公司股份回购 - 贝壳-W于2026年1月6日执行了股份回购操作 [1] - 本次回购总金额为350万美元 [1] - 共计回购60.22万股公司股份 [1] - 回购价格区间为每股5.77美元至5.84美元 [1]

公司股东结构 - 截至2025年12月31日收盘，公司股东总户数为65,377户 [1]

文章核心观点 戴德梁行发布深圳房地产市场年度报告 指出在供应持续放量的背景下 零售物业市场面临租金下行与空置率上升压力 但消费场景多元化与品牌创新带来结构性亮点 写字楼市场整体需求疲软 租金承压 但TMT及AI等特定行业创造了结构性租赁需求 [1][2][3] 零售物业市场 - 2025年深圳优质购物中心新增供应量达76.3万平方米 总存量达到793.7万平方米 新开业项目包括前海冰雪世界、怀德万象汇、深圳湾万象城二期及K11ECOAST等 [1] - 2025年深圳优质购物中心净吸纳量为61.3万平方米 较2024年增加3.0% 但空置率小幅上行至9.1% 平均租金同比下降10.7%至每月每平方米697.1元 [2] - 未来三年 深圳计划新增165.7万平方米优质购物中心供应 市场竞争将加剧消费需求分流 [2] - 数码电子及智能家电品牌扩张活跃 其占所有业态的比重连续两年上升至4.8% 影石创新、大疆、韶音等品牌年内新开数家店铺 [2] - 存量项目改造（如PAMall）及社区型、非标类商业投入运营 丰富了商业消费场景 [1] 写字楼市场 - 2025年四个一线城市写字楼净吸纳量合计117.5万平方米 较2024年小幅下降3.2% [3] - 深圳2025年写字楼净吸纳量为26.4万平方米 在71.2万平方米的新增供应刺激下较上年增加59.6% 但净吸纳量不及新增供应量的一半 [3] - 截至2025年四季度末 深圳甲级写字楼平均租金降至每月每平方米149.4元 较2024年末下滑11.7% [3] - TMT行业贡献了深圳全年最多的甲级写字楼租赁需求 以租赁面积计占比约达总需求的三分之一 AI产业快速发展带动相关企业租赁活跃 [3] - 新兴的消费电子类企业在业务扩张驱动下 正逐步成为写字楼租赁需求的主力来源之一 [3]

市场表现与情绪 - 今日A股房地产行业呈现显著短线拉升，板块内核心标的表现活跃，赚钱效应凸显 [1] - 核心标的盈新发展率先强势涨停，成为板块情绪风向标，有效带动行业整体上行 [1] - 荣盛发展、上实发展、电子城、光大嘉宝、华夏幸福等一众板块内标的纷纷跟涨，形成多点开花格局 [1] - 板块短线成交量快速放大，量能的有效配合为股价拉升提供了坚实支撑 [1] 核心政策利好 - 中共中央机关刊物《求是》开年首期刊文，将房地产列为“头条政策议题”，全文三次提及“关系我国经济大盘稳定”，并罕见提出“政策要一次性给足，不能添油战术” [2] - 政策明确取消一切“不合理限制性措施”，将政府收购存量房做保障房写入中央文件 [2] - 地级及以上城市全部建立融资协调机制扩大“白名单”项目，同时把“法拍房数量、房企债务重组”纳入中央监测指标 [2] - 2025年12月30日财政部、税务总局联合发文，将个人出售购买不足两年住房的增值税税率从5%降至3%，该政策自2026年起正式实施 [3] 市场成交回暖 - 北京于2025年12月24日优化调整房地产相关政策，大幅降低购房门槛，新政后市场热度显著回升 [3] - 2025年底最后一日北京二手商品住宅网签量超千套，元旦假期（1月1日—1月3日）新建商品住宅合计网签2.52万平方米（240套） [3] - 深圳元旦假期二手房签约量同比上涨43%，看房量同比上涨81%，核心区优质项目热度不减 [3] 存量市场与更新需求 - 《求是》文章提及目前城镇范围已积累约350亿平方米住房存量，按每年2%折旧率估算，将创造约7亿平方米更新替代需求 [4] - 38城试点老旧住房“原拆原建”，266城建立保障房轮候库，为房地产行业开辟存量运营新赛道 [4] - 全国待改造城中村建筑面积约15亿㎡，按建安成本3000元/㎡测算，年均投资规模可达1.2万亿元 [5] 产业链受益领域 - 房地产市场存量时代到来及政策对住房服务的重视，将拓宽物业服务行业发展空间，住房服务、房地产资产管理等领域市场规模保持较快增长 [4] - 城市更新与保障房建设的推进将直接拉动建筑建材需求，尤其利好装配式建筑、节能玻璃等细分领域，钢结构、装配式建筑企业将迎来大量订单 [5] - “好房子”标准普及推动绿色建材需求提升，相关建材龙头企业将充分享受行业增量红利 [5] - 二手房交易活跃度提升及存量房更新需求释放，将直接带动房地产中介、装修装饰等后周期服务行业发展 [5] - 2026年全国二手房成交面积预计达8.0亿㎡，同比增长3.9%，二手房改造市场将迎来爆发期，3000万户家庭的改善需求将带动家装行业增长 [5]

公司股份回购 - 贝壳-W于2026年1月5日执行了股份回购操作 [1] - 此次回购总金额为350万港元 [1] - 共回购61.62万股股份 [1] - 每股回购价格区间为5.61港元至5.76港元 [1]

市场整体表现 - 1月6日，房地产服务板块整体上涨0.37%，表现弱于当日大盘，上证指数上涨1.5%，深证成指上涨1.4% [1] - 板块内个股表现分化，在统计的11只个股中，5只上涨，5只下跌，1只收平 [1][2] 领涨个股表现 - 皇庭国际领涨板块，收盘价2.10元，单日涨幅达4.48%，成交量为60.96万手，成交额为1.27亿元 [1] - 世联行涨幅1.34%，收盘价3.02元，成交量为131.98万手 [1][2] - 特发服务涨幅1.33%，收盘价40.52元，成交额为2.24亿元 [1][2] 资金流向分析 - 板块整体呈现主力资金净流出状态，当日主力资金净流出6115.77万元 [2] - 游资与散户资金呈净流入，其中游资净流入392.03万元，散户净流入5723.74万元 [2] - 个股层面，我爱我家主力资金净流出最多，达1485.00万元，占其成交额的2.93% [3] - 中天服务主力资金净流出1042.11万元，占其成交额的7.19%，但游资净流入927.67万元，占比6.40% [3] - 皇庭国际尽管股价领涨，但主力资金净流出1431.50万元，占其成交额的11.31% [3]

股价与交易表现 - 2026年1月5日收盘价为2.01元，当日股价持平，换手率为2.78%，成交量为25.12万手，成交额为5038.02万元 [1] - 当日主力资金净流出915.23万元，占成交额18.17%，游资资金净流入451.93万元，占成交额8.97%，散户资金净流入463.3万元，占成交额9.2% [1] - 近五个交易日中，主力资金在三个交易日呈净流出状态，其中1月5日净流出额最大，为915.23万元，占比-18.17% [2] 财务与运营状况 - 公司2025年前三季度主营收入33.11亿元，同比大幅上升533.48%，但归母净利润为-24.44亿元，同比下降834.48% [3] - 2025年第三季度单季主营收入30.21亿元，同比上升1712.19%，单季归母净利润为-22.59亿元，同比下降1902.75% [3] - 公司毛利率为26.81%，高于房地产服务行业均值17.92%，但净利率为-73.99%，远低于行业均值-13.71% [3] - 公司总负债率高达201.63%，财务费用为4.25亿元 [3] - 公司主营业务为商业不动产综合运营服务，包括运营管理、资产管理、配套服务及物业管理 [3] 估值与行业对比 - 公司总市值为23.77亿元，低于房地产服务行业平均市值49.55亿元，在20家同行业公司中排名第18位 [3] - 公司净资产为-21.3亿元，行业均值为29.28亿元，排名第20位 [3] - 公司净利润为-24.44亿元，行业均值为-2.46亿元，排名第20位 [3] - 公司动态市盈率为-0.73，行业均值为48.36，市净率为-1.14，行业均值为3.44，排名均为第20位 [3] - 公司净资产收益率(ROE)为0%，略低于行业均值0.65%，在行业中排名第12位 [3]

行业投资评级 - 房地产开发行业评级为“增持” [7] - 房地产服务行业评级为“增持” [7] 报告核心观点 - 2025年12月31日证监会及沪深交易所集中发布30项REITs相关政策，以证监会63号文和21号公告为顶层设计，标志着中国公募REITs正式进入“基础设施+商业不动产”的全品类发展时代 [1][10] - 商业不动产REITs的推出是构建房地产新发展模式的关键一步，资产扩围叠加开源增效的政策红利有望开启C-REIT规模化提速发展 [1][4] - 商业不动产REITs作为资产扩围的核心品种，增量空间最为显著，有望打通相关企业的“融投管退”闭环，提升资产流动性，并推动相关资产及企业的价值重估 [1][5][25] - 深度布局商业地产以及商管服务的企业将充分受益 [1][5] 政策背景总结 - 推动REITs体系重大变革的因素有三方面：1) 通过REITs盘活存量以建立房地产发展新模式；2) 试点经验深化推广，完善C-REIT体系架构，实现与海外REITs底层资产拉齐的全品类覆盖；3) 推动REITs高质量发展以满足市场需求 [2][12] 政策核心内容总结 - 证监会63号文的主旨是“开源增效”：“开源”指扩大供给并引入资金，“增效”指优化机制和强化监管 [3][11] - **扩大供给**：打破原始权益人自持限制，有序拓展原始权益人范围，并加大定价市场化属性 [3][11][14] - **引入资金**：通过完善REITs指数基金、ETF等产品链，以及引导保险、社保、年金等长线资金入市并推动纳入沪深港通来增强资金吸引力 [11][14] - **优化机制**：优化以市场化为导向的估值与发行定价机制，并加快推进REITs专项立法 [11][12][14] - **强化监管**：健全交易监测机制，压实基金管理人、财务顾问等中介机构责任 [3][13][14] - 证监会21号公告是商业不动产REITs试点的正式启动文件，为产品定义、注册管理、机构职责和监管责任划定清晰边界 [3][15][17] 政策影响与市场展望总结 - **REITs规模化提速的三重动力**： 1) 原始权益人发行动力增强：因底层资产扩围、自持要求放松、回收资金用途更灵活（可用于补流和偿债，但不可用于商品房开发）、以及更贴合二级市场的定价体系 [4][19][21] 2) 参与资金有望大幅扩围：因底层资产和收益率体系丰富化，以及多层次产品体系和长线资金投资通道的建立 [4][20][22] 3) 审核管理机制提效：发行审核时限从30个工作日缩短至20个工作日，扩募间隔从12个月缩短至6个月 [4][18][23] - **商业不动产成为焦点**：商业不动产是本次底层资产扩围的焦点，为海外REITs主流品种，可证券化资源充沛，市场化程度高，项目推出速度有望加快，预计将成为规模扩张空间最可观的板块 [4][24][25] - **市场走向成熟**：整个REITs市场有望改善二级市场低流动性和供需失衡的状态，价格体系预计将更为健康 [4][25] 投资建议与推荐公司总结 - REITs新政有望推动C-REIT进入规模化发展期，商业不动产REITs发展空间可观，将催化行业集中度提升，并加大管理溢价的方差 [5][25] - 报告推荐在商业地产深耕多年的运营商及在商管领域有优势的物管企业，共11家 [5][9][26] - **重点推荐公司列表及目标价**： - 龙湖集团 (960 HK)：目标价15.21港元，评级“买入” [9][29] - 华润置地 (1109 HK)：目标价36.45港元，评级“买入” [9][34] - 新城控股 (601155 CH)：目标价18.90元，评级“买入” [9][34] - 新鸿基地产 (16 HK)：目标价111.51港元，评级“买入” [9][34] - 领展房产基金 (823 HK)：目标价50.59港元，评级“买入” [9][31] - 大悦城 (000031 CH)：目标价3.41元，评级“增持” [9][35] - 招商蛇口 (001979 CH)：目标价12.79元，评级“买入” [9][34] - 中国海外发展 (688 HK)：目标价19.08港元，评级“买入” [9][30] - 中国金茂 (817 HK)：目标价1.81港元，评级“增持” [9][34] - 华润万象生活 (1209 HK)：目标价46.60港元，评级“买入” [9][34] - 招商积余 (001914 CH)：目标价15.68元，评级“买入” [9][32]

公司股价与交易表现 - 贝壳(BEKE.US)盘前股价上涨4.92%，报16.85美元 [1] - 贝壳收盘价为16.060美元，较前日上涨0.300美元，涨幅1.90% [1] - 当日股票最高价16.350美元，最低价15.260美元，振幅6.92% [1] - 当日成交量为1200.45万股，成交额为1.91亿美元 [1] - 公司总市值为187.7亿美元，市盈率(静)为32.58 [1] 行业政策动态 - 2025年12月30日，财政部发布《关于个人销售住房增值税政策的公告》 [1] - 2025年12月24日，北京调整了限购限贷政策 [1] - 近期政策有助于提升市场活跃度，后市须重点观察供给侧变化 [1] - 最新一期《求是》杂志的评论文章呼吁房地产政策应一次性给足，不能采取添油战术 [1] - 摩根大通认为该评论提振了投资者希望，认为官方对房地产市场的论述或基调可能有所转变 [1] - 下一个重要的政策时间窗口是3月的两会和4月的政治局会议 [1] 市场基本面与机构观点 - 近期房地产市场基本面走势仍偏弱，但政策端持续出现小幅、积极进展 [1] - 中金研报指出，近期政策有助于提升市场活跃度，并建议关注地产开发和多元板块投资机会 [1] - 自2024年下半年以来，房价和销售持续恶化 [1] - 摩根大通认为政策制定者考虑新的论述或方向是合乎逻辑的，但仅凭《求是》文章尚不足以表明官方立场的彻底改变 [1]

房地产服务板块市场表现 - 1月5日，房地产服务板块整体上涨1.43%，表现强于大盘，当日上证指数上涨1.38%，深证成指上涨2.24% [1] - 板块内个股普涨，领涨股为世联行，其收盘价为2.98元，单日涨幅达4.56% [1] - 板块成交活跃，多只个股成交额过亿，其中我爱我家成交额最高，达4.71亿元，世联行成交额为4.63亿元 [1] 板块内个股涨跌详情 - 涨幅居前的个股包括：中天服务上涨4.28%，招商积余上涨3.37%，特发服务上涨2.28% [1] - 部分个股出现下跌或持平，宁波富达下跌2.43%，珠江股份下跌0.23%，南都物业和皇庭国际股价持平 [1][2] - 从成交量看，我爱我家成交量最大，为159.24万手，世联行成交量为155.46万手，显示市场关注度较高 [1] 板块资金流向分析 - 当日房地产服务板块整体呈现主力资金净流入，净流入金额为6613.0万元 [2] - 游资资金呈现净流出状态，净流出9837.11万元，而散户资金净流入3224.11万元 [2] - 个股资金流向分化明显，我爱我家获得主力资金大幅净流入8479.18万元，主力净占比达18.02% [3] - 部分个股遭遇主力资金净流出，其中皇庭国际主力净流出915.23万元，特发服务主力净流出987.48万元 [3]