文章核心观点 - 香港郑氏家族因旗下核心企业新世界发展集团面临严重的流动性危机和债务压力，正考虑出售其持有的部分瑰丽酒店资产以纾困[4][5][10] - 瑰丽酒店是郑氏家族第三代成员郑志雯收购并成功改造的优质资产，其估值可能已达159亿港元，此次潜在出售反映了家族整体财务困境的严峻性[7][9][10] - 新世界发展的危机源于长期的高杠杆扩张策略，当前面临巨额亏损、债务压顶、现金流紧张等多重挑战，且家族另一核心资产周大福也业绩低迷，难以提供支援[12][15][17][20] 瑰丽酒店的发展历程与现状 - 瑰丽酒店品牌由美国石油大亨之女Caroline Rose Hunt于1979年创立，以个性化设计和融入自然人文元素著称，2000年后进入全球顶级酒店阵营[7] - 2011年，新世界集团郑志雯以超过8亿美元收购瑰丽酒店及旗下5家酒店，成为首位华人掌门人，并对业务进行彻底改造，在亚洲投资11亿美元进行扩张[7][8] - 收购后集团更名为瑰丽酒店集团，2014年进入中国并于北京开设首家酒店，2016年净利润首次突破1亿元人民币，成功扭亏为盈[9] - 目前瑰丽酒店集团旗下拥有四大品牌，共58间酒店遍布26个国家，超过30个新项目在建，估值可能已达159亿港元（约145亿人民币）[9] 郑氏家族与新世界发展的财务危机 - 新世界发展2024财年亏损约171.26亿港元，为近20个财年首次亏损，持续经营业务收入约357.82亿港元，同比下跌34%[17] - 截至2024年12月31日，公司借款总额为1464.88亿港元，其中322.1亿港元需在12个月内偿还，而现金及银行存款仅为214.18亿港元，流动性压力巨大[17] - 相比2019年峰值，新世界发展股价已下跌87%，公司计划在2025财年回笼260亿港元资金以减轻负债[18] - 2025年6月底的年度财报显示，公司持续经营业务收入约276.81亿港元，同比下降22.64%，股东应占持续经营业务亏损约163.01亿港元，同比扩大38.07%[19] - 截至2025年6月底，新世界发展的净债务已达股东权益的98%，反映了极高的财务杠杆[20] 危机成因与家族应对措施 - 危机根源在于郑氏家族两代掌门人长期奉行高杠杆、大幅扩张的策略，重资产项目沉淀了大量资金[14][15] - 第三代接班人郑志刚打造的K11购物中心因追求极致设计，使用昂贵建材和非标工艺，延长建设周期，沉淀了数百亿资金[15] - 为应对危机，新世界发展在2024年6月签署了882亿港元的创纪录再融资协议，但在11月又提议对部分美元债券进行置换，并要求债券持有人接受高达50%的本金减记[18] - 公司还以其核心资产尖沙咀维港文化汇为抵押，获得了39.5亿港元的银行贷款，并尝试出售其他资产，但部分出售计划（如估值约20亿美元的中国道路资产）已陷入停滞[18][19] 行业背景与周大福的处境 - 新世界发展的困境是香港地产行业的缩影，随着香港楼价自高位回落约28%，本地地产商普遍面临杠杆上升与资金面趋紧的压力[20] - 郑氏家族另一核心资产周大福同样面临挑战，尽管年内金价上涨超50%，但其中期业绩收入与盈利均表现低迷，创下了半年关店611家的记录[20] - 周大福业绩不振意味着其难以对新世界发展伸出援手，使得郑氏家族的整体纾困局面更为复杂[5][20]

作者丨张雪 来源丨东四十条资本 也被视为郑氏家族纾困动作的重要一环。 10月底，2025年"全球50最佳酒店"榜单在伦敦发布，今年的榜首落在了维港之畔的瑰丽酒店上，颇具戏 剧性的是，仅仅过去一个月，这家顶级奢华酒店就被摆在了货架上。 近日，有传闻称香港四大家族的郑氏家族已与一些公司接洽，考虑出售旗下58家瑰丽酒店里的部分资 产。知情人士称，这些洽谈尚处于初步阶段，未来走向可能会有所变动。 不过，当下郑氏家族正面临旗下房地产子公司新世界发展集团资金流动性的挑战，加之周大福上个季度 的财务表现也不及预期，种种负面信号让这个传闻显得扑朔迷离。 "女人做酒店的最高境界，就是瑰丽" 拥有46年历史的瑰丽酒店，在行业中算是一个性鲜明的特例，它的发展离不开两代女性掌门人。 1979年，美国德州石油大王H.L． Hunt的千金Caroline Rose Hunt半路出家选择进军酒店业，时年55岁的 她在得克萨斯州达拉斯购入一座古宅，将品牌用她的中间名"Rose"命名，并将其改造为世界知名的餐厅 与酒店 The Mansion on Turtle Creek，该酒店也迅速成为达拉斯地标。 首家瑰丽酒店的面世，很快就得到了业内外 ...

文章核心观点 - 香港郑氏家族考虑出售瑰丽酒店部分资产，包括估值159亿港元的香港瑰丽酒店，标志着香港高端酒店业一个时代的结束[4] - 香港高端酒店业的繁荣依赖于宽松信贷与资产升值，当前高息环境与核心客群消费降级导致其底层商业逻辑发生根本性改变[38][39][42] - 以新世界发展和太古集团为代表的香港地产商，无论激进或稳健，均选择出售、关闭酒店资产或裁员收缩，反映了行业对重资产酒店运营模式的集体摒弃[35][36][50] 瑰丽酒店的发展与现状 - 2011年，新世界集团以2.29亿美元收购瑰丽酒店，并将其全球总部从美国迁至香港，开启品牌重塑[6] - 2014年，瑰丽在亚洲的首家酒店于北京开业，郑志雯将原京广新世界酒店关闭改造三年，客房数量从400多间减至200多间以提升奢华体验[9] - 瑰丽品牌通过不计成本的投入获得成功，被公认为全球最懂女人的奢华酒店品牌，业务扩展至全球[11][12] - 目前，新世界发展考虑出售瑰丽酒店部分资产，以应对集团自身的财务危机[4][28] 新世界发展的财务困境 - 新世界发展在2024年交出二十年来首份亏损成绩单，截至2025年中，其净债务已飙升至股东权益的98%[21] - 2025年6月，新世界签订882亿港元再融资协议；11月，又提议对部分美元债券进行置换，并要求债券持有人接受高达50%的本金减记[22] - 相比2019年峰值，新世界发展股价已下跌87%[24] - 出售瑰丽酒店资产是集团为应对千亿债务危机而采取的“断臂求生”措施[28] 香港酒店业的行业性挑战 - **财务逻辑逆转**：在高息环境下，奢华酒店2%-3%的资产回报率低于5%以上的无风险收益（如美债），持有酒店成为财务负担[39][41] - **核心客群流失**：内地豪客消费减少，跨国公司高管差旅预算缩减，导致高端酒店需求下降[44][45] - **竞争力削弱**：香港酒店运营成本全球最高，但一河之隔的深圳提供同等级五星级酒店体验价格仅为其一半，香港酒店业护城河消失[48][49] - **行业趋势**：代表香港商业地产最高水准的新世界（激进）与太古（稳健）均在收缩酒店业务，标志着香港酒店业突飞猛进时代的终结[35][36][37] 其他香港地产商的动向 - 太古集团近期在香港总部进行罕见大裁员，涉及约10%的总部员工，包括可持续发展主管等高管职位[31] - 2024年，太古地产关闭了北京三里屯的旗舰酒店“瑜舍”，将其改造为零售商铺以追求更高坪效[33] - 2023年，李嘉诚的长实集团旗下亲海駅项目以七折价格甩卖，被视作对市场趋势的敏锐判断和提前撤离[51][53][54]

文章核心观点 - 香港郑氏家族正通过出售旗下瑰丽酒店集团资产等措施，应对其核心上市平台新世界发展面临的严重债务危机，同时家族内部正在进行权力交接与治理结构转型 [1][2][10] 郑氏家族与新世界发展概况 - 郑氏家族拥有新世界集团与周大福珠宝集团两大核心产业，业务覆盖房地产、酒店、珠宝等多个领域，据《福布斯》2025中国香港富豪榜显示，其家族身家为195亿美元（约合1400亿元人民币）位列第三 [1] - 新世界发展面临巨大债务压力，截至2025年6月30日，总债务约为1461亿港元，净债务约为1201亿港元 [1][10] - 2025财年，新世界发展营收同比下滑22.64%至276.81亿港元，持续经营业务对股东应占亏损163.02亿港元，亏幅扩大38.07% [6] 瑰丽酒店集团资产出售计划 - 郑氏家族正寻求买家，计划出售家族旗下高端酒店品牌瑰丽酒店集团的部分资产，以应对新世界发展的流动性挑战，相关洽谈尚处于初步阶段 [2] - 瑰丽酒店集团由郑家纯女儿郑志雯掌舵，由家族紧密持有的周大福企业有限公司所有 [2] - 郑氏家族于2011年以2.295亿美元收购当时净亏损高达6800万美元的瑰丽酒店品牌，并于2015年以19.63亿港元完成资产整合 [4] - 收购后集团大规模扩张，目前在26个国家运营58家酒店，另有超过30个新项目在建，香港瑰丽酒店登顶“世界50最佳酒店”榜首 [4] - 瑰丽酒店自2014年起营业利润率持续回升，2016年净利润首次突破1亿元人民币，根据新世界的债务置换计划材料，其目前估值为159亿港元 [4] 新世界发展的债务危机与化债举措 - 新世界发展负债规模攀升明显，面临巨大的财务压力 [5] - 2025年5月，公司宣布延期支付4笔美元永续债利息，合计约0.77亿美元 [6] - 化债核心举措包括：成功落地882亿港元的银行再融资，将银行贷款最早到期日延长至2028年6月30日 [6]；以其核心资产维港城作为抵押，获得一笔39.5亿港元的银行贷款，比最初目标上限低了75% [7]；针对未偿还本金45亿美元的永续债及23亿美元的固定期限债券，推出规模高达19亿美元的债券交换要约方案，计划将永续债券规模削减三分之一 [7] - 经过两次提前投标，累计获得本金22.75亿美元永续债、1.765亿美元定期债券的响应，目前只有大约50%的存量永续债参与交换要约 [8] - 多项减债举措下，新世界发展全年总债务同比减少约57亿港元至约1461亿港元，净债务同比减少约35亿港元至约1201亿港元，短期债务同比大幅减少约350亿港元至约66亿港元 [10] 其他资产出售尝试与融资进展 - 郑氏家族寻求引入约100亿港元的资本合作伙伴的谈判自2025年11月起已陷入停滞 [10] - 家族旗下基建部门中信泰富服务有限公司决定暂缓出售其在中国价值20亿美元的一组道路资产 [10] - 家族正试图出售其位于香港国际机场附近的高知名度商场“11 SKIES”，市场估计作价或逾百亿港元 [10] 郑氏家族的传承路径与治理变革 - 家族传承历经三代，模式涵盖传婿、传子及职业经理人接管等多种形态 [11] - 1989年郑裕彤退休交班长子郑家纯，但因郑家纯激进收购导致高额负债，郑裕彤于一年后再度出山执掌企业长达22年，直至2012年第二次退休 [11] - 第三代接班人郑志刚（郑家纯长子）拥有哈佛大学及瑞银背景，执掌期间有投资200亿元的航天城项目等高光时刻，但也因扩张策略使公司负债率高企 [12][14] - 新世界自2020财年起资产负债率超过50%，且呈现逐年攀升趋势，其它港资地产企业的平均负债水平为20%到30% [16] - 2023年末郑家纯表示接班人选“仍在观察中”，强调“才德兼备”，随后郑志刚辞任新世界发展行政总裁，职位先后由职业经理人马绍祥、黄少媚接任，显示出接班计划从“家族继承”转向“家族+专业经理人”混合模式 [16] - 郑家纯女儿郑志雯进入核心权力视野，目前身兼瑰丽酒店行政总裁、新世界发展执行董事、周大福珠宝集团副主席兼执行董事等多职 [17][18] - 2025年5月1日，郑志雯接替父亲郑家纯出任新世界发展集团提名委员会主席，该委员会肩负董事会架构设计、高管任免及接班人计划等重要职责 [19] - 新世界发展提名委员会由郑志雯、职业经理人李联伟及专业人士叶毓强组成“家族成员+职业经理人+专业人士”三人决策班子 [21] - 郑志刚的弟弟郑志明强调家族旗下企业均已独立上市，各家族成员分工明确，治理结构清晰 [16]

核心事件 - 香港郑氏家族正考虑出售旗下瑰丽酒店的部分资产，涉及范围可能包括58家酒店中的部分以及估值高达159亿港元的香港瑰丽酒店[1][3] 瑰丽酒店的发展历程与现状 - 2011年，新世界集团以2.29亿美元收购瑰丽酒店，并将其全球总部从美国德克萨斯迁至香港[3] - 2014年，瑰丽酒店在亚洲的首家酒店于北京开业，该酒店由新世界中国自有物业北京京广中心改造而成[4][5] - 为打造顶级奢华体验，北京瑰丽酒店将客房数量从400多间减少至200多间，并进行了为期三年的改造[6][7] - 凭借对细节的投入和独特的品牌定位，瑰丽酒店成功转型为全球高端酒店品牌，业务扩展至全球多地[9] 出售原因：母公司新世界发展的财务危机 - 母公司新世界发展在2024年录得二十年来首次亏损[12] - 截至2025年中，新世界发展的净债务已飙升至股东权益的98%[13] - 2025年6月，新世界发展签署了882亿港元的再融资协议，但到11月又提议对部分美元债券进行置换，并要求债券持有人接受高达50%的本金减记[13] - 相比2019年峰值，新世界发展的股价已下跌87%[14] - 为应对债务危机，新世界发展考虑出售瑰丽酒店资产以回笼资金[17] 行业背景：香港酒店业的结构性变化 - 香港另一巨头太古集团也进行了战略收缩，其香港总部裁员约10%，并关闭了北京旗舰酒店瑜舍，将其改造为零售商铺[18] - 在高利率环境下，持有并运营奢华酒店的财务逻辑发生变化：奢华酒店的资产回报率通常仅为2%到3%，而当前无风险收益（如美债）可能超过5%[21][22] - 香港高端酒店的传统客源（内地豪客和跨国公司高管）消费能力下降或预算缩减[22][23][24] - 香港酒店业面临来自深圳的竞争压力，深圳同类五星级酒店价格仅为香港的一半，但服务更具竞争力[25][26] - 香港酒店业运营成本全球最高，但价格优势和服务护城河正在消失[26] 香港地产行业的趋势 - 2023年，长江实业旗下亲海駅项目以相当于七年前价格的七折出售，被视为市场转向的信号[27] - 行业趋势显示，香港地产商对持有重资产酒店的兴趣减弱，财务回报考量优先于品牌情怀[28][29]

潜在资产出售 - 市场传闻新世界发展主席郑家纯已委派代表与潜在买家接触，磋商出售瑰丽酒店集团部分资产，相关讨论处于初步阶段且存在变数 [1] - 瑰丽酒店集团由郑家纯之女郑志雯执掌，其旗舰项目香港瑰丽酒店在"2025全球50家最佳酒店"评选中荣登榜首，根据文件该酒店估值高达159亿港元 [2] - 分析认为出售瑰丽酒店资产是公司应对流动性危机的关键举措，作为家族非上市平台持有的优质资产，在债务重组关键期成为能够变现的重要选择 [3] 公司财务状况 - 截至2025年6月30日，公司总债务达1461亿港元，净债务为1201亿港元，短期债务同比减少350亿港元至66亿港元，可动用资金约450亿港元 [4] - 公司已连续两年亏损，2025年上半年来自持续经营业务的收入约276.81亿港元，同比减少22.64%，股东应占亏损扩大至163.02亿港元，同比增亏38.07% [4] - 公司于11月26日宣布将四组永续债券付息日期延后，上述四组永续债券涉及本金总额达34亿美元 [3] 债务重组措施 - 2025年6月30日，公司完成了总额882亿港元的债务再融资，将还款期限延至2028年6月，但分析指此举为"借新还旧"的债务展期，未能从根本上解决负债高企问题 [6] - 2025年11月，公司推出一项19亿美元债务置换要约，计划发行新证券用以置换现有证券，该方案涵盖45亿美元存量永续债与23亿美元定期债券，预计削减债务约10.3亿美元 [6][7] - 债务置换要约目前仅获半数响应，两次提前投标后仅22.75亿美元永续债及1.765亿美元定期债券响应要约，瑞银预期公司后续可能针对剩余13亿美元永续证券推出新方案 [8] 其他融资与资产处置 - 今年9月有报道称郑氏家族考虑向新世界注资约100亿港元，并寻求合作伙伴，但由于家族成员可能持有不同意见，与潜在投资者谈判陷入僵局 [9] - 公司加速变卖资产以缓解资金压力，包括7月挂牌出售上海香港新世界大厦写字楼部分及出售菲律宾马卡蒂新世界酒店 [10] - 公司正与潜在买家接洽计划出售香港国际机场的11SKIES购物中心，市场估计作价或逾百亿港元 [10]

资产出售传闻 - 香港郑氏家族据报正寻求出售旗下瑰丽酒店集团部分资产，以应对新世界发展面临的流动性危机，集团董事局主席郑家纯代表已接触多家公司探讨可能性，但交易尚未获市场正式确认且存在变数 [1] - 瑰丽酒店集团旗下所有酒店目前均正常运营，新世界发展方面未对出售传闻做出正面回应 [1] 新世界发展财务状况 - 公司于11月25日宣布将四组合计本金约34亿美元的永续债券付息日期延后，付息日原定在12月9日至22日，此举可能影响信用评级和股价 [2][10] - 2025财年业绩显示公司营收276.81亿港元，同比下滑23%，持续经营业务股东应占亏损163.02亿港元，亏损幅度扩大38.07% [7] - 截至财年期末总债务高达1460亿港元，净债务为1201亿港元，削债仍是重点，公司此前在6月末获得882亿港元再融资贷款 [6][8] 瑰丽酒店集团资产背景 - 瑰丽酒店集团为奢华酒店品牌，目前在全球21个国家拥有33家酒店及27个新开项目，中国市场已开业包括北京、广州、香港及三亚瑰丽酒店，深圳、杭州、上海、宁波项目在计划中 [3] - 集团最初由新世界发展于2011年以2.295亿美元收购，2015年以19.63亿港元转让至周大福集团，溢价约9.66%，但考虑汇率及贷款后近乎平进平出 [3] - 香港瑰丽酒店坐落维港边，毗邻郑氏家族地标K11 MUSEA，部分酒店业务如北京、普吉瑰丽归属新世界发展，非上市部分未公开业绩 [4] 酒店业务运营表现 - 新世界发展2025财年酒店运营收入14.99亿港元，同比增长8.54%，但运营亏损3.6亿港元，亏损同比收窄2%，因每日房价下跌导致运营毛利率下降7% [4] - 瑰丽酒店集团首席行政总裁曾透露2023年全球收入增长，并开启中东市场拓展，但郑氏家族旗下酒店业务整体发展不易 [4] 资产交易市场环境 - 当前大宗交易市场酒店资产交易活跃度逆势攀升，优质酒店资产估值处于相对高位，核心城市稀缺资产受内资机构追捧，瑰丽品牌在核心地段具备较强议价能力 [6] - 市场从高溢价转向高折价阶段，超半数酒店资产以评估价7折以下成交，溢价交易占比不足7%，其中约27%项目以5-6折出售，长三角和大湾区成交量较多 [6] 债务重组措施 - 新世界发展推出19亿美元交换要约方案，覆盖5笔未偿还本金45亿美元永续债及6笔23亿美元固定年期债券，以削减债务压力，永续债发行上限16亿美元 [10] - 永续债付息延期可能触发交叉违约风险并对融资形成障碍，但行业下行背景下债权人可能接受本金削减的交换方案 [10]

瑰丽酒店集团潜在资产出售 - 香港富豪郑裕彤家族正为其旗下瑰丽酒店集团的部分资产寻找买家，以应对关联房地产子公司新世界发展的流动性危机，目前讨论尚处初步阶段 [1] - 瑰丽酒店集团由郑家纯长女郑志雯领导，隶属于家族控股的周大福企业有限公司，旗下品牌包括瑰丽酒店、新世界酒店及度假村等 [1] - 集团旗舰项目香港瑰丽酒店估值达159亿港元，在全球运营58处物业，资产组合覆盖多个核心市场，去年以来持续推进轻资产转型 [1] 新世界发展资金压力 - 新世界发展是香港负债较重的大型地产开发商，为改善流动性，公司上个月宣布计划发行最多19亿美元的新债券，并通过债券交换方式进行融资 [2] - 在此次债券交换中，债券持有人可能面临高达50%的债务减记 [2] 行业资产出售趋势 - 近期为缓解资金压力而出售旗下酒店资产的地产开发商不在少数 [4] - 金茂（三亚）旅业有限公司100%股权正在挂牌转让，挂牌底价约22.65亿元，该公司主要持有金茂三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店 [4] - 去年10月，中国金茂出售了旗下金茂三亚希尔顿酒店，最终转让总对价约为18.49亿元 [4] - 富力地产因业绩亏损和债务问题从2022年开始亏损出售酒店资产，近期泉州富力万达文华酒店以3.31亿元的底价成交 [4]

京东外卖业务 - 京东外卖独立App正式上线 旨在解决用户在主App内找不到外卖入口的问题[5][8] - 公司表示独立App将使经常点外卖的用户使用更为方便[8] 京东点评与真榜 - 公司推出基于人工智能的“京东点评” 通过分析全网几十万、几百万条数据生成对餐厅、酒店、景点、航司的客观点评[10][11] - 公司同时推出“京东真榜” 从多角度对餐饮、酒店等进行排序 并允许用户根据个人偏好设置点评风格[11] - 公司宣布京东点评和京东真榜将永不商业化 以保持榜单的公平性和真实性[11][13][14] 七鲜咖啡业务 - 公司正式推出旗下现制饮品品牌“七鲜咖啡” 定位为“只用鲜奶”以提供更新鲜、更好喝、更健康的咖啡选择[19] - 七鲜咖啡已在北京落地 正以每周新开3至5家门店的速度拓展 预计在年底覆盖北京主要城区[19] - 品牌面向全国招募合作商 计划在全国各地开业以整体带动咖啡消费[19]

公司动态 - 京东集团董事局主席刘强东出席于三亚瑰丽酒店举行的第三场京东品酒会并发表演讲 [1] - 刘强东在演讲中高度评价瑰丽酒店品牌 称其为最有品味、最有艺术、最有品质的酒店 [1] 高管观点 - 刘强东表示过去12年其与妻子在全球出差时第一优先选择均为瑰丽酒店 [1] - 刘强东强调在全球任何城市只要存在瑰丽酒店 即使多跑20公里也坚持选择该品牌 [1]