麦当劳出售香港物业 - 麦当劳计划出售八项位于香港的零售物业 总市值约为12亿港元 市场建筑面积介于63174平方米至176516平方米 [3] - 物业分别位于尖沙咀 铜锣湾 旺角 坚尼地城 大角咀 元朗 荃湾及慈云山 截标日期为9月16日 [3] - 市场消息称麦当劳计划分阶段出售旗下在港所有铺位 涉及23个铺位 市值超过30亿港元 第二批8个铺位市值近111亿港元 [4] 物业详情 - 待售物业已由麦当劳持有数十年 楼龄最长的星光行物业已有56年历史 [6] - 物业组合整体出租率达100% 均有麦当劳餐厅入驻经营 7间已开业34-38年 1家超过27年 [6] - 物业为带租出售 麦当劳餐厅将继续运营 部分物业同时引入7-Eleven 建民大药行等租户 [6] 香港商铺市场现状 - 截至2025Q2 香港核心区街铺资本价值同比下跌54% 相比十年前下跌705% [7] - 核心区街铺市场估算回报率约为247% [7] - 中环商铺案例显示 某物业14年间价值下跌46% [8] 麦当劳商业模式 - 麦当劳95%餐厅采用特许经营模式 租金收入占2024年总收入3865% 达10017亿美元 [12] - 全球43477家餐厅中 麦当劳拥有56%餐厅土地所有权 80%建筑物所有权 [12] - 在中国市场 麦当劳大多为非自持物业 香港门店约260家 特许人需自行提供物业 [12] 历史背景 - 麦当劳1956年成立房地产公司 通过杠杆购买土地或租赁权 [11] - 公司拥有专业地产经纪团队 选址考察周期3-6个月 [11] - 2001和2003年曾在香港出售店铺获利近1亿港元 [13]

麦当劳出售香港物业的核心观点 - 麦当劳计划分阶段出售香港23个自持商铺，首批8项物业总市值约12亿港元，第二批8个铺位市值约11.1亿港元，涉及尖沙咀、铜锣湾等核心区域 [1][2] - 出售物业为带租约资产，麦当劳餐厅将继续运营，租户包括7-Eleven等零售品牌，整体出租率100%，部分餐厅已运营超34年 [2][3] - 香港商铺估值处于低位，核心区街铺资本价值同比下跌5.4%，较十年前下跌70.5%，净有效租金回报率约2.47% [3][5] 物业资产详情 - 首批8项物业建筑面积介于631.74平方米至1765.16平方米，楼龄最长56年（尖沙咀星光行），最短27年 [1][2] - 物业组合中5间麦当劳为24小时营业，部分引入便利店、药房等租户，采用"整批或单项"竞标方式，截标日期为9月16日 [1][2][3] 麦当劳的房地产商业模式 - 公司56%的并表餐厅土地和80%建筑物为自持，2024年租金收入100.17亿美元，占总收入38.65%，特许经营费仅56.06亿美元 [8][9] - 通过传统特许经营模式获取租金+特许经营费，在中国内地多采用非自持物业，香港特许人需自行提供物业 [8][9][10] - 历史上曾于2001年、2003年在港出售店铺获利近1亿港元，此次出售将进一步减少香港物业持有量 [10] 香港商业地产市场背景 - 高息环境及贷款收紧导致投资意愿降低，中环商铺案例显示持有14年后亏损46%成交 [5] - 中原报告指出业主大幅降价求售，但麦当劳标的因核心区位和稳定租户仍吸引投资者兴趣 [3][5]

项目概况 - 山西省国道307线阳泉坡头至榆次段一级公路新建工程总投资估算超48亿元，全长60.453公里，建设工期36个月，采用BOT特许经营模式 [1] - 项目资本金占总投资的20%，由政府方与特许经营者共同出资，其余资金通过项目公司融资筹措 [1] - 山西省公路局晋中分局作为实施机构，山西路桥担任特许经营者 [1] 特许经营模式 - 公司采用"建设-运营-移交(BOT)"模式开展特许经营项目，这是其最常用的方式 [1] - 2023年11月国家发布《规范实施政府和社会资本合作新机制的指导意见》后，公司承建了山西省首个收费公路特许经营项目 [4][5] - 公司中标山西省首个高速公路特许经营项目——繁峙至五台高速公路项目，路线全长71.246公里，总投资104.98亿元 [5] 业务规模 - 截至报道时，公司已中标17个特许经营项目，总里程1296公里，总投资992亿元 [2] - 2023年上半年高速公路特许经营项目收入7.85亿元，同比增长2.31%，占营业收入的99.32% [2] - 2024年下半年连续中标三个特许经营项目，总中标金额约129亿元 [4] 行业地位 - 公司承建各等级公路约8652公里，运营管理各等级公路约3992公里 [5] - 已成为山西省重要的交通项目投融资主体和建设施工骨干 [5] - 在省道247线项目中创下多个"首个"记录：首个取得特许经营方案审核意见、首个发布招标公告、首个完成招标、首个获批可行性研究报告 [5]

公司业务概况 - 污水处理业务是公司经营基本盘，采用特许经营模式，2024 年全年处理污水约 9.36 亿吨，日均约 256 万吨/日，新区和马头岗污水处理厂上榜全国首批绿色低碳标杆污水厂 [2] - 污泥处理项目处理污水处理厂污泥，费用主要由政府支付 [3] - 公司在部分污水处理厂建设“水务 + 光伏”分布式电站，新泓光谷公司从事再生水清洁能源开发业务 [3] 业务协议与政策 - 污水处理业务按《特许经营协议》约定，触发调价机制可申请调价，郑州市域内污水处理项目特许经营协议期限一般为 30 年 [3] - PPP 项目政府付费责任纳入一般公共预算支出，污水处理业务享受国家三免三减半税收优惠政策 [3] 业务改造情况 - 部分下辖污水处理单位进行提标改造，如洛阳宜阳两家污水处理厂、郑州马头岗污水处理厂一期等，提标改造项目单独签特许经营协议，期限协商确定 [3] 财务相关情况 - 公司平均融资成本在 3% 左右，2025 年将通过全员参与等方式降成本 [4] - 现金流受应收账款回款影响，应收账款主要为政府类欠款，公司将回款作为重点工作 [4] - 分红根据国家政策、公司战略及经营情况确定 [4] 未来规划与安排 - 未来重点围绕污水处理、污泥处置、再生水利用等主业发展，目前控股股东无资产划转计划 [3] - 积极关注符合战略方向的外部并购机会，根据项目确定合理 IRR/ROE 值 [4] - 已形成多元融资框架，后续探索低成本、长周期、可持续性融资新路径 [4]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 中国酒店市场规模大但品牌渗透率低于全球平均，未来提升空间大；市场高度分散，大型集团特许经营模式占比高但低于国际品牌；2025年休闲需求表现好，商务需求下降；中档酒店供给增加，预计2035年表现下滑 [1][2][21] 各部分总结 市场供给 中国酒店市场供给在过去几十年变化显著，2000年代初在线预订兴起使酒店在线列表数量增加，2014年底供给增长平稳，2018年供应达高峰，2019年首次下降，疫情期间加剧后快速反弹，2023年以来中国大陆酒店总量达35万家 [3] 品牌酒店发展 品牌酒店数量占比从2017年的16%提升至40%，五年复合增长率12%，品牌渗透率低于全球平均，未来有望提升至50%甚至60% [1][4] 酒店分布 经济型酒店占总物业数78%，高端和中高端、中端经济型酒店客房数占比38%，经济型酒店市场价值贡献低于50% [1][5] 品牌渗透率与城市等级 一线城市品牌渗透率高，北京60%，上海超50%，二线城市48%，三线城市33%，广东省因历史原因渗透率低，本地品牌逐步渗透 [1][6] 市场份额 中国酒店市场高度分散，大型酒店集团市场份额小，如新疆部分集团市场份额约4%-8%，预计2026年部分机构物业数量将超目前领先企业 [1][8][9] 特许经营和管理模式 大型酒店集团超90%酒店采用特许经营模式，但低于国际品牌的99%，轻资产特许经营收入占总收入约50%，部分连锁酒店毛利率达19.5% [1][10] 酒店平均房价 2024年中国连锁酒店平均房价235元，受酒店档次和城市等级影响，一线城市中高端品牌占比高，二三线城市经济型品牌占比高 [1][11] 预订渠道 中国国内酒店预订渠道中，OTA占27%（可能超30%），直销渠道占18%，线下预订占55%，总收入约5500亿至6000亿人民币 [12][13] 酒店建模 涉及可用客房总量、房价、入住率、总收入等概念，计算总收入需考虑每晚房价、入住率和可用客房数，以及不同销售渠道贡献和变化趋势 [14] 收入预测 GMB在P模型中等同于公司直接收入，三P模型中需按税率转换成实际收入，公司整体利润取决于客房数量和平均房价 [15] 2025年市场表现 入住率与2024年基本持平，平均日房价下降，餐饮业务收入减少，价格下调未显著影响客流量 [16] 需求表现 2025年休闲需求表现好，劳动节假期达2019年的108%，商务需求下降，维持在89%左右，每年同比下降4%-5% [17] 不同类型酒店表现 2023年1月以来中档酒店表现优于经济型和高档酒店约5个百分点，2025年差距缩小，预计2035年中档酒店表现下滑 [18][21] 主要上市酒店公司表现 四家主要上市公司中，HTST表现最好，BTGM新疆和ATPSD相对较差，疫情后业绩分化，关键在于未来半年商务和休闲需求趋势是否逆转 [19] 国际酒店品牌发展 国际品牌如万豪、希尔顿在中国快速增长，供给增加，中国市场占其全球管道项目的36%，本土酒店公司与国际品牌估值有差异 [20]

财务数据和关键指标变化 - 公司长期目标是每年实现5%的门店增长、7%的系统销售额增长以及至少8%的核心运营利润增长 [31] - 自2021年以来，公司每年实现了5%或6%的门店增长 [32] - 第一季度，塔可钟美国业务实现了9%的同店销售额增长 [62] 各条业务线数据和关键指标变化 - KFC国际业务是主要的门店开发引擎，过去几年平均每三小时开设一家新餐厅，公司整体平均每两小时开设一家新餐厅 [10][25] - 塔可钟国际业务从2018 - 2019年的400家门店增长到现在的超过1000家门店 [35] - 美国市场约80%的运营利润来自塔可钟，公司在美国拥有约450家塔可钟餐厅 [70] 各个市场数据和关键指标变化 - 中国市场拥有超过10000家门店，但渗透率仍较低，仅服务三分之一的中国人口，餐厅密度约为美国的三分之一 [43] - 意大利市场肯德基门店数量从不足100家增加，平均单店销售额强劲 [51] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将自身定位为成长型公司，以KFC国际和塔可钟美国为两大增长引擎，同时注重业务的韧性和数字化转型 [9][11][12] - 公司长期致力于实现每年5%的门店增长、7%的系统销售额增长和至少8%的核心运营利润增长 [31] - 公司通过品牌特定的组织架构调整、数字化和技术能力的提升以及品牌间的合作，推动业务转型 [15][21] - 公司面临来自竞争对手的挑战，但凭借强大的特许经营能力、供应链优势和数字化能力，具有一定的竞争优势 [53][58][83] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为全球业务前景光明，尽管面临宏观经济环境的不确定性，但凭借多元化的品牌组合和强大的特许经营模式，具有较强的韧性 [8][11] - 公司对KFC国际和塔可钟美国的增长潜力充满信心，同时看好数字化和技术能力的发展前景 [9][13] - 公司认为市场仍有大量的空白机会，特许经营商的能力和承诺将支持公司的持续增长 [25][32] 其他重要信息 - 公司正在寻找大卫退休后的首席执行官继任者，董事会已成立专门的委员会负责此项工作 [114] - 公司在2021年进行了四项小型科技收购，但大部分能力是内部构建的 [99] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 作为首席财务官，您认为公司股票目前仍未被充分认识的方面是什么？ - 公司的增长潜力，尽管全球拥有60000家餐厅，但仍有大量空白市场，品牌具有很强的可移植性，特许经营商有能力和意愿推动门店增长 [24][25] - Byte by Yum的价值潜力，该技术已取得显著进展，但价值仍在逐步释放，将为特许经营商和公司带来更多收益 [27][28] 问题: 2025年后，5%的门店增长可持续性如何？KFC国际和国际市场的塔可钟、必胜客的增长潜力分别如何？ - 公司长期目标是每年实现5%的门店增长，自2021年以来已实现该目标，凭借市场空白和强大的特许经营能力，有信心长期维持这一增长 [31][32] - KFC国际将继续是主要的门店开发引擎，塔可钟国际市场有巨大的未开发潜力，预计未来将有数千家门店 [34][35] 问题: 公司的增长算法在多大程度上依赖中国市场的复苏？如果宏观经济条件不改善，中国市场的增长能持续多久？中国以外的空白市场有多大的开店机会？ - 中国市场仍有巨大的增长空间，尽管宏观经济环境不稳定，但百胜中国的表现优于竞争对手，预计全球市场都将实现门店增长 [43][46] - 公司希望特许经营商具备能力、资金和承诺，通过再投资实现规模效益，推动各市场的门店增长 [47][48] 问题: 竞争的演变是否会阻碍公司的增长？公司是否有防御性结构来应对竞争？ - 公司的两大增长引擎塔可钟美国和KFC国际具有结构性优势，但仍需积极应对竞争 [53] - 公司的特许经营能力是重要的竞争优势，许多美国品牌在全球扩张时需要解决特许经营问题，而公司在这方面拥有丰富的经验 [55][56] 问题: 公司的供应链优势体现在哪些方面？数字化在生态系统中如何保护公司的战略定位？ - 公司通过整合四个品牌的采购规模，在美国拥有最大的合作社之一，全球也有相应的供应链团队，部分特许经营商也具备强大的供应链能力 [58][60][61] - 数字化能力可以提升消费者体验、提高营销效果、增加销售额和利润，同时降低运营成本，为特许经营商提供竞争优势 [83][85][86] 问题: 塔可钟业务增长强劲且具有韧性的原因是什么？ - 塔可钟的成功得益于其文化相关的品牌、诱人的食物、创新的菜单和高性价比，同时借助了百胜的规模优势 [63][64][68] 问题: 未来五年，塔可钟相对于汉堡类别将如何定位？ - 塔可钟具有独特的市场定位，是唯一的规模化墨西哥快餐连锁品牌，创新的菜单使其能够与竞争对手区分开来 [72] - 在疫情期间，塔可钟保持了价值定位，现在通过增加创新来吸引消费者，同时具备良好的运营能力，能够提供快速便捷的服务 [73][74] 问题: Sean在未来三到五年内可能为塔可钟带来哪些额外的价值？ - 塔可钟的成功不仅得益于品牌和产品，还得益于强大的领导团队，Sean具备品牌远见，能够帮助品牌保持全球相关性 [76][78][80] 问题: Byte by Yum能为特许经营商和消费者解锁的最大能力是什么？ - Byte by Yum是一套集成的技术能力，涵盖消费者体验、特许经营商和团队成员的运营体验以及数据分析，旨在提升销售额、利润和运营效率 [83] - 公司已在部署该技术方面取得进展，并开始在国际市场推广，希望通过提升消费者体验、营销效果和运营效率来实现业务增长 [84][85] 问题: 公司是否已经收回了提前为特许经营商进行的投资？未来是否有降低管理费用的机会？如何平衡降低成本和实现8%以上调整后运营收入增长与再投资业务之间的关系？ - Byte by Yum的投资在早期增加了管理费用，但随着特许经营商的采用，费用负担将逐渐减轻 [90][95] - 公司需要持续投资研发，以保持技术的领先地位，同时通过优化资源和提高效率来平衡成本和增长 [96][97] 问题: 公司如何平衡内部构建和收购技术能力？这种策略未来将如何变化？ - 公司采用了内部构建和收购相结合的策略，对于具有核心竞争力的技术，倾向于内部构建，以实现更好的集成和灵活性 [99][100] - 随着技术的发展，公司希望建立一个统一的集成技术栈，以提高成本效益和响应速度，更好地应对未来的技术变革 [101][102] 问题: Byte by Yum在个性化和一对一消费者推广方面的能力现状与愿景之间的差距有多大？ - 公司认为Byte by Yum有机会在全球范围内推广，但中国市场可能需要单独的技术能力 [104] - 公司已经在美国市场的各品牌中试点了AI驱动的营销个性化，早期反馈积极，同时与英伟达的合作将解锁更多语音AI等新能力 [106][107] 问题: 从组织角度看，Byte by Yum已成为一个独立实体，在什么情况下公司会考虑将其分拆？ - 目前公司的首要任务是确保特许经营商和现有业务从Byte by Yum中受益，将其推广到全球市场 [111][113] - 随着业务的扩展，公司可能需要为其他餐厅品牌提供服务，但目前不排除这种可能性，也不会将分拆作为优先考虑事项 [113] 问题: 董事会在寻找大卫的继任者时，可能会看重哪些特质？ - 董事会已成立专门的委员会负责寻找继任者，他们将注重候选人的战略思维、对全球业务的理解以及行动速度等特质 [114][116] 问题: 未来五年，公司将如何发展？是否会进行额外的收购？ - 公司的首要任务是推动现有品牌的门店增长和单位经济效益，同时发展Byte by Yum [119] - 公司会持续关注潜在的收购机会，但收购标准较高，需要能够解锁增长、利用公司的规模优势并为股东带来有吸引力的故事 [120][122]

便利店行业格局 - 美宜佳以近4万家门店规模连续3年领跑行业 前六位品牌（中石化易捷、中石油昆仑好客、天福、罗森、芙蓉兴盛）排名3年内基本稳定 [1] - 第十名红旗连锁门店3447家 较上年第十名2800家（易站）门槛提升 但第100名入围门槛从165家降至129家 显示头部品牌稳固而尾部波动明显 [3] - 驰骋控股旗下左邻右舍与生活驿站首次以合计5310家门店进入前十 位列第七 该品牌未出现在上年榜单中 [3] 左邻右舍增长表现 - 2021年4月两大品牌加盟店共3700家 最新统计显示4年内年均新增超400家 2024年末门店超5800家 一年内新开1200家 [5] - 对比行业：美宜佳近两年保持年增3000-4000家 罗森2022-2023年新增1175家 7-Eleven年增733家 而易捷仅增2家 昆仑好客与红旗连锁分别减少80家和192家 [5] - 2024年商品销售额超11亿 母公司驰骋股份营收10.65亿元（同比+15.39%） 扣非净利润1877万（同比+181.18%） [12] 商业模式与运营策略 - 采用低门槛特许经营模式：30-40平米门店初始投入12-14万元 主要收入来自加盟商供应链采购 禁止外部进货 [6] - 差异化布局便民服务：提供水电代缴、快递代收、公交卡充值等 近年新增保险与广告服务 [6] - 商品结构以本土化为主：侧重烟酒、食品饮料、日用百货 价格较美宜佳/日资品牌更低廉 鲜少进口网红商品 [7][14] - 农村包围城市路径：80%门店分布在浙闽赣苏沪县域 新店集中于三线及以下城市 采用"城区店为龙头、乡镇店为骨干、农村店为基础"网络 [9][12] 行业竞争态势 - 主要对手芙蓉兴盛门店5838家 覆盖16省市80多地级市 与左邻右舍5310家规模接近 未来或直接竞争 [12] - 外部竞争者包括转型社区服务的联华超市及以便民服务闻名的胖东来 显示商超与便利店边界模糊化趋势 [13] - 通过引入爆款商品（如12.9元瑞士卷、17.9元榴莲千层）增强引流能力 应对市场竞争 [14]

星巴克中国业务出售进展 - 美国KKR、华润集团、美团等多家企业加入竞购星巴克中国业务股份行列 [3][4] - 星巴克财务执行副总裁将率高管团队访华与潜在买家谈判 焦点集中在股份出售比例或特许经营协议 [4] - 若采用特许经营模式 星巴克中国业务估值预计突破10亿美元(约72.58亿人民币) [4] - 交易计划在2025年年底前完成 [5] 星巴克中国市场表现 - 中国是星巴克全球第二大市场 拥有超过7600家门店 占全球门店总数五分之一以上 [6] - 2024财年星巴克中国营收29.58亿美元(约214.71亿人民币) 同比下降1.4% [9] - 同店销售额和客单价双双下滑8% 尽管净增790家门店 同比增长12% [9] - 未达成2025年开设9000家门店的目标 [9] 中国咖啡市场竞争格局 - 瑞幸咖啡已超越星巴克成为中国市场新领军者 [10] - 本土品牌采用9.9元低价策略 相比星巴克19元一杯的浓缩咖啡更具价格优势 [10] - 价格战成为市场现实 星巴克推出下午时段特价饮品等促销活动应对竞争 [10] 潜在买家分析 - 私募股权机构(KKR、太盟投资、方源资本)看重长期投资价值 具备餐饮消费领域经验 [12] - 美团入股可提升平台用户结构 强化线下触点 优化选址和会员运营 [12] - 华润集团可提供零售渠道和地产资源 加速下沉市场拓展 [13] 特许经营模式参考案例 - 百胜中国从Yum!Brands拆分后 门店数量从约7000家增至超过15000家 [13] - 麦当劳中国业务控股权出售给中信集团后 门店数从2500家增至6543家 [13] 战略转型可能影响 - 本土合作伙伴可带来更精准的市场洞察和资源优势 [17] - 特许经营模式可转向更轻资产运营 降低固定成本和运营风险 [17] - 加速三四线城市渗透 构建更完整市场覆盖网络 [17] - 可能引发品牌控制力弱化 短期运营波动等风险 [17] 行业整体影响 - 加速中国咖啡行业整合与变革进程 [18] - 对瑞幸、库迪等本土品牌构成更大竞争压力 [18] - 对Costa、Tims等国际品牌形成示范效应 促使其加速本土化 [19]