政策动态与监管方向 - 国家发展改革委正积极推动基础设施REITs扩围至城市更新设施、酒店、体育场馆、商业办公设施等更多行业领域和资产类型 [1] - 发改委与证监会将继续加强协同配合，优化申报推荐程序，支持更多符合条件的项目发行上市 [1] - 2025年9月，发改委发文明确提出探索铁路、港口、特高压输电、通信铁塔、市场化租赁住房、文化旅游、专业市场、养老设施等新资产类型的发行路径 [1] - 2025年11月，发改委强调将协同证监会推动新资产类型项目首单上市，并优先支持消费基础设施和民间投资项目 [1] 当前市场重点与项目进展 - 当前政策重点在于城市更新产业园和消费基础设施（如酒店、商业办公）领域 [2] - 华夏金隅智造工场REIT以城市更新产业园为底层资产，成为首单相关项目 [2] - 中金厦门安居REIT扩募项目涉及保障性租赁住房 [2] - 消费类REITs延续2024年趋势，成为新增供给主力 [2] - 已上市项目总规模达2070亿元，预计带动新增投资超1万亿元 [3] - 累计向证监会推荐REITs项目105个，其中83单已上市（含6单扩募），剩余项目处于审核阶段 [3] 制度优化与市场结构 - 扩募流程已简化，REITs上市满6个月即可申报扩募，原需1年 [2] - 支持跨行业、跨区域整合存量资产，如消费类项目可纳入酒店、商业办公等配套资产，比例不超过30% [2] - 扩募项目审核机制优化，由省级发改委或央企直接申报，审批路径由串联转为并联，效率显著提升 [3] - 民间投资项目占比提升，18个民间REITs中14单已上市，募资近300亿元，包括首单社区商业和农贸市场REITs [3] - 预计2026年扩围节奏将加快 [3]

房地产发展新模式构建 - 加快构建房地产发展新模式，政策重点从完善住房保障体系转向宏观行业转型 [3] - 完善“市场+保障”的住房供应体系和租购并举的住房制度，注重市场规律与政府保障责任结合 [3] - 推动站城融合发展，实施以公共交通为导向的综合开发，优先在轨道交通站点周边供应建设用地 [4] 住房供应体系优化 - 优化保障性住房供给，从规模扩张转向精准匹配，加大存量资源盘活力度 [5] - 明确将城镇工薪群体纳入保障范围，扩大政策覆盖面 [5] - 增加改善性住房供给，满足多元化改善需求，展示市场与保障并重的政策框架 [9] 租赁市场发展 - 扩大租赁住房有效供给，培育市场化专业化运营机构，规范发展租赁市场 [6] - 探索“一张床、一间房”模式，改善城市运行服务保障人员居住条件，体现政策精准化 [7] 住房品质与安全管理提升 - 建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动 [10] - 建立房屋全生命周期安全管理制度，体现房屋安全管理的全程化、系统化思维 [11] 城市更新战略深化 - 从“实施”到“大力实施”城市更新，注重整体性、系统性，进入全面深化阶段 [12] - 实施区域综合性更新，有序推进老旧小区、危旧楼房、城中村改造，鼓励产权主体自主更新 [12] - 加强制度创新和政策集成，优化用地政策，健全多元化投融资方式，探索可持续更新模式 [12] 人口与住房空间结构调整 - 推动人随产业走、人随功能走，严控首都功能核心区人口规模，增强城市副中心和平原新城人口承载力 [13] - 实施分区域差异化人口调控，完善稳定就业人口规模和促进青年人口增长的政策措施 [13] - 强化大型居住区产业功能，完善基础设施和公共服务配套，促进职住商服平衡 [13]

城市更新的政策背景与战略定位 - 住房和城乡建设部召开全国推进会，强调城市更新需在规划、资金、运营、治理四个方面下功夫，因地制宜、探索创新 [2] - 中办、国办发布的《关于持续推进城市更新行动的意见》提出主要目标：到2030年，城市更新行动取得重要进展，体制机制不断完善，开发建设方式转型初见成效，人居环境明显改善，经济业态更加丰富 [2] - 城市更新是当前房地产业构建新发展模式的重要组成部分，正在积极推进中 [2] - 《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》提出，坚持城市内涵式发展，大力实施城市更新，建设现代化人民城市 [2] 城市更新的规划重点：安全与便民 - 规划需突出安全和便民，老旧小区普遍面临电力、燃气、排水系统老化或缺失，安全事故屡见不鲜，提升城市安全韧性和系统整治安全隐患是重中之重 [3] - 住建部将继续抓好“里子”工程，持续推进城市燃气、供水、污水、排水、供热等地下管网的升级改造，因地制宜建设地下综合管廊 [3] - 规划需建立健全多层级、全覆盖的公共服务网络，优先补齐民生领域公共服务设施短板，合理满足人民群众生活需求 [3] - 针对区域老龄化特征，可缩短部分区域15分钟生活圈，措施包括持续推进适老化建设和加快公共场所无障碍环境建设改造 [3] - 城市更新着力点是“更新”，而非大拆大建，要求实事求是、因地制宜，尽力而为、量力而行，不搞“面子工程”，避免成为传统房地产开发的“第二阵地” [3] 城市更新的资金与运营模式 - 资金投入是基础保障，主要来自政府财政性资金、社会资本和更新区业主三方面 [4] - 2024年，财政部安排中央预算内投资、超长期特别国债、增发国债等资金超过4250亿元，支持地方开展城镇燃气管道更新改造、城市排水防涝提升工程等项目，地方提供配套资金 [4] - 仅靠财政投入不够，需调动社会资本力量，强化政府引导、市场运作、公众参与的可持续模式，明确投资者有合理收益原则以调动其积极性 [4] - 社会资本是城市更新最重要的资金来源渠道，相关模式仍有探索空间 [4] 城市更新的治理：“硬件”与“软件”协同 - 城市更新需同时更新“硬件”（基础设施）和“软件”（城市服务系统，如现代物业管理） [5][6] - 全国推进会强调要抓好系统治理和基层治理，推动“城市管理进社区”、“物业服务进家庭”，推进城市治理现代化 [6] - “硬件”和“软件”的更新均需要居民配合 [6] - 在规划、资金、运营、治理四个方面着力是推动城市更新工作良性快速推进的重要抓手 [2]

城市更新的战略地位与政策支持 - 城市更新被定位为推动城市高质量发展、满足人民美好生活需要的综合性、系统性战略行动 [1] - 中央城市工作会议明确提出以推进城市更新为城市工作的重要抓手，提升了其战略地位 [1] - 2024年5月发布的《关于持续推进城市更新行动的意见》明确了主要任务和支撑保障举措 [1] 城市更新工作进展与量化成果 - 全国297个地级及以上城市和152个县级市已全面开展城市体检，共体检300多万栋住宅、约18万个小区、3万多个社区、3800多个街区 [2] - 2025年全国计划新开工改造城镇老旧小区2.5万个，2024年前9个月已新开工改造2.43万个 [2] - 中央财政于2024年支持沈阳、上海、南京等15个城市，2025年拟支持北京、天津、唐山等20个城市实施城市更新行动 [3] 城市更新的实施机制与重点方向 - 推进会强调需在规划、资金、运营、治理四个方面下功夫，建立“专项规划—片区策划—项目实施方案”的规划实施体系 [2][3] - 重点建立房屋安全体检、房屋安全管理资金、房屋质量安全保险等房屋全生命周期安全管理制度 [3] - 探索建立城市体检与城市更新一体化推进机制，如福州市建立差异化专项体检机制并每年开展社区专项体检 [3] 资金支持与技术应用 - 对城市更新的财政、金融支持力度持续增大，包括中央预算内投资、超长期特别国债等资金更快到位 [2] - 建议引入无人机、数智化等新技术以提升工作效率并降低成本 [4] 未来发展方向与模式转变 - 高质量开展城市更新应从速度转向品质，从“大拆大建”转向“留改拆”有机更新 [4] - 强调历史文化保护与绿色低碳标准 [4] - 35个中央财政支持城市需创新突破，形成可复制、可推广的经验模式 [3]

项目背景与启动 - 天美艺术街区位于天津市河北区天纬路与三马路交口，原为产权混乱、历史遗留问题突出的老旧片区[1] - 项目于2023年6月30日启动更新，以天津美术学院周边区域为更新范围[1] - 通过对5片17块闲置零散地块进行规划调整、土地置换和资源盘活，最终整合形成4片规整地块[1] - 项目增补产业空间载体约6.87万平方米[1] 项目特色与运营模式 - 项目与天津美术学院紧密合作，深入挖掘文化艺术资源，打破传统艺术教育的场域边界[1] - 街区运营理念为“艺术教育不应被围墙阻隔”，鼓励学生以街区为画布进行在地艺术创作[2] - 商业化运营打造集艺文空间、艺术培训、生活方式、生活美学、社交娱乐、多样餐饮六大主力业态[2] - 运营目标是实现“景区、校区、街区、社区”四区融合，为城市更新提供新范式[2] 项目成果与影响 - 天美艺术街区于今年7月9日正式开街，运营4个多月来已成为市民游客放松身心、接受艺术熏陶的理想选择[2] - 目前已有25家品牌商户入驻街区，其中19家已正式开业，业态涵盖餐饮、文化创意、艺术商店等[2] - 街区成功将艺术氛围与商业结合，吸引了注重艺术范儿、文化味和蓬勃朝气的商户[2] - 该项目是河北区推进城市更新的组成部分，区内已实施5个城市更新项目，总占地面积约370.1公顷，涉及改造62个老旧小区，惠及约9.26万人口[3] - 更新项目将艺术、文旅、商贸、消费有机连接，实现了深度融合[3]

会议核心精神与战略定位 - 会议核心观点为城市更新是推动城市高质量发展的综合性、系统性战略行动和必由之路 旨在推动城市结构优化、动能转换、品质提升、绿色转型、文脉赓续、治理增效 并守住安全底线 [1] - 会议要求系统推进好房子、好小区、好社区、好城区的“四好”建设 确保取得实效 [3] 政策落实与行动框架 - 落实依据为《中共中央办公厅 国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》 强调因地制宜和探索创新 [2] - 行动需在规划、资金、运营、治理四个方面下功夫 [2] 规划体系建设 - 需下功夫编制城市更新专项规划 建立城市体检与更新一体化推进机制 [2] - 需建立完善“专项规划—片区策划—项目实施方案”的规划实施体系 并做好规划衔接 [2] 资金与金融支持体系 - 需建立可持续的城市建设运营投融资体系 统筹用好各类资金 [2] - 强调发挥政府资金撬动作用 鼓励金融机构开发长周期、低利率的信贷产品 [2] 运营模式与价值激活 - 需建立可持续的运营模式 统筹有效市场与有为政府 加强资源整合 [2] - 通过功能转换、业态升级、品质提升等方式激活存量价值 [2] 治理体系现代化 - 需抓好系统治理和基层治理 发挥好“一委一办一平台”作用 [2] - 推动“城市管理进社区”和“物业服务进家庭” 以推进城市治理现代化 [2] 相关案例参考 - “十四五”期间 北京市属老旧小区改造已实施约7800万平方米 总体实施率达98% [4] - 同期完成节能改造2650万平方米 居民满意度达96% [4]

城市更新总体战略 - 海陵区在“十四五”期间通过城市更新推进创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市建设 [1] - 展望“十五五”，区域将突出高质量发展和内涵式发展，目标为冲击“千亿主城”并打造城乡融合“新样板” [4] 宜居环境建设 - 系统性推进老旧小区改造，改造工程惠及5万户居民，目标是实现老旧小区改造全覆盖 [3] - 创新实施“房票”安置政策，共出具房票266张，带动购房265套 [3] - 按时交付江南一品、璞园等国家“保交楼”项目，成功守护4443余购房群众的利益 [3] 历史文化保护 - 坚持“小尺度、渐进式”城市更新理念，对钟楼巷、十胜街等8条老街巷和五一路、海陵路等10条道路进行提档升级 [3] - 在历史地段保护上推行“街巷共议制”，推动从“被动保护”向“主动共建”转变 [3] 生态与基础设施建设 - 统筹推进水环境治理、园林绿化与污染防治，擦亮生态底色 [4] - 推进城乡基础设施一体化，通过路桥升级和铁路建设提升区域承载能力并赋能产业发展 [4]

文章核心观点 - 上海市在非成套住房（“拎马桶”住房）改造方面探索出成功经验，为其他城市提供了有益借鉴 [1] 改造工作成果与背景 - 上海市历经近2年时间攻坚，总体完成了“拎马桶”改造任务 [1] - 最后1万余户家庭通过改造拥有了独立卫生设施 [1] 成功经验总结 - **深入细致的摸排工作**：在改造启动时进行了全覆盖的入户调查，摸清不同类型住宅底数，为制定方案打下基础 [1] - **因地制宜创新改造模式**：针对空间狭小、人口密集等问题，采取因户施策、一户一策，方法包括抽户腾空间、原地拆除重建、保护性修缮等 [1] - **充分尊重群众改造意愿**：改造前与群众面对面交流，多方听取意见，坚持先协商再启动，并对群众诉求进行专题研究 [1] - **多渠道筹措保障资金**：除国家补助资金外，上海市对任务较重区域加大财政支持力度，提高市级出资比例 [2] - **注重高质量实施改造**：在增设卫生设施时同步增设淋浴设施，社区改造时增设老年活动室等嵌入式服务设施，并对完成项目定期开展“回头看” [2]

文章核心观点 - 上海市在非成套住房（“拎马桶”住房）改造方面探索出成功经验，为其他城市提供了有益借鉴，其核心在于通过系统性的方法解决了老旧社区的基本居住功能短板问题 [1] 改造工作的成果与背景 - 上海市历经近2年时间攻坚，总体完成了“拎马桶”改造任务，使最后1万余户家庭拥有了独立卫生设施 [1] 成功经验总结 前期准备与规划 - 在改造初期开展深入细致的全覆盖入户调查，摸清不同类型住宅底数，为制定改造方案打下坚实基础 [1] 改造模式创新 - 因地制宜、因户施策，针对空间狭小、人口密集、房屋安全、风貌保护等不同情况，分别采取抽户腾空间、原地拆除重建、保护性修缮等多样化改造模式 [1] 群众参与与意愿尊重 - 改造前与群众进行面对面交流，多方听取意见，坚持先协商再启动，并对群众诉求进行专题研究，充分尊重群众意愿 [1] 资金保障机制 - 除国家补助资金外，上海市对改造任务较重区域加大财政支持力度，提高市级出资比例，为改造工作提供了坚实资金支持 [2] 改造质量与后续服务 - 在无卫生设施旧住房改造中同步增设淋浴设施，在社区改造中增设老年活动室等嵌入式服务设施 [2] - 对完成改造的项目定期开展“回头看”，确保改造质量，让群众没有后顾之忧 [2]

上海市非成套住房改造经验总结 - 上海市历经近2年时间攻坚，完成了“拎马桶”改造任务，最后1万余户家庭拥有了独立卫生设施 [1] - 改造工作从五个方面探索出成功经验，为其他城市提供了有益借鉴 [1] 改造初期工作 - 在改造初期开展深入细致的摸排工作，启动时进行了全覆盖的入户调查，摸清了不同类型住宅底数，为制定改造方案打下坚实基础 [1] 改造模式创新 - 因地制宜创新改造模式，针对老旧城区空间狭小、人口密集等问题，因户施策、一户一策 [1] - 具体措施包括：空间狭小可抽户腾空间，房屋安全问题可原地拆除重建，涉及风貌保护则进行保护性修缮 [1] 群众工作方法 - 充分尊重群众改造意愿，改造前就方案与群众进行面对面交流，多方听取意见 [1] - 坚持先协商再启动，对群众诉求进行专题研究，尊重群众意愿做好改造工作 [1] 资金筹措方式 - 多渠道筹措保障资金，除国家层面补助资金外，上海市对改造任务较重区域加大财政支持力度，提高市级出资比例 [2] 改造实施标准与后续管理 - 注重高质量实施改造，在无卫生设施旧住房提升改造中同步增设淋浴设施，社区改造时增设老年活动室等嵌入式服务设施 [2] - 对于完成改造的项目，定期开展“回头看”，让群众没有后顾之忧 [2]