行业投资评级 - 行业评级为“买入” [4] 报告核心观点 - 政策端REITs发行行业再扩容，将商业REITs作为独立品类，新增甲级写字楼、四星级以上酒店、体育场馆及城市更新项目 [4][12] - 截至2025年11月末，C-REITs市场总规模为2198.85亿元，环比下降0.31%，但流通盘市值环比增长6.40%至1174.50亿元 [4][17] - 11月C-REITs市场综合收益指数下降0.75%，日均换手率0.50%，市场热度较低，行情震荡下行 [4][56][59] - 板块表现分化，消费、高速和保租房板块因业绩相对较好而小幅上涨，产业园区板块因业绩承压跌幅较大 [4][68] - 分派率与利差保持平稳，截至11月末市场分派率为5.67%，与30年期国债收益率的利差为3.48个百分点 [4] 政策梳理及市场展望 - **政策梳理**：2025年11月至12月初，发改委与证监会密集出台政策，推动REITs市场扩容。核心文件包括12月1日发改委发布的《REITs项目行业范围清单（2025年版）》和11月28日证监会发布的《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》，首次将商业不动产REITs作为独立试点品类 [4][12][13] - **政策影响**：新政策允许酒店、办公用房独立发行，激活了广阔的酒店商办存量市场，为REITs市场规模扩张注入新动力 [14] - **市场规模**：截至2025年11月30日，C-REITs市场上市基金总数77只，总规模2198.85亿元。11月新增1单项目上市，发行规模10.98亿元 [4][17][20] - **发行结构**：在已发行项目中，按资产类型划分，高速公路REITs发行规模最大，达687.71亿元，占比33.22%；按发行人性质划分，国企发行规模最大，为1156.95亿元，占比55.88% [20] - **一级市场动态**：11月审核及发行节奏较慢，无项目过审，仅1单项目完成上市。截至11月末，处于审核及募集上市阶段的项目共19单，合计规模308.04亿元 [32][34] - **解禁规模**：2025年11月有6单项目解禁，规模达76.22亿元，环比提升386%。预计2025年全年解禁规模383.62亿元，远超2024年的106.08亿元。2026年1月解禁压力较大，预计规模81.85亿元 [43][46][47] - **项目储备**：截至11月末，已有119家发起人进入招募REITs发行联合体的流程，项目储备充足，其中能源水利和产业园区类资产储备较多 [52][54] 行情回顾 - **整体走势**：2025年11月，C-REITs综合收益指数月度下降0.75%，表现跑赢沪深300指数（下跌3.5%），但跑输中债新综合指数（下跌0.1%） [56][59] - **市场相关性**：11月C-REITs行情与股债市场的相关性均下降，与沪深300的相关系数从0.40降至0.29，与中债新综合的相关系数从-0.02升至0.18，整体偏向中性 [62][64] - **板块表现**： - **上涨板块**：消费、高速公路和保租房板块分别上涨0.72%、0.33%和0.20%，其表现与2025年第三季度业绩改善相关 [4][68] - **下跌板块**：产业园区板块跌幅最大，达3.04%；物流设施和水电公用板块分别下跌1.77%和1.76%；数据中心和新能源板块分别下跌1.28%和1.19% [68] - **个股表现**： - **涨幅领先**：首创奥莱REIT、金茂消费REIT、中交高速REIT和南京高速REIT涨幅超过4%，主要因业绩及运营表现较好或估值较低 [4][79] - **次新股表现**：11月新上市的沈阳软件园REIT首日破发，跌幅1.78%，全月下跌2.10%。10月上市的中海商业REIT首日涨幅仅3.29% [4][74][77] - **跌幅较大**：多为产业园区REITs，如南京建邺REIT、重庆两江REIT等，11月跌幅在6.74%至16.07%之间，主要受2025年第三季度业绩偏弱影响 [80] - **估值水平**：截至11月末，C-REITs市场分派率为5.67%，较10月末上升0.04个百分点。P/NAV方面，消费板块上升0.01倍，保租房和高速板块持平，其余下跌板块降幅不超过0.03倍 [4] 重点公司估值 - 报告覆盖了多家房地产及产业链重点公司，并给出了“买入”评级及合理价值预测，例如： - 万科A：合理价值7.64元/股 [5] - 招商蛇口：合理价值12.00元/股 [5] - 保利发展：合理价值11.28元/股 [5] - 华润置地：合理价值29.30港币/股 [5] - 贝壳-W：合理价值60.57港币/股 [5]

文章核心观点 - 上周债券市场表现低迷，呈现短端震荡、长端走弱的趋势，但配置性价比已阶段性提升，收益率进一步大幅上行的空间有限，建议采取波段操作策略[3][14] - 中国证监会推出商业不动产投资信托基金（REITs）试点征求意见稿，REITs市场即将迎来新一轮扩容[3][17] - 各类泛固收基金指数上周表现分化，其中REITs基金优选指数表现最佳，单周上涨0.74%，而中长期债基优选指数表现最弱，单周下跌0.10%[19] 每周市场观察 - 上周债市受权益市场情绪回暖及万科债展期事件影响，1年期国债收益率维持1.40%，10年期国债收益率上行2.46BP至1.84%，30年期国债收益率上行2.75BP至2.19%，信用债普遍下跌[3][14] - 美债收益率继续下行，1年期美债收益率下行1BP至3.61%，2年期下行4BP至3.47%，10年期下行4BP至4.02%，主要受美国零售销售数据不及预期及美联储鸽派信号影响[15] - 中证REITs全收益指数上周微跌0.08%，收于1040.34点，但一级市场活跃，2025年以来已成功发行19单，上周有3单首发公募REITs取得新进展[15][16] 公募基金市场动态 - 中国证监会起草《商业不动产投资信托基金试点公告（征求意见稿）》，明确了商业不动产REITs的产品定义，规范了基金注册、运营管理及相关机构职责[17] 泛固收类基金指数表现跟踪 - 货币增强指数上周收涨0.02%，成立以来累计收益4.35%[3][19] - 短期债基优选指数上周收平，成立以来累计收益4.50%[4][19] - 中长期债基优选指数上周收跌0.10%，成立以来累计收益6.75%[5][19] - 低波固收+基金优选指数上周收涨0.02%，成立以来累计收益4.25%[6][19] - 中波固收+基金优选指数上周收涨0.44%，成立以来累计收益5.61%[7][19] - 高波固收+基金优选指数上周收涨0.38%，成立以来累计收益7.29%[8][19] - 可转债基金优选指数上周收涨0.24%，成立以来累计收益21.33%[9][19] - QDII债基优选指数上周收涨0.12%，成立以来累计收益10.33%[10][19] - REITs基金优选指数上周收涨0.74%，成立以来累计收益33.22%[11][19] 各类基金指数定位 - 货币增强策略指数主要配置货币市场型基金和同业存单指数基金，追求超越货币基金的收益[20] - 短期债基优选指数主要配置5只长期回报稳定、回撤控制严格的基金，注重信用管理和风险控制[23] - 中长期债基优选指数通过投资于中长期纯债基金，灵活调整久期和券种比例，在控制回撤基础上追求稳健收益[25][26] - 低波固收+优选指数权益中枢为10%，选取权益仓位在15%以内的标的，注重持有体验和风险控制[27] - 中波固收+优选指数权益中枢为20%，选取权益仓位在15%-25%之间的标的，注重收益风险性价比和业绩弹性[30] - 高波固收+优选指数权益中枢为30%，选取权益仓位在25%-35%之间的标的，筛选债券端稳健、权益端有进攻性的基金[32] - 可转债基金优选指数选取可转债持仓比例高的基金，考察长短期收益、回撤及基金经理择时择券能力[34] - QDII债基优选指数优选投资于海外债券的6只基金，依据信用情况和久期进行选择[37] - REITs基金优选指数优选10只底层资产运营稳健、估值合理的基金，关注资产经营的稳定性[38]

行业投资评级 - 增持（维持）[7] 核心观点 - 商业不动产REITs试点启动，标志着公募REITs底层资产迎来新一轮扩容，REITs市场将迈入新发展阶段[1][11] - 看好2025年低利率环境下REITs市场的配置机会，投资策略围绕三条主线：政策主题下的弹性及优质低估值项目修复能力、弱周期资产红利配置属性、REITs扩募与新发并行带来的龙头效益[6] REITs指数表现 - 本周中证REITs全收益指数下跌0.08%，收于1040.3点；中证REITs（收盘）指数下跌0.14%，收于809.1点[2][12] - 本年中证REITs全收益指数涨幅为7.49%，中证REITs（收盘）指数涨幅为2.47%[2][12] - 同期沪深300指数上涨1.64%，恒生指数上涨2.53%，中债十年期国债指数下跌0.60%[2][12] REITs二级市场表现 - 本周C-REITs二级市场整体回调，周均涨幅为-0.2%；35支上涨，41支下跌[3][14] - 已上市REITs总市值约2194.4亿元，平均单只REIT市值约28亿元[3][14] - 板块表现分化：数据中心板块上涨1.8%，保障房板块上涨0.88%，产业园区板块下跌0.8%，生态环保板块下跌0.69%[3][14] - 保障房板块交易最活跃，日均换手率1.1%；仓储物流板块换手率0.5%，产业园区板块换手率0.6%[4][19] - 本周日均成交量168.1万股，日均换手率0.6%；华润有巢REIT换手率3.4%，南京建邺产业园REIT换手率2%，沈阳国际软件园REIT换手率1.7%[4][19] REITs估值表现 - 中债IRR持续分化，华夏中国交建REIT为9.5%，平安广州广河REIT为9.4%，易方达广开产园REIT为8.7%[5][20] - P/NAV区间为0.7-1.8，嘉实物美消费REIT为1.8，华威农贸市场REIT为1.8，中金厦门安居REIT为1.7；易方达广开产园REIT较低为0.7[5][20]

中国REITs市场发展现状 - 中国REITs市场已从试点走向常态化发行，成为推动不动产金融创新、盘活存量资产、服务实体经济高质量发展的重要工具[1] - 截至2025年10月末，已有近80单REITs项目上市，市场进入“扩容”新阶段[1] - 基础设施、保障性租赁住房、消费类资产等不断被纳入REITs资产范围[1] 市场扩容与焦点议题 - 市场各方关注焦点在于REITs市场如何在扩容中保持稳健，以及如何进一步拓宽资产类型、优化交易结构、完善法律法规[1] - 投资者对REITs产品的信用风险、运营稳定性、信息披露等方面提出了更高要求[1] - 陆家嘴金融沙龙第35期于11月8日聚焦中国REITs市场发展新阶段，探讨其面临的机遇与挑战[1] 行业专家与机构参与 - 沙龙主嘉宾为华安基金管理有限公司公募REITs分管协调人杜煊君，其在多层次REITs领域经验丰富，带领公司完成了张江、百联、外高桥等多单公募REITs产品的发行上市及后续扩募工作[2] - 对话嘉宾包括中证指数有限公司估值业务部总经理周夏风，长期从事资本市场研究工作[5] - 对话嘉宾包括中信证券股份有限公司全球投资银行管理委员会债务融资业务线总监毕自强，拥有超过15年资产证券化和结构融资业务经验，主要负责上海等地区的资产证券化和物流仓储、新能源、IDC等REITs业务[11] 市场实践与标杆案例 - 对话嘉宾上海城投控股投资有限公司副总经理张毅，其公司作为原始权益人于2024年成功牵头发行了长三角地区首单、迄今为止规模最大的保租房公募REITs[13] - 该保租房公募REITs对于打造长三角企业存量资产盘活标杆案例具有典型示范意义[13] - 对话嘉宾大华银行（中国）有限公司房地产、酒店及基建行业主管王吉茹，拥有近二十年银行业务经验，曾为众多国内外大型上市企业提供收并购、海外REITS发行、跨境融资等金融解决方案[19] 未来发展路径探索议题 - 行业对话环节主题为《REITs市场在扩容背景下的发展路径探索》，议题包括扩容背景下REITs具备发行潜力的新资产类型[22] - 议题包括如何平衡市场“量”与“质”的关系，以及原始权益人如何通过REITs实现“轻资产”转型[22] - 议题包括当前REITs市场流动性与估值体系是否成熟，投资机构如何看待REITs的长期配置价值，以及中国REITs市场未来在规则完善、税收政策优化等方面的突破[22]