11月19日，市住房保障和房地产管理局发布通知，公开征求《关于印发郑州市城镇房屋安全管 理"三项制度"试点实施方案及工作细则的通知（征求意见稿）》，向社会公开征集意见。其中提出将加 快建立城镇房屋体检、安全管理资金和房屋保险三项制度，为房屋全生命周期安全管理提供制度保障， 实施范围为郑州市市域范围，意见征集时间为11月19日至11月26日。 2026年组织实施1985年（含）以前建成房屋的首次体检，构建房屋体检机制、体检指标体系并启动 试点。2027年组织实施1986~1990年建成房屋的首次体检，2028年组织实施1991~1995年建成房屋的首 次体检。 房屋首次体检后，房屋安全体检机构会根据房屋实际状况和体检指标，作出量化评价和体检结论， 及时出具该房屋的体检报告，并上传郑州市房屋安全管理平台。房屋初步体检结论为不通过的，房屋结 构不能满足安全使用要求，存在严重安全风险，需进一步开展房屋安全鉴定或采取加固、修缮等处置措 施，竣工验收或安全鉴定合格后继续使用。 房屋体检中发现的安全隐患，将反馈房屋使用安全责任人，城镇住宅房屋分情况由房屋使用安全责 任人、相关业主承担治理费，隐患房屋符合各类城镇房屋更新改造 ...

政策背景与核心目标 - 住房和城乡建设部部长倪虹在“十五五”规划建议辅导读本中提出推动房地产高质量发展的六大重点任务，核心是建立房屋全生命周期安全管理制度 [1] - 政策重点包括加快建立房屋安全体检、房屋安全管理资金和房屋质量安全保险制度，以强化房屋安全保障 [1] - 该政策为国内首个《房屋建筑体检实施评价导则》团体标准提供了强有力的支撑和指引 [1] 《房屋建筑体检实施评价导则》标准进展 - 《导则》由中国房地产业协会立项发起，中国建筑科学研究院、北京中房研协信息服务有限公司联合主编，已于9月19日完成中期工作会 [1] - 为呼应建立房屋全生命周期安全管理制度的要求，《导则》深化工作会于11月5日召开，主编单位及编审专家就标准初稿修改完善展开深入研讨 [1] - 编制组依托行业调研及试点项目经验，在深化工作会上重点明确了体检实施的资源条件，包括体检人员、体检机构能力要求指标，以及体检方法、设备和报告标准化范本 [2] - 编制组完善了体检实施项目评价分级体系，参与试点的检测单位和项目方反馈该《导则》体系更健全且实际操作性更强 [2] 标准意义与行业影响 - 《导则》是我国首个从团体标准角度规范房屋建筑体检工作的操作指南，旨在为全国超660亿平方米存量建筑“老龄化”难题提供系统化、规范化的管理解决方案 [2] - 该标准预计2025年12月完成终审及公示并正式发布，将填补行业管理规范空白 [2] - 标准发布后将推动城市更新从“治已病”向“防未病”转变，为660亿平方米存量建筑提供健康保障，助力“十五五”房地产高质量发展目标实现 [2] 后续工作计划 - 工作组将继续开展多个区域的项目试点，为送审稿完成提供扎实的数据检验基础 [2]

政策标准制定 - 中国首个《房屋建筑体检实施评价导则》团体标准编制进入冲刺阶段 预计今年12月正式发布[1] - 标准旨在为全国超660亿平方米存量建筑老龄化问题提供系统化、规范化解决方案 填补行业空白[1] - 标准由中国房地产业协会立项 中国建筑科学研究院和北京中房研协信息服务有限公司联合主编[1] 标准核心内容 - 标准构建日常、基础、专项相结合的全周期动态监测体系 推广无人机、爬墙机器人等智能技术应用[1] - 标准首创管理+实施双核心体系及三星级评价标准 深化体检人员能力要求并明确体检方法与报告范本[1] 行业背景与影响 - 截至2024年城乡住房总建筑面积超660亿平方米 房龄超30年建筑占比达35% 材料老化与违规改造导致安全隐患凸显[2] - 标准推动房屋安全管理从治已病向防未病转变 为存量建筑提供健康保护 并通过催生相关产业链为行业高质量发展注入新动能[2] 政策驱动 - 标准是对住建部建立房屋全生命周期安全管理制度要求的积极响应 为“先体检、后更新”城市更新原则提供技术与管理依据[1]

房地产发展新模式构建 - 推动房地产高质量发展，加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度 [2] - 加快房地产发展新模式的构建是“十五五”时期的第一任务，围绕商品房尤其是商品住宅落实制度是核心内容 [6] - 实行项目开发公司制、城市房地产融资协调机制、销售制度改革等是重点落实的政策方向 [3] 住房供给体系优化 - 首次提出“因城施策增加改善性住房供给”，要求供给精准匹配地方需求特征 [3] - “十五五”是改善性住房供给的全面发力阶段，供给量大的片区要结构性收缩，需求潜力大的要以需定供 [6][7] - 优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求 [2] - 构建“市场+保障”双轨体系，结合“以人定房、以房定地”机制，保障人口流入城市住房用地有效供应 [8] 房屋品质与安全管理 - 建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动 [2] - 建立房屋全生命周期安全管理制度，与房屋市场进入存量房时代相关 [2][7] - 重点强化绿色智慧建筑普及，推动建筑节能改造和可再生能源应用，科技赋能提升全链条效率 [8] 城市更新与区域发展 - 城市更新从“实施”升级为“大力实施”，完善工商业用地使用权续期法律法规将对其产生积极支撑 [4] - 核心城市群将引领高质量发展，通过优化土地供应、完善基础设施吸引高端人才和产业，推动住房需求升级 [9][10] - 打破公积金使用地域限制、推动跨区域住房信息共享，促进人口、资金合理流动 [10] 政策限制清理与消费促进 - 明确完善促进消费制度机制，清理住房等消费不合理限制性措施，一些城市的住房限制性政策将有清晰退出表 [10] - 未来将清理影响公积金跨区域使用的不合理隐性限制，推动公积金资金在城市群都市圈中使用 [10]

文章核心观点 - 中共中央发布“十五五”规划建议，推动房地产行业从高周转、高杠杆的“规模驱动”向重品质、重运营的“质量驱动”转型，启动行业重磅重构进程 [1][7] - 规划建议首次提出“因城施策增加改善性住房供给”，并强调“推动房地产高质量发展”，标志着改善性住房在“十五五”阶段迎来历史机遇期 [4][9] - 规划建议将清理住房消费不合理限制性措施，预计核心城市购房限制性政策仍有优化空间，公积金跨区域使用等限制有望被清理 [6][11] - 长三角、珠三角等核心城市群将通过优化土地供应、完善基础设施来引领房地产高质量发展，促进住房需求向改善型、品质型升级 [12][13] 政策方向与制度完善 - 规划建议强调“完善商品房开发、融资、销售等基础制度”，项目开发公司制、城市房地产融资协调机制、销售制度改革将是重点落实方向 [4] - 规划建议提出建立“房屋全生命周期安全管理制度”，这与房屋市场进入存量房时代以及过往发生的房屋安全事件有关 [11] - 规划建议在“加快完善要素市场化配置体制机制”中提出“完善工商业用地使用权续期法律法规”，相关工作或逐渐进入落地阶段 [5] 住房供给与市场需求 - “因城施策增加改善性住房供给”为首次提出，要求根据居民需求差异精准匹配供给，这将是“十五五”时期住房供给的一大特点 [4][9] - 改善型需求群体潜力大，但现实需求受收入、就业、卖旧买新节奏及楼市预期影响，供给量大的片区要结构性收缩，需求潜力大的区域要以需定供 [9] - 通过构建“市场 + 保障”双轨体系，并结合“以人定房、以房定地”机制，保障人口流入城市住房用地的有效供应 [12] 城市更新与区域发展 - 城市更新从“十四五”的“实施”升级为“十五五”的“大力实施”，进入新阶段 [5] - 发挥财政资金引导与托底作用，构建新型投融资模式，鼓励市场化、长期资金进入，以破解当前城市更新面临的核心难题 [6] - 房地产发展被置于“区域协调+国土空间+新型城镇+人居优化”的多维整合顶层设计中，成为国家区域战略和新型城镇化的重要载体 [8] - 核心城市群将引领高质量发展，通过优化土地供应、完善轨道交通等基础设施，吸引高端人才和产业 [13] 行业转型与未来机遇 - 行业将从高杠杆、高负债、高周转的“规模驱动”，转向重品质、重运营、重稳健的“质量驱动” [7] - 房企需通过区域聚焦与模式创新重塑竞争力，在城市更新、绿色建筑、智慧社区等领域开拓契机 [8] - “好房子”是高质量的重要体现，下一步将重点强化绿色智慧建筑普及，推动建筑节能改造和可再生能源应用 [12] - 科技赋能将重塑行业生态，BIM技术、智能家居、数字化营销等将推动开发、交易、居住全链条效率提升 [12]

房地产新发展模式核心 - 住建部明确房地产市场健康发展的根本取决于“人、房、地、钱”四类要素资源的配置效果 [1][3] - “十四五”时期是住房发展承上启下的特殊时期，市场供求关系发生重大变化，旧模式褪去、新模式正在培育 [1] - “好房子”是新发展模式的核心内容，重点围绕好标准、好设计、好材料、好建造、好运维五个方面展开 [1][2] “好房子”标准与实践 - 行业推行全生命周期理念，从立标准开始到设计建设最后到存量维护 [1] - 5月1日生效的《住宅项目规范》明确了层高、电梯、隔音等方面的底线标准 [1] - 企业推出各自标准，如中国建筑的“六不六防三省三要”（6633标准），并通过数万份问卷调查形成涵盖16类、262项要点的操作手册 [1][2] - 市场实践目前更多局限在商品房、改善型大房子，甚至贵房子 [1] “好建造”与“好运维”重点 - 好建造强调通过掌握老百姓急难愁盼形成贴近民生的标准 [2] - 好运维首要任务是建立房屋全生命周期的安全管理制度，并在老旧小区改造中贯彻“好房子”思维 [2] - 好运维包括物业管理，重点强调房屋体检、房屋养老和保险三项基本制度，以及推进包含物业管理费、住宅专项维修基金等的“房屋养老金” [2] - 短期内重点提升物业服务，包括提高物业满意度及费用提取效率 [2] “人、房、地、钱”要素联动策略 - 要素联动是以真实需求为导向，实现“人房匹配”和“房地匹配”，而非以卖地投资为导向的旧模式 [3][4] - 策略需摸清居民住房需求特征，如空间、户型、配套、类型、价位，掌握先租后买、价格敏感等新变化 [3] - 根据需求潜力和结构谋划土地供应的区位、类型、市政配套及渠道（存量盘活或增量供应） [4] - 重视存量土地和物业盘活利用，增量供给转向高质量以满足高品质需求，从而实现供需匹配 [4] 当前政策与市场态势 - 2024年“9·26”新政部署的“四个取消、四个降低、两个增加”政策组合拳对市场止跌回稳有积极作用 [3] - 但从近期市场来看，止跌回稳还需加力推进 [3]

政策法规 - 《福建省房屋使用安全管理条例》将于2025年7月1日正式施行，标志着房屋安全管理进入法治化、规范化新阶段 [1] - 建立"省统筹、市主导、县落实"三级政府责任体系，首创18部门职责清单制度，明确乡镇街道及村居委会协作机制 [1] - 规定房屋所有权人为安全首要责任人，禁止危害房屋使用安全行为，实行超年限房屋强制性鉴定 [1] 技术平台 - 建立覆盖900余万栋房屋的"一楼一档"数据库，实施"健康绿码"大数据管理，通过二维码门牌实现安全状态识别 [2] - 上线房屋建筑一网统管安全平台，包含18个标准化排查模块，服务17万名用户开展安全排查 [2] - 平台实现属地责任、监管责任、主体责任的可量化可视化，形成全员参与的安全工作机制 [2] 配套制度 - 出台《既有建筑幕墙安全管理办法》，覆盖维护责任、日常检查、安全性鉴定等全流程管理 [2] - 实施《房屋安全鉴定活动管理办法》，规范鉴定机构资质、报告出具及监管要求 [2] - 制定《经营性自建房挂牌巡检实施细则》，建立网格化"挂牌上墙+定期体检"双联机制 [3] 隐患处置 - 印发《重大安全隐患房屋处置细则》，明确处置责任主体、程序及措施，确保快速消除隐患 [3] - 对经营性自建房和农村公共建筑实施常态化巡检，发挥网格员前哨作用实现隐患早发现早处置 [3] 后续计划 - 将通过培训、图文解读、专家释法等方式开展《条例》宣贯活动 [3] - 配套完善相关规定并加强监督执法，持续筑牢房屋安全防线 [3]

机构成立背景 - 广东省房屋安全管理技术中心于5月28日正式揭牌成立 [1] - 中心由广东省住建厅指导，依托广东建科院成立，属于公益性非独立法人机构 [1] - 中心初步规划设立五个部门及专家咨询委员会，包括运营管理、政策研究、技术支持、科技研发、质量安全巡查 [1] 机构职能定位 - 中心承担政策咨询、科技创新、行业服务三大职能 [1] - 以服务全省房屋安全治理体系转型升级为主线，深度融入全省城乡房屋安全管理工作 [1] - 将推动房屋安全管理从被动应对向主动预防转变，从碎片化管理向全生命周期管理升级 [2] 技术发展方向 - 在实用技术推广上下功夫，拓展房屋安全领域新技术、新设备、新方法的应用 [1] - 积极推动房屋安全管理数字赋能，探索智能化设施、服务和管理的深度融合 [1] - 促进数字化成果转化为实际安全保障 [1] 专家团队建设 - 中国工程院院士岳清瑞受聘为中心首席专家 [2] - 聘用14名业内资深专家组成专家咨询委员会 [2] - 专家认为中心成立对构建房屋全生命周期安全管理体系具有重要意义 [2] 战略意义 - 是广东省住房城乡建设事业高质量发展的重要保障 [2] - 以市场化方式创新房屋质量安全保障机制的积极举措 [2] - 将为打造韧性安全城市提供坚实支撑 [2]