财务数据和关键指标变化 - 第一季度交付1,899套住宅，产生住宅建筑收入18.5亿美元，比指导中点高出约2,400万美元 [5] - 第一季度摊薄后每股收益为2.19美元，较去年同期的1.75美元增长25%，比隐含指导高出5美分 [5] - 第一季度签署了2,303份净合同，价值24亿美元，单位数量持平，但金额较去年同期增长3%，平均售价增至1,033,000美元 [5][19] - 第一季度调整后毛利率为26.5%，比26.25%的指导高出25个基点 [20] - 第一季度销售、一般及行政费用占收入比例为13.9%，优于14.2%的指导，主要得益于收入高于预期的杠杆效应 [21] - 第一季度合资企业、土地销售和其他收入为7,200万美元，去年同期为250万美元，指导为7,000万美元，其中包括出售部分公寓生活投资组合的净收益 [21] - 第一季度税率为22.9%，比指导低30个基点 [22] - 第一季度末流动性约为34亿美元，包括12亿美元现金和22亿美元循环信贷额度可用额度，净债务与资本比率为14.2%，一年前为21.1% [22] - 预计第二季度交付约2,400-2,500套住宅，平均交付价格在975,000至985,000美元之间 [23] - 维持2026财年全年交付10,300至10,700套住宅的预测，平均价格在970,000至990,000美元之间 [23] - 预计第二季度调整后毛利率为25.5%，维持全年26.0%的预测 [23] - 预计第二季度及全年销售成本中的利息约为1.1% [24] - 预计第二季度销售、一般及行政费用占住宅销售收入的10.7%，维持全年10.25%的预测 [24] - 预计第二季度其他收入、未合并实体收益和土地销售毛利收支平衡，维持全年1.3亿美元的预测，其中7,200万美元已实现 [24] - 预计第二季度税率约为26%，全年税率约为25.5% [25] - 预计第二季度加权平均流通股数约为9,600万股，全年约为9,500万股，假设全年回购6.5亿美元普通股 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度豪华改善型业务占住宅建筑收入的59%，豪华首次购房者占25%，豪华缩减型占16% [13] - 豪华改善型业务在所有买家细分市场中利润率最高 [14] - 住宅建筑收入约一半来自现房，另一半来自定制建造 [14] - 平均约三分之一的现房在框架完成前售出，其风险状况和利润率与定制建造房屋差异不大 [16] - 第一季度设计工作室升级、结构选项和地块溢价平均为212,000美元，占平均基础售价的25% [16] - 第一季度合同取消率保持在2.8%的低位 [17] - 第一季度定制建造房屋的建造周期约为9.5个月，现房周期约短一个月 [17] - 第一季度建筑成本与2025年第四季度持平 [17] - 第一季度住宅销售毛利率中的减记总额为1,170万美元，其中约500万美元与前期开发成本和期权减记有关 [20][21] - 公司垂直整合的制造业务目前覆盖全国约20%-30%的收入，主要集中在卡罗来纳州以北地区 [88] 各个市场数据和关键指标变化 - 从波士顿到南卡罗来纳州的走廊、山区的博伊西、拉斯维加斯和里诺，以及整个加利福尼亚州表现良好 [13] - 佛罗里达州大部分地区似乎已站稳脚跟，但坦帕、亚特兰大、圣安东尼奥和太平洋西北地区仍面临挑战 [13] - 第一季度，北部和太平洋地区销售情况良好，特别是豪华改善型业务，推动了平均合同价格的上涨 [20] - 预计下半年，尤其是第四季度，随着交付组合中来自高利润的北部和太平洋地区的贡献增加，调整后毛利率将上升 [20] - 第一季度，30%-40%的社区实现了价格上涨 [79] - 北部地区（波士顿至南卡罗来纳州走廊）表现最为强劲 [79] - 太平洋西北地区是较弱的市场之一，H-1B签证相关的不确定性在全国范围内对部分客户造成轻微影响 [85][86] - 在东北部，特别是宾夕法尼亚州、新泽西州、纽约州，看到了填充式开发和旧办公楼改造的机会，有助于维持销售速度 [92] - 北部和中大西洋地区看到了超常的土地机会 [94] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是平衡价格和销售速度，第一季度整体激励措施与第四季度持平，占售价的8%，这是连续第三个季度激励比例保持稳定 [6] - 受益于库存中定制建造和现房的健康组合，平衡了定制建造业务的高利润率和现房业务较低利润率但更快的周转速度 [7] - 第一季度增加了现房产量，以便在夏季（许多买家希望在新学年开始前入住）有合适数量的房屋可供交付 [8] - 预计第二季度社区数量将从第一季度末的445个增加到455个，全年目标是在去年增长9%的基础上再增长8%-10% [8] - 拥有足够的受控土地，可以在未来几年以此速度继续增长社区数量 [9] - 继续构建土地收购和开发机会以提高资本效率，包括通过期权安排、土地储备、合资企业等结构来延迟付款和地块提取 [9] - 受益于更富裕的客户群，他们对负担能力的压力较不敏感，超过70%的业务是豪华改善型和豪华缩减型，服务于财富因房屋净值和股市升值而增长的群体 [9][10] - 计划在未来几年完全退出多户住宅开发业务 [22] - 长期目标净债务与总资本比率在15%左右 [39] - 公司认为拥有基础设施和能力，每年每个社区可建造低30套房屋，目前运行速度为每年每个社区24套 [72] - 如果市场改善，公司将首先倾向于提高销售速度，然后价格也可能随之上涨 [72][73] - 由于公司定位和产品，在构建带有卖方融资的土地交易方面看到更多机会，且高端市场竞争者减少 [77] - 设计工作室的升级支出占房屋价格的比例一直非常稳定 [101] - 公司不断调整业务结构以提高效率，如果销售好转，可以在前线（建筑团队和销售团队）增加人员，后台和行政人员现有团队有能力产生更多收入 [102][103] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 自一月中旬以来，整体客流量和销售有所增加，与春季销售季节的开始一致，活动增加令人谨慎鼓舞 [6][12] - 对美国住房市场的长期未来持乐观态度，拥有住房仍是数千万美国家庭的关键愿望，市场受到强劲人口顺风的支撑 [26] - 市场供应仍然不足，根据估计，基于人口增长，市场需要额外300万到700万套新住房才能达到平衡 [27] - 相信随着时间的推移，负担能力压力将消退，被高价挤出市场的买家将回归，创造一个更健康的住房生态系统 [27] - 目前很高兴能在豪华业务中服务于更富裕的客户 [27] - 建筑成本方面开始看到轻微的下行压力，但幅度很小，木材目前是一个不利因素，但其他成本正在下降，在预测中假设成本将保持平稳 [56] - 土地市场仍呈现低至中个位数的通胀 [58] - 劳动力供应充足，越来越多的人到工地找工作，公司的规模将继续有助于与供应商合作，目前尚未看到关税的影响 [75] - 如果市场疲软，公司将倾向于依赖定制建造业务 [37] 其他重要信息 - 首席执行官Douglas Yearley将于3月30日过渡到执行董事长职位，Karl Mistry（在公司工作超过20年）将接任首席执行官 [3] - 第一季度约24%的买家支付全现金，办理抵押贷款的买家的贷款与价值比约为70%，与最近几个季度一致 [17] - 公司最近将循环信贷额度和大部分定期贷款额度的到期日延长至2031年2月 [10] - 第一季度末控制着约75,000块地块，其中55%为期权地块 [9] - 预计到2026财年末，社区数量将增长8%-10%，目标达到480-490个社区 [25] - 扣除积压订单后，拥有约2.7年的自有土地供应 [98] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 第一季度毛利率26.5%到第二季度指导25.5%的100个基点连续下降是由什么驱动的？ [30] - 主要是产品组合原因，第二季度来自高利润的太平洋地区的贡献将减少，这种情况将在下半年，尤其是第四季度逆转 [31] 问题: 对住友收购Tri Pointe的看法，日本公司是否可能带来更多技术和创新？ [32] - 不确定其具体目标，日本公司一直具有创新精神，但整个行业在将技术创新转化为更高效的住宅建造运营方面一直面临困难 [32][33] 问题: 如果需求不足以同时支持现房策略的两个部分（早期销售和保持50%比例），公司将优先考虑哪个？ [35] - 公司对目前的50/50比例感到满意，但如果市场疲软，将倾向于依赖高利润的定制建造业务，不会在疲软市场中盲目建造现房，并努力在建造早期阶段销售现房 [36][37] 问题: 长期净债务与资本比率目标是多少？如何看待现金持有量？ [38] - 长期目标净债务与总资本比率在15%左右，现金持有量通常在下半年增加，为满足正常运营支出（包括土地购买），可能需要至少数亿美元的最低持有量 [39] 问题: 一月份以来的客流量和销售情况是优于正常季节性，还是与之相符？天气是否产生了影响？ [41] - 网络流量、到访社区的实际流量以及最重要的定金，这三项指标均较去年同期小幅上升，但幅度不大，属于谨慎乐观，天气对北卡罗来纳州到佐治亚州的走廊产生了大约一周到十天的影响 [42][43][47] 问题: 第三和第四季度毛利率上升的走势如何？ [48] - 预计下半年会更好，主要是由于产品组合，将看到更多来自太平洋和北部地区的收入，以及更多豪华改善型业务，第四季度改善会加速 [49][50] 问题: 除了产品组合，如何看待价格、激励措施、成本等其他影响毛利率的因素？ [52] - 激励措施预计将维持在当前水平，建筑成本假设保持平稳，目前开始看到建筑成本有轻微的下行压力，但预测中假设其保持平稳 [52][54][56] 问题: 当前土地市场展望如何？今年计划如何积极投资土地？ [57] - 土地市场仍呈现低至中个位数的通胀 [58] 问题: “较去年同期小幅上升”具体指哪些指标？公司的激励策略与市场有何不同？ [64] - 网络流量、到访社区的实际流量以及定金，这三项指标均较去年同期小幅上升，激励措施指导围绕8%，已连续三个季度保持在此水平，第一季度为了减少完工现房库存，对其提供了略高的激励，但这被定制建造业务激励的适度降低所抵消，总体仍为8% [65][66] 问题: 进入春季，需要看到什么才会尝试减少激励措施？ [71] - 如果市场改善，公司将首先倾向于提高销售速度，随着销售活动增加和紧迫感产生，价格也可能随之上涨 [72][73] 问题: 当前劳动力和供应链环境如何？如果春季销售强劲，成本和劳动力是否会再次趋紧？ [74] - 目前劳动力供应充足，未看到关税影响，公司的规模将继续有助于与供应商合作，如果出现非常强劲的春季销售，尚难预料是否会有压力，但公司将利用规模和产品合理化来最小化影响 [75] 问题: 在成本方面是否看到更多土地购买机会？ [77] - 由于公司的定位和产品，在构建带有卖方融资的土地交易方面看到更多机会，且高端市场竞争者减少 [77][78] 问题: 本季度有多少比例的社区能够提价？未来展望如何？ [79] - 第一季度30%-40%的社区实现了价格上涨，北部地区（波士顿至南卡罗来纳州走廊）表现最为强劲 [79] 问题: 一月份的客流量和定金在不同消费者群体（如针对雪鸟季节的老年客户）中如何分布？ [84] - 在三个消费者细分市场（改善型、缩减型、首次购房者）以及现房和定制建造业务之间的活动相当一致，没有特别突出或不足的领域 [84] 问题: 太平洋西北地区是较弱市场，移民购房者需求趋势自H-1B争议以来表现如何？ [85] - H-1B签证相关的不确定性在全国范围内对部分客户造成轻微影响，但影响不大，并非集中在太平洋西北地区 [86] 问题: 公司是否考虑将东海岸的制造业务扩展到德克萨斯州或凤凰城等规模更大的市场？ [87] - 公司喜欢目前的业务和覆盖范围，扩张的主要限制是运输成本非常高，因此其覆盖范围长期固定，近期没有扩张的需求或愿望 [88] 问题: 北部地区订单改善在多大程度上得益于产品组合变化？社区渠道状况如何？替代关闭社区的能力如何？ [91] - 在东北部，特别是宾夕法尼亚州、新泽西州、纽约州，产品组合发生了计划性转变和重新定位，看到了填充式开发和旧办公楼改造的机会，这有助于维持销售速度，该地区库存也较少，北部和中大西洋地区看到了超常的土地机会 [92][94][96] 问题: 受控地块数量相对平稳与社区数量增长似乎有些矛盾，如何有信心继续增长社区数量？最优土地供应年限是多少？ [97] - 公司拥有约75,000块受控地块，其中55%为期权地块，扣除积压订单后，拥有约2.7年的自有土地供应，认为拥有支持社区数量每年增长7%-10%所需的合适土地储备 [98] 问题: 设计工作室的支出趋势如何？对未来交付和利润率展望有何影响？ [101] - 设计工作室的升级支出占房屋价格的比例一直非常稳定，利润率随时间有所改善，但支出一直很稳定 [101] 问题: 近期实施的人员精简如何平衡成本与当前状况？随着条件改善，公司提升业务的能力如何？ [102] - 公司不断调整业务结构以提高效率，如果销售好转，可以在前线（建筑团队和销售团队）增加人员，后台和行政人员现有团队有能力产生更多收入 [102][103]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度营收为4.74亿美元，环比增长19.5%，主要得益于下半年有针对性的销售活动 [12] - 第四季度交付了1,362套房屋，其中1,301套贡献了报告收入，其余61套为当前或先前租赁的房屋，其利润反映在其他收入中 [5][6] - 第四季度毛利率（排除库存相关费用前）为19.2%，低于去年同期的22.9%，调整后毛利率为22.3% [13] - 毛利率同比下降主要归因于融资激励、老旧库存折扣、批发销售比例上升以及借贷成本增加 [13] - 第四季度录得670万美元的库存减值费用，涉及4个表现不佳的社区 [13] - 第四季度销售、一般及行政管理费用总计6560万美元，占收入的13.8%，同比下降90个基点 [14] - 第四季度其他收入为550万美元，主要来自租赁房屋、已完工地块的销售收益以及持续租赁业务的收入 [14] - 第四季度税前净收入为2400万美元，占收入的5.1%，有效税率为27.9% [15] - 第四季度净收入为1730万美元，基本和稀释后每股收益为0.75美元；排除减值相关费用后，净收入为2240万美元，每股收益为0.97美元 [15] - 2025年全年交付4,788套房屋，其中4,685套贡献了17亿美元的全年报告收入 [15] - 全年平均售价为36.4万美元，与上年大致持平 [16] - 全年毛利率（排除库存相关费用前）为21.1%，调整后毛利率为24% [16] - 全年销售、一般及行政管理费用总计2.738亿美元，占收入的16.1%，同比增加150个基点 [16] - 全年其他收入为1870万美元，主要来自出售近550个地块、103套当前或先前租赁的房屋、商业地产以及合资企业收入 [17] - 全年税前净收入为9850万美元，净收入为7260万美元，基本和稀释后每股收益分别为3.13美元和3.12美元；排除减值相关费用后，全年净收入为7760万美元，每股收益分别为3.35美元和3.34美元 [17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度通过批发业务交付158套房屋，占总交付量的12.1%，去年同期为173套，占11.3% [12] - 2025年全年通过批发业务交付737套房屋，占总交付量的15.7%，产生超过2.3亿美元收入；2024年该比例为9.2%，收入为1.64亿美元 [16] - 公司预计2026年批发业务交付量将占总交付量的10%-15% [31] - Terrata品牌（针对改善型购房者）的社区占比约为10%至15% [51][52] 各个市场数据和关键指标变化 - 第四季度，以每社区每月成交量为基准，表现最佳的市场是：夏洛特（6套）、北加州（5.8套）、拉斯维加斯（4.6套）和亚特兰大（4.2套） [8] - 2025年全年，表现最佳的市场是：夏洛特（5.2套）、亚特兰大（4.4套）和拉斯维加斯（4套） [8] - 第四季度平均每社区每月成交量为3.1套，为全年最高水平 [8] - 截至年底，公司拥有144个活跃社区 [8] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略核心是保持运营纪律，管理成本，提供具有竞争力的融资方案，支持利润率，并向首次购房者交付经济实惠、可随时入住的房屋 [11] - 公司持续投资于人才、土地和运营平台，以支持长期战略 [11] - 公司认为其土地自开发模式是关键战略优势，提供了显著的运营灵活性，并在充满挑战的市场中支持盈利能力 [17] - 公司控制的土地平均完工地块成本约为7万美元，去年地块成本约占平均售价的21%，突显了土地策略的结构性优势 [18] - 公司预计2026年将继续处理老旧库存，有选择性地变现某些地块，并用所得收益减少债务，以向35%-45%目标杠杆区间的中点迈进 [20] - 为支持可负担性，公司将继续采用激励措施，包括过户成本、利率买断、老旧库存折扣以及按社区进行选择性价格调整 [23] - 行业竞争激烈，公司提到需要与市场定价和竞争对手的行动保持一致，包括提供激励和折扣 [27][53] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2025年的市场环境充满活力和挑战，可负担性仍是主要压力点，利率波动给整个市场增加了不确定性 [5] - 从签约到交割的时间仍然较长，且预计这一趋势在可预见的未来将持续 [9] - 取消率上升至43.3%，可负担性压力和更广泛的经济不确定性放大了导致取消的典型因素 [9] - 管理层对住房市场的长期前景保持乐观，供需失衡、有利的人口趋势以及对可获得住房所有权的本质需求都强化了其战略优势 [11] - 2026年1月的潜在客户和零售净订单量同比略有上升，但这是与去年较弱的同期数据相比 [10] - 公司预计第一季度业绩将与去年相似，同时继续监测积压订单的转化情况和取消率的持续演变 [10] - 当前市场条件下，购房者需要更多时间来储蓄首付、改善信用或完成现有房屋的销售 [8][44] - 利率从高点有所回落（10年期国债收益率接近4.05%-4.25%），利差收窄，有助于抵押贷款利率，但可负担性压力依然存在，包括房价、保险、财产税等 [53] 其他重要信息 - 公司在12月完成了第80,000套房屋的交付，这是一个重要的里程碑 [6] - 截至年底，净订单同比增长39% [9] - 积压订单增长133%至1,394套，价值超过5.01亿美元，同比增长112%；其中包括与一个批发买家达成的购买480套房屋的协议，这些房屋将在2026年全年交付 [9] - 排除该批发协议，积压订单仍比2024年底增长53% [9] - 截至年底，拥有并控制了60,842个地块，同比下降14.2%，环比下降2.8% [18] - 在控制的地块总数中，51,890个（85.3%）为自有，8,952个（14.7%）为控制 [18] - 在自有地块中，35,416个为生地或在开发土地，其中约22%处于积极开发阶段，36%处于工程设计阶段；其余16,474个自有地块中，13,109个为空置完工地块，3,365个为已完工或在建房屋，环比下降9%，同比下降16.8% [19] - 截至年底，债务总额为17亿美元，其中5.28亿美元为循环信贷额度提取 [20] - 第四季度净债务与资本比率下降160个基点至43.2% [20] - 截至年底，总流动性为3.35亿美元，包括超过6100万美元的现金和2.74亿美元的循环信贷可用额度 [20] - 截至年底，权益近21亿美元 [21] 2026年业绩指引 - 预计全年交付房屋4,600至5,400套 [23] - 预计年底活跃销售社区数量为150至160个 [23] - 预计全年平均售价在355,000美元至365,000美元之间 [23] - 预计全年毛利率在18%至20%之间，调整后毛利率在21%至23%之间 [24] - 预计销售、一般及行政管理费用率在15%至16%之间 [24] - 预计全年税率约为26.5% [24] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于第四季度毛利率环比下降的原因以及2026年毛利率指引范围的驱动因素，特别是达到区间上端的可能性 [26] - 第四季度毛利率环比下降主要是由于公司积极采用了激励措施，包括买断、远期承诺、老旧库存折扣和价格调整，以清理老旧库存并与市场竞争保持一致 [27] - 2026年的毛利率指引是基于第四季度的水平，预计2026年将是继续采用激励措施、折扣和抵押贷款买断的一年，因此指引范围设定为与2025年第四季度相似 [27][28] - 达到毛利率指引区间上端或中点的驱动因素可能包括：激励措施减少、土地开发或房屋建造成本（如劳动力、材料）下降、以及批发业务占比低于去年 [60][61] 问题: 关于2026年交付量展望是否与2025年相似，以及批发业务交付量的预期和相关政策风险 [29] - 公司预计2026年每社区每月交付量指引与2025年相似，整体交付指引也类似 [31][32] - 预计2026年批发业务交付量将占总交付量的10%-15%，对10%的部分（已进入积压订单）有信心完成；新订单目前因等待政策澄清而暂缓 [31] - 关于限制机构买家购买独栋房屋的讨论，目前对新订单构成不确定性，公司正在等待更多政策澄清 [31] 问题: 关于与批发买家签订的480套房屋协议的盈利能力，以及这些收入如何确认 [36] - 从营业利润率角度看，批发业务的营业利润率与零售业务相似 [36] - 批发业务的毛利率较低，但营业利润率相似 [36] - 这些批发销售单元的预期将通过总收入（Home sales revenue）确认，而非其他收入线；其他收入线用于处理当前或先前租赁的房屋（去年有103套） [36][37] 问题: 关于2026年社区数量增长的节奏，以及新社区相对于老项目的吸收率 [38] - 新社区的增加将更多集中在下半年，1月社区数量有所下降，预计2月会增加一些 [38] - 新社区的吸收率不一定比老项目更高 [38] - 公司对年底达到150-160个活跃社区的指引有信心 [38] 问题: 关于2026年可能出售的老旧库存和土地的更多细节 [42] - 计划出售的土地主要是完工地块，公司在某些地区拥有的完工地块超过了当前的销售吸收速度 [42] - 出售这些过剩库存是机会主义的，有助于产生其他收入并偿还债务 [42] - 老旧库存涉及全国多个社区，这些社区的开工量超过了实际吸收速度，公司正在评估定价、库龄，并根据市场线索做出决策以推动销售 [43] 问题: 关于取消率上升的原因，以及房屋在取消前在市场上停留的时间 [44] - 取消率上升，但取消原因没有改变，完全是由于买家无法获得融资 [44] - 在更具挑战性的市场环境中，客户需要更长时间来完成交易，例如偿还债务、储蓄首付或改善信用评分 [44] - 公司通常在几周后衡量取消率，但如果有足够库存，公司倾向于与客户保持接触，给他们更多时间，尽管这会导致更高的取消率，但总体上认为这对最终交付量是有利的 [44][45] 问题: 关于首次购房者与改善型购房者比例的变化 [50] - 改善型购房者比例正在增长，原因包括Terrata品牌的扩张以及当前入门级价格（超过36万美元）所需收入更高，导致该收入层级的客户更可能已拥有房产 [50] - 客户仍以首次购房者为主，但改善型购房者比例有所上升 [50] 问题: 关于当前市场状况，竞争性折扣是否有所缓解 [53] - 整个行业仍在积极提供激励措施，以应对可负担性挑战 [53] - 利率从高点有所回落，利差收窄，有助于抵押贷款利率，但可负担性压力（包括房价、保险、财产税等）依然存在 [53] 问题: 关于全年销售、一般及行政管理费用的运行率预期 [55] - 2025年全年销售、一般及行政管理费用总计约1.1亿美元 [56] - 预计2026年的销售、一般及行政管理费用将与2025年相似，全年大约在该数字附近，季度间可能有所波动 [56] 问题: 关于第四季度销售、一般及行政管理费用下降是永久性变化还是奖金驱动，以及若达到交付指引上端（约每社区每月3套）是否会调整策略 [65] - 第四季度销售、一般及行政管理费用的下降更多是奖金驱动，但预计年度运行率与去年相似 [65] - 若达到每社区每月3套的交付速度，公司将继续推动该速度，并尝试进一步提升 [67]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度收入为4.74亿美元，环比增长19.5%，主要由下半年有针对性的销售活动推动 [11] - 第四季度交付1,362套房屋，其中1,301套贡献了报告收入，其余61套为当前或先前租赁的房屋，其利润反映在其他收入中 [4][5] - 第四季度平均售价为36.4万美元，较去年略有下降，主要受地理组合、批发销售比例较高及融资激励措施影响 [11] - 第四季度毛利率（扣除库存相关费用前）为19.2%，低于去年同期的22.9%，主要受融资激励、老旧库存折扣、批发销售比例上升及借贷成本增加影响 [12] - 第四季度调整后毛利率为22.3%，扣除了1440万美元的资本化利息和60.9万美元的收购会计相关费用 [12] - 第四季度计提670万美元库存减值，涉及4个表现不佳的社区 [12] - 第四季度销售、一般及行政费用合计6560万美元，占收入的13.8%，同比下降90个基点，其中行政费用下降810万美元（26%） [13] - 第四季度其他收入为550万美元，主要来自租赁房屋、已开发地块的销售收益以及持续租赁业务收入 [13] - 第四季度税前净收入为2400万美元，占收入的5.1%，有效税率为27.9% [14] - 第四季度净收入为1730万美元，基本和稀释后每股收益为0.75美元；扣除减值相关费用后，净收入为2240万美元，每股收益为0.97美元 [14] - 2025全年交付4,788套房屋，其中4,685套贡献了全年17亿美元的报告收入 [14] - 全年平均售价为36.4万美元，与去年基本持平 [15] - 全年毛利率（扣除库存相关费用前）为21.1%，调整后毛利率为24% [15] - 全年销售、一般及行政费用合计2.738亿美元，占收入的16.1%，较2024年上升150个基点 [15] - 全年其他收入为1870万美元，主要来自近550个地块、103套当前或先前租赁的房屋、商业物业的销售以及合资企业收入 [16] - 全年税前净收入为9850万美元，净收入为7260万美元，基本每股收益3.13美元，稀释后每股收益3.12美元；扣除减值相关费用后，全年净收入为7760万美元，基本每股收益3.35美元，稀释后每股收益3.34美元 [16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 批发业务：第四季度通过批发业务关闭158套房屋，占总关闭量的12.1%，去年同期为173套（11.3%）[11] - 批发业务：2025全年通过批发业务关闭737套房屋，占总关闭量的15.7%，产生超过2.3亿美元收入；2024年该比例为9.2%，收入为1.64亿美元 [15] - 租赁业务：2025年有103套当前或先前租赁的房屋被出售，其利润反映在其他收入中 [14][16] - Terrata品牌（升级改善型住宅）：约占活跃社区的10%至15% [50][51] 各个市场数据和关键指标变化 - 第四季度平均每月每社区成交3.1套，为全年最高速度 [7] - 第四季度按每社区成交数计，表现最佳的市场为：夏洛特（6.0）、北加州（5.8）、拉斯维加斯（4.6）、亚特兰大（4.2）[7] - 2025全年按每社区成交数计，表现最佳的市场为：夏洛特（5.2）、亚特兰大（4.4）、拉斯维加斯（4.0）[7] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略核心是纪律性执行，专注于可控因素：管理成本、提供有竞争力的融资方案、维持利润率、向首次购房者交付经济实惠的即住型房屋 [10] - 长期投资于人才、土地和运营平台以支持长期战略，同时适应短期市场状况 [10] - 土地战略是关键优势，自我开发地块提供了显著的运营灵活性并在挑战性市场中支持盈利能力 [16] - 公司控制的地块平均完工成本约为7万美元，去年地块成本约占平均售价的21% [17] - 行业竞争环境激烈，公司为保持竞争力，持续提供激励措施，包括过户费用、利率买断、老旧库存折扣及选择性社区价格调整 [22][26] - 公司对住房市场长期前景保持乐观，认为供需失衡、有利的人口趋势以及对可负担住房的基本需求都支撑其战略 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境充满活力且充满挑战，可负担性仍是主要压力点，利率波动给市场增添了不确定性 [4] - 合同签订与最终交割之间的时间仍然延长，预计这一趋势在可预见的未来将持续 [8] - 取消率上升至43.3%，可负担性压力和更广泛的经济不确定性放大了导致取消的典型因素 [8] - 2026年1月的潜在客户和零售净订单同比略有上升，但对比的是去年较弱的基数 [9] - 预计第一季度业绩将与去年相似，同时继续监测积压订单的转化情况和取消率的持续演变 [9] - 当前市场仍面临可负担性挑战，所有大型竞争对手都在积极提供激励措施 [52] - 利率从高点有所下降（10年期国债收益率约4.05%-4.25%），利差收窄，有助于抵押贷款利率，但房屋售价、保险、房产税等其他账单仍对消费者构成可负担性压力 [52] 其他重要信息 - 2025年12月，公司完成了第80,000套房屋的交付，这是一个重要的里程碑 [5] - 截至年底，拥有144个活跃社区 [7] - 截至年底，拥有和控制的地块总数为60,842个，同比下降14.2%，环比下降2.8% [17] - 在拥有的地块中，35,416个为生地或开发中土地，其中约22%处于积极开发阶段，36%处于工程设计阶段；其余16,474个拥有的地块中，13,109个为空置的已完工地块，3,365个为已完工房屋或在建房屋，较第三季度下降9%，较去年同期下降16.8% [18] - 截至年底，债务总额为17亿美元，包括循环信贷额度下提取的5.28亿美元 [19] - 第四季度净债务与资本比率下降160个基点至43.2% [19] - 截至年底，总流动性为3.35亿美元，包括6100万美元现金和2.74亿美元循环信贷可用额度 [19] - 截至年底，权益近21亿美元 [20] - 2026年，公司计划继续处理老旧库存，选择性变现某些地块，并用所得收益减少债务，以向35%-45%目标杠杆区间的中点迈进 [19] 2026年业绩指引 - 预计全年房屋交付量在4,600至5,400套之间 [22] - 预计年底活跃销售社区数量在150至160个之间 [22] - 预计全年平均售价在35.5万至36.5万美元之间 [22] - 预计全年毛利率在18%至20%之间，调整后毛利率在21%至23%之间 [23] - 预计全年销售、一般及行政费用占收入比例在15%至16%之间 [23] - 预计全年税率约为26.5% [23] - 预计批发业务交付量将占总交付量的10%至15% [30][35] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于第四季度毛利率环比下降的原因以及2026年毛利率指引范围（特别是达到区间上端的驱动因素）[25] - 回答: 第四季度毛利率环比下降是由于公司积极提供激励措施，包括买断、远期承诺、老旧库存折扣和价格调整，以清理库存并与市场竞争保持同步 [26]。2026年毛利率指引是基于第四季度的水平，预计2026年将是继续提供激励措施、折扣和抵押贷款买断的一年，因此毛利率指引与2025年第四季度相似 [26][27]。达到指引区间上端可能需要激励措施减少、土地开发或房屋建造成本（如劳动力、材料）下降，或批发业务比例低于去年 [59][60]。 问题: 关于2026年交付量展望是否与2025年相似，以及批发业务（特别是机构买家政策风险）的预期 [28] - 回答: 预计2026年每社区交付速度与2025年相似 [30][31]。批发业务预计将占今年总交付量的10%-15%，对10%的部分（已进入积压订单）充满信心，但新订单目前因等待政策澄清而暂缓 [30]。 问题: 关于与批发买家签订的480套房屋协议的盈利能力以及会计处理 [35] - 回答: 从营业利润率角度看，批发业务的盈利能力与零售业务相似，但毛利率较低 [35]。这480套房屋的销售收入将计入总收入（顶部），而非其他收入线；只有当前或先前租赁的房屋销售才计入其他收入 [36]。 问题: 关于2026年社区数量增长的季度分布以及新社区相对于老项目的吸收率 [37] - 回答: 新社区的增长预计更多集中在下半年，1月社区数量有所下降，预计2月会增加一些 [37]。新社区的吸收率不一定比老项目更高 [37]。 问题: 关于2026年可能出售的老旧库存和土地的更多细节 [41] - 回答: 计划出售的土地主要是已完工的地块，公司在某些地区拥有超过当前吸收速度所需的已完工地块，将机会性地向其他建筑商出售，以产生其他收入并偿还债务 [41]。老旧库存涉及一些全国范围内开工量超过实际吸收速度的社区，公司将根据定价、库龄和潜在问题做出决策以推动销售 [42]。 问题: 关于取消率上升的原因以及取消前的平均时间和原因变化 [43] - 回答: 取消率升高，但原因未变，仍然是买家获得融资的能力问题 [43]。在更具挑战性的市场环境中，客户在房屋上停留的时间更长，公司通常在几周后测量取消率，但许多客户需要更多时间来偿还债务、攒首付或提高信用评分 [43]。公司认为在库存充足的社区，与客户保持接触是 accretive 的策略，尽管会导致更高的取消率 [44]。 问题: 关于首次购房者与改善型购房者的组合变化，以及Terrata品牌社区的占比 [49] - 回答: 改善型购房者的比例正在增长，原因包括Terrata品牌的扩张以及当前入门级价格（36万美元以上）所需的收入更高，使得客户更可能已是房主 [49]。Terrata品牌社区约占活跃社区的10%至15% [50][51]。 问题: 关于当前市场状况，特别是入门级市场的折扣竞争是否有所缓解 [52] - 回答: 整个行业仍在积极提供激励措施，以应对可负担性挑战 [52]。利率虽有所下降，但房屋售价、保险、房产税等其他成本仍对消费者构成压力 [52]。 问题: 关于全年行政费用（G&A）的预期运行率 [54] - 回答: 2025年全年行政费用总计约1.1亿美元，预计2026年将与此相似，季度间可能有所波动 [55]。 问题: 关于销售、一般及行政费用（SG&A）在第四季度的下降是永久性变化还是奖金驱动，以及如果达到交付指引高端（约每月每社区3套）是否会调整策略 [64] - 回答: 第四季度销售、一般及行政费用的下降更多是奖金驱动，但年度运行率应保持相似 [64]。如果达到每月每社区3套的交付速度，公司将继续推动，并尝试进一步提高该速度 [66]。

财务数据和关键指标变化 - **第四季度收入**为4.74亿美元，环比增长19.5%，主要由下半年有针对性的销售活动推动 [10] - **第四季度交付房屋**1,362套，其中1,301套贡献了报告收入，其余61套为当前或先前租赁的房屋，利润反映在其他收入中 [4][5] - **第四季度平均售价**为36.4万美元，较去年略有下降，主要受地理组合、批发销售比例较高及融资激励措施影响 [10] - **第四季度毛利率**（扣除库存相关费用前）为19.2%，去年同期为22.9%，同比下降主要因融资激励、老旧库存折扣、批发销售比例增加及借贷成本上升 [11] - **第四季度调整后毛利率**为22.3%，扣除了1440万美元的资本化利息和60.9万美元的收购会计相关费用 [11] - **第四季度库存减值费用**为670万美元，涉及4个表现不佳的社区，原因是销售速度低于模型预期、融资激励及老旧库存价格折扣 [11] - **第四季度销售、一般及行政费用**总计6560万美元，占收入的13.8%，同比下降90个基点，其中行政费用为2310万美元，同比下降26% [12] - **第四季度其他收入**为550万美元，主要来自租赁房屋、已完工地块的销售收益以及持续租赁业务的收入 [12] - **第四季度税前净利润**为2400万美元，占收入的5.1%，有效税率为27.9% [13] - **第四季度净利润**为1730万美元，基本和稀释后每股收益为0.75美元；若不计减值相关费用，净利润为2240万美元，每股收益为0.97美元 [13] - **全年交付房屋**总计4,788套，其中4,685套贡献了全年报告收入 [14] - **全年收入**为17亿美元 [14] - **全年平均售价**为36.4万美元，与去年大致持平 [15] - **全年毛利率**（扣除库存相关费用前）为21.1%，调整后毛利率为24% [15] - **全年销售、一般及行政费用**总计2.738亿美元，占收入的16.1%，较2024年上升150个基点，主要因交付量减少和平均社区数量增加 [15] - **全年其他收入**为1870万美元，主要来自近550个地块、103套当前或先前租赁的房屋、商业物业的销售以及合资企业收入 [16] - **全年税前净利润**为9850万美元，净利润为7260万美元，基本每股收益3.13美元，稀释后每股收益3.12美元；若不计减值相关费用，全年净利润为7760万美元，基本每股收益3.35美元，稀释后每股收益3.34美元 [16] - **年末净债务与资本比率**为43.2%，较上一季度下降160个基点 [19] - **年末总流动性**为3.35亿美元，包括6100万美元现金和2.74亿美元循环信贷额度可用资金 [19] - **年末股东权益**接近21亿美元 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - **批发业务**：第四季度通过批发业务交付158套房屋，占总交付量的12.1%，去年同期为173套，占11.3% [10] - **批发业务（全年）**：2025年通过批发业务交付737套房屋，占总交付量的15.7%，产生超过2.3亿美元收入；2024年该比例为9.2%，收入为1.64亿美元 [15] - **租赁业务**：全年有103套当前或先前租赁的房屋的利润反映在其他收入中 [14][16] - **土地销售**：全年通过销售近550个地块产生其他收入 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - **第四季度社区平均月度交付量**为3.1套，为全年最高速度 [6] - **第四季度表现最佳市场**（按每社区月度交付量）：夏洛特（6套）、北加州（5.8套）、拉斯维加斯（4.6套）、亚特兰大（4.2套） [6] - **全年表现最佳市场**（按每社区月度交付量）：夏洛特（5.2套）、亚特兰大（4.4套）、拉斯维加斯（4套） [6] - **年末活跃社区数量**为144个 [6] 公司战略和发展方向和行业竞争 - **长期战略**：持续投资于人才、土地和运营平台以支持长期增长，同时适应短期市场状况 [9] - **土地策略**：资产负债表上的土地组合是关键战略优势，自我开发提供了显著的运营灵活性并在挑战性市场中支持盈利能力 [16] - **地块成本**：当前控制的地块平均完工成本约为7万美元，去年地块成本约占平均售价的21% [17] - **库存管理**：通过买断利率、价格折扣等方式积极调整老旧库存，以优化库存规模并支持可负担性 [5][11] - **竞争环境**：整个行业都在积极提供激励措施以应对可负担性压力，公司需要与竞争对手的市场定价保持同步 [26][52] - **批发业务展望**：预计2026年批发业务交付量将占总交付量的10%-15%，低于2025年的15.7% [29][34] - **社区增长**：预计到2026年底活跃销售社区数量将达到150-160个，新增社区预计更多集中在下半年 [21][36] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - **市场环境**：2025年市场环境动态且充满挑战，可负担性是主要压力点，利率波动增加了市场不确定性 [4] - **合同到交付周期**：由于许多买家需要额外时间储蓄首付、改善信用或出售现有房屋，合同签订到交付的时间仍然延长，预计这一趋势将持续 [7] - **取消率**：取消率上升至43.3%，可负担性压力和更广泛的经济不确定性放大了通常导致取消的因素，预计这一动态将持续 [7] - **净订单与积压**：第四季度净订单同比增长39%，积压订单增长133%至1,394套，积压订单价值超过5.01亿美元，同比增长112% [8] - **积压订单构成**：包括与一个批发买家达成的购买480套房屋的协议，这些房屋将在2026年全年交付；若不包含此协议，积压订单仍较2024年底增长53% [8] - **近期趋势**：1月份的潜在客户和零售净订单同比略有增长，但第一季度业绩预计与去年相似 [8] - **长期前景**：对住房市场的长期前景保持乐观，供需失衡、有利的人口趋势以及对可负担住房的基本需求都强化了公司战略的强度 [9] - **2026年展望**：预计市场状况将与最近的经验大体一致 [21] - **利率环境**：利率在过去几个月有所下降，10年期国债收益率降至约4.05%-4.25%，这有助于抵押贷款利率，利差已收窄 [52] - **可负担性压力**：除了利率和房价，保险费、财产税以及消费者面临的其他账单也对可负担性构成压力 [52] 其他重要信息 - **里程碑**：2025年12月交付了第80,000套房屋 [5] - **地块状况**：年末拥有和控制60,842个地块，同比下降14.2%，环比下降2.8% [17] - **地块所有权**：51,890个地块（85.3%）为自有，8,952个地块（14.7%）为控制 [17] - **自有地块开发状态**：35,416个为生地或开发中土地，其中约22%处于积极开发阶段，36%处于工程设计阶段；其余16,474个自有地块中，13,109个为空置完工地块，3,365个为已完工房屋或在建房屋，较第三季度下降9%，较去年同期下降16.8% [18] - **债务状况**：年末未偿债务为17亿美元，其中包括5.28亿美元已提取的循环信贷 [19] - **去杠杆计划**：预计在2026年将继续处理老旧库存，选择性货币化某些地块，并用所得收益减少债务，以向35%-45%目标杠杆区间的中点迈进 [19] - **2026年业绩指引**： - 预计交付房屋4,600至5,400套 [21] - 预计平均售价在355,000至365,000美元之间 [21] - 预计全年毛利率在18%至20%之间，调整后毛利率在21%至23%之间 [22] - 预计销售、一般及行政费用率在15%至16%之间 [22] - 预计全年税率约为26.5% [22] - **Terrata品牌**：约占社区数量的10%至15% [50][51] - **买家构成**：仍以首次购房者为主，但升级改善型买家比例正在增长 [49] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于第四季度毛利率环比下降的驱动因素以及2026年毛利率展望中达到区间上端的可能性 [25] - **回答**：第四季度毛利率环比下降是因为公司积极提供了激励措施，包括买断利率、远期承诺、老旧库存折扣、价格调整等，以清理老旧库存并与市场竞争保持同步 [26]。2026年的毛利率指引是基于第四季度的水平，预计全年将继续提供激励、折扣和抵押贷款买断，因此毛利率预计与2025年第四季度相似 [26][27]。达到指引区间上端可能需要激励措施减少、土地开发或房屋建造成本（如劳动力、材料）下降，或批发业务比例低于去年 [59][60]。 问题: 关于2026年交付量展望是否与2025年相似，以及批发业务交付量的预期和政策风险 [28] - **回答**：预计2026年每社区交付速度与2025年相似 [29]。批发业务交付量预计占总交付量的10%-15%，对10%的部分有信心，因为这已包含在积压订单中；新订单目前因政策不明确而暂停 [29]。关于限制机构买家购买独栋房屋的政策讨论，目前是一个风险，公司正在等待更多政策澄清 [29]。 问题: 关于与批发买家签订的480套房屋协议的盈利能力以及会计处理 [34] - **回答**：从营业利润率角度看，批发业务的营业利润率与零售业务相似，但毛利率较低 [34]。这些批发销售单元的营收将计入总收入项下，只有当前或先前租赁的房屋销售才计入其他收入 [35]。 问题: 关于2026年社区数量增长的季度分布以及新社区相对于老项目的销售速度 [36] - **回答**：新社区的增长预计更多集中在下半年，1月份社区数量有所下降，预计2月份会增加一些 [36]。新社区的销售速度不一定比老项目更高 [36]。 问题: 关于2026年可能出售的老旧库存和土地 [41] - **回答**：土地出售主要涉及已完工地块，公司在某些地区拥有的完工地块超过了当前销售速度所需，因此会机会性地出售给其他建筑商以产生其他收入并偿还债务 [41]。老旧库存是指那些开工量超过实际销售速度的社区，公司会根据定价、库存年限和潜在问题来决策如何处置 [42]。 问题: 关于取消率上升的原因、房屋在取消前在市场上的时间以及取消原因是否发生变化 [43] - **回答**：取消率升高，但取消原因没有变化，仍然是买家无法获得融资 [43]。在更具挑战性的市场环境中，客户在房屋上停留的时间更长，公司通常在几周后衡量取消率，但许多客户需要更多时间来偿还债务、储蓄首付或改善信用评分 [43]。尽管这会导致更高的取消率，但公司认为保持与客户的接触并帮助他们完成交易最终对总交付量是有利的 [44]。 问题: 关于首次购房者与升级改善型买家的比例变化 [49] - **回答**：升级改善型买家的比例正在增长，原因包括Terrata品牌的扩张以及当前入门级房价（36万美元以上）所需的收入更高，这使得买家更可能已经是房屋拥有者。但客户主体仍然是首次购房者 [49]。 问题: 关于当前市场状况，竞争性折扣是否在入门级市场有所缓解 [52] - **回答**：整个行业仍在积极提供激励措施以应对可负担性问题 [52]。利率虽有所下降，但可负担性压力还包括房价、保险费、财产税等其他因素 [52]。公司及行业都在尽力协助买家，特别是首次购房者 [53]。 问题: 关于全年行政费用的运行率展望 [54] - **回答**：2025年全年行政费用总计约1.1亿美元，预计2026年将与此相似，季度间可能有所波动 [54]。 问题: 关于销售、一般及行政费用在第四季度的下降是永久性变化还是奖金驱动，以及若达到高交付量指引是否会调整价格 [64] - **回答**：第四季度销售、一般及行政费用的下降更多是奖金驱动，但预计年度运行率将保持相似 [64]。如果达到每月每社区3套的交付速度，公司将继续保持该节奏并尝试进一步提升 [65]。 问题: 关于达到2026年毛利率指引中点的驱动因素 [58] - **回答**：达到毛利率指引中点（约19%）的基线是假设情况与2025年第四季度相似 [59]。向区间上端移动需要激励措施减少、成本下降或批发业务比例降低 [59][60]。

财务数据和关键指标变化 - 第四季度报告净利润为1.74亿美元，摊薄后每股收益1.76美元，调整后净利润为1.88亿美元，摊薄后每股收益1.91美元 [24] - 2025全年报告净利润为7.83亿美元，摊薄后每股收益7.77美元，调整后净利润为8.30亿美元，摊薄后每股收益8.24美元 [24] - 第四季度净订单为2,499套，同比下降5% [24] - 第四季度月度吸收率从去年同期的每社区2.6套放缓至2.4套 [25] - 第四季度交付3,285套房屋，平均售价59.6万美元，房屋交付收入约20亿美元 [25] - 2025全年交付12,997套房屋，平均售价59.7万美元，房屋交付收入约78亿美元 [26] - 第四季度房屋交付毛利率为21.8%，高于此前约21.5%的指引，但低于2024年第四季度的24.8% [28] - 2025全年报告房屋交付毛利率为22.5%，调整后为23%，低于2024年调整后的24.5% [29] - 第四季度销售、一般及行政费用比率为9.9%，全年为9.5%，较2024年改善了40个基点 [30] - 第四季度净利息支出约为1,200万美元，高于去年同期的约600万美元 [31] - 金融服务收入约为4,900万美元，抵押贷款捕获率为88% [31] - 季度末拥有强劲流动性，约18亿美元，包括8.5亿美元无限制现金和9.28亿美元循环信贷可用额度 [32] - 净房屋建筑债务与资本化比率为17.8%，低于一年前的20% [32] - 第四季度回购120万股普通股，价值7,100万美元，全年回购650万股，约占期初稀释后股数的6%，总价值3.81亿美元 [32] - 董事会批准将股票回购授权增加并延长至10亿美元，有效期至2027年12月31日 [32] - 2026年预计回购约4亿美元普通股，全年稀释后流通股平均数约为9,500万股 [33] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度净订单主要由Esplanade度假生活方式社区驱动，同比增长7% [10] - 改善型住宅订单出现低个位数下降，非Esplanade度假生活方式和入门级订单出现中高个位数下降 [10] - 按买家群体划分的订单组合保持相对稳定：入门级31%，改善型49%，度假生活方式20% [10] - 第四季度，库存房占销售额的72%，占交付量的66%，高于2024年第四季度的61%和54% [29] - 2026年1月，待建房屋销售份额较第四季度平均水平提升了700个基点 [13] - 公司拥有并控制78,835个住宅建筑地块，其中54%为表外控制，低于2024年底的86,153个地块（57%控制） [18] - 基于过去12个月的交付量，公司拥有2.8年的地块供应，总控制供应为6.1年 [18] - 2025年住宅建筑土地投资约为22亿美元，略低于2024年的24亿美元，也低于此前约23亿美元的全年目标 [21] - 2026年预计土地投资约20亿美元，重点将放在改善型和度假生活方式领域的机会 [21] - 第四季度出售了一个Yardly社区，价格约为5,500万美元 [22] - 截至年底，拥有并控制总计46个Yardly项目，代表约10,400个住宅地块，分布在九个市场 [23] 各个市场数据和关键指标变化 - 销售最强劲的地区是东部和西部，佛罗里达州大部分市场、加利福尼亚州和凤凰城同比增长，而中部地区因德克萨斯州（特别是奥斯汀）疲软而放缓 [11] - 德克萨斯州市场表现不一，奥斯汀销量回调最大，但利润率保持良好，达拉斯和休斯顿销量同比放缓，但休斯顿的吸收率高于公司平均水平 [94][95] - 公司对佛罗里达州市场持续非常看好，该州是Esplanade品牌的基地 [41] - 在加利福尼亚州的投资有所减少，承认了该地的一些承保限制 [40] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略重点在于多元化运营模式、有吸引力的产品供应和以消费者为中心的理念 [8] - 投资组合独特地集中在改善型和度假生活方式客户，有助于应对市场阻力 [7] - 计划在2026年加速新社区开业，预计将开设超过100个新销售点，其中包括超过20个新的Esplanade销售点 [12] - 目标是在未来多年实现超常增长，包括持续达到20,000套交付量的愿景，但不会单纯为了增长而增长 [14] - 正在限制主要面向价格最敏感买家的非核心子市场的增量土地投资 [14] - 通过差异化的建后出租平台Yardly来满足经济适用独栋住宅的需求 [15] - 将继续投资于改善型细分市场（首次和二次改善），这是公司专业知识和客户群的核心 [15] - 将继续投资于差异化的度假生活方式品牌Esplanade，该品牌提供生活方式优先的体验，利润率持续超过公司其他业务 [16] - 正在整个组织内加倍投入创新，部署专有数字销售工具和人工智能驱动的流程，以提升效率并管理成本 [17] - 2025年业绩在同行中表现突出，实现了行业最高的房屋交付毛利率之一，是仅有的两家实现销售、一般及行政费用同比杠杆化的公司之一，并在行业基本持平或下降的情况下小幅增加了交付量 [6] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管市场环境充满挑战，第四季度业绩在几乎所有关键运营指标上都达到或超过了预期 [5] - 行业库存水平仍然高企，消费者对市场竞争动态高度关注，在购买决策中仔细权衡激励措施、价格和库存房供应 [9] - 尽管过去一年随着利率下降、工资增长和价格发现，可负担性有所改善，但消费者对更广泛经济和政治前景的信心对于需求的进一步复苏至关重要 [9] - 对2025年第四季度取得的销售成功以及2026年迄今的早期势头持谨慎乐观态度 [9] - 第四季度月度吸收表现优于典型的季节性模式，吸收率从第三季度保持稳定，违背了历史上经历的中个位数环比下降 [9] - 2026年预计将是公司的又一个稳健之年，尽管重点是为2027年及以后的增长重新加速奠定基础 [11] - 由于2025年待建房屋销售放缓，公司进入2026年时的未交付订单低于正常水平，仅为2,800多套，因此今年的房屋交付和利润率将比通常更依赖于春季销售季的销售 [11] - 建筑周期时间的改善大大增强了生产灵活性，现在许多市场的房屋可以在第三季度开始建造，并仍在年底前交付 [12] - 预计新社区开业将有助于将销售组合重新转向更平衡的库存房和待建订单组合 [12] - 库存房库存自2025年第二季度以来减少了24%，但年底仍有近3,000套未售出房屋，包括1,200多套完工房屋，预计这将在上半年暂时影响毛利率 [13] - 在可预见的未来，竞争性定价压力不太可能显著减弱，住房基本面继续演变 [14] - 改善型细分市场的人口结构对未来增长非常有利，预计未来十年40至55岁人群的净人口增长将非常突出 [16] - 对近期政府关注住房可负担性和可及性的新闻持鼓励态度，并准备参与有意义的政策解决方案 [34] - 2026年销售、一般及行政费用比率预计将在10%中段范围 [30] - 2026年净利息支出预计将同比小幅增加 [31] - 预计建筑成本相对稳定，而地块成本预计将出现中个位数增长 [30] - 激励措施的最终水平将在很大程度上取决于春季销售季的消费者需求和利率 [30] 其他重要信息 - 公司连续第11年被评为美国最受信赖的建筑商，并入选《财富》杂志最受赞赏公司榜单 [8] - 第四季度取消订单占毛订单的12.5%，低于上一季度的15.4%和去年同期的13.1% [25] - 第四季度建筑周期时间环比改善了约一周，同比加快了五周多，比两年前加快了九周多 [26] - 季度末有5,682套房屋在建，包括2,956套库存房，其中1,232套已完工 [27] - 库存房总数环比下降11% [28] - 2026年预计交付约11,000套房屋，第一季度约2,200套 [28] - 第一季度平均交付价格预计约为58万美元，全年在58万至59万美元之间 [28] - 第一季度房屋交付毛利率（不包括任何库存相关费用）预计约为20% [29] - 第一季度之后，预计毛利率将逐步改善，主要由待建房屋交付份额增加和激励措施随着时间推移适度减少所驱动 [29] - 使用公司抵押贷款的买家平均信用评分为750，首付比例为21%，家庭收入超过18.3万美元 [31] - 季度末，客户未交付订单的平均定金约为4.4万美元 [31] - 2025年，地块和选配溢价合计占基础价格的近19% [15] - 85%的2025年投资批准被认为位于基于消费者需求的核心位置 [19] - 80%的买家表示健康对其购买决策很重要，在Esplanade社区中这一比例更高 [20] - 约17个Yardly项目将在今年进入盈利租赁运营阶段，其中7个预计在未来12个月内达到目标稳定水平 [23] - 公司与Kennedy Lewis拥有30亿美元的土地银行，支持Yardly业务扩展 [23] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于业务组合（买家细分和地域）的长期展望，特别是入门级组合的未来方向以及地域投资重点 [38] - 公司预计入门级业务占比将从传统的约三分之一略有下降，但并非完全退出该业务，而是将地理重点从吸引不同入门级买家的边缘或三级地点转移 [39] - 超过50%的业务来自千禧一代，其中超过一半已经在购买第二套房子，因此是入门级中的一个子集 [40] - 地域上，已减少在加利福尼亚州的一些投资，但对佛罗里达州持续非常看好，该州是Esplanade品牌的基地，预计在佛罗里达州、德克萨斯州、凤凰城、科罗拉多州等地将继续投资，地理上不会有巨大转变 [40][41] 问题: 关于库存房与待建房屋组合的意图和时间线，是否能在2026年恢复到50/50 [42][43] - 公司对消费者偏好回归待建房屋感到鼓舞，1月份待建份额较第四季度平均水平提升了700个基点，2月份持续 [44][45] - 历史上组合大约是60/40，50/50是理想状态，但预计在2026年实现50/50会感到惊喜，这需要时间，因为公司仍需处理一些较高的完工库存 [45][46][47] - 随着新社区（特别是Esplanade）的开业，将有助于引入更多待建销售 [48] 问题: 关于Esplanade社区增长对吸收率的影响，以及Esplanade的吸收率是否更高 [50] - Esplanade社区的平均吸收率与公司其他业务相当一致，可能有个别社区在低3或高2的范围，但总体上没有显著差异 [51] - 公司继续期望在市场条件有利时，年化吸收率能回到低3的范围，但不会不惜一切代价销售 [51][52] 问题: 关于成本展望，特别是近期木材价格上涨和潜在成本增加风险对2026年建筑成本基本持平预期的影响 [53] - 公司团队在2025年实施了大量房屋成本降低措施，将继续与贸易伙伴和供应商合作，通过优化业务、优化平面图、价值工程等战术工作，以抵消潜在的成本上涨压力 [54][55] 问题: 关于第一季度毛利率环比下降的原因（杠杆、激励措施、土地通胀、组合等），以及如果激励环境稳定，第二季度毛利率是否与第一季度相似 [58] - 第一季度毛利率预计环比下降180个基点，主要原因是组合变化：2025年第四季度交付了一些高平均售价和高利润率的房屋，而第一季度有更多入门级/三级社区的交付 [58] - 激励措施从订单角度看基本持平，但从交付角度看，从第四季度到第一季度仍然保持高位 [59] - 公司预计第一季度将是毛利率的低点，之后将逐步改善，原因是待建房屋份额增加和激励措施可能减少 [61] 问题: 关于新社区相对于旧社区的吸收率表现，是否仍保持历史性的差距 [62] - 新社区吸收率表现强劲，例如凤凰城一个新社区已售出超过100套，Esplanade社区的预售活动兴趣名单有数百至数千人 [62] - 总体流量自年初以来有所增加，网络流量在大多数区域同比上升，新旧社区都显示出一些增长势头 [63] 问题: 关于过去几个月（特别是1月至2月）销售节奏动态的量化说明，以及改善是否意味着吸收率同比转正或仍略有下降 [67][70] - 第四季度改善不寻常（12月优于11月），1月优于12月（符合预期），尽管有重大天气事件影响，但1月表现依然强劲 [68][69] - 2月前十天的趋势大体相似，但尚早，总体支持正常的季节性趋势 [69] - 吸收率可能同比略有下降，因为去年第一季度非常强劲，但社区数量增长将抵消部分影响 [72] 问题: 关于激励措施改善的概念，是仅因为待建组合变化，还是预期市场层面的激励措施也会改善 [70] - 毛利率改善将来自多个因素：如果市场持续好转，公司将提价并减少激励措施；利率有所缓解；待建组合变化也将是其中一部分 [71] - 但竞争压力和其他公司的优惠将继续影响消费者预期的激励措施水平 [72] 问题: 关于第四季度激励措施的趋势，以及第一季度毛利率指引中，有多少反映更广泛的激励措施增加与处理过剩库存房的影响 [76] - 第一季度毛利率压力部分来自需要处理现有库存房，第一季度平均售价略低于第四季度也说明了组合变化 [78] - 激励措施从第三季度到第四季度在订单层面基本持平，但为完成第四季度交付的库存房，激励措施保持高位 [79] 问题: 关于土地投资从非核心子市场转向改善型和度假生活方式市场的原因，以及为何这些市场的回报会更高 [82] - 这是对历史策略的轻微回调，将三级入门级业务占比从COVID期间的20%-25%调回至15%左右 [83] - 土地市场提供了一些机会，因为一些同行非常专注于入门级市场，且这是公司擅长的领域 [84] - 改善型和Esplanade买家有支付能力，决策更多关乎时机和信心，而入门级买家则面临支付能力挑战，需要大量预审才能完成购买，这种情况在可预见的未来不会显著改变 [85] 问题: 关于2026年中个位数地块成本通胀的展望，当前签约土地的通胀情况，以及未来是否会缓解 [87] - 土地市场已趋于稳定，土地增值预期接近零或极低个位数 [87] - 公司在与卖家重新谈判方面取得了很多成功 [87] 问题: 关于中部地区（特别是奥斯汀）订单下降的动态，以及2026年开工计划是否与订单同步 [93] - 德克萨斯州市场表现不一，奥斯汀销量回调最大，但利润率保持良好，公司愿意以较低销量保护利润率 [94][95] - 德克萨斯州预计将是未来三四年人口增长最高的州 [95] - 过去几个季度，开工量低于销售量以消化库存，但展望未来，预计开工将更紧密地跟随销售 [96][97] 问题: 关于第四季度的价格折扣活动是否主要是2025年的现象，2026年的激励措施是否已回归主要为利率买断等形式 [100] - 利率买断和成交成本补助将继续是激励措施的一部分，但公司会根据消费者个性化激励措施，对于度假生活方式买家，可能更侧重于设计中心信用 [100] 问题: 关于每个社区的库存房数量或库存房开工策略，特别是在入门级价格点 [101] - 公司有按社区管理的库存房计划，入门级社区可能库存房数量稍高，而改善型和度假生活方式社区库存房较少，但最终是基于每个社区的个体需求分析 [101]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度报告净利润为1.74亿美元，摊薄后每股收益1.76美元，调整后净利润为1.88亿美元，摊薄后每股收益1.91美元 [25] - 2025全年报告净利润为7.83亿美元，摊薄后每股收益7.77美元，调整后净利润为8.30亿美元，摊薄后每股收益8.24美元 [25] - 第四季度净订单为2，499套，同比下降5% [25] - 第四季度交付3，285套房屋，平均售价59.6万美元，产生房屋交付收入约20亿美元 [26] - 2025全年交付12，997套房屋，平均售价59.7万美元，产生房屋交付收入约78亿美元 [26] - 第四季度房屋交付毛利率为21.8%，2025年全年报告毛利率为22.5%，调整后为23% [28][29] - 2025年销售、一般及行政费用比率为9.5%，较2024年改善40个基点 [31] - 2025年股本回报率为13%，每股账面价值增长14% [5] - 第四季度净利息支出约为1，200万美元，高于去年同期的约600万美元 [32] - 公司季度末拥有约18亿美元强劲流动性，包括8.5亿美元无限制现金和9.28亿美元循环信贷额度可用额度 [32] - 季度末净房屋建筑债务与资本化比率为17.8%，低于一年前的20% [33] - 2025年全年回购约650万股股票，约占期初稀释后股数的6%，总金额约3.81亿美元 [33] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2025年调整后房屋交付毛利率为23% [5] - 第四季度Esplanade度假生活方式社区的净订单同比增长7%，而改善型住房销售出现低个位数下降，非Esplanade度假生活方式和入门级订单出现中高个位数下降 [10] - 按买家群体划分的订单组合保持相对稳定：入门级31%，改善型49%，度假生活方式20% [10] - 第四季度期房销售占销售额的72%，占交付量的66%，高于2024年第四季度的61%和54% [29] - 2025年，地块和选装溢价合计占基准价格的近19% [16] - 金融服务业第四季度收入约4，900万美元，抵押贷款捕获率为88% [32] - 使用公司抵押贷款的买家平均信用评分为750，首付比例为21%，家庭收入超过18.3万美元 [32] - 截至季度末，客户订单的平均定金约为4.4万美元 [32] 各个市场数据和关键指标变化 - 销售在东部和西部区域最为强劲，佛罗里达州大部分市场、加利福尼亚州和凤凰城同比增长，而中部区域因德克萨斯州（特别是奥斯汀）疲软而放缓 [11] - 德克萨斯州奥斯汀市场销量出现最大回调，但利润率保持良好，投机库存较去年下降超过一半 [95] - 公司拥有或控制78，835个住宅地块，其中54%为表外控制，而2024年底为86，153个地块，控制率为57% [19] - 基于过去12个月的房屋交付量，公司拥有2.8年的地块供应，总控制供应为6.1年 [19] - 2025年住宅土地投资约为22亿美元，略低于2024年的24亿美元 [21] - 2025年85%的投资审批被认定为核心区位 [20] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略重点在于多元化运营模式，专注于改善型和度假生活方式客户，以应对市场挑战 [6] - 2026年计划开设超过100个新社区，其中包含超过20个新的Esplanade社区，预计将推动社区数量增长至高个位数，年底达到365-370个 [12][26] - 公司正将增量土地投资限制在主要迎合价格最敏感买家的非核心子市场 [14] - 长期目标包括持续实现20，000套的交付量，但不会单纯为了增长而增长 [14] - 公司通过其差异化的建后出租平台Yardly来满足经济型独栋住宅需求 [15] - 将继续投资于Esplanade品牌的差异化优势，该品牌提供生活方式优先的体验，驱动优异的房价和毛利率 [17] - 正在全公司范围内加倍投入创新，部署专有数字销售工具和人工智能流程以提升效率 [18] - 2026年土地投资预计约为20亿美元，重新强调改善型和度假生活方式领域的机会 [21] - 2026年预计回购约4亿美元普通股 [34] - 董事会批准将股票回购授权增加并延长至10亿美元，有效期至2027年12月31日 [33] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管市场条件充满挑战，第四季度业绩在几乎所有关键运营指标上都达到或超过预期 [5] - 行业库存水平仍然高企，消费者高度关注市场竞争动态，在购买决策中仔细权衡激励措施、定价和现房供应 [8] - 随着利率降低、工资增长和价格发现，负担能力在过去一年有所改善，但消费者对更广泛经济和政治前景的信心对于需求进一步复苏至关重要 [8] - 对2025年第四季度取得的销售成功和2026年迄今的早期势头持谨慎乐观态度 [9] - 第四季度月度吸纳速度超过了典型的季节性模式，从第三季度起保持稳定 [9] - 2026年预计将是又一个稳健的年份，但重点是为2027年及以后的增长重新加速奠定基础 [11] - 由于2025年期房销售放缓，公司进入2026年时的未交付订单低于正常水平，仅略高于2，800套，因此今年的交付量和利润率将比往常更依赖于春季销售季的销售 [11] - 建筑周期时间的改善大大增强了生产灵活性，现在在许多市场，房屋可以在第三季度很晚的时候开工，仍然能在年底前交付 [12] - 公司看到消费者偏好回归历史模式的迹象，1月份期房销售份额较第四季度增加了700个基点 [13] - 鉴于期房平均毛利率显著更高，这种组合转变被认为是长期利润率潜力的重要驱动力 [13] - 尽管自2025年第二季度以来已将投机库存减少了24%，但年底仍有近3，000套未售出房屋，包括略超过1，200套完工房屋，预计库存管理将在上半年暂时影响毛利率 [13] - 竞争性定价压力在可预见的未来不太可能显著缓解 [14] - 改善型住房领域的人口结构对未来增长具有高度支持性 [17] - 2026年预计交付约11，000套房屋，第一季度约2，200套 [28] - 预计第一季度平均交付价格约为58万美元，全年在58万至59万美元之间 [28] - 预计第一季度房屋交付毛利率（不包括任何库存相关费用）约为20%，随后全年将逐步改善，主要受期房交付份额增加和激励措施适度减少推动 [29][30] - 激励措施的最终水平高度依赖于春季销售季的消费者需求和利率 [31] - 预计建筑成本相对稳定，地块成本预计增长中个位数范围 [31] - 预计2026年销售、一般及行政费用比率将在10%中段范围 [31] - 预计2026年净利息支出将较上年小幅增长 [32] 其他重要信息 - 公司连续第11年被评为美国最受信赖的建筑商，并入选《财富》最受赞赏公司榜单 [7] - 80%的买家表示健康对其购买决策很重要，在Esplanade社区这一比例更高 [20] - Yardly建后出租业务在第四季度以约5，500万美元的价格出售了一个社区 [23] - 截至年底，拥有并控制总计46个Yardly项目，代表约10，400个住宅地块，分布在九个市场，是行业最大的建后出租管道之一 [24] - 约17个Yardly项目将在今年进入盈利租赁运营，其中7个预计在未来12个月内达到目标稳定水平 [24] - 公司与Kennedy Lewis拥有30亿美元的土地银行支持Yardly扩张，Yardly总单元中只有不到10%完全在资产负债表上 [24] - 公司已准备好参与有意义的住房政策解决方案 [35] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于长期业务组合（买家细分和地域）的看法，特别是入门级组合的未来变化以及重点投资或淡出的地域 [39] - 公司预计入门级买家比例会略有下降，但并非完全退出该业务，而是将业务地理重心从吸引不同入门级买家的边缘或三级区位转移出来 [40] - 超过50%的业务来自千禧一代，其中超过一半已经在购买第二套房子，这属于入门级中的一个子集 [41] - 地理上，在加利福尼亚州的投资有所回调，但在佛罗里达州、德克萨斯州、凤凰城和科罗拉多州等地将继续投资 [41][42] - 佛罗里达州是Esplanade品牌的基地，公司对其持续看好 [42] 问题: 关于现房与期房销售组合的意图和时间表，是否能在2026年恢复到50/50的比例 [43] - 公司对消费者偏好回归期房感到鼓舞，1月份期房份额较第四季度平均值增加了700个基点，2月份这一趋势持续 [44][45] - 历史上组合大约是60/40（现房/期房），50/50是理想状态，但预计在2026年不太可能实现 [45] - 随着投资组合进一步远离经济型买家，未来可能会看到50/50的比例，但2026年实现的可能性不大 [46] - 公司将继续努力减少投机库存，同时通过新开设的社区引入期房销售 [48] 问题: 关于Esplanade社区增长对整体吸纳速度的影响 [51] - Esplanade社区的吸纳速度与公司其他业务基本一致，平均而言没有显著差异 [52] - 公司继续期望在市场条件有利时，年度化吸纳速度能回到低3的水平，但不会不惜一切代价销售 [52][53] 问题: 关于成本展望，特别是近期木材价格上涨和潜在成本增加风险 [54] - 公司预计2026年建筑成本相对稳定，团队在2025年实施了大量房屋成本降低举措 [31][56] - 尽管近期木材价格上涨，但团队继续专注于与贸易伙伴和供应商合作，通过优化业务、优化平面图、价值工程等策略来抵消潜在的成本压力 [56] 问题: 关于第一季度毛利率环比下降的原因（杠杆、激励措施、土地通胀、组合等），以及如果激励环境稳定，第二季度毛利率是否会与第一季度相似 [60] - 第一季度毛利率预期环比下降约180个基点，主要原因是组合变化，包括2025年第四季度交付了一些高平均售价和高毛利率的房屋，以及第一季度有更多入门级/三级社区的交付 [60] - 预计毛利率将在全年逐步改善，主要受期房交付份额增加推动 [60] - 激励措施从第四季度到第一季度在交付层面保持高位 [61] - 公司将在市场允许时提高价格，第四季度超过一半的社区（与上年同期相比）和超过四分之一的社区实现了基准价格上涨 [62] - 预计第一季度将是毛利率的低点 [62] 问题: 新开社区的吸纳速度与现有社区相比如何 [63] - 新开社区的吸纳速度符合历史规律，表现强劲，例如在凤凰城的一个大型新社区已售出超过100套，一些Esplanade社区的意向名单有数百至数千人 [64] - 总体流量在年初有所增加，网络流量同比在大多数部门都有增长 [65] 问题: 关于过去几个月（特别是1月至2月）季节性改善和销售节奏动态的量化分析 [69] - 第四季度改善超过正常季节性顺序变化，12月优于11月，1月优于12月，尽管1月有重大天气事件影响，但表现仍然良好 [70][71] - 2月前10天的趋势大体相似，支持正常的季节性趋势，但尚难确定趋势 [71] - 与去年强劲的第一季度相比，吸纳速度可能同比略有下降，但社区数量将从低340个增长到第一季度约360个，抵消部分影响 [74] 问题: 关于激励措施改善的概念，是仅仅因为期房组合变化，还是预期市场层面的激励措施也会改善 [72] - 激励措施改善将受多种因素影响：如果市场持续好转，公司将提高价格、减少激励措施；利率有所缓解；期房组合变化也是一个因素 [73] - 市场竞争压力将继续影响消费者预期的激励措施，但希望市场能有纪律性，看到激励措施减少和提价能力增强 [74] 问题: 确认第四季度激励措施趋势，以及第一季度毛利率指引中，激励措施、组合和消化过剩投机库存各自的影响 [78] - 第四季度激励措施环比相对稳定 [80] - 第一季度毛利率压力部分来自需要消化现有库存，以及平均售价略有下降所反映的组合变化 [79] - 更经济适用的区位需要更高的激励措施 [79] 问题: 关于将土地投资从非核心子市场转向改善型和度假生活方式市场的原因，以及在这些市场回报更高的原因 [84] - 这是对历史策略的轻微回调，将三级入门级投资比例从COVID后的20%-25%重新调整回约15% [85] - 在改善型和度假生活方式土地市场，竞争可能较少，公司看到了机会，并且这是公司 historically 擅长和专注的领域 [85] - 与入门级买家需要解决“能否负担”的问题不同，改善型和Esplanade买家拥有更强的资产负债表，决策更多是关于“时机是否合适”，这是不同的公式 [87] 问题: 关于2026年中个位数地块成本通胀的展望，当前签约土地的通胀情况，以及未来是否会有缓解 [88] - 当前土地市场趋于稳定，土地增值预期接近零或极低个位数 [88] - 公司在与卖家重新谈判方面取得了很多成功 [88] 问题: 关于中部区域（特别是奥斯汀）订单下降的动态，以及2026年的开工计划是否会与订单同步或前置 [94] - 德克萨斯州奥斯汀销量回调最大，但利润率保持良好，投机库存大幅下降 [95] - 休斯顿和达拉斯同比放缓，但不如奥斯汀明显，达拉斯销售速度保持稳定，休斯顿速度高于公司平均水平 [95] - 公司将在价格和销售速度之间做出重要权衡，在德克萨斯州愿意以较低销量保护利润率 [96] - 在开工方面，前几个季度开工量低于销售量以消化库存，但未来计划使开工量与销售量更加同步 [97] 问题: 关于第四季度价格折扣活动是否主要是2025年的现象，以及2026年的激励措施是否已回归主要为利率买断和过户成本 [100] - 利率买断和过户成本将继续是激励措施的一部分，但公司会根据消费者个性化激励措施，例如对于度假生活方式买家，可能更侧重于设计中心信用 [101] - 公司将努力保持底线，保护优质资产价值 [101] 问题: 关于不同产品线（特别是入门级）的每社区理想投机房屋数量或投机开工策略 [102] - 公司有一个按社区分析的投机管理方案，在入门级或多户型社区可能持有稍高的投机数量，而在改善型和度假生活方式社区则持有较少的投机房屋 [102] - 最终决策基于社区层面的需求分析 [102]

文章核心观点 - 美国彼得森国际经济研究所认为，市场对美国通胀将在2026年前回落至2%的预期过于乐观，多项结构性因素将推动美国通胀中枢上移，预计2026年年底通胀水平突破4%的概率显著上升，这对全球宏观环境和中国工业体系运行将产生重要外溢影响 [1] 五大变量 - **关税滞后效应集中释放**：到2026年上半年，随着企业库存消耗殆尽，企业将逐步传导过去被吸收的关税成本，预计推动通胀上升50个基点，这种效应缓慢且持久 [3] - **移民政策收紧加剧劳动力市场紧张**：维持失业率稳定的月度就业增长需求已从2024年的15万人降至2025年的不足9万人，主要因移民减少，依赖移民的行业劳动力短缺将推动工资和服务类通胀攀升，同时家庭医疗费用年增10%进一步放大压力 [3] - **财政政策宽松超出预期**：2026年美国财政赤字率预计将突破7%，其中新增刺激规模占GDP比重超1%，政府拟推行增强版《平价医疗法案》补贴及“关税红利”支票，叠加国税局经费削减导致的税收流失，高强度财政注入将放大供需缺口，为通胀重燃注入动能 [4] - **货币条件实际宽松削弱美联储收紧效果**：尽管政策利率显示收紧，但家庭债务服务比率接近历史低点、信用利差收窄和家庭净资产超180万亿美元等指标表明货币环境宽松，大型科技公司依赖现金流融资，私人信贷市场提供利率不敏感渠道，中性利率可能高于美联储估算，推动通胀上行 [4] - **通胀预期上行风险形成正向循环**：家庭通胀预期受高频消费品价格影响深刻，普通家庭预期已出现分化，未来价格波动可能强化“预期上升—实际通胀上涨”的循环，加剧通胀压力 [4] 对中国工业影响 - **全球融资环境持续偏紧，工业企业资金成本与经营压力同步上升**：美国通胀韧性制约美联储降息，全球利率中枢或将长期维持高位，美元高利率对中国工业企业构成持续的“被动紧缩”效应，高外债占比、资本密集型企业面临融资成本与财务费用双重挤压，全球风险偏好回落致使高端制造等领域的跨境融资难度激增 [7] - **关税与成本传导叠加，工业生产成本波动和不确定性上升**：美国关税成本的滞后传导沿全球产业链逐级放大，中国工业面临双重成本挤压：关税波动导致原材料及关键中间品定价机制失灵，美国境内劳动力与服务价格的上涨通过跨境物流、技术支持等“隐形渠道”向中国工业企业渗透，全方位抬升综合运营成本，压缩利润空间并削弱价格竞争优势 [7][8] - **外需增长动能承压，工业出口稳定性和可预期性下降**：持续高通胀侵蚀美国居民实际购买力并抑制企业投资意愿，对工业品进口需求形成中长期约束，中国消费电子、家电及通用零部件等行业面临订单碎片化、波动周期缩短及议价空间收窄等挑战，同时美国推动“制造业回流”和“近岸/友岸外包”的结构性举措，削弱其对外部工业品的依赖，导致中国部分高附加值行业面临存量市场竞争挤压 [8] - **全球产业链重构加速，工业布局和发展模式面临再平衡**：美国通过补贴与政策倾斜强化本土生产和区域供应，全球生产网络正由“效率优先”向“安全优先”转型，呈现区域化、友岸化特征，中国部分低附加值、高出口依赖度的工业环节面临订单流失与产能外迁压力，但趋势也倒逼工业加快向高附加值、高技术和高可靠性方向升级，推动发展模式从“成本优势型”向“综合能力型”转变 [9] 对策建议 - **深化工业政策与宏观调控协同，筑牢工业运行韧性基础**：提升政策响应的敏捷度与协同性，推动工业政策与金融工具“点对点”对接，优先保障资本密集型与高技术制造环节的融资连续性，针对中小企业实施针对性财税支持，缓解高利率下的财务压力 [11] - **加速工业供应链本土化与多元化，降低外部通胀传导敏感度**：系统推进关键原材料、核心部件、重大装备及工业软件的多源供应体系构建，通过技术攻关与标准体系完善提升国内供给弹性，鼓励企业利用物联网与大数据技术构建敏捷供应链，实现全流程成本管控 [11] - **推动工业结构优化与创新驱动，提升外需波动应对能力**：引导工业企业从规模导向转向质量效益导向，加大研发投入与品牌赋能，支持企业提升产品技术壁垒、附加值及差异化竞争优势，通过国内大循环战略、新兴市场开拓及国际高端分工参与，强化工业体系的全球适应性与内生增长动能 [12] - **统筹产业安全与可持续发展，锻造工业增长新引擎**：推动产业链安全与低碳转型深度耦合，构建具备韧性的绿色工业体系，深度推广工业节能减碳与循环经济模式降低单位产出的能耗与物耗，聚焦新能源装备、前沿新材料及高端智能制造等核心领域培育先进制造业集群，利用外部通胀带来的成本压力作为“倒逼机制”，加速工业向“创新驱动”转型 [12]

新版《住宅项目规范》与“好房子”建设 - 新版《住宅项目规范》作为强制性国家标准已正式实施，提升了包括层高、隔音、防火和绿色节能在内的14项标准，为提升住房品质提供了指引 [1] - 当前大量住宅存在漏水、串味、隔音差、管线维护维修难等基础问题，且户型设计千篇一律，难以满足个性化、多样化需求 [1] 政策制定与产业协同 - 住房城乡建设部通过建立顺畅的沟通机制，积极吸纳代表委员建议，将建议转化为具体的政策文件、技术标准和实践项目 [4] - 该部推动产业链供应链协同创新，并以“揭榜挂帅”等方式，推动50多类新型建材研发应用 [3] - 该部发挥行业领军企业作用，以“六不、六防、三省、三要”（“6633”）为着力点，构建“好房子”建造体系 [3] 科技创新与材料研发 - 住房城乡建设部组建了15个科技创新平台，以推动研发好产品、好材料、好设备 [2] - 该部组织实施“城镇可持续发展关键技术与装备”科技重点专项，部署了35个科技攻关项目 [2] - 该部筹划设立“未来住宅关键技术、装备研究及产业化”重点专项，针对隔音差、渗漏、开裂等突出问题，部署可提升住房品质的建材及制品研发项目 [3] - 有建议提出加快建设国家级“好材料”创新平台，并统筹部署“十五五”时期“好房子”高品质建材重大专项 [2] 设计引导与公众参与 - 住房城乡建设部举办了全国“好房子”设计大赛，覆盖新房子设计和老房子更新改造，并将获奖方案在“好房子科技展”中展出 [3] - 该部印发了关于提升住房品质的意见，对“好房子”建设作出全面部署 [3] 建议提案办理机制 - 2025年，住房城乡建设部共承办全国两会建议提案679件，其中建议423件、提案256件，涉及住房和房地产、城乡建设管理、建筑业等多个方面 [4][5] - 该部建立健全“办前联系、办中沟通、办后反馈”的闭环机制，在办理过程中通过电话沟通、上门走访、邀请调研等方式，与代表沟通互动283人次 [5] - 所有建议提案均按要求认真研究办理，确保件件有着落、有回音 [5]

固定资产投资 - 2025年吉尔吉斯斯坦固定资产投资总额为3746亿索姆（约合43.1亿美元），同比增长18.4% [1] - 其中国家预算投资903亿索姆（约合10.1亿美元），同比大幅增长42.7% [1] - 与2024年相比，本国融资增长9%，国外融资增长80% [1] - 投资主要流向交通运输及仓储设施建设、矿产资源开采、电气暖供应、制造业、教育以及住宅建设 [1] 建筑业与GDP贡献 - 2025年建筑业总产值为4385亿索姆（约合50.4亿美元），同比增长21.1% [1] - 建筑业增速较2024年收窄7.6个百分点 [1] - 建筑业对GDP增长的贡献率约为1.62个百分点，占GDP的比重为8.7% [1]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度房屋销售收入为3.597亿美元，共交付700套房屋，平均售价为51.4万美元 [12] - 第一季度房屋建筑毛利率为14%，但其中包含一项约180个基点的诉讼相关费用，剔除该影响后，调整后毛利率约为15.8% [12] - 第一季度调整后EBITDA为负1120万美元，稀释后每股亏损为1.13美元，其中诉讼相关费用对税前利润和每股收益的影响分别为640万美元和0.23美元 [13][14] - 第一季度销售、一般及行政费用为6500万美元，符合预期 [13] - 第一季度末每股账面价值超过41美元，较去年同期有所增长 [10] - 第二季度预期：预计销售约1100套房屋，交付约800套房屋，平均售价在52万至52.5万美元之间，调整后房屋建筑毛利率预计与第一季度基本持平，销售、一般及行政费用总额预计与去年同期持平，土地销售收入预计约3000万美元，调整后EBITDA总计约500万美元，预计净亏损约每股0.75美元 [14][15] - 全年展望：公司仍有路径实现全年EBITDA增长和每股账面价值增长，下半年平均售价需达到56.5万美元，调整后房屋建筑毛利率需在第四季度实现300个基点的扩张，全年销售、一般及行政费用增长需控制在2500万美元以内 [16][17] - 公司预计全年每股账面价值将增长5%-10% [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度销售763套房屋，社区月均销售速度为1.5套 [12] - 第一季度交付的房屋中，库存房占70%，但新销售订单中库存房占比为61% [12] - 公司正推动向“待建”销售模式的转变，如果持续，将成为利润率的催化剂 [9] - 公司推出“太阳能包含”房屋，在拉斯维加斯、菲尼克斯、乔治亚州和南卡罗来纳州等市场推广，预计到年底太阳能社区业务将占公司业务的20% [7][34][35] - 太阳能包含社区的利润率是公司所有社区中最好的之一 [7] - 公司已通过降低劳动力和材料成本，使每套房屋的建造成本降低超过1万美元，相当于近200个基点的利润率提升，效果将在第三和第四季度体现 [8] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度末活跃社区数量为167个，同比增长4% [12] - 第二季度末预计活跃社区数量约为165个，仍将实现同比增长 [14] - 公司计划到2027财年末将社区数量增加到200个以上 [10] - 第一季度，2025年4月及之后开始销售的新社区贡献了超过10%的收入，预计到第四季度将贡献约50%的收入 [8] - 这些新社区的平均售价和利润率均大幅高于现有社区 [8][55][56] - 第一季度销售疲软是广泛性的，只有两三个分部的销售速度有所增长，其余十几个分部持平或下降 [44] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略聚焦于通过产品差异化、降低建造成本、优化社区组合和资本配置来提升盈利能力和股东回报 [11] - 产品差异化的核心是“享受室内生活”品牌信息，主打更舒适、健康且能大幅降低水电费的房屋，并通过“太阳能包含”房屋进一步强化在公用事业节省方面的领导地位 [5][6] - 公司通过优化土地组合，出售非战略性资产和不符合差异化产品战略的子市场，预计将获得约1.5亿美元的收益，用于加速股份回购 [9] - 资本配置策略保持纪律性，与多年目标一致，包括增长、去杠杆化和提升每股账面价值 [10] - 公司致力于到2027财年末将净杠杆率降至30%出头的低区间，但由于加速股份回购，本财年末净杠杆率可能与去年同期持平，在40%或略低于40%的水平 [10] - 公司拥有强大的土地储备，第一季度末控制约23,500个活跃地块，其中61%通过期权合同控制 [19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2026财年开局需求环境持续疲软，但自12月中旬以来，客流量和买家参与度有所改善，1月份的销售速度与去年同期持平，结束了连续8个季度的同比增速下滑 [4] - 市场背景正在改善：利率小幅下降，房价企稳或净下降，收入持续增长，使住房可负担性更接近历史上表征健康需求的低20%区间 [28][29] - 公司对下半年实现约300个基点的利润率扩张有明确的催化剂，并保持信心 [8] - 实现全年EBITDA增长目标取决于两个市场因素：各社区类型的激励措施需与当前水平保持一致；第三和第四季度的社区月均销售速度需超过2.5套 [17] - 尽管过去两年未达到2.5的销售速度，但该水平仍低于历史趋势，在市场正常化、库存水平下降和买家需求改善的背景下是可以实现的 [50] - 公用事业提供商对屋顶太阳能的态度在发生变化，在电力需求激增的市场，公司发现与公用事业提供商的对话环境越来越有利 [36][37] 其他重要信息 - 公司第一季度回购了1500万美元股票，过去12个月共回购4800万美元，约占流通股的7%，目前还有7200万美元的回购授权，预计将在今年内全部执行 [9] - 公司拥有强劲的流动性，第一季度末总流动性超过3.4亿美元，包括1.21亿美元无限制现金和2.22亿美元循环信贷额度，且无债务在2027年10月前到期 [18] - 第一季度土地收购和开发支出为1.81亿美元，土地销售收入为300万美元 [19] - 公司预计出售的土地资产总售价将高于账面价值 [19] - 公司已将建设周期缩短了约两周，这有助于增加可销售和交付的房屋数量 [66] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 股份回购计划是否取决于1.5亿美元盈利性土地销售的时机？ [26] - 回答: 并不完全取决于土地销售的具体时机，回购将在全年内进行 [26] 问题: “待建”房屋与库存房的毛利率差异大约是多少？ [27] - 回答: 差异范围大约在4%-5%，过去一年可能略有扩大 [27] 问题: 12月下旬和1月客流量改善的原因是什么？是利率下降还是产品组合更好？ [28] - 回答: 主要原因是住房可负担性背景改善，以及新社区（尤其是高能效和太阳能社区）需求强劲 [28][29][30] 问题: 太阳能包含房屋何时开始影响订单和交付？对销售或盈利能力的提升作用如何？ [34] - 回答: 目前已开始影响销售和交付，预计年底相关业务占比达20%，太阳能社区的利润率高于公司平均水平，甚至是同代社区中的佼佼者 [34][35] 问题: 第一季度订单中“待建”比例上升的驱动因素是什么？预计会持续吗？ [38] - 回答: 主要驱动因素是新社区吸引力强以及行业库存下降，使得部分买家愿意等待 [39] 问题: 公司是否仍预计2026财年交付量增长5%-10%？ [43] - 回答: 当前重点是实现EBITDA和每股账面价值的增长路径，而非具体交付量目标 [43] 问题: 第一季度疲软是特定市场问题还是普遍现象？ [44] - 回答: 疲软是广泛性的，只有少数几个分部增长，公司选择不在年底进行激进折扣以追逐销量 [44][45] 问题: 下半年达到2.5的社区月均销售速度是否可行？信心来自何处？ [49] - 回答: 公司认为在库存下降、买家需求改善的背景下是可以实现的，该水平低于历史趋势，但实现路径并不轻松 [50] 问题: 毛利率从第一季度到第二季度持平，再到下半年扩张的驱动因素是什么？ [52] - 回答: 第一季度调整后毛利率接近16%的指引，下半年扩张主要来自新社区贡献增加、产品组合优化以及明确的直接成本节约 [53][54] 问题: 新社区相比其他社区的平均售价和利润率溢价是多少？ [55] - 回答: 新社区的平均售价和利润率显著更高，待交付订单平均售价约56万美元，利润率有数百个基点的提升 [55][56] 问题: 诉讼费用是一次性的吗？ [62] - 回答: 是一次性费用，与2014年启动的一个社区有关，不涉及当前产品 [62] 问题: 激励措施目前处于什么水平？有何变化？ [63] - 回答: 公司不公布具体激励数据，但从第四季度到第一季度的利润率下降部分原因是激励措施因产品组合变化而增加 [63] 问题: 目前的库存状况如何？ [64] - 回答: 库存状况非常健康，每个社区的库存房数量从7套多降至6套多，为春季销售季做好了准备 [64] 问题: 如果需求反弹，公司的建设周期时间如何？能否快速增产？ [66] - 回答: 第一季度已将周期缩短约两周，在多数市场，现在销售“待建”房屋并能在财年内交付的截止日期已延至4月或5月，这相当于延长了销售时间 [66] 问题: 对于客户而言，政府降低利率还是提供首付援助更有帮助？ [67] - 回答: 公司更关注可负担性，即月供占收入的比例，因此降低月供（通过节省水电费、降低利率）可能比首付援助对买家更重要 [67]