在中原区、二七区、金水区、管城区中分别选择1~2个街道办事处先行开展试点，后续根据试点成效有序扩大范围 [1] - 房龄30年及以上的城镇住宅房屋将实施首次体检，并采取以奖代补方式支持房龄30年及以上的城镇非住宅房屋实施首次体检 [1] 房屋体检频次规定 - 城镇住宅房屋使用年限未达到30年的免检，30年及以上但未达到设计使用年限的应当每10年进行一次体检，达到设计使用年限需要继续使用的应当每5年进行一次体检 [1] - 城镇非住宅房屋达到设计使用年限需要继续使用的应当每2年进行一次体检 [1] 房屋体检内容与流程 - 房屋安全体检结果基于地基基础、主体结构、围护系统性状评估、设施设备及管线进行综合评估得出 [2] - 通过资料核查、现场检测和分析验算等方式及时发现房屋安全隐患，确保房屋结构安全和功能完好 [2] - 房屋首次体检后，房屋安全体检机构会根据房屋实际状况和体检指标作出量化评价和体检结论，出具体检报告并上传至郑州市房屋安全管理平台 [2] 体检费用承担机制 - 城镇住宅房屋体检费从市级公共账户列支 [2] - 城镇非住宅房屋体检费由房屋使用安全责任人承担，市级公共账户按照50%的比例实施以奖代补 [2] 首次体检实施时间表 - 2026年组织实施1985年（含）以前建成房屋的首次体检，构建房屋体检机制、体检指标体系并启动试点 [2] - 2027年组织实施1986~1990年建成房屋的首次体检 [2] - 2028年组织实施1991~1995年建成房屋的首次体检 [2] 体检结果处理与隐患治理 - 房屋初步体检结论为不通过的，表明房屋结构不能满足安全使用要求，存在严重安全风险，需进一步开展房屋安全鉴定或采取加固、修缮等处置措施 [2] - 房屋体检中发现的安全隐患将反馈房屋使用安全责任人，城镇住宅房屋分情况由房屋使用安全责任人、相关业主承担治理费，符合更新改造条件的隐患房屋纳入相应更新改造范围一并实施治理 [3]