货币政策变动 - 美国联储局宣布减息0.25厘，联邦基金利率目标区间下调至3.75厘至4厘，为今年内连续第二次降息 [1] - 香港金管局随即下调基本利率0.25厘至4.25厘，但香港大型银行最优惠利率及储蓄利率减幅为0.125厘，未跟足减息幅度 [1] - 回顾2022年至2023年加息周期，美国累计加息11次达5.25厘，香港银行累计只有5次加息达0.875厘 [1] - 新一轮减息周期中，香港银行已第5度下调最优惠利率，合共0.875厘，最优惠利率已回复至加息周期前的水平 [1] 对房地产市场的影响 - 最优惠利率下降降低借贷成本，以汇丰为例，P息由5.125厘降至5厘，实际按息下调至3.25厘，创接近3年新低 [1] - 以500万港元按揭贷款、30年还款期为例，息率从3.375%降至3.25%后，每月供款减少约344港元，入息要求亦降688港元 [2] - 与美国未启动减息周期前P按4.125厘时相比，目前每月供款累减约2472港元，减幅高达1成 [2] - 低利率环境是支撑香港楼市复苏的关键因素之一，利率下降降低购房者资金成本并提升投资者对未来现金流的预期 [2] - 减息后首个周末香港全新盘销售理想，会德丰地产湾仔项目首轮发售60伙全数沽清，套现超过5.6亿港元 [3] - 新鸿基地产启德项目录得3宗4房招标成交，单日套现逾1.67亿港元 [3] 租金回报与资金流向 - 港元存款进入零息时代，推动资金寻求较好回报，今年物业平均租金回报升至高达3.6厘，部分屋苑租金回报超过4厘 [3] - 以最新按息3.25厘计算，143个租金指数成份屋苑中有112个屋苑租金回报率高于按息，即78%屋苑"供平过租" [3] - 回报率达4厘或以上的屋苑有34个，较去年同期18个大幅上升近九成 [3] - 租金指数已连涨10个月创历史次高水平，香港住宅租金收益率已超越内地一线城市水平，收益优势预料吸引更多内地资金流入 [2] 市场结构变化 - 在一手盘积极抢客下，10大二手屋苑周末成交全线回落，部分客源流向一手市场 [4] - 未来几个月新盘销情继续会比二手盘好，新盘开价吸引，部分发展商为买家提供财务计划及回赠，变相降低入市门槛 [4] 未来展望与预测 - 预计楼价于2025年余下时间仍会在谷底反复徘徊，全年楼价微升2-3%，明年有望回升半成 [5] - 市场密切关注美国联储局12月议息会议，是否会进行年内第三次减息将成为焦点 [5] - 汇丰预测下月再次减息0.25厘，将联邦基金利率降低至介乎3.5厘至3.75厘，但不预期明年会减息 [5] - 业界普遍预期香港银行的"减P周期"已告一段落，银行基本活期存款息率已降至零水平，存息已减无可减 [6] - 现时P重返5厘，已达到2008年金融海啸后维持近十年的低位平台，由于银行资金成本高企，需捍卫净息差水平，5厘将是此轮周期的坚实底部 [7]

核心观点 - 香港楼市交投活跃度显著提升，新盘热销及减息周期提振市场信心，带动一二手市场成交量预期增长 [1] 二手市场表现 - 上周末香港10大指标二手屋苑录得12宗买卖，周环比回升33.3% [1] - 以15大屋苑计算则录得16宗成交，周环比上升14.3% [1] - 香港二手楼价喘稳上升，促使买家加快在二手市场寻宝 [1] 一手市场表现与预期 - 周末港岛全新盘"woodis"首轮75个单位即日售罄 [1] - 其他余货盘亦录得成交，新盘持续热销引发购买力释放 [1] - 预期本月香港整体楼市一手成交量有望月环比增至逾2000宗水平 [1] 市场驱动因素 - 减息周期重启增强买家入市信心 [1] - 陆续有新盘部署短期登场，进一步刺激市场 [1] - 预期二手市场交投亦会较9月录得增长 [1]

黄金市场驱动因素 - 美联储进入降息周期，历史数据显示降息速度越快金价上涨越快，黄金表现跑赢股票和债券等其他资产 [2] - 全球央行持续增加黄金储备以减少对美元计价资产的依赖，例如中国人民银行连续11个月购入黄金 [2] - 近月黄金ETF资金流大幅增加，反映出机构和散户参与的协同效应 [2] 地缘政治与宏观经济风险 - 中东地缘政治局势缓和，但美国政府停摆及对经济活动的担忧增加了避险需求 [1] - 美国联邦政府停摆导致关键经济数据延迟公布，市场可能因无法即时消化数据而引起剧烈波动 [1] - 美国失业率攀升及经济体系存在迈向衰退的隐忧，促使投资者转向黄金等保值资产 [2] 市场环境与资产配置 - 黄金价格站上每盎司4000美元的历史高位，作为传统避险资产受到大量资金追捧 [1] - 美股估值偏高、潜在的AI泡沫及美国的债务压力等因素，驱动投资者在投资组合中增持黄金以对冲系统性风险 [1][2] - 联邦公开市场委员会会议纪录显示大多数官员赞同年底前进一步减息，增加了市场对减息期望的确定性 [2]

投资评级调整 - 港灯-SS投资评级由买入下调至中性 [1] - 目标价维持6港元 [1] 股价表现 - 公司股价年初至今累计上涨20% [1] - 跑赢香港公用事业股约16个百分点 [1] 收益率环境变化 - 美国10年期国债收益率预计从4.1%降至2025年底3.8%和2026年底3.4% [1] - 风险偏好回升可能导致资金流向增长股 [1] 股息收益率比较 - 港灯远期股息回报率为5.3% [1] - 较美国10年期国债收益率溢价115基点 [1] - 较行业平均溢价仅11基点 [1] - 两项溢价均低于历史平均水平 [1] 同业比较 - 长江基建集团估值更具吸引力 [1] - 英国和澳洲监管政策调整带来发展机会 [1] - 潜在并购提供更多机会 [1] 盈利预测 - 对港灯2025至2027年盈利预测与市场普遍预期一致 [1]

美联储减息与香港银行反应 - 美联储宣布减息25个基点，但香港大型银行未完全跟随，汇丰仅将港元最优惠利率由5.25%下调0.125%至5.125% [1] - 减息后新造按揭实际利率由3.5%微降至3.375%，以100万港元贷款30年还款期为例，月供由4490港元减至4421港元，每月节省69港元，减幅约1.5% [1] - 市场预期美联储年内仍有一至两次减息机会，但分析认为香港银行最优惠利率已接近2008年后低位，进一步减息空间有限，预计最多再减一次0.125%，5%或为本次减息周期底部 [1] 香港按揭市场竞争与策略 - 尽管最优惠利率下调空间有限，但银行间按揭业务竞争激烈，未来可能通过下调封顶利率或增加现金回赠等方式吸引客户 [2] - 建议近两三年内置业或未曾转按的业主评估自身按揭计划，转按可即时享有更低实际利率和更高现金回赠，并能锁定未来两至三年低息环境 [2]

银色债券认购情况 - 香港新一批银色债券于9月15日起接受认购 多家配售机构表示首日认购反应理想 [1][3] - 中国银行(香港)总认购金额较去年增加近两成 每人平均认购28手较去年22手高 [3] - 中国工商银行(亚洲)每人平均认购超过30手 较去年上升约两成 [3] - 中信银行(国际)接获的平均认购金额为30万港元 符合预期 [3] 配售机构优惠政策 - 多家配售机构推出"七免"优惠 包括豁免认购手续费、债券托管费、转仓费、利息代收费、提早赎回费及到期赎回费 [3] 债券产品特征 - 银色债券为持有人提供未来三年锁定最少3.85厘的保证回报 [3] - 产品具有较低入场门槛 为追求稳健回报和低风险特性的年长投资者提供较吸引的投资选择 [3] 市场环境背景 - 市场预期将进入减息周期 增强了固定收益产品的吸引力 [3]

美国非农就业数据表现 - 7月份美国非农就业报告显示劳动市场稳健性受到质疑 [1] - 5月和6月非农就业数据累计向下修订达258,000人 为疫情时期以外最大规模的连续两个月向下修订 [1] - 5月和6月新增职位均低于20,000个 显示就业增长疲弱 [1] 美联储政策走向影响 - 就业数据疲弱可能促使美联储重新检视政策走向 [1] - 若美国劳动市场或经济出现进一步疲弱迹象 美联储可能提早进入减息周期 [1] - 原先基准预测是美联储将在2025年余下时间维持利率不变 [1]

美联储减息背景下的高增长股机会 - 美联储官员近期频频暗示减息在望，市场焦点转向能把握减息机遇的增长股，利率下降将降低企业融资成本并刺激消费，推动高增长企业估值提升 [4] - DraftKings、Lemonade及Datadog三家公司各具独特优势，可能受益于美联储减息，有望在新一轮经济周期中脱颖而出 [4] DraftKings：业内新势力 - 公司是减息环境中值得关注的高增长股，减息料将刺激消费者支出并提升平台活跃度，股价有望突破 [6] - 2024财年收入增长30.1%，2025年每股盈利预计暴涨235.5%，按公允价值计算股价仍有19.1%上升空间 [6] - 第二季度收入同比增长37%，EBITDA创3.01亿美元历史新高，超出市场预期23%，分析师一致给予「强烈买入」评级 [8] - 公司持续拓展美国新州市场并推出创新产品，低息环境将强化其基本面并支持未来盈利潜力驱动的估值 [8] Lemonade：AI驱动的保险业新星 - 公司以人工智能和机器学习重塑保险业，减息可能成为其业务增长的催化剂 [10] - 近期三个月内股价上涨87%，财务稳健度达2.60（同业最高），赔付率持续改善且客户基础以双位数扩张 [10] - 投行Cantor Fitzgerald给予「增持」评级，目标价60美元，管理层预计2025年底实现现金流收支平衡 [12] - 低息环境将降低融资成本并支持市场拓展，业务增长与估值提升双重利好推动股价前景 [12] Datadog：企业智能监控的领军者 - 公司在云端监控和分析领域占据龙头地位，减息将刺激企业加大云端投资，直接利好其订阅收入 [14] - 去年收入增长26.1%，2025财年每股盈利预计增长262.3%，财务稳健度得分2.52（「良好」水平） [14] - 分析师一致给予「强烈买入」评级（1.55分），部分目标价看高至200美元 [14] - 减息环境将释放企业IT预算，带动监控平台需求，公司凭借原生AI技术及用户活跃度飙升（7月数据）占据优势 [16]