行业投资评级 - 行业评级为"推荐" [5] 核心观点 - 2025年7月TOP100房企单月销售操盘金额为2111.6亿元，同比降低24.3%，环比降低37.7% [1] - 2025年1-7月TOP100房企累计销售操盘金额为2111.6亿元，市场整体延续止跌回稳态势 [1] - TOP20房企销售操盘金额门槛略有降低，TOP21-30和TOP31-50梯队房企累计销售规模降幅相对较小 [1] - 8月新房成交绝对量或将延续低位波动，城市间、项目间分化将持续加剧 [4] - 8月核心一二线城市热度或将阶段性回落，部分二线城市如天津、武汉、南京等或迎阶段性复苏 [4] - 核心区域配套、产品俱佳的项目将保持高热 [4] 销售数据 - 2025年7月TOP100房企单月销售操盘金额为2111.6亿元，同比降低24.3%，环比降低37.7% [1] - 2025年1-7月TOP100房企累计销售操盘金额为2111.6亿元 [1] - TOP20房企销售操盘金额门槛略有降低 [1] - TOP21-30和TOP31-50梯队房企累计销售规模降幅相对较小 [1] 市场趋势 - 8月新房成交绝对量或将延续低位波动 [4] - 城市间、项目间分化将持续加剧 [4] - 8月核心一二线城市热度或将阶段性回落 [4] - 部分二线城市如天津、武汉、南京等或迎阶段性复苏 [4] - 核心区域配套、产品俱佳的项目将保持高热 [4] 投资建议 - 建议关注销售表现优异/突出，且业绩确定性较强的中国金茂 [5]

华南城清盘事件 - 公司于2025年8月11日被香港高等法院下令清盘，富事高咨询有限公司周伟成及潘路洋被委任为清盘人 [2] - 清盘原因是重组方案未能获得债权人足够支持，成为自中国恒大以来资产规模最大的中国房地产公司被清盘案例 [3][8] - 美元债近期交投不活跃，债权人计划通过清盘变卖资产及维好诉讼追偿 [2][7] 国资纾困历程 - 2021年12月深圳特区建发集团通过配股融资19.1亿港元成为公司单一最大股东 [5] - 特区建发后续提供多维支持包括：12.57亿港元收购物业公司50%股权、110亿港元股权投资基金、50亿港元收购西安项目69.35%股权 [6] - 2023年3月推动签署60亿港元银团贷款，年利率4.7%，预计年省利息2-3亿港元 [6] 债务危机恶化 - 2023年12月五只美元债展期方案未获债权人同意 [6] - 2024年2月特区建发公告明确不并表、不兜底立场，与公司划清界限 [7] - 2024年6月花旗国际起诉特区建发索赔14.07亿美元未履行维好协议义务 [8] 经营财务状况 - 2024财年物业销售收入29.95亿港元占比73%，同比增长18.7%但后续增长乏力 [9] - 投资物业公允价值计提亏损24.83亿港元，自持资产占非流动资产87.04% [10] - 计息债务302.2亿港元中即期182.41亿港元，现金仅7.177亿港元且94%受限 [11] - 年度亏损89.76亿港元创上市记录，融资成本同比增140.3%至15.22亿港元 [11] 商业模式与市场影响 - "华南城模式"以商贸物流园为主，深圳项目曾获政府重点支持 [9] - 香港法院清盘裁决强化"无实质进展即司法出清"先例，预示海外投资者将更依赖司法途径 [8] - 特区建发投资账面亏损81%，当前持股价值低于初始19.1亿港元投入 [12]

代建业务成为房企转型重要方向 - 远洋集团将代建业务作为重要发力方向 上半年新拓项目33个 签约面积562万平方米 行业排名第八 [3][6][7] - 百强房企中已有八成布局代建 资源向头部集中 行业进入"淘汰赛"阶段 [7] - 代建业务相对重资产开发具有清晰盈利模式 市场需求庞大 成为"兵家必争"之地 [3][9] 远洋代建业务发展路径 - 代建业务经历三个阶段 前20年零星开展 2023-2024年进入主动调整期 目前一二线城市项目占比近九成 [6][7] - 拓展项目三大思路 在主力城市发挥优势 接手同行失败项目 集团扁平化管理直接介入 [8] - 强调"乙方思维"转变 从重资产开发的风险控制转向服务输出和专业能力 [9] 行业竞争格局与盈利挑战 - 上半年行业代建管理费率1%-3%的项目占比81.7% 其中1%-2%费率项目占比50.5% 较2024年底增加7.8个百分点 [12] - 部分企业采取恶性竞争手段 压低代建费甚至亏损中标 远洋坚持不盲目追求最低价和差异化方案 [12] - 代建核心价值在于创造增量 通过专业运作实现项目扭亏或减亏 如青岛繁花里项目四个月清盘 [13] 业务模式与市场机会 - 代建原则上不投入资金 需资金时通过合作方或金融工具解决 七成新增项目为住宅业态 [12][13] - 与AMC合作处置不良资产 折价收购困境项目债权后进行开发运营 未来两三年处置规模将快速放大 [13] - 代建业态多元化 覆盖住宅 商业 不动产 养老等全业态 可提供城市更新系统性解决方案 [14] 行业转型趋势 - 房企集体向轻资产转型 从开发转向"轻重并举" 进入产品 管理 服务为核心的时代 [14] - 组织架构扁平化和业务轻型化成为新趋势 有利于降低负债并实现快速转型 [14]

行业投资评级 - 报告未明确提及行业投资评级 [1] 核心观点 - 周度溢价率创近4个月新高，上海徐汇地块以20万元/平方米刷新全国地价纪录 [3][6] - 重点城市土地供应建筑面积305万平方米，环比下降42%，成交建筑面积338万平方米，环比上升35% [4] - 上海、深圳、杭州、成都、苏州高溢价地块带动平均溢价率上升至16.2%，创2025年4月以来周度新高 [5] - 上海虹口区北外滩宅地溢价率高达46.33%，绿城中国以64.7亿元竞得，楼板价12.66万元/平方米 [6] - 苏州工业园区双湖板块宅地楼板价达6.5万元/平方米，刷新城市纪录 [7] 供应分析 - 重点城市供应含宅用地24幅，平均容积率2.14，南通、温州、南京宅地平均容积率不高于2.0 [4] - 北京顺义区宅地出让底价10.3亿元，容积率1.6，起拍楼板价2.8万元/平方米，邻近项目2025年新房成交均价超7万元/平方米 [4] - 西安产灞金贸板块商住用地出让底价15.7亿元，容积率2.0，起拍楼板价1万元/平方米，周边新房售价超3.5万元/平方米 [5] 成交分析 - 重点城市成交金额485亿元，环比上升251% [5] - 上海第六轮土拍成交10宗宅地、3宗商办用地，普陀真如、静安东斯文里等地块均溢价成交 [6] - 徐汇衡复地块由浙江民企祺祥旺宇以12.25亿元竞得，溢价率22.38%，楼板价20万元/平方米 [6] - 绿城中国和中国海外为本周活跃房企，分别竞得上海虹口、苏州工业园区等高溢价地块 [12][15] 重点地块数据 - 上海虹口区北外滩地块成交总价64.7亿元，楼板价12.66万元/平方米，溢价率46% [12] - 上海普陀区地块成交总价62亿元，楼板价7.24万元/平方米，溢价率15% [12] - 苏州工业园区地块成交总价47亿元，楼板价6.52万元/平方米，溢价率9% [12] - 上海徐汇区地块楼板价20.03万元/平方米，溢价率22%，为全国单价最高地块 [15]

财务表现 - 截至2025年6月30日止六个月收入56.69亿港元 同比减少19.38% [1] - 股东应占盈利5.35亿港元 上年同期亏损26.37亿港元 实现扭亏为盈 [1] - 基础净盈利增加3%至20.35亿港元 主要因利息支出和税项减少 [1] - 每股盈利0.18港元 拟派中期股息0.2港元 [1] 业务分部收入 - 投资物业收入减少4%至22.81亿港元 [1] - 发展物业收入下跌64%至7.39亿港元 [1] - 酒店收入上升7%至3.12亿港元 [1] - 物流收入微升至10.76亿港元 [1] - 投资营业盈利下跌2%至10亿港元 [1]

行业投资评级 - 报告未明确提及行业投资评级 [1] 核心观点 - 土地供应规模环比大幅回升65%至527万平方米，成交规模环比上升12%至251万平方米但仍处低位 [4] - 深圳前海宅地以86.1%溢价率成交，楼板价84180元/平方米刷新深圳纪录，带动周度溢价率升至12.2%的年内高位 [5][6] - 杭州钱塘区宅地由绿城中国以12.75%溢价率竞得，哈尔滨南岗区地块溢价率达15.63% [7] 供应分析 - 重点城市供应55幅含宅用地，平均容积率1.99，南通/太仓/成都宅地容积率均≤1.6 [4] - 深圳宝中片区宅地重新挂牌，商业配比降低使容积率从5.7调至3.4，起拍楼板价4.42万元/平方米 [5] 成交分析 - 周度成交金额138亿元环比降5%，深圳前海地块吸引12家房企竞拍，招商蛇口经158轮竞价以21.55亿元竞得 [6] - 杭州下沙单元地块成交楼板价17513元/平方米，周边绿城项目售价3.8万元/平方米 [7] - 哈尔滨南岗区地块成交楼板价5413元/平方米，周边房价约1.2万元/平方米 [7] 重点地块排名 - 深圳前海地块以84180元/平方米楼板价位列单价TOP1，溢价率86%创深圳取消限价后新高 [13][15] - 苏州东太湖地块由吴江城投以17291元/平方米底价成交，南京江宁地块由中国金茂底价竞得 [13][15]

2025 上半年十大高端作品产品趋势解析 高端住宅已完成从物质奢华到精神共鸣的价值蜕变,其核心竞争力构建于四 大维度:稀缺资源奠定价值基石,空间场景重构居住体验,圈层服务塑造身份认 同,文化科技赋能产品溢价。当资源精度、人文深度与创新厚度融为一体,高端 住宅便实现了从居住产品到时代藏品的价值跃升。 一、稀缺资源成为塑造高端项目价值的根基和关键支撑点 高端项目核心在于战略性占有不可再生资源,通过城市核心区位或不可复制 自然景观形成竞争壁垒。城市核心依托交通网络、优质配套及辐射力,实现高效 土地效能与资源虹吸;自然景观通过独占生态资源构建审美与精神稀缺性。二者 的强排他性与低供给特性共同赋予项目市场定价权与抗周期韧性。 广州保利天奕位于"珠金琶"三角核心的琶洲南区,处于城市新中轴与沿江 发展的重要位置。该区域 14年仅出让 8 宗宅地,项目独占其中三宗低密纯宅地, 此类核心 CBD 低密度宅地在海珠近十年仅出现 4 宗。作为琶洲南区首个 6.66 万 ㎡连片开发纯住区,在区域未来五年仅新增3 宗宅地的背景下,体现核心地段稀 缺性。 图: 广州保利天奕鸟瞰图/效果图 武汉长江天际独占武昌滨江商务区 3.2 公里江岸 ...

行业投资评级 - 报告未明确给出整体行业投资评级，但指出核心一二线城市热点恒热是大概率事件，尤其是京沪深杭蓉等购买力雄厚的城市[10][22] - 三四线城市成交规模将延续筑底行情，市场热度处于跌无可跌状态[10][22] 核心观点 新房市场 - 2025年6月新房供应环比微增5%，成交环比下降4%，30城狭义库存保持下行通道[3][8] - 30城中22城去化周期环比持增，仅京深汉郑等少数城市去化周期同环比齐跌[3][8] - 上半年30城累计成交6169万平方米，与去年同期基本持平[8][20] - 核心一二线城市如京沪深杭蓉得益于高得房率产品集中入市，开盘去化率延续高位震荡[10][22] 二手房市场 - 6月30城二手房成交面积1899万平方米，环比微降0.5%，同比降3%，上半年累计同比增12%[21][46] - 一线城市短暂回调，上海单月成交153万平方米；三四线止跌企稳，烟台等同比增幅达68%[46][47] 土地市场 - 6月土地成交建面和金额分别环比增长54%和89%，平均溢价率4.2%连续3个月回落[9][49] - 京沪多宗高总价地块顺利出让，上海宝山组合地块以82亿元成交总价位居榜首[74][78] - 杨浦区东外滩宅地楼板价达95530元/平方米，刷新区域纪录[85] 分目录总结 宏观政策 - 中央明确下半年将"更大力度推动止跌回稳"，外汇局放宽外资购房限制[16][17] - 地方42省市发布62次稳市场政策，深圳珠海等推行公积金互认[18] 城市分化 - 北京6月新房成交同环比齐增24%，累计同比增幅扩容至24%[33] - 无锡供求比超2显著供过于求，19城消化周期超18个月库存压力较大[43] 土地市场亮点 - 成都锦江区地块溢价率76%创月度最高，楼板价35500元/平方米[82][88] - 上海杨浦地块95轮竞价成交，保利发展以30.8%溢价率竞得[85] 数据指标 - 总价TOP10门槛从13.9亿升至24亿，榜首从45.5亿增至82亿[4][5] - 单价TOP10门槛从16531元/㎡跃升至35500元/㎡，榜首达95530元/㎡[5][82]

公司清盘事件 - 华南城因未能偿还2024年4月到期的3 06亿美元债务被花旗国际提出清盘呈请 香港高等法院于2025年8月11日作出清盘令 委任富事高咨询有限公司周伟成及潘路洋为共同及各别清盘人 [1][3][4] - 公司总资产规模为875亿元 总负债高达609亿港元 成为继恒大之后最大的内房清盘案例 [1][9] - 停牌前股价报0 107港元 市值缩水至12 24亿港元 [2] 债务危机发展历程 - 2022年5月深圳特区建发集团以19 095亿港元认购33 5亿股新股 获得29 28%股权成为最大股东 后续通过维好协议和50亿元收购西安华南城69 35%股权进行输血 [7] - 2024年2月公司正式宣布违约 2024年底即期计息债务达182 41亿港元 现金及银行存款仅7 177亿港元 [7][9] - 花旗国际就维好协议起诉特区建发 申索不少于14 07亿美元赔偿 索赔额接近其全年净利润 [11] 历史经营情况 - 公司2009年登陆港交所 曾是中国知名大型综合商贸物流及商品交易中心开发商 业务遍布多个城市 [4] - 2020年8月标普上调其信用评级 野村证券看好其8个一二线城市交易中心及房地产开发业务 认为经常性收入强劲且土地储备充足 [5] - 2024年度收入40 83亿港元(同比+16 4%) 但净亏损89 76亿港元 为上市以来首次大额亏损 [12] 资产与业务现状 - 截至2024年末拥有八个城市总土地储备3105 95万平方米 用途包括交易中心 住宅 商业 仓储等 [12] - 清盘人将优先处置香港本地资产 内地资产需经内地法院认可 可能尝试重组或出售核心资产 [10] - 深圳 西安 郑州等地商贸物流中心运营前景不明朗 这些"造城项目"成为沉重负担 [12] 行业影响 - 作为第二大内房清盘案 事件可能对资本市场关于困境房企的信心产生深远影响 [10] - 反映出即使引入国资战略投资者 在市场持续下行过程中也难以扭转企业运营不善的局面 [11] - 普通债权人因处于清偿序列末位(清盘费用→优先债权→有担保债权→普通债权→股东权益) 回收率通常较低 [10]

政策调整与市场反应 - 北京市放开五环外住房限购并从四方面调整住房公积金政策，包括优化首套房认定标准、提高二套房贷款额度、降低二套房贷款首付比例、提高年度缴存公积金可贷额度 [2] - 政策出台后北京市五环外多个楼盘迎来看房高峰，业内人士分析有利于提振市场预期和推动房地产市场止跌回稳 [2] - 多地出台举措激活住房消费潜力，包括支持购房者使用公积金账户支付购房首付款，如陕西西安、广东深圳、浙江杭州等地 [2] 市场交易数据 - 上半年全国新房和二手房交易总量同比增长，房地产市场总体保持稳定态势 [2] - 深圳市上半年二手房市场月均成交量超过5000套，广州市二手住宅网签套数和面积同比分别增长12.98%和13.31% [2] - 全国新建商品房销售面积同比下降3.5%，比去年同期收窄15.5个百分点；商品房销售额下降5.5%，比去年同期收窄19.5个百分点 [3] - 6月份一、二、三线城市新建商品住宅销售价格同比降幅分别比上月收窄0.3、0.5和0.3个百分点 [3] 资金来源与库存变化 - 上半年房地产开发企业到位资金降幅比去年同期收窄16.4个百分点，其中国内贷款同比增长0.6% [4] - 6月末全国商品房待售面积比5月末减少479万平方米，连续四个月减少 [4] 政策导向与市场展望 - 住房城乡建设部要求各地因城施策、精准施策，提升政策实施的系统性有效性，持续巩固房地产市场稳定态势 [5] - 要加快建设安全、舒适、绿色、智慧的"好房子"，多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险 [5] - 多个省份二手房交易量超过新房，房地产市场呈现新的特点 [6] - 城市更新行动将为房地产市场健康发展注入新活力，有助于存量提质增效、激活内需新动能 [7]