核心观点 - 美国9月成屋销售量环比增长1.5%，折年率达406万套，创今年2月以来最高水平，与市场预期一致 [1] - 抵押贷款利率下降推动房屋销售，住房可负担性改善助力销量回升 [1] - 尽管销售数据走强，经济不确定性上升与劳动力市场停滞可能削弱抵押贷款利率下降带来的持续提振效应 [1] 销售表现 - 9月成屋销售量环比增长1.5%，折年率达406万套，创今年2月以来最高水平 [1] - 同比数据显示，成屋销量大幅攀升4.1% [1] - 区域分析显示，东北部成屋销售量环比增长2.1%，同比增长4.3%；南部环比增长1.6%，同比增长6.9%；西部环比大增5.5%，同比持平；中西部环比下降2.1%，但同比增长2.2% [1] 价格走势 - 9月全美成屋销售中位价为41.52万美元，同比上涨2.1%，连续第27个月录得同比增长 [1] - 独栋住宅中位价报42.07万美元，同比上升2.3% [1] - 公寓及合作公寓中位价为36.03万美元，同比微跌0.6% [1] 市场供应 - 9月待售库存同比激增14%至155万套，但总体水平仍低于疫情前基准 [1] 市场成交特征 - 房源上市至成交的中位时间为33天，高于上月的31天与去年同期的28天 [2] - 首购族占比升至30%，现金成交占比维持30%，投资者及二套房买家占比降至15% [2] - 困境房产占比为2%，与前期持平 [2] 融资条件 - 9月30年固定抵押贷款利率均值为6.35%，低于8月的6.59% [2] - 本周日均抵押贷款利率降至6.17%，逼近三年低点 [2] - 抵押贷款利率下降正在抑制住房月供支出的增长，全美典型月供金额现为2556美元，同比微增0.6%，创三个月最小涨幅 [2] 潜在买家行为 - 在截至10月19日的四周内，美国成屋签约销售量同比下降0.7% [2] - 尽管购买力增强，潜在买家仍持观望态度 [2] 政策动向 - 美国银行策略师预计美联储将于10月底停止缩表，而非此前预测的12月，这一调整可能对全球流动性环境产生影响 [2]

今年第三季，普通话拼音买家十大热门入市地区包括启德新区、康城、黄竹坑、西营盘、何文田、湾 仔、深水埗、上环、兆康及大角嘴，合共录得1637宗成交，占整体成交逾四成。其中，启德新区表现最 突出，录得667宗买卖登记，总值达91亿元;当中344宗以普通话拼音登记，占比高达51%，成交金额逾 50亿元，成全港吸金王，较次位黄竹坑的38亿元高出三成以上。 启德吸引内地客，主因是区内大多数是新楼，及一手供应选择多，加上新盘定位中高端，配套逐步完 善，近年成为非本地买家入市热点，看楼量持续活跃。康城及黄竹坑分别录得230宗及218宗普通话拼音 买家入市，反映中高价新盘及港铁沿线物业承接力强，继续成为内地及非本地买家的首选。至于屋苑层 面，第三季最多普通话拼音买家入市的屋苑为港岛南岸(218宗)，其次为日出康城(200宗)及NOVO LAND(103宗)。 智通财经APP获悉，中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰表示，以普通话拼音登记的买家入市宗 数已连续两季上升，今年第三季录得3797宗，较第二季的3559宗增幅近7%。同期，全港一、二手私楼 成交量达1.5万宗，其中普通话拼音买家占25%。 该类买家于上季总入市金额达 ...

核心观点 - 香港楼市交投活跃度显著提升，新盘热销及减息周期提振市场信心，带动一二手市场成交量预期增长 [1] 二手市场表现 - 上周末香港10大指标二手屋苑录得12宗买卖，周环比回升33.3% [1] - 以15大屋苑计算则录得16宗成交，周环比上升14.3% [1] - 香港二手楼价喘稳上升，促使买家加快在二手市场寻宝 [1] 一手市场表现与预期 - 周末港岛全新盘"woodis"首轮75个单位即日售罄 [1] - 其他余货盘亦录得成交，新盘持续热销引发购买力释放 [1] - 预期本月香港整体楼市一手成交量有望月环比增至逾2000宗水平 [1] 市场驱动因素 - 减息周期重启增强买家入市信心 [1] - 陆续有新盘部署短期登场，进一步刺激市场 [1] - 预期二手市场交投亦会较9月录得增长 [1]

安心服务承诺体系 - 安心服务承诺始于2017年，历经八年迭代，已发展为涵盖二手房、新房、租赁三大领域的20项承诺保障体系 [2][7] - 截至2025年9月，该承诺累计支出保障金16.08亿元，保障交易15.19万笔 [1][7] - 具体承诺包括“交易不成，佣金全退”、“签前查封，先行垫付”等，为高额抵押等高危房源交易构建信任桥梁和安全保障 [6][7] 品牌认可与长期主义 - 公司荣获“第一财经·2025年度品牌力量案例”中的“历久出新典范”奖项，表彰其经受时间考验和周期冲击的品牌表现 [2] - 品牌根基在于长期主义，通过“练好基本功”来抵御市场不确定性，而非随波逐流或激进冒进 [6][18] - 公司选择了一条“慢功夫”的道路，致力于为消费者提供安全感和幸福感 [9][18] 经纪人团队建设 - 经纪人被视为最核心的品牌资产，其职业价值在于成为值得信赖的顾问 [10] - 公司创立“了不起的经纪人盛典”以表彰一线经纪人，记录其见义勇为、专业服务等事迹 [10][11] - 位于青浦的大型培训基地对经纪人进行系统化培训，内容涵盖业务知识、服务意识和职业操守，强调正直、专业和责任感 [13] 社区服务与公益实践 - 公司在全市设立了65家“骑手驿站”，为外卖骑手和快递员提供免费休息、饮水、充电等服务，并计划在年底扩展至120家 [14][16] - 部分门店举办儿童画展等社区活动，使门店功能延伸为社区公共空间，加强与社区的深度链接 [16] - 截至目前，公司在上海已发起超过2万次社区志愿服务，参与的经纪人超过6.8万人次 [16]

公司股份回购 - 公司于2025年10月15日斥资500万美元进行股份回购 [1] - 此次回购股份数量为81.41万股 [1] - 每股回购价格区间为6.08美元至6.23美元 [1]

行业投资评级 - 强于大市 [1] 核心观点 - 十一假期新房及二手房成交量同比均出现下滑 但9月百强房企权益销售额同比增速在低基数影响下转正 [1] - 在传统旺季、政策效果显现及低基数三重影响下 9月楼市成交同环比均有所改善 但十一假期成交走弱 市场持续性有待观察 [5] - 当前房价走低、库存上升、居民信心较弱 难以支撑后续楼市量价 市场对政策出台预期增强 建议关注政策博弈行情机会 [5] - 投资标的关注两条主线：一是流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企 二是得益于化债、政策纾困、销售改善逻辑的困境反转标的 [5] 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 - 第40-41周40城新房成交面积为311.4万平方米 环比下降25.3% 同比下降17.1% [5] - 一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-28.9%、-27.9%、-14.6% 同比增速分别为-19.0%、-11.0%、-27.0% [5] - 第40-41周18城二手房成交面积为154.6万平方米 环比下降52.5% 同比下降24.0% [5] - 一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-48.4%、-57.5%、-43.0% 同比增速分别为-19.9%、-25.2%、-32.6% [5] - 截至第41周末 12城新房库存面积为11422万平方米 环比下降0.1% 同比下降12.7% [5] - 12城新房去化周期为21.7个月 环比上升0.6个月 同比上升0.5个月 [5] - 一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为21.6、18.6、93.9个月 [5] 百城土地市场跟踪 - 第39-40周百城全类型成交土地规划建筑面积为3413.0万平方米 环比上升18.4% 同比下降8.2% [5] - 成交土地总价为882.8亿元 环比上升49.4% 同比下降8.6% [5] - 成交土地楼面均价为2587元/平 环比上升26.1% 同比下降0.4% [5] - 土地溢价率为2.4% 环比上升1.1个百分点 同比下降0.3个百分点 [5] - 百城成交住宅土地规划建筑面积为1083.8万平方米 环比上升7.0% 同比上升5.1% [5] - 成交住宅土地总价为694.8亿元 环比上升54.0% 同比上升25.0% [5] - 成交住宅土地楼面均价为6411.2元/平方米 环比上升44.0% 同比上升18.8% [5] - 住宅类用地溢价率为7.9% 环比上升3.4个百分点 同比上升4.8个百分点 [5] 行业政策梳理 - 重庆市住建委于10月9日推出支持改善性住房消费系列创新举措 涵盖房票安置、购房支持、住房供应、促销活动及存量用房盘活等多个方面 [1] - 政策重点包括加大房票安置比例 鼓励开发商加大使用房票购房的优惠力度 积极探索房票有限转让、差异化奖励等 [1] - 多地出台政策促进市场平稳健康发展 如长春下调公积金贷款首付比例 武汉、绍兴上调公积金贷款最高额度 合肥建立动态房地产市场热力图机制等 [95][96][97][98][99] 板块表现与融资情况 - 第41周房地产行业绝对收益为-0.8% 较第40周下降3.8个百分点 相对收益为-0.3% 较第40周下降1.3个百分点 [5] - 房地产板块PE为33.26X 较第40周下降0.33X [5] - 第41周房地产行业国内债券总发行量为9.4亿元 环比下降87.2% 同比下降89.0% 净融资额为-57.5亿元 [5] 房企销售表现 - 百强房企9月权益销售额同比增长0.3% 增速转正 1-9月权益销售额为1.82万亿元 同比下降12.8% [5] - TOP20房企中 9月单月销售额同比增速为正的包括中建东孚(+49%)、国贸(+42%)、金茂(+40%)、建发(+39%)等 [5] - 1-9月累计销售额同比增速为正的包括中建东孚(+56%)、国贸(+27%)、金茂(+27%)、建发(+12%)、越秀(+2%) [5] 投资建议 - 建议关注四条主线：基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高的房企 如滨江集团、华润置地等 [5] - 2024年以来在销售和拿地上有显著突破的"小而美"房企 如保利置业集团、城投控股 [5] - 经营或策略上有增量或变化的房企 如新城控股、金地集团、龙湖集团 [5] - 受益于二手房市场持续量价修复的房地产经纪公司 如贝壳-W、我爱我家 [5]

赛事核心信息 - 2025北京马拉松定于11月2日7点30分举行，参赛规模从3万人扩大至3.2万人 [1] - 赛事以“人民的马拉松”为核心定位 [1] - 北京链家作为官方独家指定居住服务支持商参与，是其第五年服务北马 [1] 公司参与历史与角色 - 贝壳集团在2021至2024年连续四年冠名北马 [1] - 北京链家作为贝壳旗下直营经纪品牌，已深度参与赛事服务与备战保障 [1] 社区服务与活动举措 - 公司将启动400场主题社区跑活动以助力跑者备战 [2] - 公司1400家门店将化身“社区体育补给站”，免费提供饮水、休息、应急充电、物品寄存等服务 [2] - 通过门店及社区跑活动开放部分参赛名额抽取机会 [2] 社区服务基础与品牌理念 - 公司已组建110多个社区跑团，举办4500余场社区跑，服务超4万名跑者 [2] - 公司长期主义精神与马拉松坚持超越的理念高度契合，此次助力旨在传递健康理念并将马拉松精神融入居住服务升级与品牌焕新 [2]

服务承诺核心内容 - 公司自2024年起推行“电话营销，扰一赔百”服务承诺，明确规定经纪人未经消费者同意不得拨打营销电话，一经核实即赔付100元 [1] - 该承诺已接入贝壳App与链家App，用户可“一键举报”，平台后台会完成审核与赔付执行 [2] - 截至目前，该承诺的履约赔付率达100%，相关用户投诉并成功获得了100元的赔付 [4] 承诺实施范围与进展 - 该承诺已在武汉、西安、成都、深圳、杭州等城市上线，联合各城市本地的经纪品牌共同推进 [1] - 承诺覆盖近5000家门店及7万名经纪人 [1] - 下一步，公司将在郑州、济南、沈阳、大连、昆明等城市继续推动该承诺 [4] 行业背景与公司举措 - 房地产经纪服务加快向专业化、规范化发展，消费者对“被动接听”推销电话的容忍度持续下降 [2] - 公司选择直面行业最难啃的“硬骨头”，探索出了切实可行的解决路径 [2] - 公司设置了严格的内部监管机制和快速的响应流程，确保每一位客户的投诉都能得到及时、有效的处理 [4] 外部认可与行业影响 - 杭州市消费者权益保护委员会相关负责人表示，承诺是对消费者痛点的积极回应，更体现了企业的责任担当 [3] - 湖北省房地产业协会相关负责人指出，承诺起到了较好示范作用，希望更多机构参与以提升行业服务品质 [3] - 该承诺推动了行业营销方式的更新迭代，强化了平台对于“客户意愿”的尊重意识，对提升经纪人职业感、客户体验感与品牌公信力具有长远价值 [4] 战略定位与未来展望 - “电话营销，扰一赔百”是公司从“真房源”到“真保障”的战略升级的关键组成部分，也是公司“对消费者好”服务理念的延续与深化 [5] - 该承诺所激发的服务信任结构，或将成为房地产经纪行业向服务透明、公平交易、用户友好方向演进的重要起点 [5]

活动背景与平台宗旨 - 广东省物协粤港澳大湾区产业发展研究中心与日新网联合主办“物企好伙伴”第26期活动 [1] - 活动旨在为物业管理细分赛道的生态服务商提供路演平台 秉承“百业赋能物业 物业培养百业”的宗旨 [1] - 平台通过提供公关机会 促成服务商与物业企业高效对接 以提升企业品牌影响力和融资成功率 [1] 行业痛点与市场机遇 - 在存量房时代 社区内的房产交易与租赁需求持续活跃 但“家门口的市场”是物业企业难以充分挖掘的价值洼地 [3] - 物业企业开展租售业务面临信息割裂、专业不足、资源流失、分账不明等结构性痛点 [3][8] - 分散的小区难以形成联动效应 房源信息无法跨社区流转 自建专业团队成本高昂且提成机制设计困难 [8] - 缺乏透明高效平台导致大量房源信息通过私下渠道流失 物业公司收益未能落袋 形成资源在手却无法变现的尴尬局面 [8] 枫邻品牌解决方案与核心承诺 - 枫邻是源于贝壳的物业租售品牌 旨在通过专业赋能与深度协同 助力物业企业将社区资源优势转化为服务收入 [3] - 品牌依托贝壳平台支撑 向合作物业提出七大核心承诺 [10] - 承诺包括快速派驻专业经纪人团队、通过接入贝壳系统实现全城房源客源联动以绝对增收、透明作业杜绝私单、管理层可实时查看数据、系统化赋能员工、帮助稳盘构建服务生态、带动其他社区增值服务 [10] 合作模式与收益分配 - 合作模式简洁高效 贝壳选派熟悉社区的经纪人入驻 物业公司提供办公场地并负责业务推广与全员协同 [14] - 物业公司将经纪人团队纳入自身服务体系进行管理 确保在服务生态中占据主导地位 [14] - 收益分配规则清晰透明 单笔业绩总额中平台收取10% 物业公司获得7% 运营团队共享83% [14] - 该模式使物业公司在零资金投入、零专业团队管理成本前提下稳定获得增量收入 并将业务风险降至最低 [14] 业务成果与发展展望 - 贝壳首个专注于物业租售赋能的合作品牌“邻安”在不足一年内与20余家物业公司合作 41家门店成功并网 部分门店单月营收最高突破30万元 [5] - 2025年8月 邻安成为贝壳推出的第一个自有品牌“枫邻”的代理品牌主 标志着贝壳将投入更多资源深化与物业企业在社区租售领域的合作 [5][6] - 社区服务的深度与广度将直接决定物业企业的竞争壁垒与价值高度 租售服务是连接业主高频需求与高品质服务的重要一环 [14]

广州二手房市场现状 - 截至10月8日，经平台成交的二手均价从2.93万/平回撤至2.09万/平，整体降价幅度达28.67% [1] - 与2021年高位相比，部分房源价格回撤显著，例如天河东圃雅怡居一套三房单位总价从239.5万降至110万，降幅达54.70% [1] - 当前市场观点认为二手房价格已进入具有性价比的区间，尤其是一些老破小、网红盘小户型及公寓产品 [1][6] 租金回报率分析 - 以东圃雅怡居一套总价110万的楼梯房为例，月租金可达2600元，年租金收入31200元，租金回报率为2.84% [2] - 珠江新城片区近期成交的60多套二手房中，平均租金回报率为2.41%，但有14套房源回报率超过3%，占比约22.95% [3] - 金融城片区佳润上品菁园一套49平南向小户型，因总价较低，租金回报率达到3.28% [3] - 广州塔-琶洲片区以大面积改善盘为主，租金回报率多在1%+，但保利天悦公寓等项目回报率或可超过5% [3] - 华景新城理想地公寓因配套和景观优势，47平公寓月租金最低3800元，87平三房月租金可达6800元，租金回报率稳定在5%-6% [4] 投资逻辑转变 - 市场出现“以租养贷”的可能性，即租金收入可以覆盖房贷月供，实现租贷平衡 [2][6] - 投资逻辑可能从博取房价上涨转变为获取稳定的租金收益，追求“包租公”式的现金流收入 [6] - 具备高租金回报率的房源特征包括地理位置优越、总价较低以及房价跌幅较大 [3][4][6]