市场情绪与交易活跃度 - 2025年8月25日两市成交额突破3万亿元 创年内新高[3] - 沪指时隔十年再次站上3800点 A股总市值突破百万亿元大关[3] 投资者结构变化 - A股投资者数量从2015年底的9910.53万户增长至2025年的2.4亿户 增幅约1.4倍[7] - 流通市值口径下个人投资者持股占比从2015年的29.82%升至2025年第一季度的31.24%[7] - 境内专业机构投资者持股占比从2015年的14.26%升至2025年第一季度的18.46%[7] - 外资持股市值占比从2016年末的1.66%升至2025年第一季度的3.76% 持股市值从0.65万亿元增至2.97万亿元[8] 机构投资者细分结构 - 2025年第一季度公募基金持股占比7.44% 较2016年末增加3.64个百分点[7] - 私募基金持股占比2.36% 较2016年末增加1.16个百分点[7] - 养老金持股占比1.80% 较2016年末增加0.6个百分点[7] - 保险持股占比3.57% 与2016年末基本持平[7] 行业投资偏好演变 - 2015年成交额前十行业包括证券/房地产开发/化学制品/专用设备/电力/IT服务/软件开发/银行/基础建设/通用设备[5] - 2015年涨幅居前行业包括动物保健/电子化学品/影视院线/广告营销/游戏/IT服务[5] - 2025年成交额前十行业转变为半导体/软件开发/IT服务/通信设备/通用设备/消费电子/证券/化学制药[5] - 2025年涨幅居前行业包括地面兵装/小金属/元件/通信设备[5] 投资逻辑与市场风格转变 - 投资者从依赖"内部消息"和"炒小盘股"转向注重绩优股/红利股与成长股组合的价值投资[4] - 注册制和科创板改革导致"壳资源"价值削减 科技创新行业快速发展[5] - 机构投资者（公募/量化私募/外资）交易活跃度提升 显著影响市场交易风格[8] - 信息透明度提高和投资者教育完善促使投资决策更理性[6]

财务表现 - 2025年上半年收入约人民币4140万元 同比下降10.2% 主要由于余下已落成物业销售变动所致 [1] - 公司权益股东应占净亏损约人民币220万元 同比亏损收窄96.4% [1] - 亏损大幅收窄主要因2024年同期减值亏损及拨备未在2025年中期出现 且行政开支与税项显著减少 [1] 运营数据 - 截至2025年6月30日六个月合同销售总值约人民币7190万元 [1] - 同期销售总建筑面积约12000平方米 主要来自惠州万城国际、天津聚豪花园及河南聚龙湾项目 [1] 战略方向 - 除房地产开发外 公司将考虑投资具有稳定收入的房地产投资项目 以提供更稳定股东回报 [1] - 同时发掘潜在商机 包括探讨可持续发展项目投资机会 为股东创造长期价值 [1]

部分曾被视作二套而利率偏高的低风险客户，有望迎来利率下调。 8月25日，上海楼市再出新政。上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局等六部门联合印发《关于优 化调整本市房地产政策措施的通知》（下称《通知》），新政自8月26日起施行，涉及住房限购、公积 金、住房信贷、住房税收等6项调整。这是上海今年首次对房地产政策进行系统优化，其中公积金和房 贷政策调整尤为引人关注。市场普遍认为，此次政策将有效释放购房需求，缓解购房者资金压力，尤其 是改善性需求有望迎来集中释放。 同日，央行上海总部发布通知称，对上海市商业性个人住房贷款利率定价机制进行调整，在利率定价机 制安排方面，上海市商业性个人住房贷款利率不再区分首套住房和二套住房；银行业金融机构应根据本 机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体利率水平。 公积金政策全面优化，降低购房首付与贷款成本 此次上海新政在公积金使用上进行了多项突破，被业内称为近年来力度最大的优化。 一是提高公积金贷款额度。《通知》提出，对缴存人购买二星级及以上新建绿色建筑住房的，公积金 （含补充公积金）最高贷款额度上浮15%。首套贷款额度从160万元提高至184万元，多子女家庭首套贷 ...

财务表现 - 收入4140万元 同比减少10.2% [1] - 毛利1650万元 同比增长11.5% [1] - 公司权益股东应占亏损220万元 同比收窄96.4% [1] - 每股亏损0.29分 [1] 亏损收窄原因 - 未确认联营公司其他应收款项减值拨备 [1] - 未计提联营公司应付利息 [1] - 行政开支同比大幅减少 [1] - 所得税支出同比大幅减少 [1]

核心财务表现 - 收入4140万元 同比减少10.2% [1] - 毛利1650万元 同比增长11.5% [1] - 公司权益股东应占亏损220万元 同比收窄96.4% [1] - 每股亏损0.29分 [1] 亏损收窄原因 - 未确认联营公司其他应收款项减值拨备 [1] - 未计提联营公司应付利息 [1] - 行政开支及所得税同比大幅减少 [1] 业绩时间范围 - 财务数据涵盖截至2025年6月30日的六个月期间 [1]

核心观点 - 李嘉诚旗下长实集团正在加速撤离中国内地和香港房地产市场 通过大规模抛售房产项目实现资本重新配置 [6][7][12] - 长实集团内地业务收入占比已萎缩至5% 香港业务占比降至7% 欧洲市场贡献50%收入 [6] - 公司采取"低价囤地+长周期开发"模式 通过延长开发周期实现土地价值最大化 [18] 大湾区房产抛售 - 近期抛售广东省大湾区400余套房源 涵盖惠州 中山 广州和东莞四个项目 [6][12][13] - 东莞海逸豪庭项目单价从2023年4.4万元/平方米回落至1.8万元/平方米 本次推介最低单价1.55万元/平方米 较2023年5月下降64.8% [13][14] - 惠州泷珀花园300套房源中 51.44平方米户型总价仅40余万元 较此前单价1.04-1.4万元/平方米折价约18% [13][15] - 北京御翠园项目进行7折抛售 均价跌至7万元/平方米 较备案价9.07-9.97万元/平方米大幅折扣 [16] 资本运作模式 - 采用"核心城市+黄金地段"拿地策略 在一线城市核心区域低价囤积土地 [18] - 北京御翠园2001年拿地时楼面价仅1750元/平方米 2025年以7万元/平方米抛售 [18] - 成都南城都汇项目2004年拿地价1030元/平方米 2020年住宅均价达2.4万元/平方米 [20] - 通过分多期开发 土地抵押融资等方式延长开发周期 实现土地增值最大化 [18][20] 资产撤离历程 - 2013年开始大规模资产抛售 四个月内出售广州 上海 南京三项核心资产套现126亿元 [23] - 2014年以72.01亿港元出售北京盈科中心 标志从内地一线城市战略撤退 [23] - 2016年以200亿元出售上海世纪汇广场 创内地房地产单项交易纪录 该项目2006年以45亿元拿地 [23][24] - 2013-2017年间累计抛售内地及香港资产超过2500亿港元 [26] 当前资产状况 - 截至2025年6月末 长实集团拥有可开发土地储备约6700万平方呎（622万平方米） 其中86%位于中国内地 [27] - 较2024年末7000万平方呎土地储备有所减少 [28] - 内地资产估值约3000亿港元 占全球总资产1.2万亿港元的25% [28] - 2025年上半年净利润63.02亿港元 同比下跌27% 主要因投资物业估值缩减 [28]

核心观点 - 公司销售金额同比大幅下降45.7%，降幅远超行业平均水平，流动性压力显著，但通过大股东借款支持及库存盘活措施缓解部分压力 [2][3][6] - 归母净利润亏损同比扩大21.3%，主要受合联营投资亏损及存货跌价损失扩大影响 [3][18] - 多元化业务收入占比提升10个百分点至26%，成为营收重要补充 [4][31] 销售表现 - 2025年上半年合同销售金额691.1亿元，同比下降45.7%；销售面积538.9万平方米，同比下降42.6% [2][6] - 销售额降幅为TOP10房企最高（行业加权平均降幅13.4%），在15个城市销售金额位列前三，较2024年减少11个城市 [2][6] - 南方区域（156.5亿元，占比22.6%）、上海区域（240.5亿元，占比34.8%）和北京区域（81.7亿元，占比11.8%）为销售主力区域 [9][10] - 通过全民经纪人渠道成交超80亿元，线上渠道成交超66亿元，中介渠道占比下降4个百分点 [9] 库存与土地储备 - 存货账面价值4625.2亿元，较2024年底下降10.9%；其中现房库存1171.3亿元，占比25.3%，较2024年底增长1.4个百分点 [2][16] - 2023年以来累计盘活64个项目，涉及可售货值785亿元，通过盘活项目新增销售约226亿元 [2][11] - 新增土地计容建面81.16万平方米，66%位于二线城市（如郑州、石家庄）；总土储6234.6万平方米，较2024年末减少8.8% [11][15] 盈利能力 - 营业收入1053.2亿元，同比下降26.2%；房地产开发结算收入740.5亿元，同比下降33.7% [3][18] - 毛利率6.59%，同比微增1.79个百分点；物业结算毛利率3.6%，同比微增0.6个百分点 [3][18] - 归母净利润亏损119.47亿元，同比扩大21.3%；合联营投资从盈利4.96亿元转为亏损8.05亿元，存货跌价损失扩大至51.13亿元（上年同期19.28亿元） [3][18] 债务与流动性 - 大股东累计提供借款238.8亿元，利率及抵质押条件优于市场惯例；顺利完成243.9亿元公开债务偿还，2027年前无境外公开债到期 [3][23] - 有息负债3642.6亿元，较期初微增0.8%；短期有息负债1553.7亿元，占比42.7% [3][23] - 货币资金740.02亿元，较年初减少16.1%；现金短债比0.48，扣除受限资金后流动性进一步承压 [3][27] 多元化业务 - 非开发业务收入273亿元，同比增长21.3%，营收占比提升至26% [4][31] - 万物云收入181.68亿元，同比增长3.1%；租赁住宅业务收入18.0亿元，同比增长4.1%；物流仓储业务收入20.7亿元，同比增长6.7% [31][32] - 泊寓管理长租公寓27.3万间，出租率93.3%；万纬物流可租赁面积1045万平方米，高标库出租率86% [32]

限购政策调整 - 上海外环外住房限购取消套数限制 符合条件的沪籍家庭和非沪籍连续缴纳社保或个税满1年家庭均适用[2][4] - 成年单身人士按家庭标准执行限购政策 外环外不限购 外环内限购1套非沪籍需社保满3年[4][11] - 非沪籍外环外社保要求仅1年 低于北京2年 门槛更低刺激需求释放[4][12] 公积金政策优化 - 上海公积金贷款额度提高 首套最高从160万元增至184万元 多子女家庭首套从192万元提至216万元[6][15] - 二套最高贷款额度从130万元提高至149.5万元 购买绿色建筑住房可再上浮15%[6][15] - 支持提取公积金支付首付款并申请贷款 不影响贷款额度计算[6][17] 信贷与税收政策 - 商业性个人住房贷款利率不再区分首套和二套 统一定价机制减轻购房利息负担[6][18] - 非沪籍家庭首套房暂免征收房产税 第二套及以上给予人均60平方米免税面积扣除[5][18] - 上海政策覆盖利率统一和税收优惠 北京未涉及相关调整[18][25] 政策效果与战略目标 - 新政缓解外环外高库存板块去化压力 未来外环仍为供地主力区域[4][7] - 通过郊区松绑差异化策略 满足合理自住需求 服务于人口疏解和区域协同战略[7][21] - 上海政策组合覆盖刚需与改善需求 与新城建设联动吸引人才[20][21] 京沪政策对比 - 两城均取消郊区购房套数限制 统一单身与家庭标准 支持公积金提取支付首付[19] - 上海非户籍社保门槛1年低于北京2年 利率政策取消区分而北京未调整[12][25] - 北京公积金首套房认定认房不认贷更宽松 但上海贷款额度更高且支持绿色建筑[15][17]

财务表现 - 公司预期截至2025年6月30日止6个月取得不少于16亿港元亏损 较2024年同期盈利出现逆转 [2] - 同期核心利润预计不少于7.5亿港元 核心利润跌幅低于盈利跌幅 [2] - 商业地产投资及物业管理业务持续贡献稳定利润 [1] 经营状况 - 经营及投资活动产生的现金流为正 [1] - 可确认物业销售产生的收入下降 [2] - 出售一间联营公司产生亏损 [2] 财务结构 - 负债规模按计划逐步压降 债务结构持续优化 [1] - 公司无任何未偿还境外票据 [1] 战略方向 - 公司秉持审慎稳健基调 深化多元经营策略 [1] - 聚焦核心能力提升 在严守财务安全前提下强化盈利韧性 [1] - 优化全域布局 厚植品牌资产 提升市场认同 [1]

股价表现与资金流向 - 2025年8月25日收盘价10.96元 单日上涨1.95% 换手率1.88% [1] - 当日成交16.00万手 成交金额1.75亿元 主力资金净流入1366.64万元 占成交额7.79% [1] - 超大单净流入636.15万元(3.63%) 大单净流入730.49万元(4.17%) 中单净流出716.30万元(4.08%) 小单净流出650.34万元(3.71%) [1] 财务业绩表现 - 2025年一季度营业总收入5.10亿元 同比大幅减少43.88% [1] - 归属净利润1.03亿元 同比下降54.87% 扣非净利润9117.08万元 同比下降59.81% [1] - 流动比率1.923 速动比率0.505 资产负债率62.10% [1] 公司基本情况 - 上海金桥出口加工区开发股份有限公司成立于1993年 总部位于上海 主营房地产业 [1] - 注册资本112241.2893万元人民币 实缴资本112241.2893万元人民币 法定代表人王颖 [1] - 对外投资30家企业 参与招投标503次 拥有45条商标信息 299个行政许可 [2]